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- 2014-6-24
 
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年輕人何時能享這種自由（葉家興）5 i: A8 Y7 [- j+ ^
- p0 I! l2 n: b+ i! ~
& |: {/ T9 i0 Z1 d急起急落的房地產市場，
* Q% P: y% }9 x0 I9 g不但是民怨滋生的根源，
0 H4 l) a; ]$ a7 X也是多個國家金融風暴的元兇。
7 X" m0 }" I+ H% o1 j$ [+ l! H台灣人薪資所得多年來原地踏步，9 P' C6 l" _! X6 C
然而都會區房價卻屢創新高。" ]% V% w0 q4 n* A; A
央行為打擊炒房，0 {2 q& v1 d$ k3 L1 j8 x# Y1 k1 k
先後祭出多項行政手段和升息的貨幣政策，/ B9 L E9 A+ O( j5 J. D* N
然而，人們對於政府房市政策滿意度持續偏低，
; U4 N" Z# R0 E% g' S認為房價不合理的民眾高達8成。將房價除以所得，
, K: E% G9 N2 Y- w: E( f是國際間衡量購屋「痛苦指數」的通用指標。" N9 H8 M! U1 n" u3 U- `; Q
; _8 z+ T1 `) l8 K8 F6 c+ D" d
根據《蘋果日報》日前報導，! E/ a4 _8 ~# H, N7 [/ l
30至34歲北市民眾年所得近57萬元，5 d1 j- I' \' p! t/ l+ b
卻得不吃不喝20.8年，2 T: j+ ?9 G* B/ A' \
才能買得起平均成交價1180萬元的2房公寓。
7 j$ A! A9 m6 q2 M北市居大不易，& U8 {& @" r5 H, `" g
過去7年家戶可支配所得僅成長4％，8 N- t, |4 @2 }! w+ m$ z# o5 n
房價漲幅卻高達80％，
I2 [9 o/ W5 ~使首次購屋者的平均年齡延後至39歲。
& I1 W1 O! |$ c4 M0 } y7 \成家立業，結婚生子，
3 q8 z- c) H2 [5 T; A8 D- `" L對阮囊羞澀的年輕人而言，成為遙不可及的夢。0 s+ w+ H: ]) |. F9 y) V
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觀察各國房地產市場數據，
! \% P8 u* S8 P6 X$ p8 R9 y以德國的房市政策最值得借鏡。* d4 Z2 V9 I# {+ Y
德國房價所得比的「痛苦指數」只有3倍，
# N3 ^$ k. j; [' C! A9 V$ n並且多年來房價維持穩定。+ U0 N1 f$ T) I/ j8 \
過去10年房價的年漲幅僅有1％，7 k& R3 m: C7 ]* ~* h7 i5 x
甚至低於2％的平均通膨。換言之，3 o0 a/ c! R/ {: u) ?
考慮物價因素，德國房價實際上以每年1％的速度縮水。8 T% |0 _. v( m6 {/ G/ }
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德國打房手段完善
/ [, |0 Q- G" V" C$ E2 t; B
0 x5 s5 Z6 K6 W德國人連續工作3年就可以買到房子，
+ n3 M) ~" {( E- x1 w「痛苦指數」如此之低，是不是意味人人有房住，
( k7 b: B' g9 \& f k7 a# ]無殼蝸牛已經絕跡了呢？ $ I ?+ F# ?, O8 c
9 [- x. G! c2 P+ h- f令人吃驚的是，雖然房價相對低廉，1 ~4 t' |* V. h; O9 o) S/ y
但德國自有房屋率僅有42％，租房族高達58％，) V: c5 J+ ` x3 [
而年輕人中更有77％是無殼蝸牛。
2 _; g- n. _6 x2 M5 ]1 Z- {3 B德國人首次購屋的年齡高達42歲，更比台北人晚了3年。 / p2 `1 k% ^8 b6 G' ~# H: {) |2 J
- I% Y: T( `1 @" P$ }很明顯，台北人要工作20年才能買房，
8 K; n! p3 ]6 l( k9 p/ K" y因此平均購屋年齡39歲，
8 e" w5 d; m& u* u這個理所當然的房地產消費邏輯無法適用德國。" O& N8 l! B$ D: p" R
房價等於3年薪資，卻要拖到42歲才買房，. [. q( Y+ o1 s" u$ w" D9 ^
難道德國人都是從39歲才開始工作？當然不是！ % {, E, P" Q; ^2 }' `; M" j
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關鍵在於德國政府控制房地產投機的手段完善，
$ d% q- `$ l: K: r$ F市場機制、法律與稅收三管齊下。7 V* ~( v5 ]6 [1 G3 t7 _
首先，政府依據人口需求訂定詳盡建房規劃，
6 O) F1 N9 J. [! O0 w維持市場供需穩定。德國總家庭數約3600萬戶
" U) c( ]# F* F& [% F* P, g) I+ D，而可居住的房屋總量接近3800萬單位。: s+ _6 S4 y6 z: I( P {5 ^6 [4 [
供給相對過剩的房屋市場，加上透明的市場資訊，* A+ w, J% V2 V5 V. q2 E
讓投機炒作無所遁形。
/ O# f+ d0 P J; p& E
) v; D$ D! R: @& M9 h2 N- X5 k此外，嚴厲的稅收政策也是關鍵，+ O% R5 H+ F4 x" @$ g
包括非自住房屋的不動產稅、
$ j$ U+ L" _6 M, J5 B. m2 N房屋買賣的交易稅，- l- l* Y; d2 J# i2 [! I9 `3 r
以及買賣價差獲利的資本利得稅， m P* l: {2 C. H9 F1 p7 D& B6 h+ F
都壓縮房屋炒作的獲利空間。" l) z) [! M4 v2 U' z$ Z
而健全的法律規範也為穩定房價提供法律保障，
J5 {0 }6 Z m6 I9 H1 N, J建商定價超出合理房價20％即要付出罰款，) w+ N4 m0 ^; D6 i+ F0 i3 a
超出50％以上更構成刑事犯罪的要件，
3 C" _9 [ ^" b P2 m白紙黑字的法律條文，對投機炒作形成有效恫嚇。
' d! J( e' [7 i5 M# W: J9 y 5 M/ _7 {/ D7 _5 \" D5 C( a" P
德國法律還有詳盡條款保障房客的利益，
: z7 W% j' \$ P6 D- R使得無殼蝸牛租房的安全感不亞於買房。
! v* f0 n0 A6 V: g例如房東漲價必須出示書面理由，
3 u& u- }1 E0 N' O8 ?4 q並附上至少三例類似房租漲價的證據，
8 d' O* x$ X3 W/ ^' m否則房客可以起訴房東漲價為非法行為。
( {* ~; ]" |2 e) u% A& \. C2 M& _- n8 @
買房子的理由，除了保值增值外，
( s: B* T% Z1 Y1 K) t無非是讓自己更有歸屬感和安全感。
9 O2 h5 ]$ B+ Z如果房價沒有投機空間，租房又方便穩定，
( Z/ E+ Y; Z, T權益備受法律保障，何需買房讓貸款綁住人生呢？ , j7 Z( n9 E4 a) k& U$ p
! B$ x U6 ^+ G6 R" o* b, ^
也難怪台北年輕人犧牲生活，/ k" B" X4 R! }" o% C# q
努力存錢付頭期款，
5 p- t! ^ i( T' X還擔心「現在不買以後更難」的同時，: X+ Y {' |0 `9 _
德國年輕人卻選擇自由穿梭各地，/ P+ X2 }7 x6 v/ }
求學、工作、體驗人生。房子只是個睡覺的地方，7 ~) ?% M4 e8 }6 V2 C ?1 p
一個住宿的工具，而不是主要奮鬥的目標，1 d4 H% f) [5 z6 |
更不是什麼身分的象徵或婚姻的入場券。9 \% ~) X5 d7 y4 I1 v
年輕時，他們有足夠財務資源和心靈空間仰望星空、* K! i1 S7 X- J. ?5 I
享受人生，思考生命的價值。只有過了中年，
1 }) J1 n) q2 y+ q( K( ]/ \有了足夠的人生閱歷，體力也漸不允許，
1 F6 g. \6 f+ z' w* i' D3 w+ G2 f才考慮買房讓生活作息定著於一地。
* S+ V5 j* m; u. }# L+ G7 O7 {* {, L, `3 T2 d* M% R
我們的年輕人何時能夠享有這種自由呢？ . o* j; Y8 g( @9 H, P
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發表於 2010-12-16 11:08:12
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