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[房屋交流] 這樣的房價新高 能接受嗎?【張金鶚、花敬群、章定煊】

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http://estock.marbo.com.tw/asp/board/v_subject.asp?ID=5460444! f& E9 c) `6 g

0 @: Z* B0 E! V0 g# g, D6 M# a; J2 o2 F' w2 a7 H, r) C
2009-10-14 中國時報 【張金鶚、花敬群、章定煊】
; W. f- ~: M+ S% \/ N 近日媒體大幅報導「第三季房市突破新高」,並據以宣布房地產景氣衰退警報解除。媒體的推論依據為北市第三季預售屋平均行情價破一坪六十萬元,大安區破一坪九十萬元,雙雙創下歷史新高,故顯示台北房市已擺脫盤整格局。對於這樣的觀察與結論,身為房地產的長期研究者,我們欲提出幾個關於房價的重要觀念供社會大眾參考。
: @6 c# b$ x6 N0 d* U% R3 i9 P% \ 第一、以偏概全的將表價上漲視為房價上漲嗎?九八年第三季大安區(實際正式公開)的新推個案只有二個,其中一個是僅有二十戶的某豪宅個案,表價每坪高達一八○萬;另一個案每坪表價六十五萬。若以直覺算法,將此二價格取平均,當可計算大安區的價格平均數是每坪一二二.五萬,而此價格遠超過前幾季無豪宅推案的價格平均數,故可推論大安區房價大漲。這個直覺式推論過程的謬誤在於,表價並非實際成交價,只是代銷公司或建商對外宣布的價格,若非實際購屋者,難以得知實際成交價格波動。表價上漲並不代表成交價上漲,須再考慮議價空間,將表價轉換為成交價後,對於房價的討論才有意義。 2 E# j  C4 N4 L! ?2 p
 第二、成交價上漲就是房價上漲嗎?即使考慮了議價空間,將成交價取平均也不等於房價上漲。當媒體報導市場平均房價由上季每坪五十萬元,漲到本季每坪六十萬元時,做為一個聰明的閱聽人,我們立即要問的是:本季的推案類型、品質是否和上一季相同?若上一季無豪宅推案,而這一季有豪宅推案,只是因為市場推案品質提升,以及推案類型不同,使得成交價格平均數上漲,仍然不能據以推論房價上漲。 : Q! w8 p2 y' [( X. x' ?
 那麼要如何正確衡量房價波動?房價指數編製為不動產相關學術領域中發展已久的領域,而指數編製的重要概念即在於住宅品質控制。當確認價格為成交價之後,須控制住宅品質與類型,觀察市場上典型住宅在不同時間的房價變化,這樣衡量出來的房價波動才具有意義。依據我們長期建立房價模型所計算的房價資料顯示,從去年第四季至今,台北市住宅新推案價格持續呈現下跌的現象。
: g2 i; S' T2 o. v& H% g8 X 最近幾年,房地產的指標有如雨後春筍般冒了出來,任何一個業者或媒體,都可以發布一些指標,而媒體就大篇幅的引用報導。然而,許多指標無論是資料來源、資料的處理、統計方法均是交代不清,這樣隨意計算的方式,如果順理成章地成為多數重要媒體報導的焦點,那一般民眾如何能認清訊息的真相。
, i7 b. N: {* O8 K 市場上充斥不正確的訊息,輔以媒體推波助瀾,使許多資訊雖然實際上完全沒有意義,卻令消費者覺得似有道理,難以判斷。媒體大幅報導「第三季房市突破新高」,我們擔心恐有鼓勵市場追高,增加房地產價格泡沫的可能,而此現象應非多數社會大眾所樂見。我們認為未經嚴格檢證的訊息可能嚴重干擾市場秩序,甚至傷害到無辜的購屋者與業者。(張金鶚為政治大學地政系特聘教授;花敬群為玄奘大學財務金融系副教授;章定煊為景文科技大學財務金融系副教授) : z# ~7 a7 m5 u  t9 z- b

  ^! E* J  D2 r/ R5 E" N

& u5 R1 p9 v7 t. C
. L  m" w1 k0 O& {, r, ]3 z尤其前面兩個,張金鶚及花敬群,根本是說謊的慣犯,每年都在喊跌,每年!!
) C  ?' s) U1 d! r3 B8 u4 \% J4 R: U, S4 Y# v0 U
將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證,只是這兩個人一昧喊跌,喊了四年多了..
4 s- Y" f3 v0 ?; h
6 Y* r' A" o6 S3 _! S" F; x大家真的要多思考,這兩個人講的話是否有參考價值。
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『北大王小陳』U質鄉民仲介兼北大生活觀察家,不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171

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發表於 2014-1-22 10:46:32 |只看該作者
: N( p, m+ z2 z% Z. n# G5 o* _

) C* ]" E8 h3 v; K; v" T推, 推, 推.' ]& W' G; t: Z

5 k. M. u  N, W$ D: ~5 {, p! `5 A* L+ ^' Z4 R1 E# E& r
不會打中文,但是看得懂中文.

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發表於 2014-1-22 10:54:00 |只看該作者
但房價從狂漲到現在成交急凍漲不上去是事實。+ ~* a1 S) N! y+ w4 P6 P" t
學過加速度跟速度的關係嗎,一輛車如果從時速200公里到只能跑時速10公里甚至不動,代表這台車有大問題了。
) W: _$ h: f) q# |' p. l0 ^2 U0 P4 d! U8 O) `% U
說到不可信嘛  個人覺得  一直大喊某東西會漲叫人趕緊買  自己卻不去買的人+ v8 b- A2 e* b
好像比較值得玩味一點?
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dmk + 1 中肯!
天道酬勤 + 1 讚!
Dora貓 + 1 以北大來說成交一直很穩定,沒有急凍哦QQ。.

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老子有錢,想買房,誰奈我何
: a. O3 [# o6 n2 u5 b1 u
' z0 f# L( i3 |: i* @9 F2 M老子沒錢,不想買房,誰奈我何
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DanielYang + 1 Ha.......

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發表於 2014-1-22 12:11:38 |只看該作者
現在許多的經濟數據都已經顯示,
' n7 y8 }3 X1 I+ T) R0 v' Z& g雙北房價高得離譜是事實,
4 L1 R, s7 G2 d6 _: Q8 r9 }" P8 Q說看空的學者是說謊的慣犯,
0 x4 u! [3 _0 E/ _! M8 f  z未免太沈重。, G$ b2 p. K+ {

0 ]$ A2 f- @: `想請問難道仲介不說謊嗎?
. y# T* L- ?7 K0 N周旋於賣家與買家之間,; m$ N1 I/ V6 A9 c
演戲、出狀況、見人說人話、見鬼說鬼話: H, W$ {1 ^- H, B: T0 A0 S; B
是有多高尚啊!7 P# |) v7 w8 G$ y* b
. q( H0 m2 j. J
指責人家是說謊慣犯的同時
* ?# x+ }. h# f. o, M, o不妨想想自己吧!
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dmk + 1 您真內行!中肯~
天道酬勤 + 1 讚!
輕鬆過生活 + 3 正解!
阿翔 + 1 讚!

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發表於 2014-1-22 13:14:34 |只看該作者
本文章最後由 Dora貓 於 2014-1-22 13:18 編輯 6 C3 E& n8 g- T' q# E3 L
Chunyu0118 發表於 2014-1-22 12:11
3 M; j! _4 ]: ]& k& O, z現在許多的經濟數據都已經顯示,7 A5 C; {) \" w9 B8 i
雙北房價高得離譜是事實,
" x2 ^3 W; Q# h3 s說看空的學者是說謊的慣犯,
: L. i5 s8 M; |% G
! p6 V# `: c9 E1 Y( o0 a: |7 W
那些人從09年喊到現在,我想我很有資格說他們是說謊的慣犯。
& @# l+ W: N4 O  h$ r四年多了,騙四年了,每年過段時間都是會跳出來喊空,可是房價卻一直往上漲。, |- f/ l0 E+ F1 g

! Z# u2 r0 q$ z) _另外我也沒說房價不會修正,更沒說只會漲不會跌。( L: r' x" j1 E) f" K. w
. m" K# O# n- h
再且我業務上沒說過謊,而你也沒看過我說謊。+ C2 p5 w* E# X$ e5 G
怎麼會直接質疑我呢?還是你有任何我說謊的證據?
' r$ e' [, O9 B! m不要空口說白話,不是仲介就要理所當然的概括承受,忍受惡意中傷。. o6 h' N; h, B+ D5 M  n
: h3 W0 }" J4 I
8 n8 Q9 f2 \: a' |  P0 o
有個文章分享給你。
) w; @9 j. H* g! Z
( G6 B, V; G3 _+ @$ Z  Y. s; L宋代文人蘇東坡,才華洋溢,堪稱文壇上的奇葩,$ g! L$ ?5 w: W5 U0 s
他有一個相知甚篤的方外之交「佛印禪師」,1 a  M* B! i/ v; Z* M1 X, Z3 V1 j
平時二人在佛學、文學上總不忘相互切磋,
; d1 q! \) u0 ?" a. \. t. j" B# G& B但每次老是讓佛印禪師佔盡上風,' F( q, [. n- L
蘇東坡心裡總覺不是滋味,
4 r. R8 H9 M" H- e# M0 M# B: O& R所以百般用心,想讓佛印下不了台。
6 k+ R* O8 e1 ^/ @8 O: ^& ?/ _/ v6 @3 S" Y3 {8 K
一天,兩人相對坐禪,
: z" j0 U- |! |( r. a蘇東坡一時心血來潮,問佛印禪師:
. N2 Q% ?4 o* D! Q& W% H8 W「你看我現在禪坐的姿勢像什麼?」) {2 C; |( k1 W, i# [! ]
佛印禪師說:
) N; g, D( ^" z) q1 l「像一尊佛。」% m- W; S- `7 d! E
蘇東坡聽了之後滿懷得意。
: e- e$ a! m( y& I( N( v" C6 N此時,佛印禪師反問蘇東坡:, g: |2 }1 M7 \5 }% p' |
「那你看我的坐姿像個甚麼?」
& |6 I& C8 \" p9 z- Z/ |+ V蘇東坡毫不考慮地回答:
/ }$ q4 s+ K' i; V) V「你看起來像一堆牛糞!」
( M) v  `; X* @+ f2 Y# h, _佛印禪師微微一笑,雙手合十說聲:
4 Z( L& k  f3 L6 T: P+ t「阿彌陀佛!」/ F6 k" V3 {  y

0 C/ A: T3 z. c6 Q8 F( F蘇東坡回家後,很得意地向妹妹炫耀,說:' p. A& F1 K' m3 N# K/ B" Q) \
「今天總算佔了佛印禪師的上風。」
% v* D( B/ Y1 ~; K( ^- n9 p蘇小妹聽完原委,卻不以為然地說:
# @+ e8 B, {8 }0 l「哥哥!你今天輸得最慘!因為佛印禪師心中全是佛,所以看任何眾生皆是佛,而你心中全盡是污穢不淨,把六根清淨的佛印禪師,竟然看成牛糞,這不是輸得很慘嗎?」0 Y0 B! ], v, h7 _9 w' U4 p
蘇東坡手拈一拈鬍子,黯然地同意蘇小妹的看法。
, u( i1 H: x* W& ]7 T! N9 G  e6 q+ P& c# V& x/ n
事隔多時,蘇東坡修禪定日漸有了功夫,9 y/ a" L! F  H2 l: n& @5 S& h6 o
一次出定後,喜孜孜地寫了一首詩:* a) H# Q* @1 J' U0 u: e2 u
「稽首天中天,毫光照大千,八風吹不動,端坐紫金蓮。」: ~0 K& y  X3 [! m% f+ g, F
立刻差書童過江,送給佛印禪師,讓他評一評自己的禪定功夫如何?" `# A7 b2 J- T
佛印禪師看過後,莞然一笑,
. ]( {$ X9 U  c/ U1 J  r順手拈來一枝紅筆,即在蘇東坡的詩上寫了兩個斗大的字:( c( P) ^2 W  [8 |) [, \) u
「放屁」
2 O# ]( B* A6 }( P( o再交給書童帶回。/ X4 [4 n  J) x3 D! S, }
) v  B$ X, s4 H1 G, ^$ Z
蘇東坡本料想佛印會給他諸多的讚美,) X+ `; M0 t* ^: j; F% I
怎之一看回信中竟是斗大的兩個紅字「放屁」,: Y& p) K; l: e) u
不由得火冒三丈,破口大罵:
# ~2 N* ?& a7 s「佛印實在欺人太甚,不讚美也就罷了,何必罵人呢?我非立刻過江與他理論不可!」 / A% R1 [. U9 R
誰知佛印禪師早已大門深鎖,出遊去了,1 O9 n$ X, I1 A* y
只在門板上貼了一付對聯,上面寫著:, ]1 x, g0 C2 @8 t$ `6 G
「八風吹不動,一屁打過江。」! y; D# ]/ L3 m7 f3 h
蘇東坡看後深覺慚愧不已,自嘆修行不如佛印遠矣!

  W" G! P4 u8 s- z$ b+ K8 x7 v3 ^* P, l- P0 m( |

' @5 u6 @; M% A我是仲介,是服務業,不該跟人起衝突,你的回文我接下來就不回覆了,你好好思考。
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發表於 2014-1-22 15:05:47 |只看該作者
給了承諾卻食言才叫說謊,就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇,而學者、專家、名嘴至市井小民提出自己的看法,你可以選擇信或不信,但直接指責人家說謊,這可是有言論責任的,既批評別人也該有被批評的雅量!
有平和的內心,才會有快樂的生活。

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發表於 2014-1-22 16:36:18 |只看該作者
hui_ching 發表於 2014-1-22 15:05 6 D0 Q, n- A' {( W
給了承諾卻食言才叫說謊,就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇,而學者、專家、名嘴至市井小民提出 ...
! ]! z4 X6 ^/ n$ h! o$ B
09年開始每年喊會泡沫化
2 \$ [- z" L8 N, z1 S  q
/ e* c. y: G, M7 A& u09>10>11>12>13>142 e: a3 C! X; S: j+ `

6 M. `! l0 z3 ^1 [8 N% b5 ?3 J結果連年在漲,這不是騙什麼是騙。# e- {" e9 n& L2 U

* z6 v8 ]% |+ c6 z7 d7 I/ P這些人是公眾人物,講過的話就是要負責。) J9 L5 }1 V7 D4 m& d
' O0 {! P* z6 h8 a- _' H6 n/ T/ m$ h/ b

) O+ Q, Q4 |; u. j  W9 }, E& V  K, A
3 y4 g( {& W/ N0 d6 m8 F& ?) c  R& K
『承諾』可能是你我定義不同,我這個人比較死腦筋,我講過的話,就是種承諾。
; j0 K/ X6 s2 S# _. n3 U! f, X0 z5 ]0 o5 i
尤其我是仲介,道德水準只能更要求自己,所以我很厭惡一竿子打翻一船人。' h. G% P0 e" Q: Z) ?

; m, f5 g* i3 M1 |8 @
. x6 a4 P0 K8 ~$ }0 I最後我不是沒有雅量接受批評,只是沒有的事情,講的跟真的一樣,到底誰才是騙子?
) R) m; e* \0 b/ I8 H3 K
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發表於 2014-1-22 18:28:50 |只看該作者
我想先釐清一個觀念,9 |/ r! [- f, S# ?
所謂的"說謊":「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事,基於其他的企圖而故意隱瞞或誤導」/ O7 ]  Y8 i5 r4 N/ G% m
" U9 B+ G7 P' a% J
張金鶚及花敬群表明他們房價泡沫的預測,
- M% J  ~; H# g) _7 T是基於他們所建立的房價模式所得的結果,
+ F2 I- o* }, h' T3 @7 H) z可能是因為模型不夠精準,
9 N$ S" A# |, L( J9 t造成預測失靈。
& ]  [2 x* a  Z* M2 }" c  q% w4 r" K我不認為這個叫說謊或欺騙。+ J: |7 }* Y6 O9 O3 k

7 ^5 Y4 W$ h9 B6 [! T- p如果兩位學者一邊在媒體放空房市,* Z* N* G  q& S; D6 J4 ~( ?
一邊偷偷大量吃貨,
& k- q$ O6 L; N& d/ M" R我認同你的看法,
# F- o2 K' ^2 m+ u9 u* L1 F$ r* A他們是蓄意欺騙或說謊。) _& ?$ C. }& Z5 E
+ W" E: z3 W0 y, B; ^7 t8 z
反倒是你一邊假公正的說:
4 D: n9 `4 R3 \7 ]+ s1 {# z"將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證"
) G/ l+ J5 T# @5 |" k- i- i一邊又批評兩位看壞房市的學者是"說謊慣犯"
) ^6 `8 N5 w! B& a引導版友得到 "房地產泡沫,是來自說謊慣犯的觀點"
( D$ M& }- A4 s! d# v你或許可以取巧的玩文字遊戲,- ^  B0 n" c+ Z8 F7 l' c
搬弄說謊的定義,; y. m" R. J% e& E' s% m+ Z. Q5 D$ s' S
但是在我的眼裡,
% v6 d. e: O8 |這樣的行為或許不是說謊
7 j9 x/ A* m8 H( Q! \! j% [但絕對是"沒擔當"& r. l# G2 Y" y- Z9 R# P6 f7 A2 J' H
( Y: _5 y+ M! }- x0 N% v
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dmk + 1 中肯!
文兒 + 2 讚!
輕鬆過生活 + 3 你不要這麼專業好不好!
sanlin + 2

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本文章最後由 Dora貓 於 2014-1-22 19:14 編輯 ) _: [! p$ m; O
Chunyu0118 發表於 2014-1-22 18:28
2 W  A( c. v8 _8 y" t4 l我想先釐清一個觀念,
6 ~  k  I- |  w2 Z  m所謂的"說謊":「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事,基於其他的企圖而故意隱瞞或 ...
# j  \9 ]+ Y% T" W8 E' f) \0 O
2 M% {% R3 J8 R* o2 Q
那樣小S也不必出來道歉,畢竟他也不知道胖達人添加人工香料。
! M* s9 }  J& [" C" L( Z4 ^8 R) l你知道公眾人物有一定的影響力,說的話不是講講忘記就沒事了。
% {) Z" x& O3 r' _
& @, n! B' L, t  V. E6 W$ _% H更多代言商品出包的藝人,是不是都有出來道歉?
( l1 [! a/ M. b5 I$ C小S& N+ j5 M' o, Y5 C
http://www.ettoday.net/news/20140103/312826.htm0 C0 I! t. ~: t" M/ n6 E. R: a2 M$ a
許乃麟, h8 a1 |8 R5 Q/ M6 `0 e/ ]
http://www.appledaily.com.tw/app ... /20100428/32470312/; f6 P% c- i3 V3 [
白冰冰
! o  e+ f7 L  {: v, zhttp://newtalk.tw/news/2013/11/15/41978.html  |" n% n* r( v$ T5 y: J
& q* H+ n% C+ J5 S9 C# ^
不敢保證的事情就不要一直提,提這麼多次,也沒見他出來道歉。
& t9 X7 a/ @  q) w8 n7 G, |  ]這不是惡意什麼是惡意?6 Q9 Q: b' _6 t

/ a6 _* O/ o  W, W$ w5 v
8 K2 U0 r) _; C6 q4 m! K: c我不敢保證的事情就直接很明白了當地講,投機取巧?9 c1 q. K3 C: }4 o1 Y
難道一定要說房市會漲會跌? 不能說不知道?. k2 I4 O& E4 g
還是房仲你認為可以跟客戶說明年房市一定怎樣怎樣?
5 ^5 ?& [- o! v$ F. e+ f( h然後造成客戶虧損就說,我預估錯誤,連聲抱歉都不用講。0 b3 z- {; x1 h) J& q1 F
. Q/ G) o5 R) O4 N: v; d2 C
抱歉,我道德上過不去。$ x' R! k2 [# r# h

0 G' W/ B1 O1 f: x% W$ T( ?) ?- N8 E  U- D7 O
你這樣硬凹也真的不好看,我簽名檔有電話,歡迎隨時來電討論。# n  K5 ^: c- |" p6 h/ k$ {) ^
不要覺得我這個房仲給你難堪,畢竟我是服務業,我有權利捍衛我的清白。
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