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- 2014-6-24
 
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年輕人何時能享這種自由（葉家興）
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# j# d! M* ~) G( J' c d$ w1 N' H3 Q# E3 j6 X; k: F
急起急落的房地產市場，( v* s& F/ a9 i! P2 T! U
不但是民怨滋生的根源，( @& ]2 e& b8 e# J5 w: Z, V
也是多個國家金融風暴的元兇。# |+ e9 g! S* K. u. v
台灣人薪資所得多年來原地踏步，
+ }& _5 \7 ^9 s* j7 v: d8 D然而都會區房價卻屢創新高。
5 _' B3 ~( ~5 J* h4 Z3 H5 Q ^央行為打擊炒房，2 ^* n% D6 i/ I! Q+ K
先後祭出多項行政手段和升息的貨幣政策，* _( n7 d- O1 i' E
然而，人們對於政府房市政策滿意度持續偏低， h1 b [( G; V! ~2 r2 Q3 ]1 j2 o
認為房價不合理的民眾高達8成。將房價除以所得，
* I4 O% [& ~1 x# R是國際間衡量購屋「痛苦指數」的通用指標。# D( n, N6 X% I! A
- ~ R7 O( w1 _8 F, w根據《蘋果日報》日前報導，/ E- _3 w, M5 {# c3 |5 k0 d8 T
30至34歲北市民眾年所得近57萬元，) [( }$ W8 z8 z% G8 M
卻得不吃不喝20.8年，) ~( M9 \/ V1 y
才能買得起平均成交價1180萬元的2房公寓。8 n; Y- n. i6 c% i) U
北市居大不易，
( J$ o+ t1 A. r T0 x過去7年家戶可支配所得僅成長4％，
0 }& o, `1 M, T" Z房價漲幅卻高達80％，
7 C3 U6 \# ?! A+ I& K使首次購屋者的平均年齡延後至39歲。
; n' f: @! u% \% g, D" H( ^$ V成家立業，結婚生子，6 f6 _, D$ ?9 s
對阮囊羞澀的年輕人而言，成為遙不可及的夢。: k0 p- A; M2 C1 G! h" U% E; p9 P
' P) p: Z" @+ f/ k* e
觀察各國房地產市場數據，
; o; b; T9 Z3 ]- f" k3 m8 n' Y! [以德國的房市政策最值得借鏡。
; Q/ e& e* o. K2 d4 v7 g1 C德國房價所得比的「痛苦指數」只有3倍，
! k4 D0 F& ^: a4 L% W% j7 S並且多年來房價維持穩定。
1 X1 K7 ]( Y- K% ?* R過去10年房價的年漲幅僅有1％，
+ A' b( \% B; W3 r% q2 Q甚至低於2％的平均通膨。換言之，; ?* n `! v% _
考慮物價因素，德國房價實際上以每年1％的速度縮水。* M3 U! I$ n- s% I, P* ^. Y% b
. b7 f$ y) w: ]- f德國打房手段完善
) E6 F7 _- l1 E( g: v% o' i$ j* e+ G f
德國人連續工作3年就可以買到房子，. F7 ?0 G5 d o6 A- a
「痛苦指數」如此之低，是不是意味人人有房住，5 ~, i! @# R+ L1 g
無殼蝸牛已經絕跡了呢？
6 S4 a( K2 X/ y8 r! g3 |6 }* y- G$ r% _
令人吃驚的是，雖然房價相對低廉，/ s+ S" d8 \( G. @ \
但德國自有房屋率僅有42％，租房族高達58％，5 O( F# T* m Y
而年輕人中更有77％是無殼蝸牛。
( L; K7 e$ r5 Q7 y+ I德國人首次購屋的年齡高達42歲，更比台北人晚了3年。
5 ~ N ~1 e, R' z4 i6 |5 J) c # Z& H* g* b1 c+ \7 i
很明顯，台北人要工作20年才能買房，% m. N% D' t0 E" d' u8 A! j) \! J( N
因此平均購屋年齡39歲，
6 c4 d7 c8 j' l8 s這個理所當然的房地產消費邏輯無法適用德國。
5 p( V+ n( v0 y9 H: x8 T% X8 p; ~房價等於3年薪資，卻要拖到42歲才買房，8 Q& z; @. c8 a. g$ o# X
難道德國人都是從39歲才開始工作？當然不是！ 5 ]$ B. s" w2 Y5 {5 H8 d
: b; T% q: \6 `
關鍵在於德國政府控制房地產投機的手段完善，
8 T& M) l7 b# O市場機制、法律與稅收三管齊下。
6 T3 s+ T- o5 y J4 `; S& u* v" W6 G首先，政府依據人口需求訂定詳盡建房規劃，7 D- H6 o3 y, u2 p5 I2 j. w
維持市場供需穩定。德國總家庭數約3600萬戶
+ o2 g6 Q" }' q5 G, F7 |* t，而可居住的房屋總量接近3800萬單位。
/ U+ g6 d+ Z4 H7 u6 n; q) |/ s供給相對過剩的房屋市場，加上透明的市場資訊，
* I3 U% ]5 j' W9 Q讓投機炒作無所遁形。 ( w8 w$ C5 M0 F7 g) M0 ?) h: R
* h) [( I2 n$ V此外，嚴厲的稅收政策也是關鍵，4 ~: i* v* f" v. I
包括非自住房屋的不動產稅、2 _& s9 [/ { [7 H
房屋買賣的交易稅，3 S/ B7 d1 g( ?4 x
以及買賣價差獲利的資本利得稅，
- }4 \ W( z) U& y9 M( \都壓縮房屋炒作的獲利空間。
s" _( i: C1 X而健全的法律規範也為穩定房價提供法律保障，
; p5 B/ f* y( a; U% }. R建商定價超出合理房價20％即要付出罰款，
) S- Y+ ~9 m+ B% [8 s ]. G& N超出50％以上更構成刑事犯罪的要件，+ U/ c& B4 o6 @+ k# R4 q% d
白紙黑字的法律條文，對投機炒作形成有效恫嚇。 8 c, M7 K; T7 X
. a: u8 k: J( K/ A( E9 Y7 ~5 A; U0 G
德國法律還有詳盡條款保障房客的利益，
' }7 u" I* J' f使得無殼蝸牛租房的安全感不亞於買房。0 _2 \2 O$ B5 }
例如房東漲價必須出示書面理由，7 y2 w! \+ E3 U' R9 f- E
並附上至少三例類似房租漲價的證據，
9 F7 k: f1 g5 J# g y否則房客可以起訴房東漲價為非法行為。 ( S* S4 g6 }* u _
" D! c. k4 m( s買房子的理由，除了保值增值外，8 H) P+ a" T& b( w( L+ _2 D# K
無非是讓自己更有歸屬感和安全感。 A+ @" ^5 x$ y" K; ?1 ^* q; L( V
如果房價沒有投機空間，租房又方便穩定，7 y, P/ z7 w4 N3 ~, k8 }) [: S' Z8 ]
權益備受法律保障，何需買房讓貸款綁住人生呢？ ?* q. w* l' {: w
$ _3 e6 g5 t3 ?' v$ O3 r1 F也難怪台北年輕人犧牲生活，
7 M) H) Y5 p' b4 A: i努力存錢付頭期款，
$ O, j, g6 M' V. f- A還擔心「現在不買以後更難」的同時，
& k0 O( Z6 y2 t* v5 M/ V德國年輕人卻選擇自由穿梭各地，, ]. i- Z; s% G# e! X: ^& g% d+ l
求學、工作、體驗人生。房子只是個睡覺的地方，
6 u6 L& ^( F/ D d& L! F- m J一個住宿的工具，而不是主要奮鬥的目標，
9 b1 a6 ?" x4 A6 n3 ^更不是什麼身分的象徵或婚姻的入場券。
6 }( t! m* Q) s8 D+ u2 P. p年輕時，他們有足夠財務資源和心靈空間仰望星空、7 C+ j6 I% _+ `+ k% Y6 H+ U
享受人生，思考生命的價值。只有過了中年，
& K* b8 v6 Q/ F6 R8 h& ?7 k有了足夠的人生閱歷，體力也漸不允許，
# I9 x+ U! H3 T4 Y; d6 M% f才考慮買房讓生活作息定著於一地。 . r G/ N) b: a, N. D
) }9 I: L% Q2 x1 D- g我們的年輕人何時能夠享有這種自由呢？
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發表於 2010-12-16 11:08:12
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