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- 2014-6-24
 
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年輕人何時能享這種自由（葉家興）6 F: w, X) ^; v
0 s, u- @4 V* n2 _9 h9 G) Q: r& n0 d+ ^9 K7 F" h
急起急落的房地產市場，
% R i3 d. G, `. m5 c2 M# p. s不但是民怨滋生的根源，
5 b% ^7 J9 R' v; R8 S; i7 {7 B也是多個國家金融風暴的元兇。
{8 ^% v& B9 V) F& r- Z台灣人薪資所得多年來原地踏步，) m# D/ p3 d( U: m0 r4 ~% {
然而都會區房價卻屢創新高。
- @1 n/ K1 Q$ N央行為打擊炒房，4 t+ ^+ L2 x. K( X4 t0 t
先後祭出多項行政手段和升息的貨幣政策，1 L B+ m& o |2 d
然而，人們對於政府房市政策滿意度持續偏低，# b, Y' a* S/ P1 B, ]
認為房價不合理的民眾高達8成。將房價除以所得，) K5 m% d2 T% w" O+ b, p( [1 E
是國際間衡量購屋「痛苦指數」的通用指標。% `" c$ F! f9 m+ k1 |
. q( B9 z! V; ~根據《蘋果日報》日前報導，) r5 ` G$ S+ S' m3 @* g+ t' [
30至34歲北市民眾年所得近57萬元，' g4 r8 g. n2 r; x7 n# z! |
卻得不吃不喝20.8年，
8 E; i& p: n1 D" G才能買得起平均成交價1180萬元的2房公寓。
$ i% H$ ~! V: p北市居大不易，
! D$ K$ r, _, f$ u0 E過去7年家戶可支配所得僅成長4％，/ ]' A& ]4 u: ^; _$ F" j# `( ~! s
房價漲幅卻高達80％，7 a, ?9 k( h1 O) W$ N0 B
使首次購屋者的平均年齡延後至39歲。
% y! `) v7 E4 J4 f# k: K成家立業，結婚生子，0 h) M8 E) m0 g4 U# p$ f- W( l& u
對阮囊羞澀的年輕人而言，成為遙不可及的夢。
p P4 U( R9 Q
8 ?! j3 Z% e, g2 p( i" l觀察各國房地產市場數據，' W- H% n" F* o* l d+ _! t
以德國的房市政策最值得借鏡。
/ {: K+ |7 l5 [8 C8 C德國房價所得比的「痛苦指數」只有3倍，: ]- s, U- @- Z/ Y- ^
並且多年來房價維持穩定。
% a/ [+ d0 X/ F. _' n% ~過去10年房價的年漲幅僅有1％，0 _9 l1 T, P Q
甚至低於2％的平均通膨。換言之，" {; L# N' B! N
考慮物價因素，德國房價實際上以每年1％的速度縮水。2 _1 \8 G0 I! w- x: P( q
3 \# P, i- _* o3 B$ [/ |
德國打房手段完善$ D* z4 f; G: V* k
5 z6 Q2 a; G" |0 ^# Y德國人連續工作3年就可以買到房子，+ j" Z( C9 i- E7 t/ B, }1 ` ]
「痛苦指數」如此之低，是不是意味人人有房住，% S, ?$ B5 k. Z
無殼蝸牛已經絕跡了呢？
. U( u q2 y$ z4 q- b S5 H& m9 i2 ^2 k! O2 t# G
令人吃驚的是，雖然房價相對低廉，
: V2 c! f3 u- M但德國自有房屋率僅有42％，租房族高達58％，
" ^: L; T( w9 \7 a8 f而年輕人中更有77％是無殼蝸牛。
/ }1 K% E) G# X; ?0 F德國人首次購屋的年齡高達42歲，更比台北人晚了3年。
3 T6 K: p/ T, r4 C- \, x+ M
& ]9 U+ E/ r& j- j" z5 l9 Q很明顯，台北人要工作20年才能買房，
( ]# W H* M( N9 i v$ h因此平均購屋年齡39歲，& l1 j6 h. O" _6 V9 ~+ X# N* f
這個理所當然的房地產消費邏輯無法適用德國。 t( S" e" o9 K% K! p) K7 E" W
房價等於3年薪資，卻要拖到42歲才買房，7 J0 O7 B% v" T9 j, Z) w
難道德國人都是從39歲才開始工作？當然不是！ 4 [% s. j; ]; y: `) K
. V3 r- u1 A4 W5 m S) w/ L$ ?5 `
關鍵在於德國政府控制房地產投機的手段完善，
* k0 [# G9 X3 y0 \; |/ K/ x4 _2 Q市場機制、法律與稅收三管齊下。; p* t" b9 r# d/ V8 p0 X
首先，政府依據人口需求訂定詳盡建房規劃，
. y" y" P6 C/ O$ N* ^維持市場供需穩定。德國總家庭數約3600萬戶
; m I9 S) G( Q，而可居住的房屋總量接近3800萬單位。# |3 E2 |( l/ t3 B: G
供給相對過剩的房屋市場，加上透明的市場資訊，
/ b( M# b6 R7 S4 Q* v3 a讓投機炒作無所遁形。
- I3 O) u1 ?: e$ }) `6 a
7 L c) z% D3 | m( {9 G# r此外，嚴厲的稅收政策也是關鍵，
9 i8 x$ j) E) ^; U) l9 B* J6 L包括非自住房屋的不動產稅、
5 a- O" p3 ^( v9 `" _( R( ~ x6 K房屋買賣的交易稅，- P" h7 ?6 {- W+ b
以及買賣價差獲利的資本利得稅，
2 f- r6 B1 o& T* @. {2 I都壓縮房屋炒作的獲利空間。
3 x8 j: P- r* y% d' y$ e: F) H8 I1 R而健全的法律規範也為穩定房價提供法律保障，# [& L: U' s) q; k9 a3 f( a: M
建商定價超出合理房價20％即要付出罰款，
4 e9 Z, Z0 h! s& ^6 x超出50％以上更構成刑事犯罪的要件，1 _# {1 R3 O2 e7 C0 B/ Y
白紙黑字的法律條文，對投機炒作形成有效恫嚇。 5 _- p& h) w# F3 u1 p3 Y) I2 a
" j7 d8 r O7 H5 [4 t4 t
德國法律還有詳盡條款保障房客的利益，
5 z5 O. p5 I8 f3 [$ y使得無殼蝸牛租房的安全感不亞於買房。
, r7 Q+ N' s( G+ S/ |, {例如房東漲價必須出示書面理由，
+ k0 T% }: K/ E. ]) y; z) f- c7 |並附上至少三例類似房租漲價的證據，
* K7 v1 m9 t% o# o5 G3 m否則房客可以起訴房東漲價為非法行為。 : v, I7 ^- k" J' H" R
. T) V! H. W$ G6 X% L. @8 g買房子的理由，除了保值增值外，
+ s _( ~( u( ]* I+ L) b無非是讓自己更有歸屬感和安全感。
: {$ c3 U# w- H- Z; p1 K如果房價沒有投機空間，租房又方便穩定， N8 G$ t- {% k& z, k
權益備受法律保障，何需買房讓貸款綁住人生呢？
; f( b* D3 h8 f1 I) \( j( X% F' e+ W / a5 `0 Y3 [+ b; m. |2 t
也難怪台北年輕人犧牲生活，# e: i7 R7 w& F4 |
努力存錢付頭期款，4 U5 E9 H s+ e0 `4 }
還擔心「現在不買以後更難」的同時，" q, }) R- m' d3 N9 |3 Q+ K
德國年輕人卻選擇自由穿梭各地，
. x. m+ e% w" w( `' l' r求學、工作、體驗人生。房子只是個睡覺的地方，7 X# J( Q* T0 x6 w5 [1 ], f+ I, M
一個住宿的工具，而不是主要奮鬥的目標，6 O) R! i1 X8 H3 G
更不是什麼身分的象徵或婚姻的入場券。1 O0 P2 G( m2 E% m6 ?6 \/ r
年輕時，他們有足夠財務資源和心靈空間仰望星空、
. G4 c( J6 @, |享受人生，思考生命的價值。只有過了中年，6 P% e- d& |. I, k V
有了足夠的人生閱歷，體力也漸不允許，
" T, _0 r+ D9 Y3 x才考慮買房讓生活作息定著於一地。 3 L* U" Z& E$ u" |# l2 s
* C* C; K1 @ @7 Q! u( [# F$ z
我們的年輕人何時能夠享有這種自由呢？
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發表於 2010-12-16 11:08:12
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