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- 2014-6-24
 
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年輕人何時能享這種自由（葉家興）3 n G/ ]5 V5 S& g; c/ e7 l
3 x. [ T. q) Z. b# E5 ?' z) Q3 N* e+ S8 z
急起急落的房地產市場，
8 O5 D" ^; B( s不但是民怨滋生的根源，! D2 I/ t- T/ V( A
也是多個國家金融風暴的元兇。
, e2 |. H# o9 }( V( { w6 R台灣人薪資所得多年來原地踏步，
3 N) M5 k" ~; j |) P* l然而都會區房價卻屢創新高。4 t; ]( u* n( y2 y
央行為打擊炒房，7 t+ V% a, [3 h4 f, y$ Z" Z8 b6 U
先後祭出多項行政手段和升息的貨幣政策，
& N: A/ T% m J, H) ~# j4 q然而，人們對於政府房市政策滿意度持續偏低，9 h* ~5 K* X1 b
認為房價不合理的民眾高達8成。將房價除以所得，& z4 y k# j. P5 K1 g$ F
是國際間衡量購屋「痛苦指數」的通用指標。0 a& k- d* t. D
! [* c6 q+ L- h+ g( }
根據《蘋果日報》日前報導，
" ^# E) C( [# i7 {' \% }30至34歲北市民眾年所得近57萬元，
1 @; R. m8 L2 v2 r7 h卻得不吃不喝20.8年，
_" u5 ]! M; a- b( R才能買得起平均成交價1180萬元的2房公寓。1 ?4 v( l. c" u1 H+ M. ]
北市居大不易，
$ q+ n: ?/ d' i3 P6 c過去7年家戶可支配所得僅成長4％，" v3 b. g9 @5 Z# F- t" I R
房價漲幅卻高達80％，) R# ]. g# {4 t$ ~, _( {
使首次購屋者的平均年齡延後至39歲。* f6 T r" R: ?/ A( D* t9 g
成家立業，結婚生子，) Q+ V$ P- l* `% w; ~# n$ y! K
對阮囊羞澀的年輕人而言，成為遙不可及的夢。
& E! j% g5 p5 T% N W$ F* ~- a 7 \# c K9 @* w6 z. ^5 W
觀察各國房地產市場數據，% o' p# F0 M$ ~- u
以德國的房市政策最值得借鏡。 f$ V! I5 e1 R9 T, q
德國房價所得比的「痛苦指數」只有3倍，
8 p9 x1 n _) L8 P' k! A並且多年來房價維持穩定。4 @6 k: r6 h2 b6 z+ y7 `- P% U
過去10年房價的年漲幅僅有1％，
2 b& Q1 x( g, P3 p: e! ~2 `; a甚至低於2％的平均通膨。換言之，
7 A! Z+ D6 q7 L2 G考慮物價因素，德國房價實際上以每年1％的速度縮水。
4 Y7 R0 @8 X, i; t: G5 W. {& ]! v; n# q8 T: j- `
德國打房手段完善/ h* ~" j; N |5 o+ z" b- w+ H
* ~+ E, O( E& u
德國人連續工作3年就可以買到房子，' R5 [9 _# W7 |) M& m& N! F
「痛苦指數」如此之低，是不是意味人人有房住，1 i9 L; R+ ` i
無殼蝸牛已經絕跡了呢？
/ ]3 x' d3 [3 `) _. Q- N9 F1 f( K9 J; m0 a
令人吃驚的是，雖然房價相對低廉，
; o8 a2 b, W0 K) v但德國自有房屋率僅有42％，租房族高達58％， \( m+ X4 k$ e8 r3 q2 d1 ~, G+ Z B7 Q
而年輕人中更有77％是無殼蝸牛。# B( \1 X% S8 _6 [6 k* S+ m
德國人首次購屋的年齡高達42歲，更比台北人晚了3年。 2 D0 z- Z+ c8 a9 r
/ B+ y, s' {8 S+ F很明顯，台北人要工作20年才能買房，
1 O" N$ n( h; C6 N8 c因此平均購屋年齡39歲，
, H4 u4 O, n( ~7 E2 } o1 D這個理所當然的房地產消費邏輯無法適用德國。' u5 d O" f) A, [
房價等於3年薪資，卻要拖到42歲才買房，0 g c7 a! `1 z5 o' T/ p
難道德國人都是從39歲才開始工作？當然不是！ / p5 F7 ?: R& P4 q% _
7 R" x. N3 k& F6 Y) V關鍵在於德國政府控制房地產投機的手段完善，
; _: Y" j' M. @- x6 z5 D市場機制、法律與稅收三管齊下。
( ~. F" T R- p& x+ m% H: a4 h; G首先，政府依據人口需求訂定詳盡建房規劃，: U% f' w3 s5 s* o1 l! M
維持市場供需穩定。德國總家庭數約3600萬戶7 f$ x2 Z7 }$ s! \; W, H2 n
，而可居住的房屋總量接近3800萬單位。
% l# L, {* i: g- \, V' j; x9 d$ o供給相對過剩的房屋市場，加上透明的市場資訊，, b; k3 [( _# R" {0 W9 p# C
讓投機炒作無所遁形。
0 O) S$ A1 Z2 \1 n+ m; V! o ; w! y* w I( R1 q) V+ M6 c
此外，嚴厲的稅收政策也是關鍵，( E4 n4 B) B3 p3 K
包括非自住房屋的不動產稅、1 k. D& O( M4 T- y
房屋買賣的交易稅，/ y& n0 V7 g- i) {( ?# d% w: M
以及買賣價差獲利的資本利得稅，# x) a& |, W2 ?+ G! B
都壓縮房屋炒作的獲利空間。
- g( k' G0 v8 ^, C* V! W! U+ {# E" p而健全的法律規範也為穩定房價提供法律保障，
# P3 h- f2 K! ]& B' H3 b. @建商定價超出合理房價20％即要付出罰款，
. s: L S1 w( | v7 h3 z超出50％以上更構成刑事犯罪的要件，4 O7 a% {' p! ?
白紙黑字的法律條文，對投機炒作形成有效恫嚇。
0 [5 N$ a3 l' u& C4 j$ p+ q# N2 ] ' q( {- T2 M' K4 g2 d! t
德國法律還有詳盡條款保障房客的利益，$ r$ x1 z, m' I( a7 Y
使得無殼蝸牛租房的安全感不亞於買房。/ \8 y# y! d3 k) Z2 f( d/ w! x
例如房東漲價必須出示書面理由，8 G& F$ P/ n" ]: X" ]
並附上至少三例類似房租漲價的證據，( F; T! i/ j& v# @2 U/ ^
否則房客可以起訴房東漲價為非法行為。 * M0 B4 o$ {* C# X) b
6 M/ b2 N, T- `( n8 T3 t
買房子的理由，除了保值增值外，
1 }2 j% n9 [, B) K. c& z0 l: c無非是讓自己更有歸屬感和安全感。
- f8 X$ N1 t2 e5 B0 ]/ d* A如果房價沒有投機空間，租房又方便穩定，
" b9 R' T( X+ f# k+ q, w. B4 O權益備受法律保障，何需買房讓貸款綁住人生呢？
$ H6 p+ H) Z- E$ ?
3 x. Z7 F& A$ z* z7 g也難怪台北年輕人犧牲生活，
% B. y& p! V, ~9 ^# D努力存錢付頭期款，% H# ^8 q+ \- D& A# K5 X. J
還擔心「現在不買以後更難」的同時，
) I. G) P; y c% o b8 {% _德國年輕人卻選擇自由穿梭各地，# O! x; W7 ~3 M8 g& s) W$ A
求學、工作、體驗人生。房子只是個睡覺的地方，9 i2 I& @3 t, r( w, ?5 o8 N& A1 V
一個住宿的工具，而不是主要奮鬥的目標，
6 r5 f6 R8 ^( }3 v# q }. z更不是什麼身分的象徵或婚姻的入場券。# F- \; M8 q0 g% n9 N$ D% U/ C
年輕時，他們有足夠財務資源和心靈空間仰望星空、* {7 P, }" o0 F
享受人生，思考生命的價值。只有過了中年，
- H2 k% o) S& d* O% Y2 P( S有了足夠的人生閱歷，體力也漸不允許，
. \' i+ @3 {, O6 p Q# V9 t5 S才考慮買房讓生活作息定著於一地。 1 s1 S9 H4 Q1 C& z4 T
8 L! I6 [# T9 g ?3 m4 a% t我們的年輕人何時能夠享有這種自由呢？
" u, X4 o }7 [* M |
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發表於 2010-12-16 11:08:12
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