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[房屋交流] 這樣的房價新高 能接受嗎?【張金鶚、花敬群、章定煊】

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http://estock.marbo.com.tw/asp/board/v_subject.asp?ID=5460444
6 A5 l( \% D& c& m  ?
# I( o7 x2 p+ `% p3 f) b( {3 \, H9 r0 i/ c, c8 E0 U$ o1 a; X
2009-10-14 中國時報 【張金鶚、花敬群、章定煊】 1 Q  D9 h" s; j6 ~* E! p  y# P9 V
 近日媒體大幅報導「第三季房市突破新高」,並據以宣布房地產景氣衰退警報解除。媒體的推論依據為北市第三季預售屋平均行情價破一坪六十萬元,大安區破一坪九十萬元,雙雙創下歷史新高,故顯示台北房市已擺脫盤整格局。對於這樣的觀察與結論,身為房地產的長期研究者,我們欲提出幾個關於房價的重要觀念供社會大眾參考。
+ {% `$ f( \) N 第一、以偏概全的將表價上漲視為房價上漲嗎?九八年第三季大安區(實際正式公開)的新推個案只有二個,其中一個是僅有二十戶的某豪宅個案,表價每坪高達一八○萬;另一個案每坪表價六十五萬。若以直覺算法,將此二價格取平均,當可計算大安區的價格平均數是每坪一二二.五萬,而此價格遠超過前幾季無豪宅推案的價格平均數,故可推論大安區房價大漲。這個直覺式推論過程的謬誤在於,表價並非實際成交價,只是代銷公司或建商對外宣布的價格,若非實際購屋者,難以得知實際成交價格波動。表價上漲並不代表成交價上漲,須再考慮議價空間,將表價轉換為成交價後,對於房價的討論才有意義。
3 C1 F4 Q) D9 L: h, m8 |. {2 x 第二、成交價上漲就是房價上漲嗎?即使考慮了議價空間,將成交價取平均也不等於房價上漲。當媒體報導市場平均房價由上季每坪五十萬元,漲到本季每坪六十萬元時,做為一個聰明的閱聽人,我們立即要問的是:本季的推案類型、品質是否和上一季相同?若上一季無豪宅推案,而這一季有豪宅推案,只是因為市場推案品質提升,以及推案類型不同,使得成交價格平均數上漲,仍然不能據以推論房價上漲。 5 ^, J( O; t7 \, k7 u6 C9 A( o* K
 那麼要如何正確衡量房價波動?房價指數編製為不動產相關學術領域中發展已久的領域,而指數編製的重要概念即在於住宅品質控制。當確認價格為成交價之後,須控制住宅品質與類型,觀察市場上典型住宅在不同時間的房價變化,這樣衡量出來的房價波動才具有意義。依據我們長期建立房價模型所計算的房價資料顯示,從去年第四季至今,台北市住宅新推案價格持續呈現下跌的現象。 ( r( b& o/ l3 ]
 最近幾年,房地產的指標有如雨後春筍般冒了出來,任何一個業者或媒體,都可以發布一些指標,而媒體就大篇幅的引用報導。然而,許多指標無論是資料來源、資料的處理、統計方法均是交代不清,這樣隨意計算的方式,如果順理成章地成為多數重要媒體報導的焦點,那一般民眾如何能認清訊息的真相。 ' a2 x0 d4 G& d$ G
 市場上充斥不正確的訊息,輔以媒體推波助瀾,使許多資訊雖然實際上完全沒有意義,卻令消費者覺得似有道理,難以判斷。媒體大幅報導「第三季房市突破新高」,我們擔心恐有鼓勵市場追高,增加房地產價格泡沫的可能,而此現象應非多數社會大眾所樂見。我們認為未經嚴格檢證的訊息可能嚴重干擾市場秩序,甚至傷害到無辜的購屋者與業者。(張金鶚為政治大學地政系特聘教授;花敬群為玄奘大學財務金融系副教授;章定煊為景文科技大學財務金融系副教授)
1 Z& q& G; }  t5 T- U$ W3 u8 j: U! |) @) \4 F) V

& W, a5 O3 A; v  q5 u3 F

; [! B0 @9 P; S/ c/ A$ p尤其前面兩個,張金鶚及花敬群,根本是說謊的慣犯,每年都在喊跌,每年!!
4 e; [" S/ w4 Q7 v7 I3 X7 q" ^$ N. T2 [: j
將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證,只是這兩個人一昧喊跌,喊了四年多了..# z- {7 Q; r/ T: @# ]$ H
- o3 S5 D& m7 p' J
大家真的要多思考,這兩個人講的話是否有參考價值。
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發表於 2014-1-22 10:46:32 |只看該作者
, k! F, a# n' {; j% N: a
+ k, h! ^3 r# l: G  q5 I; w( C& Y* Z2 N
推, 推, 推.
( E8 I. A5 G( C8 t: s; Z8 a+ z7 O+ {6 g. O$ j& a
. w4 Z/ \/ d% \. K5 V- C8 V. q
不會打中文,但是看得懂中文.

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發表於 2014-1-22 10:54:00 |只看該作者
但房價從狂漲到現在成交急凍漲不上去是事實。
4 {/ Z0 |7 B. g9 ^  {學過加速度跟速度的關係嗎,一輛車如果從時速200公里到只能跑時速10公里甚至不動,代表這台車有大問題了。5 g4 L- \  [( P4 I8 f

& p7 [2 `8 W$ H說到不可信嘛  個人覺得  一直大喊某東西會漲叫人趕緊買  自己卻不去買的人. {2 c  o8 U' D# e8 [
好像比較值得玩味一點?
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dmk + 1 中肯!
天道酬勤 + 1 讚!
Dora貓 + 1 以北大來說成交一直很穩定,沒有急凍哦QQ。.

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發表於 2014-1-22 11:15:30 |只看該作者
老子有錢,想買房,誰奈我何
1 \9 L. f( c( j% Y/ ^
$ @! t+ B2 b4 W老子沒錢,不想買房,誰奈我何
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DanielYang + 1 Ha.......

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發表於 2014-1-22 12:11:38 |只看該作者
現在許多的經濟數據都已經顯示,
8 E! R, n7 t& X/ b  c雙北房價高得離譜是事實,( w7 _1 R$ x& w0 t8 y3 ]5 J
說看空的學者是說謊的慣犯,
( A2 S, J* Y7 V# g$ a1 s* w! _未免太沈重。  f1 l: P3 T$ C5 }& J
- |4 U" Y' I9 v
想請問難道仲介不說謊嗎?) S% |! z. H5 G# A! u( M
周旋於賣家與買家之間,
4 P7 K3 E  d* t2 \, e+ u演戲、出狀況、見人說人話、見鬼說鬼話" P! ~& l) o, U
是有多高尚啊!4 W3 b/ _. b4 u7 `# D

3 e8 G( ~, E) A5 P. X6 Y指責人家是說謊慣犯的同時$ E/ h+ E- e" X4 S
不妨想想自己吧!
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dmk + 1 您真內行!中肯~
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輕鬆過生活 + 3 正解!
阿翔 + 1 讚!

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本文章最後由 Dora貓 於 2014-1-22 13:18 編輯
* e$ h# D' ?& }2 W
Chunyu0118 發表於 2014-1-22 12:11
  @* u" P% I8 I1 T" v" F1 n( X. b現在許多的經濟數據都已經顯示,) _5 A& ?% g7 b' R! |* i
雙北房價高得離譜是事實,
  Q3 \* Z6 F) M( S說看空的學者是說謊的慣犯,
& a0 }4 ~; H% f, h2 p

6 r4 T: M, |. p: i/ E那些人從09年喊到現在,我想我很有資格說他們是說謊的慣犯。# L1 n+ u; U3 c5 h
四年多了,騙四年了,每年過段時間都是會跳出來喊空,可是房價卻一直往上漲。: V+ c9 D' ]; B& a
) G( N* p( u9 m
另外我也沒說房價不會修正,更沒說只會漲不會跌。
5 G' e" l+ A' T. I6 J' c. |) u
% W0 X" ?7 w% A再且我業務上沒說過謊,而你也沒看過我說謊。5 ~5 I4 f+ }3 d
怎麼會直接質疑我呢?還是你有任何我說謊的證據?$ n. k' i: z" o9 M1 ~& d% T' `- Q
不要空口說白話,不是仲介就要理所當然的概括承受,忍受惡意中傷。$ w0 Q5 s5 r$ P8 c+ T
) C* X/ [2 h( o. r' l/ [
% k" z/ G/ X# m8 ]" k
有個文章分享給你。
9 T4 U2 i9 W& ~. O3 S5 a8 k6 {7 J0 S& o
宋代文人蘇東坡,才華洋溢,堪稱文壇上的奇葩,
' P% S% O5 t4 V1 L6 M9 h) g他有一個相知甚篤的方外之交「佛印禪師」,# G9 M* _! j9 e8 w+ T
平時二人在佛學、文學上總不忘相互切磋,
1 l0 U/ N6 K2 m* q" f  H  |但每次老是讓佛印禪師佔盡上風," I5 y# h  I  B0 |9 h- c
蘇東坡心裡總覺不是滋味,
5 k# _+ Y  q  P! i8 E1 v; t5 {$ u+ j所以百般用心,想讓佛印下不了台。1 f  l' o: T- Q8 b% O

+ a, `) @/ n  f" N9 g/ a% y2 K* y一天,兩人相對坐禪,
, A. o8 ]8 @! N) D5 u* z' q蘇東坡一時心血來潮,問佛印禪師:
- K9 Z$ X4 ?& u「你看我現在禪坐的姿勢像什麼?」
; b! d3 D: _* m佛印禪師說:$ q- [) d+ x/ @; p' s
「像一尊佛。」
& I3 t5 I7 A5 C蘇東坡聽了之後滿懷得意。
8 I' u& F3 T* G此時,佛印禪師反問蘇東坡:
4 E2 @3 o' H" g- h1 {「那你看我的坐姿像個甚麼?」, \  B7 ~* C- T, _# s1 V7 R
蘇東坡毫不考慮地回答:7 E, O" J" r+ t7 |
「你看起來像一堆牛糞!」- ^/ |- U8 s2 E  C; Q
佛印禪師微微一笑,雙手合十說聲:/ n# ]: L: z2 A0 d
「阿彌陀佛!」
6 ~# Y& f3 g& X5 |, f" i
3 j- |& |9 V8 z5 U; C蘇東坡回家後,很得意地向妹妹炫耀,說:
2 Y1 w# ]+ h4 s2 X「今天總算佔了佛印禪師的上風。」
% A: z: G9 e8 j# Z- T9 q/ ?4 z蘇小妹聽完原委,卻不以為然地說:
6 R3 f8 d0 C' j1 [9 `: C0 ^「哥哥!你今天輸得最慘!因為佛印禪師心中全是佛,所以看任何眾生皆是佛,而你心中全盡是污穢不淨,把六根清淨的佛印禪師,竟然看成牛糞,這不是輸得很慘嗎?」
, p1 d  ]8 U$ I, X蘇東坡手拈一拈鬍子,黯然地同意蘇小妹的看法。! {. Y2 K! Z0 j7 R# D  n
! x2 p+ C0 ]+ \, c- w/ d$ _, O
事隔多時,蘇東坡修禪定日漸有了功夫,
4 z. ~' p1 v6 l/ n8 U一次出定後,喜孜孜地寫了一首詩:7 [: D4 l1 g  G
「稽首天中天,毫光照大千,八風吹不動,端坐紫金蓮。」
2 A% `  ^$ O! s$ x& e8 ~5 D! S6 G& u立刻差書童過江,送給佛印禪師,讓他評一評自己的禪定功夫如何?9 }3 d- @' m) C. |! `
佛印禪師看過後,莞然一笑,
0 K4 y5 W( Y; U$ ?% x  i! q, R順手拈來一枝紅筆,即在蘇東坡的詩上寫了兩個斗大的字:. ?; Z+ D$ R7 ]4 F; v  n
「放屁」
# `0 o" S- b5 |9 T+ x再交給書童帶回。1 E' q# {+ b6 a% |# m! {
% ^; ?! ?1 B1 n$ W5 t
蘇東坡本料想佛印會給他諸多的讚美,6 Q: w1 x1 k' ^  v4 i
怎之一看回信中竟是斗大的兩個紅字「放屁」,& J  f! l+ f/ ]5 ?- ]6 A/ Q
不由得火冒三丈,破口大罵:
8 V& P7 T3 m* w4 V& L「佛印實在欺人太甚,不讚美也就罷了,何必罵人呢?我非立刻過江與他理論不可!」
/ D5 _9 ~) b- H) l誰知佛印禪師早已大門深鎖,出遊去了,
. p8 K. f  v9 Y# b& j: T) |只在門板上貼了一付對聯,上面寫著:4 d. s* m* o7 S
「八風吹不動,一屁打過江。」
' J3 l& O; T* f) Y; u4 a蘇東坡看後深覺慚愧不已,自嘆修行不如佛印遠矣!
# a, x. d  g7 h# t* M1 h% E

6 \6 R2 @/ h$ F1 |8 e+ g' K. u) a9 M1 M) J( U" W$ Y; @
我是仲介,是服務業,不該跟人起衝突,你的回文我接下來就不回覆了,你好好思考。
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發表於 2014-1-22 15:05:47 |只看該作者
給了承諾卻食言才叫說謊,就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇,而學者、專家、名嘴至市井小民提出自己的看法,你可以選擇信或不信,但直接指責人家說謊,這可是有言論責任的,既批評別人也該有被批評的雅量!
有平和的內心,才會有快樂的生活。

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hui_ching 發表於 2014-1-22 15:05 0 {' A* k* W+ b& J1 s6 y; Z
給了承諾卻食言才叫說謊,就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇,而學者、專家、名嘴至市井小民提出 ...
! j# o. k( R, T4 a/ G& K
09年開始每年喊會泡沫化
0 q+ `. ?3 \. U' t, K- r: k% e
" t7 o/ c9 p' k1 i( E0 o* d09>10>11>12>13>147 C& s4 o, o3 q: m' i  K% {
% M& l7 H; ]- O4 Z/ p( p
結果連年在漲,這不是騙什麼是騙。
, P$ R: `' f; h7 B/ e; ]7 ~
# |2 [. L) _; S0 `; P6 ~- j這些人是公眾人物,講過的話就是要負責。2 P: K, E- u# V6 c0 B, }

- O8 N* t0 C* y; ~" S6 m1 s& y- Y% n+ p

7 E; f9 @9 I, y# z7 u& `! m3 X3 j" w4 I. T7 T8 c1 ^4 A+ J
『承諾』可能是你我定義不同,我這個人比較死腦筋,我講過的話,就是種承諾。% ?5 {9 y6 F* q2 T/ o

$ ~: J( M+ n' s) A. ]+ B- i尤其我是仲介,道德水準只能更要求自己,所以我很厭惡一竿子打翻一船人。
" @( ^- y3 Q8 ^  Q2 b" q3 B- A! |: ~# F7 Z

" x; h4 n( Q; _" U最後我不是沒有雅量接受批評,只是沒有的事情,講的跟真的一樣,到底誰才是騙子?
, V. B& X. h& k6 @# l
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我想先釐清一個觀念,. r( M9 ]0 \5 |! ^3 Z
所謂的"說謊":「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事,基於其他的企圖而故意隱瞞或誤導」
! J* V2 p, ^  }7 l0 ~; S# y3 y
) ?' R; _; D# b% e2 E張金鶚及花敬群表明他們房價泡沫的預測,
+ z" X9 J6 [3 w2 b( w$ L2 n是基於他們所建立的房價模式所得的結果,
9 |: R4 T1 G4 l2 O5 Z: U可能是因為模型不夠精準,
  e2 [: l8 `  l$ C- v6 w造成預測失靈。
- E, M, t5 N, p- }# O+ G- x  V我不認為這個叫說謊或欺騙。
+ t; X! P0 ]/ L  S. ^  n9 ~' D
6 ~6 U& l0 Z9 ]3 z$ f如果兩位學者一邊在媒體放空房市,
7 t5 P, g$ n& k: p一邊偷偷大量吃貨,
( S# y( F& |& k4 d2 \我認同你的看法,& R, `$ x  o; ~1 E* u
他們是蓄意欺騙或說謊。$ \% ^$ T* A% [1 F
" d: Q$ m  ?* U4 \3 d  I
反倒是你一邊假公正的說:
! l' b9 B  h* Q2 e/ m% b; i% ]" B+ ["將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證"
  M9 [: s( a) m一邊又批評兩位看壞房市的學者是"說謊慣犯"% f) b6 B/ ~5 [; B3 P! S* a6 P) {7 S
引導版友得到 "房地產泡沫,是來自說謊慣犯的觀點"
2 `5 d" K1 K$ i# V* M: P3 @你或許可以取巧的玩文字遊戲,3 N9 D# ~' d0 m, W2 X8 i
搬弄說謊的定義,
- z4 P" g  W# O但是在我的眼裡," O# j+ B: u. e% }
這樣的行為或許不是說謊
! x+ Y" U% l3 c1 \1 h但絕對是"沒擔當"( @& a+ X* w- {8 K, O+ P; `' S
5 k: c2 y8 B: I/ ]& H; r3 }
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dmk + 1 中肯!
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輕鬆過生活 + 3 你不要這麼專業好不好!
sanlin + 2

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本文章最後由 Dora貓 於 2014-1-22 19:14 編輯
+ Z1 ~. W+ y/ U
Chunyu0118 發表於 2014-1-22 18:28 % T2 x! `( d$ g! b
我想先釐清一個觀念,
- }4 |; v6 L3 H/ N! Q所謂的"說謊":「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事,基於其他的企圖而故意隱瞞或 ...
' t, {. i3 [* ~4 ]' h$ b9 T; y) m( z
3 E. ~, g6 }( ]# v
那樣小S也不必出來道歉,畢竟他也不知道胖達人添加人工香料。
; [" ~2 o! o7 j. f$ `你知道公眾人物有一定的影響力,說的話不是講講忘記就沒事了。
' ?% l! ?7 H2 d2 Y
2 W% K  K% |7 k" j- t1 T更多代言商品出包的藝人,是不是都有出來道歉?
% ~+ x- s7 h% s小S
# Q) ~) `: t. j9 z+ Ghttp://www.ettoday.net/news/20140103/312826.htm! N3 C6 i+ ]9 J: u$ U( C
許乃麟
3 r; h4 K* A4 Rhttp://www.appledaily.com.tw/app ... /20100428/32470312/- h" |4 W6 }- _5 E8 g1 W
白冰冰
7 S( B) x4 T3 C6 ~7 r  Z/ c$ b: Ghttp://newtalk.tw/news/2013/11/15/41978.html
8 N# }2 M% B% E2 Y/ v  w- u0 m% `8 _) p# |) E# {! R3 N3 i& Q
不敢保證的事情就不要一直提,提這麼多次,也沒見他出來道歉。! k, G: L" C2 k5 z4 a
這不是惡意什麼是惡意?/ g0 Q+ _1 o7 g
9 t$ a) ^1 d3 j7 q7 X0 D

9 ~7 A! ?/ F- Z. e4 ^我不敢保證的事情就直接很明白了當地講,投機取巧?
+ \/ n* c1 k- B% ^難道一定要說房市會漲會跌? 不能說不知道?, a5 B; H' H' V" [2 S
還是房仲你認為可以跟客戶說明年房市一定怎樣怎樣?
/ s# a+ N4 P2 u然後造成客戶虧損就說,我預估錯誤,連聲抱歉都不用講。  v, f6 a7 K3 b- {7 M# ]
9 L9 \8 O. Y5 r, z1 l
抱歉,我道德上過不去。5 H# Q7 O' ?2 Z' B. P7 k& G
( o* U8 E( i6 i5 _

$ q" h6 ?: \! i4 c: \2 e: ^你這樣硬凹也真的不好看,我簽名檔有電話,歡迎隨時來電討論。
1 `5 a& w$ C: [4 Z" P1 n不要覺得我這個房仲給你難堪,畢竟我是服務業,我有權利捍衛我的清白。
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