- UID
- 5817
- 閱讀權限
- 30
- 精華
- 0
- 威望
- 3
- 貢獻
- 599
- 活力
- 579
- 金幣
- 1195
- 日誌
- 0
- 記錄
- 0
- 最後登入
- 2014-6-24
 
- 文章
- 281
- 在線時間
- 203 小時
|
年輕人何時能享這種自由（葉家興）& _1 @/ d& g0 b/ w4 d
% _0 H2 }: A! v: g8 `6 u- s& W; w& b- e8 U8 Y
急起急落的房地產市場，
) y- ?, g' w" V1 W- R6 n4 W不但是民怨滋生的根源，
# D, a5 _9 B5 y' Q7 V9 V: k8 l5 Y也是多個國家金融風暴的元兇。
1 C) J! h0 Q, ^; m6 d) u台灣人薪資所得多年來原地踏步，
6 E3 x5 S0 T c# E2 h0 O然而都會區房價卻屢創新高。+ r! N2 S& q. e
央行為打擊炒房，
% D& q/ ^$ S$ c5 x# j: {先後祭出多項行政手段和升息的貨幣政策，
$ e6 F/ x: @$ ^然而，人們對於政府房市政策滿意度持續偏低，& A- D8 T8 T2 X: ~, n( R( }9 }
認為房價不合理的民眾高達8成。將房價除以所得，& w- z* F8 W1 b; F
是國際間衡量購屋「痛苦指數」的通用指標。# \7 q7 p* x! a5 z
7 ^3 X; d$ d/ ]1 H: u" g; q/ ^% @
根據《蘋果日報》日前報導，* H3 D4 Y# T0 V2 `
30至34歲北市民眾年所得近57萬元，
- B& y. d) \! \6 N卻得不吃不喝20.8年，* E! c5 e& x8 _5 c- L0 ~
才能買得起平均成交價1180萬元的2房公寓。2 T' s0 `5 y/ ~ g+ p; h& R
北市居大不易，) s/ @ e" g7 R% m) W0 h
過去7年家戶可支配所得僅成長4％，
$ b7 {: N( n! o4 o( M3 b% w房價漲幅卻高達80％，4 S/ K& [+ b% E2 s
使首次購屋者的平均年齡延後至39歲。2 F1 m: g. B8 i D
成家立業，結婚生子，
3 P- c: W5 V0 m& r0 W# b對阮囊羞澀的年輕人而言，成為遙不可及的夢。# Q+ ?; D) q8 E* }( h' g+ j
& f9 O1 u3 m- G' d7 E/ \1 B
觀察各國房地產市場數據，
3 C; V |% ^/ K以德國的房市政策最值得借鏡。5 L0 E8 G: b; `! x; J
德國房價所得比的「痛苦指數」只有3倍，
9 W6 n0 v6 b5 ^5 N( q6 J並且多年來房價維持穩定。1 [0 n" q! n/ D
過去10年房價的年漲幅僅有1％，- H# O9 ~9 m8 R% K- V1 Q
甚至低於2％的平均通膨。換言之，
" L+ l# X$ F5 p" v0 Y5 q T考慮物價因素，德國房價實際上以每年1％的速度縮水。
& G2 z: J- Q8 W
3 V% x% \( m! b' X+ q德國打房手段完善( `; M; f% L9 o6 t& ]+ s v$ r
i* g( O9 S/ {; I9 m德國人連續工作3年就可以買到房子，$ _ H4 K) @$ [
「痛苦指數」如此之低，是不是意味人人有房住，
( @; }# Z# `9 }) j ~無殼蝸牛已經絕跡了呢？ % i! t' U3 f2 ~: ~8 _: d
; Y8 B6 l9 O1 F j+ S! [令人吃驚的是，雖然房價相對低廉，7 B0 x. R" z5 r
但德國自有房屋率僅有42％，租房族高達58％，
* u- q# r/ `; Z9 S$ K而年輕人中更有77％是無殼蝸牛。
. c( f6 X3 z" `1 W& }& h9 ]德國人首次購屋的年齡高達42歲，更比台北人晚了3年。 ! Z# J$ v* Y K0 N
- m& x" T9 y6 j7 j* ?
很明顯，台北人要工作20年才能買房，5 j g; S) Y4 J/ N; q( z
因此平均購屋年齡39歲，
* q) }3 N* D B9 \6 M這個理所當然的房地產消費邏輯無法適用德國。7 L, V7 U c. \3 |7 [
房價等於3年薪資，卻要拖到42歲才買房，
. L% n( r$ [0 y: k, U難道德國人都是從39歲才開始工作？當然不是！ $ J4 t! r$ H1 b; O$ O9 i
( l# u! ]/ W! H* ]) ~2 a( h2 T關鍵在於德國政府控制房地產投機的手段完善，
* ~* ?- H9 B+ H# j3 \& Y, k市場機制、法律與稅收三管齊下。
+ }2 h' E8 A' c首先，政府依據人口需求訂定詳盡建房規劃，" O" {2 v+ b2 _ |/ s
維持市場供需穩定。德國總家庭數約3600萬戶. c$ H) [2 }5 M! c* ^- V
，而可居住的房屋總量接近3800萬單位。0 F* b E5 p& f. m: J2 s8 \* |* \: Z0 f
供給相對過剩的房屋市場，加上透明的市場資訊，) p6 d5 p: _/ L
讓投機炒作無所遁形。 1 g6 T9 N: R/ X
& b2 L6 V0 O" j$ j6 {, V |: I$ s
此外，嚴厲的稅收政策也是關鍵，& U2 P: g v' z$ f
包括非自住房屋的不動產稅、
& B6 I+ }# K' w* t! y4 C5 i9 k+ v \房屋買賣的交易稅，# Y8 S# h, b- |3 m& T! Y
以及買賣價差獲利的資本利得稅，( C8 g4 s3 ~+ z/ x! f! s" ~
都壓縮房屋炒作的獲利空間。
# n4 F! S+ d$ U- ~而健全的法律規範也為穩定房價提供法律保障，1 S* p s3 \; L% q, M f% _
建商定價超出合理房價20％即要付出罰款，
/ ^9 z' W D9 n/ j9 e* i. ~超出50％以上更構成刑事犯罪的要件，
+ F- |" M! z; l, [白紙黑字的法律條文，對投機炒作形成有效恫嚇。
0 w3 S9 X* \8 H( R' d . [/ Z+ C- y! }/ L# B4 O
德國法律還有詳盡條款保障房客的利益，& V Z) c3 p e$ R+ `
使得無殼蝸牛租房的安全感不亞於買房。6 K M6 h2 y2 e8 j# F D5 }5 W
例如房東漲價必須出示書面理由，
; M( f$ M M s! j8 u: A& ]並附上至少三例類似房租漲價的證據，% q. H- A# V1 \
否則房客可以起訴房東漲價為非法行為。
( L5 G3 _/ {: L
# |! p4 v" ~4 z買房子的理由，除了保值增值外，
1 i+ j- ^8 d+ h' V: e1 j無非是讓自己更有歸屬感和安全感。' ` g( z) s% l0 b' K. E
如果房價沒有投機空間，租房又方便穩定，, K2 L" F$ P8 s
權益備受法律保障，何需買房讓貸款綁住人生呢？
1 U* ~9 M' q2 ~
, A" K. B, u G也難怪台北年輕人犧牲生活，
- K, A1 ]% }* {努力存錢付頭期款，; y2 C! z& _4 _4 b& N7 ]
還擔心「現在不買以後更難」的同時，
* ~& ~+ `9 N( v+ T4 |) k& E德國年輕人卻選擇自由穿梭各地，
) N5 J c1 z5 z+ m9 K求學、工作、體驗人生。房子只是個睡覺的地方，1 j# q) Q3 [& f; W
一個住宿的工具，而不是主要奮鬥的目標，
* S! m: q4 B' L- x- p7 { F. t* A( |更不是什麼身分的象徵或婚姻的入場券。
- B c, W! R, y' H7 ^4 x: s: e年輕時，他們有足夠財務資源和心靈空間仰望星空、% g3 d' p& z$ z% Q' W3 E/ i
享受人生，思考生命的價值。只有過了中年，
; l9 M. Z, g- X) v; |$ h9 W有了足夠的人生閱歷，體力也漸不允許，% E X5 w5 \! | K% F
才考慮買房讓生活作息定著於一地。
- R& E2 O* C: O, u3 ?5 e+ j6 x% `6 Y/ X# _3 r, L7 c6 ]- x
我們的年輕人何時能夠享有這種自由呢？
9 g5 K, l9 s; N$ k |
|
發表於 2010-12-16 11:08:12
收藏
讚
發表於 2010-12-16 11:12:48
發表於 2010-12-16 11:23:10
發表於 2010-12-16 11:26:03
發表於 2010-12-16 11:38:45
發表於 2010-12-16 11:43:09