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[社區管理] 公寓大廈管理條例有效決議方向

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發表於 2014-4-29 23:04:33 |只看該作者 |新文章置後
立法院第8 屆第3 會期內政委員會第9 次全體委員會議紀錄
( |( |  \1 c9 q$ y' f時 間 中華民國102 年3 月27 日(星期三)上午9 時15 分
* u5 y: k  F0 J' d" ^地 點 本院紅樓202 會議室
; ?2 q/ _- I: }' A5 n  ]4 W主 席 江委員啟臣
! D/ x! B# o3 z# B% h主席:出席委員已足法定人數,現在開會。進行報告事項。⋯⋯
" u9 W$ Z1 {) e# @, X- x報 告 事 項
# o! d5 v9 q% a; J0 y' w主席(江委員啟臣):請李委員俊俋發言。. l. l; v% T/ I# c
李委員俊俋:主席、各位列席官員、各位同仁。接續方才你與江委員討論的話題,本席也當過嘉義
! J# r5 d: l! v7 I市副市長,但本席絕對沒有要參選台東市市長。關於公寓大廈管理條例第二十五條第二項有關區
4 c& D+ j' f: D  D1 S分所有權人會議的召開,是否規定為五分之一?其原本的立法原意為何?. X( ^9 J, R. @3 T9 `' T. i' g
主席:請內政部蕭次長說明。* }# E* o9 C5 N) n8 F( w0 M
蕭次長家淇:主席、各位委員。對。其原來的立法原意是為避免多數人把持,所以他有一發動機制# I0 l8 r' Y# S! t. b

- c0 U+ Z' |+ J7 m' m9 }9 K4 f李委員俊俋:避免多數人把持,避免過於困擾而無法開成?針對這部分,本席要舉一個例子,如果2 C1 z, r0 F8 f% ~$ u- L( w
說該公寓大廈總共有20 戶,5 分之一就是4 戶,所以4 戶就可以開成?3 u/ e, B3 e2 w3 |0 J
蕭次長家淇:如果照現在的規定就是這樣。
' |5 d5 S' k7 I0 T5 N' p+ Z* N/ p152
! A1 I0 J3 e% t# B3 E立法院公報 第102 卷 第16 期 委員會紀錄
" d0 u* N# P* L- ~/ |5 H李委員俊俋:那議題有無限制?也沒有區分所謂的一般或重大事項?4 w8 a/ t- Z% x  F/ o6 P
蕭次長家淇:目前沒有限制議題。對,也沒有這樣的區分。9 l0 h1 A* O! T: R  Z
李委員俊俋:所以只要在這20 戶裡面掌控有4 戶,就可以控制該管理委員會?. |& w; E3 o1 C9 `5 E  \
蕭次長家淇:是。可以常常動議改變政策。
) X, p  B, x7 @1 h李委員俊俋:我現在講一個在我們嘉義市發生過的例子,這個案件在法院也走了十幾年。從我11  {! ^% r! ]  Y2 ?
年前擔任副市長,到現在我擔任立委,都還來找我。該案整棟大廈共計有80 戶,建商的保留戶
" D' C0 T$ Z+ Z  [) G/ a4 t, N- y有10 戶,他又去聯合其他的10 戶,所以他就掌有20 戶,已經超過五分之一?
! A2 m  v5 F9 S, l蕭次長家淇:16 戶就超過了。
8 J* k2 z! w, d( ^! W2 h李委員俊俋:對,其實他有很大權力,後來該管理委員會竟然作決定把他們原來的平面停車場繼續
( u+ i) b  ?5 ?1 y; |  t7 |賣掉,這樣可不可以?
4 [# b3 m; u: [. ^蕭次長家淇:管委會的決議非常不合理。% ~  z8 ^- O) ~
李委員俊俋:雖然不合理,但他們所做的決定在法律上是有效的。2 Z$ v- Y  |  G' D/ \  g
蕭次長家淇:對。" a& B. j" m$ K/ f' P8 g% {
李委員俊俋:請問管委會可以做這樣的決定嗎?請問碰到這樣的問題該怎麼辦?當初規定為五分之/ `1 u9 K, G, x4 H& u( K+ x
一,是怕門檻太高,他們不容易開會,但是現在已經出現這種情形,我剛才說80 戶,80 戶已經  a9 L7 q" V. `& \# }3 ?
算是很大型的公寓大廈,在80 戶裡面有10 戶保留戶,全部由建商掌握,然後他再去聯合10 戶9 ~3 l4 t; S' o% i
、20 戶,就超過五分之一了,最後他決定把所有的平面停車場全部賣掉,讓這20 戶大家來分一' d% g. y6 K! }9 b
分。這樣的話,法律上是怎麼規定的?9 H: S9 s# P8 N; l0 a6 L
蕭次長家淇:照目前的規定,是沒有辦法阻止,所以蘇委員的提案,我覺得很好。& @! q' z' e1 r" t
李委員俊俋:所以,其實這部分必須加以討論,如果管理委員會的門檻是這麼低的話,就會出現問
. J! \% V% A" B( Z題,您也清楚,他如果常常這樣……( m% U* b4 S) Q, |3 p: a8 v( t
蕭次長家淇:少數會受到影響。3 A8 O  S/ M2 X* l) q1 x" u, ^
李委員俊俋:對,其實建商都有所謂的保留戶。2 L0 g0 I, F2 e
蕭次長家淇:對,他還可以委託其他人來開會,所以事實上少數人就可以掌握了。
8 W: i8 S8 a5 L; H* D$ S李委員俊俋:對,這就是本席要問的第2 個問題。現在對委託人的限制是什麼?5 D+ |# e" Y5 x7 Y2 J
蕭次長家淇:現在只要求以書面委託他人就可以,所以事實上是沒有限制的。
3 i; E# U9 @% h* l& x李委員俊俋:如果建商委託其他人,或是建商對住戶表示他能接受他們的委託,看開一次會要貼他
, `# `, v0 c9 M. m們多少,由建商來代替住戶開會,這樣可不可以?% ]5 d: d/ ^; M
蕭次長家淇:我以前主持的案件,甚至有委託穿黑色衣服的特殊份子前來開會的,當時沒有人敢講
' B1 j% A4 V$ _- M. r0 i/ x! ~' {話。
! x6 W9 y2 |1 f6 \/ [( H$ q$ n! ]李委員俊俋:在地方我們常常看到這種情形,這在公寓大廈管理條例裡面也無法作約束?
) ~+ r. {+ }9 _7 |( M蕭次長家淇:對,我們第二十七條沒有訂定……
& n# Y* O( o" r6 d' k6 p* h李委員俊俋:所以包括人數的限制、委託人的部分,這些都出現問題,所以這次才會有很多委員提
; H! H$ a% ^5 ^1 K0 K8 y及這個問題。" k/ ^* j1 |$ W1 @* \
蕭次長家淇:是,我覺得很重要。__/ s- E$ t' @' h' d" ?
李委員俊俋:既然很重要,你們決定要怎麼改?
% T$ V' e: `4 h! @蕭次長家淇:在委員的版本中,包括蘇委員等24 人針對第二十五條部分的提案,我們將其區分成1 s1 j- D" G2 h6 c. Y
一般事項與重大事項。" P' e" Q: r! c6 q
李委員俊俋:請問,一般事項與重大事項如何區分?若照我方才所提將一般平面停車場賣掉的例子$ c4 V+ U: C) l$ e
,係屬一般事項,還是重大事項?1 _6 s; y% j- `0 C! u8 @5 F& {, y
蕭次長家淇:重大事項。
( ]3 P4 }/ r. O2 u李委員俊俋:其區分是由誰來認定?
1 v+ M7 o: a' W2 \5 @蕭次長家淇:我們裡面有規定,重大事項分成4 部分:1 是規約的訂定,2 是公寓大廈的重大修繕6 R7 m8 h& p! W& K* G! L
,3 是住戶的強制遷移,4 是約定專用或約定共用事項,這部分就會把車位部分包括在裡面。. f8 l  V9 P5 K
李委員俊俋:我要提醒你的是,法律總有規定得不完善之處,就像原來的公寓大廈管理條例,這個( d" l+ ~5 k" C
問題將層出不窮,譬如,我今天討論停車場的部分,停車場如果只賣一半,這算不算是重大事項; U* \4 g/ Q2 _- K* ~1 M
?所以這個問題" E5 e5 L) O4 b. j! H

4 ^( y4 p4 ]7 X( d, K
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肆、委員蘇震清等24 人提案公寓大廈管理條例第二十五條條文修正草案版本:& I5 O% |' ]1 i) A8 v' w# e
有關區分所有權人會議之召開及決議整體運作機制,本部送行政院審查版本,自本條例第二
1 k( @8 P  c, I* V! G+ Z十五條至第三十二條已有整體性檢討,包括一般事項與重大事項之開會與決議門檻不同,且就同
: T5 c' _5 r) @5 K$ ]一議案重新召會排除重大事項之適用,以避免少數人藉由連署召開區分所有權人會議,以低門檻! R$ x4 W7 ]. t& h* z/ D3 n
決議重大事項。
$ R9 S+ M) ?, e7 Q8 [$ E, [蕭次長家淇:重大事項。
- d$ ?2 K" X, o7 A0 Y7 q0 C李委員俊俋:其區分是由誰來認定?) C3 `& n; X5 v' |4 g1 b. z
蕭次長家淇:我們裡面有規定,重大事項分成4 部分:1 是規約的訂定,2 是公寓大廈的重大修繕
. D$ [. I/ [/ u,3 是住戶的強制遷移,4 是約定專用或約定共用事項,這部分就會把車位部分包括在裡面。( x1 _7 H4 w8 W+ ?2 {
李委員俊俋:我要提醒你的是,法律總有規定得不完善之處,就像原來的公寓大廈管理條例,這個
* p! K9 z" H# i9 q5 ^' x: g問題將層出不窮,譬如,我今天討論停車場的部分,停車場如果只賣一半,這算不算是重大事項( J) i! j6 ^- j4 B
?所以這個問題其實非常嚴重。4 i* X) U! m$ G

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為期社區長治久安,最重要的就是,避免少數人藉由連署召開區分所有權人會議,以低門檻決議重大事項。* b7 Z. U% p/ |- o% l$ l
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