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- 2014-6-24
 
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年輕人何時能享這種自由（葉家興）! e. Q9 @3 W8 j3 l1 x4 w" ~( P) ?
: g7 d% V7 T a$ h9 H
, Y! ]0 w5 t' z急起急落的房地產市場，$ _7 |8 a0 H( v' t, j
不但是民怨滋生的根源，. A' R1 |5 _2 ~- P% q
也是多個國家金融風暴的元兇。
5 C; L% Y: v$ i7 X台灣人薪資所得多年來原地踏步，
% o9 s- g- t8 d然而都會區房價卻屢創新高。) x5 y# i% Z. y: a
央行為打擊炒房，
" N9 L& _0 y2 a+ g先後祭出多項行政手段和升息的貨幣政策，5 f3 c% @8 T2 _" W
然而，人們對於政府房市政策滿意度持續偏低，
3 u; Q# B J7 a1 _- a2 z7 Y5 @認為房價不合理的民眾高達8成。將房價除以所得，
3 k# K3 |! Z" e% J是國際間衡量購屋「痛苦指數」的通用指標。
' a, }% d, G/ `* X7 C @1 k- T$ a+ g; Y
根據《蘋果日報》日前報導，& P& W$ `: n1 J! N9 i
30至34歲北市民眾年所得近57萬元，1 N/ T% P( y* `
卻得不吃不喝20.8年，. ^2 v) T& N* ~ x* R6 k7 s! H' j
才能買得起平均成交價1180萬元的2房公寓。; I- N# y# S0 x5 m- Q
北市居大不易，
6 @7 S' Q, \& [. ^7 _ I7 s+ N6 B過去7年家戶可支配所得僅成長4％， M7 c) _& j `6 o9 n* S; F7 i
房價漲幅卻高達80％，" e/ L2 |3 y% C
使首次購屋者的平均年齡延後至39歲。0 o0 z6 G( R5 Q/ e; ?* T
成家立業，結婚生子，
) D6 `7 ^6 j& r4 \. [對阮囊羞澀的年輕人而言，成為遙不可及的夢。$ U( F$ A7 z; t5 q3 Q( o
c3 I; h. _4 g7 A# P- S/ f3 l) Z
觀察各國房地產市場數據，
5 O6 |' w1 V) y( b8 D) O* W" n8 y, r以德國的房市政策最值得借鏡。$ m9 @ _6 ?6 Q8 p# r R5 \) c- W
德國房價所得比的「痛苦指數」只有3倍，8 n, f% L/ ^5 H- A) x( s1 X1 ~
並且多年來房價維持穩定。) [2 R* z( v& n
過去10年房價的年漲幅僅有1％，
/ J$ |+ O* [" W0 x甚至低於2％的平均通膨。換言之，) z5 m/ X6 f6 W% R0 A4 A
考慮物價因素，德國房價實際上以每年1％的速度縮水。
* j) \- z- c0 {% Q: b, `7 ` t: x- d* L2 B
' ]) S' |0 l1 a德國打房手段完善$ f, `6 t, g$ i! X9 m9 t+ a/ E
' \$ q3 p' O0 `, `" ~: A
德國人連續工作3年就可以買到房子，
" H# L4 w2 S* I( ?4 q「痛苦指數」如此之低，是不是意味人人有房住，
, w& b. V- q4 l; u無殼蝸牛已經絕跡了呢？
% ?5 i* D4 o" _9 m1 v
9 X5 m; H7 ?8 U令人吃驚的是，雖然房價相對低廉，9 q2 A' Q0 I1 h8 ?4 c
但德國自有房屋率僅有42％，租房族高達58％，4 x: R- c, f, I0 R h
而年輕人中更有77％是無殼蝸牛。
. d9 D I0 J3 H德國人首次購屋的年齡高達42歲，更比台北人晚了3年。
# A4 J+ Q6 x) @, U3 e' O
3 Z& L: K; t8 F9 C6 ^& Y+ p8 `很明顯，台北人要工作20年才能買房，
% Q$ B1 p5 i8 A, X因此平均購屋年齡39歲，2 E% p3 T0 m+ R5 N7 N
這個理所當然的房地產消費邏輯無法適用德國。: D3 X# {/ t. G/ {9 D0 s2 \9 S7 G
房價等於3年薪資，卻要拖到42歲才買房，& D' z6 F8 {, i( N5 V: X
難道德國人都是從39歲才開始工作？當然不是！
/ u* E, U9 f t! _ j8 f8 H . t6 A7 |+ x/ \. O# r
關鍵在於德國政府控制房地產投機的手段完善，/ o+ U5 J! Z: r5 U. a. l
市場機制、法律與稅收三管齊下。, J/ n, R) u7 R6 b# K
首先，政府依據人口需求訂定詳盡建房規劃，
6 g/ C3 B- u+ G: I8 y' y維持市場供需穩定。德國總家庭數約3600萬戶7 @9 m: N* ?+ _4 R1 u3 O
，而可居住的房屋總量接近3800萬單位。) O" d& i# `$ e- X7 A
供給相對過剩的房屋市場，加上透明的市場資訊，
+ ^7 f c2 y+ ]讓投機炒作無所遁形。
( M4 j7 O+ I6 O# R / r3 x/ O- L4 T7 p
此外，嚴厲的稅收政策也是關鍵，
& Y1 @7 G9 g: d3 Q包括非自住房屋的不動產稅、- N8 R0 [" e9 R! n& r* k
房屋買賣的交易稅，# R3 Q ~) m M( X; R2 c+ r' U- f
以及買賣價差獲利的資本利得稅，
6 N+ `, m! \1 s' T0 @都壓縮房屋炒作的獲利空間。! F* O$ U" W: ?0 ?
而健全的法律規範也為穩定房價提供法律保障，6 Q7 D( N$ q4 ]) T$ R& F4 \6 i
建商定價超出合理房價20％即要付出罰款，
- T) ~' ]0 _$ k+ R% k9 e: }超出50％以上更構成刑事犯罪的要件，
3 w! k t- |9 `4 M& K白紙黑字的法律條文，對投機炒作形成有效恫嚇。
9 y3 d& z) E" O1 E/ g) L6 `" c$ i
2 Y2 O) {9 g3 A7 M7 u, X! G2 F德國法律還有詳盡條款保障房客的利益，
* N9 V% @/ o* {, @/ g/ K+ e使得無殼蝸牛租房的安全感不亞於買房。% f+ Q6 c* ]! T/ q. f a* K8 ?
例如房東漲價必須出示書面理由，
% ^# q: i8 l' R9 q7 b6 }+ U並附上至少三例類似房租漲價的證據，5 l1 Y$ i7 E" |
否則房客可以起訴房東漲價為非法行為。 {) E5 f* R7 U; Z. u) D
" D% p) x; S3 ?: _; u) X
買房子的理由，除了保值增值外，
- G) y& H4 ` }4 J5 }, @4 r無非是讓自己更有歸屬感和安全感。) P+ K2 X. i+ i# d
如果房價沒有投機空間，租房又方便穩定，2 ]7 K' p9 c* @1 a4 P
權益備受法律保障，何需買房讓貸款綁住人生呢？
6 e ~: j6 J, Y5 {1 G : s+ h. f+ e& J1 v' `
也難怪台北年輕人犧牲生活，
+ S4 R- Z( u* O( r3 G9 A3 e努力存錢付頭期款，- @# [" b" Q$ D( {
還擔心「現在不買以後更難」的同時，0 N# f, ^ n" E
德國年輕人卻選擇自由穿梭各地，
7 _# D/ A, T, S9 x% A s9 p求學、工作、體驗人生。房子只是個睡覺的地方，
: ~ j2 u+ H3 _4 ~+ r( f% ~+ h) g7 [一個住宿的工具，而不是主要奮鬥的目標，& {' E* |* a; o
更不是什麼身分的象徵或婚姻的入場券。2 S( W2 V6 I" z+ R3 F
年輕時，他們有足夠財務資源和心靈空間仰望星空、# W3 H$ L8 f7 z
享受人生，思考生命的價值。只有過了中年，
( U2 |" }( a. w( g8 ^" G7 c有了足夠的人生閱歷，體力也漸不允許，
4 ^. y5 f2 ^& J8 Z% B( e才考慮買房讓生活作息定著於一地。
6 V3 [' D4 b6 E( Z7 q3 N2 [( I& C& `+ Q
' ^# ~) e( I' R0 P我們的年輕人何時能夠享有這種自由呢？ + t4 p3 a' H3 h e2 ^$ P3 ~
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發表於 2010-12-16 11:08:12
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