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[房屋交流] 這樣的房價新高 能接受嗎?【張金鶚、花敬群、章定煊】

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http://estock.marbo.com.tw/asp/board/v_subject.asp?ID=5460444
- p7 I- v* `2 j) n, V6 W/ N7 G2 C6 |" o0 w# u( ^  W) z; ]
- D! s7 A4 ~$ n+ k0 m1 X4 Z
2009-10-14 中國時報 【張金鶚、花敬群、章定煊】 5 }( y: [) @1 f4 ?
 近日媒體大幅報導「第三季房市突破新高」,並據以宣布房地產景氣衰退警報解除。媒體的推論依據為北市第三季預售屋平均行情價破一坪六十萬元,大安區破一坪九十萬元,雙雙創下歷史新高,故顯示台北房市已擺脫盤整格局。對於這樣的觀察與結論,身為房地產的長期研究者,我們欲提出幾個關於房價的重要觀念供社會大眾參考。
5 m! a, J0 P+ n# y' x! A 第一、以偏概全的將表價上漲視為房價上漲嗎?九八年第三季大安區(實際正式公開)的新推個案只有二個,其中一個是僅有二十戶的某豪宅個案,表價每坪高達一八○萬;另一個案每坪表價六十五萬。若以直覺算法,將此二價格取平均,當可計算大安區的價格平均數是每坪一二二.五萬,而此價格遠超過前幾季無豪宅推案的價格平均數,故可推論大安區房價大漲。這個直覺式推論過程的謬誤在於,表價並非實際成交價,只是代銷公司或建商對外宣布的價格,若非實際購屋者,難以得知實際成交價格波動。表價上漲並不代表成交價上漲,須再考慮議價空間,將表價轉換為成交價後,對於房價的討論才有意義。
/ a* N2 _- l  a+ a 第二、成交價上漲就是房價上漲嗎?即使考慮了議價空間,將成交價取平均也不等於房價上漲。當媒體報導市場平均房價由上季每坪五十萬元,漲到本季每坪六十萬元時,做為一個聰明的閱聽人,我們立即要問的是:本季的推案類型、品質是否和上一季相同?若上一季無豪宅推案,而這一季有豪宅推案,只是因為市場推案品質提升,以及推案類型不同,使得成交價格平均數上漲,仍然不能據以推論房價上漲。 * i( y' O2 s" U7 l, Q
 那麼要如何正確衡量房價波動?房價指數編製為不動產相關學術領域中發展已久的領域,而指數編製的重要概念即在於住宅品質控制。當確認價格為成交價之後,須控制住宅品質與類型,觀察市場上典型住宅在不同時間的房價變化,這樣衡量出來的房價波動才具有意義。依據我們長期建立房價模型所計算的房價資料顯示,從去年第四季至今,台北市住宅新推案價格持續呈現下跌的現象。 3 Y* K5 c: \6 i4 |8 a! G7 o
 最近幾年,房地產的指標有如雨後春筍般冒了出來,任何一個業者或媒體,都可以發布一些指標,而媒體就大篇幅的引用報導。然而,許多指標無論是資料來源、資料的處理、統計方法均是交代不清,這樣隨意計算的方式,如果順理成章地成為多數重要媒體報導的焦點,那一般民眾如何能認清訊息的真相。
$ d1 m" \; f5 i) Y0 ^ 市場上充斥不正確的訊息,輔以媒體推波助瀾,使許多資訊雖然實際上完全沒有意義,卻令消費者覺得似有道理,難以判斷。媒體大幅報導「第三季房市突破新高」,我們擔心恐有鼓勵市場追高,增加房地產價格泡沫的可能,而此現象應非多數社會大眾所樂見。我們認為未經嚴格檢證的訊息可能嚴重干擾市場秩序,甚至傷害到無辜的購屋者與業者。(張金鶚為政治大學地政系特聘教授;花敬群為玄奘大學財務金融系副教授;章定煊為景文科技大學財務金融系副教授)
9 z+ |$ b# K0 Y  Y5 d7 Z; p
7 _1 J( \( Z) X' I: ~- g

! m# R, ?: u3 H6 O7 Z' b' }* M  P6 G2 o9 R- w: h5 Q# n4 Q  a8 c
尤其前面兩個,張金鶚及花敬群,根本是說謊的慣犯,每年都在喊跌,每年!!+ j5 o: }' l& H7 N
% K% [' u- R5 U2 A+ G1 y1 [$ W
將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證,只是這兩個人一昧喊跌,喊了四年多了..
0 _& _( N! Y: w% f
- U5 t" o0 {8 n) T+ s大家真的要多思考,這兩個人講的話是否有參考價值。
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發表於 2014-1-22 10:46:32 |只看該作者

/ O  t+ ?" q  E( |  I' {
0 A$ J# B! B5 M3 J推, 推, 推.3 p5 E3 v; |  }; F. L6 s
9 I9 o+ X" A" N- j
  ~+ Q. ?0 Y1 \  H  `: F
不會打中文,但是看得懂中文.

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發表於 2014-1-22 10:54:00 |只看該作者
但房價從狂漲到現在成交急凍漲不上去是事實。
( b8 Q! g9 `/ S) E% g8 _學過加速度跟速度的關係嗎,一輛車如果從時速200公里到只能跑時速10公里甚至不動,代表這台車有大問題了。. w6 w" r# P0 I3 I- _* _+ _6 x
1 C9 V* V# [' r1 u' i7 w
說到不可信嘛  個人覺得  一直大喊某東西會漲叫人趕緊買  自己卻不去買的人
) L; O' x+ e  C好像比較值得玩味一點?
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dmk + 1 中肯!
天道酬勤 + 1 讚!
Dora貓 + 1 以北大來說成交一直很穩定,沒有急凍哦QQ。.

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發表於 2014-1-22 11:15:30 |只看該作者
老子有錢,想買房,誰奈我何
6 {/ P6 {$ j; B# v
- k/ y8 T. y; d7 N$ ]# M! D老子沒錢,不想買房,誰奈我何
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DanielYang + 1 Ha.......

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發表於 2014-1-22 12:11:38 |只看該作者
現在許多的經濟數據都已經顯示,  e. e" D/ J7 w$ A1 @/ }
雙北房價高得離譜是事實,
5 V  w8 F8 y$ s" i說看空的學者是說謊的慣犯,
" f# A3 X2 k0 C未免太沈重。( `) c( f0 h% N' f

1 `; N- ^% }3 ^6 [5 W' g& d想請問難道仲介不說謊嗎?
. U* }9 d0 L8 G周旋於賣家與買家之間,6 [0 N8 X8 v$ n/ h
演戲、出狀況、見人說人話、見鬼說鬼話+ I; S; j* U  ?( l" D
是有多高尚啊!
, L8 W: N! B/ w" K0 n+ M& P; s% ^+ {
指責人家是說謊慣犯的同時" n* F+ x1 P5 i# s# h4 `# |" v9 ]
不妨想想自己吧!
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dmk + 1 您真內行!中肯~
天道酬勤 + 1 讚!
輕鬆過生活 + 3 正解!
阿翔 + 1 讚!

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發表於 2014-1-22 13:14:34 |只看該作者
本文章最後由 Dora貓 於 2014-1-22 13:18 編輯
5 h* e, E% n9 O- ]9 i, _* v
Chunyu0118 發表於 2014-1-22 12:11
0 L4 u9 b) p' ]8 Y  M現在許多的經濟數據都已經顯示,% Z/ w5 b& c- A4 h% Q
雙北房價高得離譜是事實,
+ @( O# V2 B3 G  _; M- I2 b說看空的學者是說謊的慣犯,

2 H3 I+ l6 D  P8 ~4 C
. @* \" H* K  l3 k. C$ A8 C那些人從09年喊到現在,我想我很有資格說他們是說謊的慣犯。
' c" `, T! q7 H6 }; |- ~% a% f1 L) b四年多了,騙四年了,每年過段時間都是會跳出來喊空,可是房價卻一直往上漲。9 l! H5 w3 P5 G1 n+ q- r' L0 A" ?

6 W; a* U  _7 j, a另外我也沒說房價不會修正,更沒說只會漲不會跌。) D7 k4 ^5 Y$ j' T! D( p. H

8 D9 U' `% O: h( [3 z再且我業務上沒說過謊,而你也沒看過我說謊。
' |# p2 u7 o7 n+ q: R# D- ?怎麼會直接質疑我呢?還是你有任何我說謊的證據?
; i7 O2 w0 U) O0 }不要空口說白話,不是仲介就要理所當然的概括承受,忍受惡意中傷。
. R4 a; E+ _$ y2 H0 `* ?1 @& e
$ y/ v4 f0 c! U; H. H9 a; G
7 t: S8 Q4 y, X. s) b有個文章分享給你。
. b: p2 y9 z9 Z+ ~: P) c$ @# X" l9 N& W& _9 H0 ?& {( i" f
宋代文人蘇東坡,才華洋溢,堪稱文壇上的奇葩,
$ q4 z. W$ i3 J: A$ h他有一個相知甚篤的方外之交「佛印禪師」,% D( \) z$ |% i% C9 m8 w# I
平時二人在佛學、文學上總不忘相互切磋,' C1 i! b! ~& |$ y( `7 u0 X
但每次老是讓佛印禪師佔盡上風,7 `: U- S) b( t% m7 w9 G, d
蘇東坡心裡總覺不是滋味,( {0 m' H! I* x" L8 i5 C- w* O
所以百般用心,想讓佛印下不了台。
- `8 U$ p1 [" b5 j! K
/ |0 ?, l; I" Y一天,兩人相對坐禪,+ t% P" u/ x% U4 n1 ?* J6 C  @
蘇東坡一時心血來潮,問佛印禪師:6 r- V. o; x+ w4 H
「你看我現在禪坐的姿勢像什麼?」4 ^) L2 |& t2 C& v8 p
佛印禪師說:
) a. F+ b/ V/ z! q* w2 J7 S3 N( a5 S「像一尊佛。」
9 G1 G" f" f1 ^4 b+ Q蘇東坡聽了之後滿懷得意。
5 Q1 A& e3 V+ k& X7 B* _  ]' B此時,佛印禪師反問蘇東坡:
; i# u* I* }$ k* y9 L" E8 P「那你看我的坐姿像個甚麼?」( i* u; W1 d3 r
蘇東坡毫不考慮地回答:
  p! m! N& ]; r& E1 }- d6 R" A1 q「你看起來像一堆牛糞!」& ]! H" ?( h) A5 @6 ~' x
佛印禪師微微一笑,雙手合十說聲:
- I. w2 G4 I, l( D; s( p「阿彌陀佛!」  k" `; p* k5 K! t* t

- F' u+ h/ w$ c蘇東坡回家後,很得意地向妹妹炫耀,說:
- i. G0 U) \. s% E「今天總算佔了佛印禪師的上風。」
5 _: {- J2 }" j* ^$ N蘇小妹聽完原委,卻不以為然地說:9 `% S) U& S$ w$ I+ _
「哥哥!你今天輸得最慘!因為佛印禪師心中全是佛,所以看任何眾生皆是佛,而你心中全盡是污穢不淨,把六根清淨的佛印禪師,竟然看成牛糞,這不是輸得很慘嗎?」' l+ \  `/ p, f# ?4 K9 e4 U' K
蘇東坡手拈一拈鬍子,黯然地同意蘇小妹的看法。
4 ]4 u' K" p4 P8 \9 ]( E2 m" I$ E- \* `  o; n. u- t
事隔多時,蘇東坡修禪定日漸有了功夫,
" L" B# C( R  a1 A一次出定後,喜孜孜地寫了一首詩:
( m  X9 L2 g# v% d「稽首天中天,毫光照大千,八風吹不動,端坐紫金蓮。」
, \7 `& ?; O  P# P& w立刻差書童過江,送給佛印禪師,讓他評一評自己的禪定功夫如何?
/ V. O' ^" G" @, l# E. ]( L2 A佛印禪師看過後,莞然一笑,
. X4 h1 i  W7 r/ w3 y0 W順手拈來一枝紅筆,即在蘇東坡的詩上寫了兩個斗大的字:
% K; t7 e: f8 u/ Y  s「放屁」8 N2 ?( j0 v" s( I1 P) Z
再交給書童帶回。1 \) a! w9 @4 m+ Y# G9 `2 ^2 `
# N3 @0 l& m: k' V. L2 X3 Z
蘇東坡本料想佛印會給他諸多的讚美,
( G# u+ F+ ^" W怎之一看回信中竟是斗大的兩個紅字「放屁」,+ |1 E- m3 l8 T4 K
不由得火冒三丈,破口大罵:
. W; Q' e- u1 e9 i「佛印實在欺人太甚,不讚美也就罷了,何必罵人呢?我非立刻過江與他理論不可!」
& }4 ^3 m* x# u4 o$ k7 L誰知佛印禪師早已大門深鎖,出遊去了,
) M$ A# q$ K+ N0 ?只在門板上貼了一付對聯,上面寫著:  T8 y% m- j5 f# W' v
「八風吹不動,一屁打過江。」9 a6 v7 S7 B/ M& F7 y0 I
蘇東坡看後深覺慚愧不已,自嘆修行不如佛印遠矣!
2 r4 G+ @5 W' l

5 R: }( j' a% R  Q+ [* e! B% J! ]" K$ t( }' x; I& f$ \4 j
我是仲介,是服務業,不該跟人起衝突,你的回文我接下來就不回覆了,你好好思考。
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發表於 2014-1-22 15:05:47 |只看該作者
給了承諾卻食言才叫說謊,就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇,而學者、專家、名嘴至市井小民提出自己的看法,你可以選擇信或不信,但直接指責人家說謊,這可是有言論責任的,既批評別人也該有被批評的雅量!
有平和的內心,才會有快樂的生活。

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hui_ching 發表於 2014-1-22 15:05 * A! V  C: ]3 ~+ @9 X
給了承諾卻食言才叫說謊,就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇,而學者、專家、名嘴至市井小民提出 ...
* B) u' z! S: n; X6 Y
09年開始每年喊會泡沫化3 ~5 p- P# J6 }. |* ~, U

) k( }0 h/ ^0 X7 J( Q$ u$ D09>10>11>12>13>14
0 ]' w8 J; b! u% d* _7 L' y2 W( ?7 Y
/ S' |( R# V! b# `6 u. w結果連年在漲,這不是騙什麼是騙。8 G) N3 F7 F" N  V) Q% ~" z$ G. |
9 c/ F( E& M) |3 ?5 @7 @
這些人是公眾人物,講過的話就是要負責。5 ^3 H! `: {/ n: H3 H# X. U6 j
1 \3 X9 U5 u, W+ u4 L$ |. r
" r8 o4 ^! R( r5 m$ f1 X! Z2 {

9 i4 @# G) y, t- W# j; E+ K" Z- [3 q7 r; u
『承諾』可能是你我定義不同,我這個人比較死腦筋,我講過的話,就是種承諾。7 O0 t9 a  O1 N
; D, P- a' Q% x/ `
尤其我是仲介,道德水準只能更要求自己,所以我很厭惡一竿子打翻一船人。! Y% A" {- w; d! A2 d
' \% A# T$ v$ K6 y' L8 g

. J% H( L2 e! b+ @  Q5 a最後我不是沒有雅量接受批評,只是沒有的事情,講的跟真的一樣,到底誰才是騙子?
& T0 e2 o* x1 i, v0 a- A# g" `+ K
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發表於 2014-1-22 18:28:50 |只看該作者
我想先釐清一個觀念,
. B. F7 i7 Y3 t2 X- A) \; ~所謂的"說謊":「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事,基於其他的企圖而故意隱瞞或誤導」
/ b! G, G+ _6 N* }, f; f* |0 }% r: b" H$ q  s
張金鶚及花敬群表明他們房價泡沫的預測,
9 D1 Q6 l0 c5 {2 E, a是基於他們所建立的房價模式所得的結果,
0 X  I9 i  S( e- U+ k7 [" z可能是因為模型不夠精準,
- P# ]# y; Q+ |5 }: i0 L* I造成預測失靈。/ C. j& ?3 g4 F' V
我不認為這個叫說謊或欺騙。- c! m, H' k$ U8 o

% j# Q; X6 D, ?如果兩位學者一邊在媒體放空房市,
2 I7 O) x9 o1 J. ^一邊偷偷大量吃貨,
# @; Z% c0 f& g0 d我認同你的看法,( t2 Z* t% \5 O5 c1 N- V1 E
他們是蓄意欺騙或說謊。0 u3 t" g# x! ]5 D* r
' W$ K- A% x; U
反倒是你一邊假公正的說:
6 z7 f1 {0 Q+ @- I! ?3 r$ _"將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證"
& ^, B# U0 P) r; q: [- v一邊又批評兩位看壞房市的學者是"說謊慣犯"  I( C% g5 L2 r) l; b* j2 Q
引導版友得到 "房地產泡沫,是來自說謊慣犯的觀點"
# S4 T9 F. i" `& {你或許可以取巧的玩文字遊戲,
' ^, M, O9 C( w* b" u/ }& t/ s搬弄說謊的定義,. ?8 q4 Z2 l1 A$ H+ u
但是在我的眼裡,
; q' t+ O: ?+ h3 I  Z這樣的行為或許不是說謊
8 w6 P3 |$ k- N6 J$ {但絕對是"沒擔當"
5 U& G5 T( m3 f0 ]6 ]: X9 }8 ?0 S* {3 H1 R" D3 N
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輕鬆過生活 + 3 你不要這麼專業好不好!
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本文章最後由 Dora貓 於 2014-1-22 19:14 編輯 " Q  W  U& X6 \; R! Y/ ?7 O
Chunyu0118 發表於 2014-1-22 18:28
2 g% s- n; r2 z& S, \我想先釐清一個觀念,; f* t& m: Q. {& a3 y: m1 L$ u
所謂的"說謊":「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事,基於其他的企圖而故意隱瞞或 ...

5 A5 M! \/ @3 d! i/ Z. \5 @7 w( I6 W0 {" t; P5 g
那樣小S也不必出來道歉,畢竟他也不知道胖達人添加人工香料。: z1 J! m0 f- V8 u4 R
你知道公眾人物有一定的影響力,說的話不是講講忘記就沒事了。# l& \5 T' n7 O8 {" v

. y/ ]1 _8 |& B3 }! r: S更多代言商品出包的藝人,是不是都有出來道歉?5 L; h. ~$ O9 y
小S
: V8 ]% ^% B. W" Z8 Rhttp://www.ettoday.net/news/20140103/312826.htm3 M* N% m. I1 l0 F9 [/ Z' |* `- {
許乃麟
; h, y% Z  m: n- xhttp://www.appledaily.com.tw/app ... /20100428/32470312/* u: R7 Q5 N. A: g/ E. @9 Q8 D
白冰冰( e. l3 y9 J5 j4 F! W7 P! ^
http://newtalk.tw/news/2013/11/15/41978.html" v$ F2 `) g, {$ p+ W- }' h5 b/ R: Q
, \0 |0 N/ _+ y$ o
不敢保證的事情就不要一直提,提這麼多次,也沒見他出來道歉。1 y) y: i2 `) e$ _! ~2 H
這不是惡意什麼是惡意?+ m8 O" l! E& _+ O2 Z: N$ z
/ H% [& j2 y* M) u. X
: ~! Q" {. V+ O9 ~
我不敢保證的事情就直接很明白了當地講,投機取巧?, H  g: N- W) A6 S& H2 U
難道一定要說房市會漲會跌? 不能說不知道?( O6 w5 ?! g9 c  n1 D8 t
還是房仲你認為可以跟客戶說明年房市一定怎樣怎樣?
& |$ k1 G, S, o# P9 ?; S. a9 L然後造成客戶虧損就說,我預估錯誤,連聲抱歉都不用講。1 e5 {6 l/ j, u" x5 r# Z

$ ~& W+ h: S" V. Y- y8 L抱歉,我道德上過不去。& d) L  V9 u) |) @1 j- B$ m) w3 J
$ h4 g" E2 g/ c1 u' P* k1 C. A

/ P, i, b3 I0 I6 W4 i你這樣硬凹也真的不好看,我簽名檔有電話,歡迎隨時來電討論。
8 |  y8 G9 @$ T. t& ^# R* y2 \不要覺得我這個房仲給你難堪,畢竟我是服務業,我有權利捍衛我的清白。
『北大王小陳』U質鄉民仲介兼北大生活觀察家,不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171
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