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[房屋交流] 這樣的房價新高 能接受嗎?【張金鶚、花敬群、章定煊】

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http://estock.marbo.com.tw/asp/board/v_subject.asp?ID=54604442 v) B! |* d# j( o1 M- c

8 y" Z2 g! K- c% y( U& j7 w3 `& k+ v) G+ z+ e% N
2009-10-14 中國時報 【張金鶚、花敬群、章定煊】
* f- J6 f' Z7 r0 \8 } 近日媒體大幅報導「第三季房市突破新高」,並據以宣布房地產景氣衰退警報解除。媒體的推論依據為北市第三季預售屋平均行情價破一坪六十萬元,大安區破一坪九十萬元,雙雙創下歷史新高,故顯示台北房市已擺脫盤整格局。對於這樣的觀察與結論,身為房地產的長期研究者,我們欲提出幾個關於房價的重要觀念供社會大眾參考。 & p/ i* T" t" p. J# u
 第一、以偏概全的將表價上漲視為房價上漲嗎?九八年第三季大安區(實際正式公開)的新推個案只有二個,其中一個是僅有二十戶的某豪宅個案,表價每坪高達一八○萬;另一個案每坪表價六十五萬。若以直覺算法,將此二價格取平均,當可計算大安區的價格平均數是每坪一二二.五萬,而此價格遠超過前幾季無豪宅推案的價格平均數,故可推論大安區房價大漲。這個直覺式推論過程的謬誤在於,表價並非實際成交價,只是代銷公司或建商對外宣布的價格,若非實際購屋者,難以得知實際成交價格波動。表價上漲並不代表成交價上漲,須再考慮議價空間,將表價轉換為成交價後,對於房價的討論才有意義。
2 S7 [8 t5 x5 d 第二、成交價上漲就是房價上漲嗎?即使考慮了議價空間,將成交價取平均也不等於房價上漲。當媒體報導市場平均房價由上季每坪五十萬元,漲到本季每坪六十萬元時,做為一個聰明的閱聽人,我們立即要問的是:本季的推案類型、品質是否和上一季相同?若上一季無豪宅推案,而這一季有豪宅推案,只是因為市場推案品質提升,以及推案類型不同,使得成交價格平均數上漲,仍然不能據以推論房價上漲。 8 |4 Y8 \8 T8 F3 E# i1 k7 h+ _
 那麼要如何正確衡量房價波動?房價指數編製為不動產相關學術領域中發展已久的領域,而指數編製的重要概念即在於住宅品質控制。當確認價格為成交價之後,須控制住宅品質與類型,觀察市場上典型住宅在不同時間的房價變化,這樣衡量出來的房價波動才具有意義。依據我們長期建立房價模型所計算的房價資料顯示,從去年第四季至今,台北市住宅新推案價格持續呈現下跌的現象。
& n3 j9 [$ M- V) E( d 最近幾年,房地產的指標有如雨後春筍般冒了出來,任何一個業者或媒體,都可以發布一些指標,而媒體就大篇幅的引用報導。然而,許多指標無論是資料來源、資料的處理、統計方法均是交代不清,這樣隨意計算的方式,如果順理成章地成為多數重要媒體報導的焦點,那一般民眾如何能認清訊息的真相。
; c" r: o5 h. U! ^4 P2 w8 c5 R# @ 市場上充斥不正確的訊息,輔以媒體推波助瀾,使許多資訊雖然實際上完全沒有意義,卻令消費者覺得似有道理,難以判斷。媒體大幅報導「第三季房市突破新高」,我們擔心恐有鼓勵市場追高,增加房地產價格泡沫的可能,而此現象應非多數社會大眾所樂見。我們認為未經嚴格檢證的訊息可能嚴重干擾市場秩序,甚至傷害到無辜的購屋者與業者。(張金鶚為政治大學地政系特聘教授;花敬群為玄奘大學財務金融系副教授;章定煊為景文科技大學財務金融系副教授) & N/ w6 d6 G! \/ A7 r3 W0 H
( ?9 E" G* Q9 w1 b8 E% e

( `: K* Q' ~! s; b3 i" S

1 V8 ~9 U3 h5 @6 ]0 r# j尤其前面兩個,張金鶚及花敬群,根本是說謊的慣犯,每年都在喊跌,每年!!) q, R: }: O% c7 I; E

# x  \) X; F  q) `將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證,只是這兩個人一昧喊跌,喊了四年多了..
2 T( y* R3 X" M3 K; K# w1 t  ^. [- t7 S7 w/ D( X: K5 c" U
大家真的要多思考,這兩個人講的話是否有參考價值。
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『北大王小陳』U質鄉民仲介兼北大生活觀察家,不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171

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發表於 2014-1-22 10:46:32 |只看該作者

5 u. p% F: {8 ]2 n3 S$ Y# s7 Q) E8 }$ B6 e3 P7 H
推, 推, 推.# W. s* J" M( h- @! z

! ]' I( N# u4 {+ x. y
; M$ s1 N* X/ k- [
不會打中文,但是看得懂中文.

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發表於 2014-1-22 10:54:00 |只看該作者
但房價從狂漲到現在成交急凍漲不上去是事實。% [0 N8 m" H4 }
學過加速度跟速度的關係嗎,一輛車如果從時速200公里到只能跑時速10公里甚至不動,代表這台車有大問題了。3 F# s- ]5 _% n- w# P* m! i/ l6 B
2 G; ^  e! Z! C5 Z  j+ B6 W4 Q# v8 _) J
說到不可信嘛  個人覺得  一直大喊某東西會漲叫人趕緊買  自己卻不去買的人; H# \6 U1 d; w- i5 x8 F
好像比較值得玩味一點?
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dmk + 1 中肯!
天道酬勤 + 1 讚!
Dora貓 + 1 以北大來說成交一直很穩定,沒有急凍哦QQ。.

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發表於 2014-1-22 11:15:30 |只看該作者
老子有錢,想買房,誰奈我何
2 v- u3 R& T7 Y# A; i
9 t" o+ Z/ g1 p! F' h4 j" G' I老子沒錢,不想買房,誰奈我何
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DanielYang + 1 Ha.......

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發表於 2014-1-22 12:11:38 |只看該作者
現在許多的經濟數據都已經顯示,
9 B" x( z) [1 F7 Y6 h雙北房價高得離譜是事實,) S- C. Y- ?7 I: f0 i2 `
說看空的學者是說謊的慣犯,
1 ?# [  w+ Q* f* V未免太沈重。7 L1 _7 b4 p. }3 c
7 o% ~! V8 P5 L6 f  G; Q
想請問難道仲介不說謊嗎?9 g5 v$ d/ u# M' K3 H5 [
周旋於賣家與買家之間,1 {  x% a. J$ z
演戲、出狀況、見人說人話、見鬼說鬼話
1 r8 L% F4 V. T  b* [3 R# q7 X是有多高尚啊!
) i2 q3 j! m# k' @/ l" m) K* A2 W" F! ?7 I+ X# y
指責人家是說謊慣犯的同時
- C; }! s2 w9 J7 n不妨想想自己吧!
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dmk + 1 您真內行!中肯~
天道酬勤 + 1 讚!
輕鬆過生活 + 3 正解!
阿翔 + 1 讚!

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發表於 2014-1-22 13:14:34 |只看該作者
本文章最後由 Dora貓 於 2014-1-22 13:18 編輯
! A4 `! n6 @: ^
Chunyu0118 發表於 2014-1-22 12:11
* F2 P8 S, G9 ^5 ~現在許多的經濟數據都已經顯示,2 i) _) o# v* g7 M3 d
雙北房價高得離譜是事實,8 X8 f1 q9 C$ O
說看空的學者是說謊的慣犯,

" |. o6 @; T  `, r3 S4 e
) Q, W$ a$ n, y6 x那些人從09年喊到現在,我想我很有資格說他們是說謊的慣犯。, `! R3 m6 `8 c9 H2 W4 ^
四年多了,騙四年了,每年過段時間都是會跳出來喊空,可是房價卻一直往上漲。5 v0 E& u7 i. r9 T  ^

% D1 q5 D9 j* y& ?! d/ C* L- Q另外我也沒說房價不會修正,更沒說只會漲不會跌。4 Y6 ]6 O9 M% h& L

" _: Q8 |" [- a7 ~! V再且我業務上沒說過謊,而你也沒看過我說謊。% i3 {. z0 p9 n; G
怎麼會直接質疑我呢?還是你有任何我說謊的證據?+ `* i% g# ^& }
不要空口說白話,不是仲介就要理所當然的概括承受,忍受惡意中傷。
$ F5 U: }7 c  K( K; `! z" p, h8 u; H$ }" r& {( e# ?

8 b% b. u8 u0 l/ I有個文章分享給你。- {7 T$ v! A4 l( V. t
+ U6 O# q( }7 F% ?7 u& e6 e
宋代文人蘇東坡,才華洋溢,堪稱文壇上的奇葩,! K7 k9 ^6 m  ~' R. E
他有一個相知甚篤的方外之交「佛印禪師」,/ P5 G' Z& Z9 e) L8 e4 _
平時二人在佛學、文學上總不忘相互切磋,, I7 w$ ^! _$ _* I: X: f
但每次老是讓佛印禪師佔盡上風,
0 L$ \4 b6 H2 V蘇東坡心裡總覺不是滋味,- Q/ m" N8 ^! F4 O  h' G
所以百般用心,想讓佛印下不了台。
: d  R" K8 x& a# K* u- M& g& _1 E
一天,兩人相對坐禪,$ n. G0 P$ ]6 D/ G( u' r  L
蘇東坡一時心血來潮,問佛印禪師:
0 {/ _5 q: F! K3 ^3 I! S! q「你看我現在禪坐的姿勢像什麼?」
) O0 e: t: j! l* |0 m  t佛印禪師說:  w1 D% Z  F9 i! {9 d" R: z
「像一尊佛。」
  c0 `, t" a& X% @* B$ X8 j蘇東坡聽了之後滿懷得意。
7 ?2 ~, i1 ?5 l此時,佛印禪師反問蘇東坡:9 f! L4 j; C, s2 b
「那你看我的坐姿像個甚麼?」
, }  |& [* Z$ ?& e+ Q蘇東坡毫不考慮地回答:$ a; U: }: [6 y' l5 d1 y) |
「你看起來像一堆牛糞!」+ B2 @. b/ c3 A
佛印禪師微微一笑,雙手合十說聲:6 u! ?% v" s# o' S+ x  x
「阿彌陀佛!」
. }. a- q9 K" K5 B. V! j  w2 s! p- e0 x% _& O
蘇東坡回家後,很得意地向妹妹炫耀,說:) n/ s8 _7 T) H" l
「今天總算佔了佛印禪師的上風。」! ~7 ]- z3 }* D; `) ^" V
蘇小妹聽完原委,卻不以為然地說:
8 E( l9 l7 C/ Y! t7 f% [: b「哥哥!你今天輸得最慘!因為佛印禪師心中全是佛,所以看任何眾生皆是佛,而你心中全盡是污穢不淨,把六根清淨的佛印禪師,竟然看成牛糞,這不是輸得很慘嗎?」
  j; G" w5 p4 ~蘇東坡手拈一拈鬍子,黯然地同意蘇小妹的看法。  \4 x  [$ q0 P/ E* U- g

/ |  b* C3 ?7 p& G事隔多時,蘇東坡修禪定日漸有了功夫,+ ^0 K: k* `) u7 ^
一次出定後,喜孜孜地寫了一首詩:# t# F/ e% o( R# S4 R8 I( e
「稽首天中天,毫光照大千,八風吹不動,端坐紫金蓮。」8 `& l* E3 i! z$ o! x  i
立刻差書童過江,送給佛印禪師,讓他評一評自己的禪定功夫如何?
- H' \, H7 q  q  U" t9 z! E8 V佛印禪師看過後,莞然一笑,; u9 a1 Q4 y& E* ^' A
順手拈來一枝紅筆,即在蘇東坡的詩上寫了兩個斗大的字:* p, a! m# T4 D; i& I6 y( \
「放屁」
& N# W# Q: I, T% Q4 E( Z- u/ J再交給書童帶回。
/ e- N/ q6 k6 Q5 y0 J
, K4 h% F! Q) o* g5 o蘇東坡本料想佛印會給他諸多的讚美,
  d: W2 N! i" k% M怎之一看回信中竟是斗大的兩個紅字「放屁」,0 B6 s- r* S, D  @3 V+ `0 M8 B
不由得火冒三丈,破口大罵:
# D/ q' z' a6 x. c" F「佛印實在欺人太甚,不讚美也就罷了,何必罵人呢?我非立刻過江與他理論不可!」
+ M" ~8 K9 c, {0 C4 k1 B! R+ M誰知佛印禪師早已大門深鎖,出遊去了,
; f$ A0 H/ k. |3 N4 t  T5 l只在門板上貼了一付對聯,上面寫著:! m4 Y$ d1 {; w
「八風吹不動,一屁打過江。」
/ |' C: r" r2 u, p7 F) X! y蘇東坡看後深覺慚愧不已,自嘆修行不如佛印遠矣!
6 Z$ i% a5 v" |$ L4 c9 `1 V  q
. p) I! t* f. x
8 k* U; V5 c$ {9 U% o7 f, h# V
我是仲介,是服務業,不該跟人起衝突,你的回文我接下來就不回覆了,你好好思考。
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發表於 2014-1-22 15:05:47 |只看該作者
給了承諾卻食言才叫說謊,就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇,而學者、專家、名嘴至市井小民提出自己的看法,你可以選擇信或不信,但直接指責人家說謊,這可是有言論責任的,既批評別人也該有被批評的雅量!
有平和的內心,才會有快樂的生活。

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hui_ching 發表於 2014-1-22 15:05
+ N7 J8 z- g$ x1 R給了承諾卻食言才叫說謊,就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇,而學者、專家、名嘴至市井小民提出 ...
: _9 ~9 b. r9 [" D# u: z! U* Q
09年開始每年喊會泡沫化+ z4 I8 B7 s9 h

% V4 ^- k1 l0 g- p& }/ _09>10>11>12>13>147 O; X1 {0 O/ {  Y! j
6 ~; [7 _/ h+ c
結果連年在漲,這不是騙什麼是騙。
1 d% u2 H' H7 C+ }- c9 k2 Y+ U; Z4 A  l0 {! e: m, r/ C8 U
這些人是公眾人物,講過的話就是要負責。( J2 C" E" T$ t1 W, M) ~

# E* C# r2 g% Y$ E( t# b8 V; V9 L) R+ t
, f9 Z( p& ^, E0 D

# v3 L( c; d1 G# [  I/ _『承諾』可能是你我定義不同,我這個人比較死腦筋,我講過的話,就是種承諾。1 n# {) _5 b9 H; W6 Z& ^; T. d

# d1 }# ^; U. a% G  E( x尤其我是仲介,道德水準只能更要求自己,所以我很厭惡一竿子打翻一船人。
* n+ U# k+ D! y) M- x2 U. A
* ^0 V4 H0 M$ w5 s  n
& @& u0 A+ C/ V+ e' v# ?最後我不是沒有雅量接受批評,只是沒有的事情,講的跟真的一樣,到底誰才是騙子?
( q4 y( U4 I* b7 k; Y  M! f
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我想先釐清一個觀念,+ Z6 A5 U0 Z2 Q6 P+ {
所謂的"說謊":「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事,基於其他的企圖而故意隱瞞或誤導」/ D, I4 Z3 X) N  Y2 M! L- z

; E2 Z' W5 J* n張金鶚及花敬群表明他們房價泡沫的預測,- `$ N$ E" A. H# \
是基於他們所建立的房價模式所得的結果,
8 z* E6 k2 x2 R* C可能是因為模型不夠精準,; R* T  ~% E6 b- o, K' l
造成預測失靈。
5 o5 n3 f& j# \4 a5 E我不認為這個叫說謊或欺騙。2 i1 U% p" z& ?, [
8 t2 A) M9 K( n. u% U& a! S0 v
如果兩位學者一邊在媒體放空房市,
( p! p3 H, J( i* n  P% L8 \8 K一邊偷偷大量吃貨,
0 Q& F  p. D( o' d. T$ L- S我認同你的看法,
8 s% H; i/ [7 T! c" r/ K3 Y他們是蓄意欺騙或說謊。2 _6 y! l: z2 i$ _; z: X5 Q
. m/ ]6 J* L! H( M/ e0 J
反倒是你一邊假公正的說:
9 |( V2 C1 N3 j( r2 b7 |"將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證"
# u1 A6 A1 o) m5 E1 g1 x# G8 e一邊又批評兩位看壞房市的學者是"說謊慣犯"
; \  S! y0 _/ j) t引導版友得到 "房地產泡沫,是來自說謊慣犯的觀點"
  V# Z# p, Q; c, n8 f: G你或許可以取巧的玩文字遊戲,& c! @  r" T  M# v+ j) T
搬弄說謊的定義,3 d( k; i  v/ L( [0 {1 W% }) e
但是在我的眼裡,9 O% L' S2 o! e0 ^
這樣的行為或許不是說謊3 c7 s2 W  d* ]4 C4 E& `- l& d
但絕對是"沒擔當"0 }. Y$ h8 k" N7 [6 _

. Z0 F% P6 o$ s0 \+ h
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文兒 + 2 讚!
輕鬆過生活 + 3 你不要這麼專業好不好!
sanlin + 2

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本文章最後由 Dora貓 於 2014-1-22 19:14 編輯
; T- c6 G% ]# @2 q' v9 I
Chunyu0118 發表於 2014-1-22 18:28 7 q8 @0 X1 ]% v( v
我想先釐清一個觀念,2 k9 T+ T! R8 B6 s1 Z- O2 w7 @3 M
所謂的"說謊":「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事,基於其他的企圖而故意隱瞞或 ...
- h0 ^/ D. q) y2 q9 |9 H
( Q8 T6 O9 P2 W' H+ G' P8 R
那樣小S也不必出來道歉,畢竟他也不知道胖達人添加人工香料。6 N" L! I2 G' ~( K3 P0 }3 l* i6 A# K
你知道公眾人物有一定的影響力,說的話不是講講忘記就沒事了。
( f2 q* @6 G8 y# b
: R; e/ V7 V0 p更多代言商品出包的藝人,是不是都有出來道歉?
+ X9 p+ k/ W( g$ i小S
1 ^1 O5 \( T2 c, ]/ p5 ghttp://www.ettoday.net/news/20140103/312826.htm6 c8 \; V( M. N! W; r5 K
許乃麟
: \. F% v& D$ Q2 g4 uhttp://www.appledaily.com.tw/app ... /20100428/32470312/
; V) k) J0 I9 E7 M$ U白冰冰% m' M$ S% y- G3 W
http://newtalk.tw/news/2013/11/15/41978.html
# a4 M( R% u. W( e" D2 w
" c1 G" v( z: O" ^0 @不敢保證的事情就不要一直提,提這麼多次,也沒見他出來道歉。
# u9 e6 |, A' J* \# l這不是惡意什麼是惡意?2 Y  Y0 ~1 H% v, K( o0 ^* @

3 g* B, {& I' w
2 S5 L! ]. V( }我不敢保證的事情就直接很明白了當地講,投機取巧?
: Q+ B& u( y9 R, t. K難道一定要說房市會漲會跌? 不能說不知道?
& \; N( R  n, ^還是房仲你認為可以跟客戶說明年房市一定怎樣怎樣?
+ o5 ?2 G( `9 N0 W4 @0 O然後造成客戶虧損就說,我預估錯誤,連聲抱歉都不用講。! L9 O% M3 \! U/ h) j9 C1 E

' C& a; {$ `" B( V7 e/ I抱歉,我道德上過不去。7 f$ T3 u% \4 t7 S2 @
/ t7 K# u7 ]; w! y0 ^" {3 O$ s+ m

) A: K+ c$ q1 v# }你這樣硬凹也真的不好看,我簽名檔有電話,歡迎隨時來電討論。, V1 Z; s( m. w& p5 x
不要覺得我這個房仲給你難堪,畢竟我是服務業,我有權利捍衛我的清白。
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