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- 2014-6-24
 
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年輕人何時能享這種自由（葉家興）
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1 s+ n- l+ e$ O: c+ i* c J
急起急落的房地產市場，
4 b* b' V$ A7 [/ h; @( d不但是民怨滋生的根源，
1 Y* y& v$ a, ?2 ]也是多個國家金融風暴的元兇。; ^) p' C# r" o7 a8 Z- f+ t
台灣人薪資所得多年來原地踏步，* K) y) I) K8 J- D3 v1 a$ h- g
然而都會區房價卻屢創新高。
5 P4 n: }9 h& p/ }) Y8 g/ ?' K. D央行為打擊炒房，( \; T6 a4 Q$ S
先後祭出多項行政手段和升息的貨幣政策，# a3 ?3 c* g/ ?/ Q" {8 }" n; I
然而，人們對於政府房市政策滿意度持續偏低，
' Y0 N9 b5 m4 S9 v- C( c認為房價不合理的民眾高達8成。將房價除以所得，, c( E' F1 A8 x9 ^: |0 k
是國際間衡量購屋「痛苦指數」的通用指標。
5 @0 x; S/ g$ ]9 m * h6 y$ P" o1 m2 w
根據《蘋果日報》日前報導，
* A. D7 j3 ?/ c j" U6 [. m( \30至34歲北市民眾年所得近57萬元，
. h% G1 W& \+ Z- u& E, k卻得不吃不喝20.8年，
r$ _: w1 B# V) ]( t2 k3 J才能買得起平均成交價1180萬元的2房公寓。9 b4 k9 f3 N0 y# @+ e | `- L
北市居大不易，7 Q; ?4 l {" g
過去7年家戶可支配所得僅成長4％，) T! r. ^ }0 U2 |0 l; r
房價漲幅卻高達80％，
% O4 u. l: l, y; _1 d3 i6 G使首次購屋者的平均年齡延後至39歲。
[2 f9 N& G" v9 u+ u1 f6 d. L成家立業，結婚生子，
! F" B; n' Q; Z- e5 ^7 X對阮囊羞澀的年輕人而言，成為遙不可及的夢。
. G5 v7 G. Y N& Y) X9 k6 S. c
% k9 Z0 J6 R8 ^4 L8 y$ }0 c觀察各國房地產市場數據，
\% j- Q& H& B5 y& Y) X以德國的房市政策最值得借鏡。
' o8 G5 N0 ]1 ]- b德國房價所得比的「痛苦指數」只有3倍，+ L& g: r$ I! p y* ]* R
並且多年來房價維持穩定。
1 G4 _9 ` c; E過去10年房價的年漲幅僅有1％，* q% R% k/ u& [: ^
甚至低於2％的平均通膨。換言之，4 v+ ~) P; P, e! O! J- l
考慮物價因素，德國房價實際上以每年1％的速度縮水。& O i# Y E) i: ^
( x4 a5 g! J$ K @1 j2 [% Y# }德國打房手段完善
. v V K3 n- h* h9 g; I3 [, P
q8 \+ g) Y! C德國人連續工作3年就可以買到房子，
: C, V! H% t+ D& F) X「痛苦指數」如此之低，是不是意味人人有房住，( v( u4 R/ m& A
無殼蝸牛已經絕跡了呢？
* ~6 a7 b, ~+ i5 d9 c2 I8 o' j1 ^% M1 K/ o
令人吃驚的是，雖然房價相對低廉，
) \+ N0 d9 d6 n) n" O4 ^4 Z但德國自有房屋率僅有42％，租房族高達58％，
4 p4 H7 y8 X3 ]8 e而年輕人中更有77％是無殼蝸牛。5 D* B# P, i5 K4 R' q0 H) |
德國人首次購屋的年齡高達42歲，更比台北人晚了3年。 ! c$ J5 ?3 x& L+ s$ X- \: j% A
+ b$ B) Y' F# O+ T5 H/ B
很明顯，台北人要工作20年才能買房，( \) p; w8 e( G
因此平均購屋年齡39歲，3 j4 u' z* I0 [/ K/ q
這個理所當然的房地產消費邏輯無法適用德國。/ b) o, u* T3 @: ?2 e
房價等於3年薪資，卻要拖到42歲才買房，6 C C$ w3 W+ H/ @
難道德國人都是從39歲才開始工作？當然不是！
( e8 O3 o, X k6 J ^
* h' Q" X- V4 {關鍵在於德國政府控制房地產投機的手段完善，
. `; _8 G; R! i' |9 K市場機制、法律與稅收三管齊下。; j1 Y9 x" n( L2 r9 ]6 Q A* S
首先，政府依據人口需求訂定詳盡建房規劃，& ^+ ?$ f" w2 W1 S( V; M
維持市場供需穩定。德國總家庭數約3600萬戶9 {# s. Q8 W5 _) L) c; R
，而可居住的房屋總量接近3800萬單位。9 s6 d# K; A+ p; ^
供給相對過剩的房屋市場，加上透明的市場資訊，
# Z4 | c9 n( a# O讓投機炒作無所遁形。
# T/ g" p% y7 r- D1 Y' W " A* d& \( `9 N1 G2 |
此外，嚴厲的稅收政策也是關鍵，
7 y+ m- a: i% D4 {/ `7 e包括非自住房屋的不動產稅、$ n7 Q$ \6 l9 n3 C* s. C
房屋買賣的交易稅，6 W0 I+ u! m7 B3 ]* ^% L: O1 `0 R
以及買賣價差獲利的資本利得稅，
* @7 e5 M C3 w. B" k: o都壓縮房屋炒作的獲利空間。/ e: O. v( R# H6 ?2 [3 V. b! D
而健全的法律規範也為穩定房價提供法律保障，
/ `$ `) Q6 z+ O: w5 Y建商定價超出合理房價20％即要付出罰款，
) L a% c' E5 p$ O3 O( w超出50％以上更構成刑事犯罪的要件，0 P0 N1 D5 S! ?4 q8 O
白紙黑字的法律條文，對投機炒作形成有效恫嚇。
j2 W! d) W: I# j& d
# y ? ^* g! R* c/ U德國法律還有詳盡條款保障房客的利益，+ Q) ]# S# c2 C, ~1 b
使得無殼蝸牛租房的安全感不亞於買房。7 P- l, M8 S' S
例如房東漲價必須出示書面理由，" o4 h3 e: M0 S4 Z l' ^( M
並附上至少三例類似房租漲價的證據，
) A) d' {2 C. ? C1 {4 M# e9 f i否則房客可以起訴房東漲價為非法行為。
4 ~% R; r4 ~, X* M' T! X
) A. ?3 v4 v$ B, d3 n F買房子的理由，除了保值增值外，' i, F- X" a" O$ V6 a' `$ h
無非是讓自己更有歸屬感和安全感。
C2 y9 ]- q( a) D* M如果房價沒有投機空間，租房又方便穩定，
( W% i4 v" F' y- v5 E) w& l權益備受法律保障，何需買房讓貸款綁住人生呢？ + K2 k& v' _; c3 ]" E, T0 R) x
$ d9 Y, C. w) k$ e
也難怪台北年輕人犧牲生活，% g' B. b' d" Y, j) V: A& v5 ?
努力存錢付頭期款，$ z! b% z6 y0 {% i
還擔心「現在不買以後更難」的同時，- W" g: H/ D7 Z9 i/ @. h8 a6 F
德國年輕人卻選擇自由穿梭各地，
8 Y; m* N1 \# p) H* `6 U求學、工作、體驗人生。房子只是個睡覺的地方，* z0 W/ `' E" M( J
一個住宿的工具，而不是主要奮鬥的目標，
- s; Y; H. S% |# R b% k更不是什麼身分的象徵或婚姻的入場券。
7 O( t0 g7 C( U, ^& \! B z年輕時，他們有足夠財務資源和心靈空間仰望星空、
1 g* d7 z2 \6 Q# B享受人生，思考生命的價值。只有過了中年，
9 U. ~! i, V4 Q- M) h) E有了足夠的人生閱歷，體力也漸不允許，
/ ^+ O. K# T$ |( f' }才考慮買房讓生活作息定著於一地。 , z$ f% ]/ v7 Z: t) T! V+ i
8 J _0 E* [6 R2 ]3 {- \& M
我們的年輕人何時能夠享有這種自由呢？
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發表於 2010-12-16 11:08:12
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