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[房屋交流] 這樣的房價新高 能接受嗎?【張金鶚、花敬群、章定煊】

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http://estock.marbo.com.tw/asp/board/v_subject.asp?ID=5460444/ d( j3 V: D" \0 ?" h

  o0 k& }; V5 b( d9 Y' L  S2 k) T' Y& \& ?+ ^* Q
2009-10-14 中國時報 【張金鶚、花敬群、章定煊】
# Y6 O9 F% f+ K% D6 l* z8 ? 近日媒體大幅報導「第三季房市突破新高」,並據以宣布房地產景氣衰退警報解除。媒體的推論依據為北市第三季預售屋平均行情價破一坪六十萬元,大安區破一坪九十萬元,雙雙創下歷史新高,故顯示台北房市已擺脫盤整格局。對於這樣的觀察與結論,身為房地產的長期研究者,我們欲提出幾個關於房價的重要觀念供社會大眾參考。 7 H: q0 o) H, d8 l8 B+ h
 第一、以偏概全的將表價上漲視為房價上漲嗎?九八年第三季大安區(實際正式公開)的新推個案只有二個,其中一個是僅有二十戶的某豪宅個案,表價每坪高達一八○萬;另一個案每坪表價六十五萬。若以直覺算法,將此二價格取平均,當可計算大安區的價格平均數是每坪一二二.五萬,而此價格遠超過前幾季無豪宅推案的價格平均數,故可推論大安區房價大漲。這個直覺式推論過程的謬誤在於,表價並非實際成交價,只是代銷公司或建商對外宣布的價格,若非實際購屋者,難以得知實際成交價格波動。表價上漲並不代表成交價上漲,須再考慮議價空間,將表價轉換為成交價後,對於房價的討論才有意義。 1 V  B0 M- P" h: A/ w* ~
 第二、成交價上漲就是房價上漲嗎?即使考慮了議價空間,將成交價取平均也不等於房價上漲。當媒體報導市場平均房價由上季每坪五十萬元,漲到本季每坪六十萬元時,做為一個聰明的閱聽人,我們立即要問的是:本季的推案類型、品質是否和上一季相同?若上一季無豪宅推案,而這一季有豪宅推案,只是因為市場推案品質提升,以及推案類型不同,使得成交價格平均數上漲,仍然不能據以推論房價上漲。 0 X1 @2 T) @! r
 那麼要如何正確衡量房價波動?房價指數編製為不動產相關學術領域中發展已久的領域,而指數編製的重要概念即在於住宅品質控制。當確認價格為成交價之後,須控制住宅品質與類型,觀察市場上典型住宅在不同時間的房價變化,這樣衡量出來的房價波動才具有意義。依據我們長期建立房價模型所計算的房價資料顯示,從去年第四季至今,台北市住宅新推案價格持續呈現下跌的現象。 ' l: ^/ E8 q7 i, D" B7 t, O
 最近幾年,房地產的指標有如雨後春筍般冒了出來,任何一個業者或媒體,都可以發布一些指標,而媒體就大篇幅的引用報導。然而,許多指標無論是資料來源、資料的處理、統計方法均是交代不清,這樣隨意計算的方式,如果順理成章地成為多數重要媒體報導的焦點,那一般民眾如何能認清訊息的真相。
% E5 d$ b+ |8 g- A, Z' ~( [ 市場上充斥不正確的訊息,輔以媒體推波助瀾,使許多資訊雖然實際上完全沒有意義,卻令消費者覺得似有道理,難以判斷。媒體大幅報導「第三季房市突破新高」,我們擔心恐有鼓勵市場追高,增加房地產價格泡沫的可能,而此現象應非多數社會大眾所樂見。我們認為未經嚴格檢證的訊息可能嚴重干擾市場秩序,甚至傷害到無辜的購屋者與業者。(張金鶚為政治大學地政系特聘教授;花敬群為玄奘大學財務金融系副教授;章定煊為景文科技大學財務金融系副教授)
) B2 O, U; v. M/ H8 y; z3 A7 d' H4 l# b, d


. I% q8 J# j1 g
  p, V6 x) i% \  n# K. x/ l' k尤其前面兩個,張金鶚及花敬群,根本是說謊的慣犯,每年都在喊跌,每年!!
6 y' B! [$ \5 e( B4 J& {$ R2 q8 z7 D8 W' I
將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證,只是這兩個人一昧喊跌,喊了四年多了..
: K; Q" \  J- Y! [$ |7 O5 I
* Z1 M# c" m% f$ D7 q* d大家真的要多思考,這兩個人講的話是否有參考價值。
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『北大王小陳』U質鄉民仲介兼北大生活觀察家,不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171

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2 a7 ]% A( l! ]. e2 }
. H; c- V0 x$ }3 H
推, 推, 推.
* b# C1 H" B9 x- t5 v) ?# R4 ~9 ^0 X, x. l- M( T, x# F

. y5 y/ W% @! i3 g6 `" T7 S
不會打中文,但是看得懂中文.

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發表於 2014-1-22 10:54:00 |只看該作者
但房價從狂漲到現在成交急凍漲不上去是事實。, d7 F+ e$ ?, M) u7 V
學過加速度跟速度的關係嗎,一輛車如果從時速200公里到只能跑時速10公里甚至不動,代表這台車有大問題了。$ n. @( _1 I; U2 s7 P1 H9 c
) M$ ~& B$ M7 l/ J8 [- L$ C
說到不可信嘛  個人覺得  一直大喊某東西會漲叫人趕緊買  自己卻不去買的人
. a. s/ ~3 ^6 Y9 k7 ^好像比較值得玩味一點?
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dmk + 1 中肯!
天道酬勤 + 1 讚!
Dora貓 + 1 以北大來說成交一直很穩定,沒有急凍哦QQ。.

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老子有錢,想買房,誰奈我何: J' a; G: {" ~3 K

4 ?4 |7 X0 c/ ^4 `/ V* m3 M老子沒錢,不想買房,誰奈我何
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DanielYang + 1 Ha.......

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發表於 2014-1-22 12:11:38 |只看該作者
現在許多的經濟數據都已經顯示,
6 H0 |, O0 R6 l雙北房價高得離譜是事實,
- G) g' _+ S4 K( q; ~/ `說看空的學者是說謊的慣犯,* E1 {& f  J1 l7 j7 J" {$ J% O
未免太沈重。
8 \4 C- Y& O% y5 q) ]. t7 J" Y: ]& f# a6 I
想請問難道仲介不說謊嗎?1 j9 h. T% [5 n: C; v* n
周旋於賣家與買家之間,
7 W1 l0 `7 \  L8 ~演戲、出狀況、見人說人話、見鬼說鬼話
8 d( O9 c$ |0 W  z  N+ L) A5 l是有多高尚啊!
9 U$ a7 u! n; P. A# r4 L; w* _" i' q/ h# @3 e$ n. n
指責人家是說謊慣犯的同時
1 G/ W7 h9 l2 \$ q6 K不妨想想自己吧!
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dmk + 1 您真內行!中肯~
天道酬勤 + 1 讚!
輕鬆過生活 + 3 正解!
阿翔 + 1 讚!

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本文章最後由 Dora貓 於 2014-1-22 13:18 編輯
7 k4 `2 B, p9 B5 `( [
Chunyu0118 發表於 2014-1-22 12:11 ! O7 k4 {# m+ P1 L$ E
現在許多的經濟數據都已經顯示,
; x( P8 x, ^- n* B0 @- j3 S雙北房價高得離譜是事實,
( T/ X% _' M5 s說看空的學者是說謊的慣犯,
% m% |4 h- B7 b/ M9 H/ K
7 n- Z% z# E8 j" g- d0 X5 x
那些人從09年喊到現在,我想我很有資格說他們是說謊的慣犯。2 K1 T. |6 ~2 B0 H4 H: h# L0 L; U
四年多了,騙四年了,每年過段時間都是會跳出來喊空,可是房價卻一直往上漲。+ A$ a9 k) L, d; n5 ^, }  J

' W4 V3 L, I% b- v  _另外我也沒說房價不會修正,更沒說只會漲不會跌。; D) X1 {7 n: X) j
8 o/ ]+ V% }6 `3 c% e( G7 R
再且我業務上沒說過謊,而你也沒看過我說謊。, K& q1 P( \; _' U: s, v- E
怎麼會直接質疑我呢?還是你有任何我說謊的證據?0 x3 \0 Q. S* n# H" H! F  g2 ^+ |1 s% l
不要空口說白話,不是仲介就要理所當然的概括承受,忍受惡意中傷。( F8 f6 y5 J7 w. N

. j7 S* H- p5 T: K1 Q; a5 F, D: h* a
有個文章分享給你。
* p6 R1 E  t) k
; W( L( @4 k) X! p5 \宋代文人蘇東坡,才華洋溢,堪稱文壇上的奇葩,
9 r9 ~3 o! @' t他有一個相知甚篤的方外之交「佛印禪師」,7 J+ e' V4 x6 ~
平時二人在佛學、文學上總不忘相互切磋,
4 Y0 }' r3 F! x3 F但每次老是讓佛印禪師佔盡上風,
0 l6 b3 R; q- `2 q# h2 m蘇東坡心裡總覺不是滋味,
2 k3 L& ]' {" x* j  F* K所以百般用心,想讓佛印下不了台。
( ]$ u7 M  c# X2 `( \# S! n
+ w' Z6 D5 \+ ]) j! \+ ?一天,兩人相對坐禪,
& m6 i5 k; e* r" ~4 o5 |: t蘇東坡一時心血來潮,問佛印禪師:
7 a2 A- S. O% K' \% Z0 i' ^4 y「你看我現在禪坐的姿勢像什麼?」
' r. N- x# r4 v& Y( Y3 S& r佛印禪師說:6 v4 K! s2 b& w6 ~9 h- [8 W
「像一尊佛。」
* Q3 I0 O* |- @0 d0 [蘇東坡聽了之後滿懷得意。3 Z* z- G& J. g) Q3 r' ~
此時,佛印禪師反問蘇東坡:
& X7 v9 w6 y) u, y% V" D「那你看我的坐姿像個甚麼?」
0 o% o+ c" I! v' R  L% J蘇東坡毫不考慮地回答:# p% i" }, e: d2 }4 I) s2 c
「你看起來像一堆牛糞!」
+ P/ k3 _- `6 X8 l0 n0 y佛印禪師微微一笑,雙手合十說聲:/ g. @$ o2 d2 F: B& c% j$ L3 g/ k
「阿彌陀佛!」8 k; q: \5 o) L4 l4 y! ~: @6 h
( t  d7 @, \5 e1 n  j$ Q
蘇東坡回家後,很得意地向妹妹炫耀,說:3 i% h/ G0 }, a( {2 M, m
「今天總算佔了佛印禪師的上風。」
4 ?# u8 ]' I* q: E蘇小妹聽完原委,卻不以為然地說:" u! ^) c% ?- T$ b
「哥哥!你今天輸得最慘!因為佛印禪師心中全是佛,所以看任何眾生皆是佛,而你心中全盡是污穢不淨,把六根清淨的佛印禪師,竟然看成牛糞,這不是輸得很慘嗎?」( y" j0 p8 \, Z, D5 w; \- U) A
蘇東坡手拈一拈鬍子,黯然地同意蘇小妹的看法。  r" i. d' C4 O8 B6 [9 K

- y) G3 \! e* Q3 h事隔多時,蘇東坡修禪定日漸有了功夫,: P9 E: B: U2 q* i: c+ c4 L
一次出定後,喜孜孜地寫了一首詩:
9 ?( P& e0 T4 m! E# g「稽首天中天,毫光照大千,八風吹不動,端坐紫金蓮。」) S$ V% k8 C1 A5 j/ Y
立刻差書童過江,送給佛印禪師,讓他評一評自己的禪定功夫如何?
( {  C7 ]$ V. a; Y佛印禪師看過後,莞然一笑,
- Q# D0 T9 {1 R' n5 w' V順手拈來一枝紅筆,即在蘇東坡的詩上寫了兩個斗大的字:
2 U9 \. z( [; r- {* {' ]「放屁」' X6 S9 ?  |# l
再交給書童帶回。; A3 D" w) F, x2 K. v8 G4 L

% l3 I/ ~8 z& ~& s/ v9 f) n2 `! S蘇東坡本料想佛印會給他諸多的讚美,- J) b8 @7 \  M; x; \" {
怎之一看回信中竟是斗大的兩個紅字「放屁」,3 q$ N* J  W- R' I
不由得火冒三丈,破口大罵:
% Z* r1 [9 o' W4 O「佛印實在欺人太甚,不讚美也就罷了,何必罵人呢?我非立刻過江與他理論不可!」
' t* _5 u; N& K5 {  j; b4 d誰知佛印禪師早已大門深鎖,出遊去了,
9 H" S8 b; o* q6 H* t# N只在門板上貼了一付對聯,上面寫著:; W- n% x3 q  v- L
「八風吹不動,一屁打過江。」) h! B7 N6 U7 Y3 j9 z: Q
蘇東坡看後深覺慚愧不已,自嘆修行不如佛印遠矣!
3 }/ K7 A' q' C" X4 A
& B  O6 Z5 V2 j& q% @( E9 y
8 z# Q0 }- Z4 p/ E% a9 e4 f. r2 |
我是仲介,是服務業,不該跟人起衝突,你的回文我接下來就不回覆了,你好好思考。
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發表於 2014-1-22 15:05:47 |只看該作者
給了承諾卻食言才叫說謊,就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇,而學者、專家、名嘴至市井小民提出自己的看法,你可以選擇信或不信,但直接指責人家說謊,這可是有言論責任的,既批評別人也該有被批評的雅量!
有平和的內心,才會有快樂的生活。

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hui_ching 發表於 2014-1-22 15:05
( N2 o) c6 S) ?6 l9 o給了承諾卻食言才叫說謊,就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇,而學者、專家、名嘴至市井小民提出 ...

7 g6 c6 a2 j' M  i09年開始每年喊會泡沫化
5 A# e% T$ S9 S$ q  Z
3 ^+ i1 K+ @9 p# l. i( [2 h09>10>11>12>13>14
  m' z  v( Z+ F9 q) M" ~1 e, ^& I0 q% s8 E) {
結果連年在漲,這不是騙什麼是騙。
/ F: {; J5 \. g7 I4 E* L  ?+ Q9 f* [3 K) j0 t" n
這些人是公眾人物,講過的話就是要負責。
0 ]* H" K8 D" T0 O4 a7 f- ?
: P9 o5 w# O0 m8 q
- m! k6 E4 M/ P# o" ?* w9 U8 @( t" C% g, H0 R8 c

+ \% L# p2 ?$ \8 b  ^! y『承諾』可能是你我定義不同,我這個人比較死腦筋,我講過的話,就是種承諾。
8 Z7 m( y; t' {# A
( X  J) |* C9 v6 C9 {尤其我是仲介,道德水準只能更要求自己,所以我很厭惡一竿子打翻一船人。  p0 y' E- k. ?' p( e
1 h4 ]. Z. O2 i. x2 C

4 [7 c( ~9 I! Z% G最後我不是沒有雅量接受批評,只是沒有的事情,講的跟真的一樣,到底誰才是騙子?. t  M2 C, x: s* x5 l" G
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我想先釐清一個觀念,6 [  O9 j" N! T% M( E& K2 L! W
所謂的"說謊":「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事,基於其他的企圖而故意隱瞞或誤導」  O4 ?9 b9 X, p, ]5 T; r/ ?  o9 d
( B7 }, ~9 V( C3 k% Q. z/ B% S: ?3 R
張金鶚及花敬群表明他們房價泡沫的預測,( \/ n$ B+ W. }' i6 q# C( B  z7 N
是基於他們所建立的房價模式所得的結果,0 y2 y+ Q% I3 O" P7 Z, \) {% Z
可能是因為模型不夠精準,
9 S3 X* g2 |! F2 m: y& g造成預測失靈。
9 v4 ?$ k& e+ ]; a我不認為這個叫說謊或欺騙。
, ~6 [4 Y" ]3 C7 U: J# _# m6 `5 M+ V! ^+ T  `
如果兩位學者一邊在媒體放空房市,
4 J% k& ^+ m1 F$ h3 C一邊偷偷大量吃貨,  s  `0 x# L& X1 h  p, I
我認同你的看法,
/ y7 `3 ?/ W: B他們是蓄意欺騙或說謊。
: }, W1 F' v" N( k: h6 \
: P+ C: c( {5 R0 f: d- n反倒是你一邊假公正的說:; J8 Q* a- \5 c7 j4 }0 b5 Y
"將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證"& G3 @4 ^3 k2 F% Y+ K3 T
一邊又批評兩位看壞房市的學者是"說謊慣犯"; _4 a* q+ L/ j# Y! H, f( h
引導版友得到 "房地產泡沫,是來自說謊慣犯的觀點"
3 @; u4 C9 Z$ G5 s; p, y你或許可以取巧的玩文字遊戲,
0 f: v' t: }  e. N7 i6 ^( z搬弄說謊的定義,
+ I; Q6 l9 U7 l但是在我的眼裡,  G+ @* |& m/ v
這樣的行為或許不是說謊
6 ~% {. G1 u) }4 |7 G1 q( H但絕對是"沒擔當"2 F/ J" g% s& J0 P8 s

. T0 I9 H' T; L$ \
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輕鬆過生活 + 3 你不要這麼專業好不好!
sanlin + 2

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本文章最後由 Dora貓 於 2014-1-22 19:14 編輯
( t1 E, n" s0 J6 I  s9 Z0 ?# Y
Chunyu0118 發表於 2014-1-22 18:28
( a: n/ O- `7 U& Q  \6 T我想先釐清一個觀念,( b2 n4 c: Q- l4 v; s
所謂的"說謊":「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事,基於其他的企圖而故意隱瞞或 ...
, o% e0 D2 ?6 \0 t4 h* a& l) J
# ^; G* i8 C' G% x8 j0 {( U
那樣小S也不必出來道歉,畢竟他也不知道胖達人添加人工香料。
2 Z; E4 R9 F& T& T; ?& j7 A: N你知道公眾人物有一定的影響力,說的話不是講講忘記就沒事了。! ~4 A- u, A) ]1 _+ v& A; D

) N6 I2 s, w. O: V0 i3 T更多代言商品出包的藝人,是不是都有出來道歉?
# h3 U8 }3 m( ^9 a7 B3 v% E小S: W) s7 r, m* C( X; r& q1 f* C3 Z
http://www.ettoday.net/news/20140103/312826.htm& a9 ^7 M, `3 h; H" n! `8 X
許乃麟
" r8 X9 P' Q* M4 mhttp://www.appledaily.com.tw/app ... /20100428/32470312/9 i) g3 o, k" k8 Z2 c* [
白冰冰
7 V9 k- f4 q4 i* y' ^- f' D5 o* hhttp://newtalk.tw/news/2013/11/15/41978.html
* l7 z$ Y$ B! F
8 J' C  b. D3 @0 z5 d4 b  _不敢保證的事情就不要一直提,提這麼多次,也沒見他出來道歉。. x6 Q4 ]7 v5 L9 x  P& D6 o
這不是惡意什麼是惡意?
% M9 g' m$ C3 r3 J1 ~: d+ V
/ Z) v; ^5 i' E- v- v( `+ g* i; M4 u, \; H  p. h
我不敢保證的事情就直接很明白了當地講,投機取巧?  L& Z% t, d" Y4 L" h. j% s
難道一定要說房市會漲會跌? 不能說不知道?
; f% L( M: B7 {; u$ u& x$ F; G還是房仲你認為可以跟客戶說明年房市一定怎樣怎樣?7 U& y- R6 z3 v6 t! K/ l
然後造成客戶虧損就說,我預估錯誤,連聲抱歉都不用講。
1 ]4 d; t" }$ w! q$ T- B; o( ^
2 q, N5 N6 W7 N/ M抱歉,我道德上過不去。4 ]  P* d2 }9 \% o/ q$ V: f

$ C' W' ]1 W/ A: k; M* h
7 Y, h0 C, o" G3 h7 [$ _' h你這樣硬凹也真的不好看,我簽名檔有電話,歡迎隨時來電討論。
' p. v, o* Y- w  u  Z2 w不要覺得我這個房仲給你難堪,畢竟我是服務業,我有權利捍衛我的清白。
『北大王小陳』U質鄉民仲介兼北大生活觀察家,不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171
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