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[地政] 以北大特區的人口數，五年後，到底會發展到何種程度呢？

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juniormark

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電梯直達

樓主

發表於 2010-12-6 15:11:09 |只看該作者 |新文章置後

我喜歡誠品，也希望金石堂或是墊腳石書店能夠入駐北大特區
也希望多一點零售的業態（屈臣氏、全家福鞋店、全聯等等），希望有幾家金融機構（民、公營都可），當然外送店或是速食店也多幾家也不反對，最好還能夠有唱片行等等。
但是北大特區的人口數真的可以吸引這些店家嗎？？
理性來看現在人口2.7萬人，10個月內增加6千人，如果這個趨勢不變，配合北大可以居住的人口數，五年後戶籍人口5萬人應該是合理的推測。加上北大學生1萬人，北大特區人口五年後常駐人口應該是6萬。若以6萬人（三樹路左側暫未開發，捷運尚未通車的情況來說）來推斷北大特區會發展到什麼地步應該是比較合理。

對照幾個差不多人口的鄉鎮。
５６　新營市　台南　７８０２３
６０　羅東鎮　宜蘭　７２９５９
７２　竹山鎮　南投　５８３８７
７２馬公市　澎湖　５６８６３
８３　東勢鎮　台中　５３３１０
（生活機能較好鄉鎮）
７１　佳里鎮　台南　５９２６９
７７　潮州鎮　屏東　５５４６４
７８　梧棲鎮　台中　５５２０１
（生活機能較差鄉鎮）

各位有沒有發覺，一個6萬人口的城鎮（如5年後的北大特區）
會不會發展成生活機能充足的城市，主要是能不能成為區域的中心？如新營市是北台南的中心都市，羅東是宜蘭溪南的中心都市。而比較不發展的鎮（佳里、潮洲等）主要是因為消費人口至其他都會（如台南及屏東市）。一個6萬人口的城市，如果沒有好的誘因吸引附近的消費人口，那發展將會受限。商家進駐將會遲疑。

可以期盼的是北大特區、三峽鎮１０３０４６及鶯歌鎮８６６７７，這三個區塊合計20萬人，如果這三個區塊如果整合成一個市場，如宜蘭溪南地區：羅東鎮７２９５９、冬山鄉５２５１５、蘇澳鎮４３０６１、五結鄉３８８４６、三星鄉２１４０７、南澳鄉６０１４，約20萬人。那百貨公司、金融機構，誠品、速食店才能夠在這區塊快速設點。
現在北大特區到三峽舊市區即到鶯歌市區還有很多瓶頸。很多建設要做。
如三鶯二橋、觀光纜車、如何快速便利的穿越復興路等這些區域建設也同等重要。
這樣商家也不會因為北大租金昂貴而不設點，而會因為北大特區是三鶯地區的中心而快速設點取代仲介店面。

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ibetallen

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沙發

發表於 2010-12-6 15:31:51 |只看該作者

照這樣分析~有點不太樂觀耶

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enjoyiiing

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3樓

發表於 2010-12-6 16:44:52 |只看該作者

謝謝樓主的分析
我兩年多前18.9萬/P 還買不到紫京城高樓層憤而看衰這裡轉而租屋@@
而現在呢? 發現這裡的居民心態也好收入也好消費習性也好完全不能用一般常理或市調來套用~~~~~
基本上選擇這裡
我猜大部分已經具有不喜隨波逐流看不慣或不願買或買不起中心市區的高房價產品
但卻對高品質的飲食旅遊及交通工具有獨特的癖好與選擇因為選擇了這裡手上寬鬆多了....也許?
所以
為了生活品質我今年也選擇這裡除了交通其他我都到正面加分.....

一些大型通路商飲食名牌來不來駐點就看他們自己得衡量與是否徹底了解本區的消費力與鑑賞力了..我覺得是如此

愛北大桃花源~

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hilljeck

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4樓

發表於 2010-12-6 16:55:08 |只看該作者

以特區工作人口屬性來說，北大特區大多在北市或邊緣工作，而消費的重心與習慣也都是以台北市為中心。工作人口每天必須長距離的移動，這其實就是特區的限制，亦即如同淡水一般，只能成為臥房城市。臥房城市最需要的可能是上班前或下班後的生活必需品供應，而上班時段特區的消費量就降到最低。其實這也能由商家的進駐大多都是咖啡店、麵包店或簡餐等，不難嗅出商家定位中的北大消費者高額或文化消費仍會在北市周遭，只有日常生活必要消費(大多是餐飲)才會於在地進行。這是特區人口屬性使然，同質性導致了生活機能的受限(當然也包含過度膨脹的房租)。
但如果要以北大作為三鶯區的中心也有地理上的困境，出入口的狹窄就是先天的排除。其次由北大中產階級所打造的消費情境是否能吸引三鶯區多樣化的消費動力也有待質疑?其三，鶯歌的生活機能並不比北大甚至三峽差，而且鄰近有桃園市提供足夠的消費品(雖然有些亂)。即使北大生活機能能完善恐怕也無法取代桃園市消費資源的多樣性。
北大特區的定位到底應成為一個購物城或悠閒的臥房城市，可能必須好好論辯。成為購物城當然要付出代價，交通、吵雜、人潮、垃圾等。作為臥房城市也必須忍受除了基本的餐飲資源外，其他類型消費品的缺乏。不過以目前來看，腹地、人口同質化等因素還是比較傾向於成為依附大學的臥房城市。

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5樓

發表於 2010-12-6 17:12:35 |只看該作者

本文章最後由 enjoyiiing 於 2010-12-6 17:16 編輯

以特區工作人口屬性來說，北大特區大多在北市或邊緣工作，而消費的重心與習慣也都是以台北市為中心。工作人口每天必須長距離的移動，這其實就是特區的限制，亦即如同淡水一般，只能成為臥房城市
>>
我想這都是要做一個普羅調查

才能證明是否這裡只是單純的臥房城市或是爆發成長中全機能城市

~在我主觀認為這裡絕非只是睡覺用的依附城市~ 常常看到夫妻或全家福~好天氣時扶老攜幼的到處走走逛逛新商店實力夠好總是生意滿滿~ 至於開車進城採買是任何地點都會發生行為除非家裡旁有誠品 IKEA, COSCO.百貨公司~老家在文山區木新路繁華街上還是要開車去一些知名賣場~ 這非僅所謂的臥房城市才會有的狀況~RIGHT? 我認為知識水平與消費力與習慣才是店家設置等的重要依據~

愛北大桃花源~

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6樓

發表於 2010-12-6 19:04:56 |只看該作者

本文章最後由 juniormark 於 2010-12-6 19:05 編輯

如果明年中凱旋門招商能招到屈臣氏、康是美、金石堂、NET、HANG-TEN及連鎖餐飲進駐。
並且能夠營運一段時間業績還可以的話。至少就確定3件事
1.凱旋門附近是北大最主要商圈
2.北大特區能夠撐起如萬芳醫院站、海山捷運站這種規模的商圈
3.在北大除了家樂福外第二個可逛街購物的地點出現

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mattlin

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7樓

發表於 2010-12-6 20:38:25 |只看該作者

本文章最後由 mattlin 於 2010-12-6 21:40 編輯

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幾點看法
1.北大特區不只是臥房城市的角色，還包括大學城市、養老城市與假日旅館城市（假日遊玩山區的休息站）的角色
2.北大特區無法取代陶瓷老街、祖師廟、三峽老街、行天宮等文化經濟上的功能，後者們也不會因為北大特區的成立在遊客人數上有所增損，因此所以不應誇大北大特區可以成為三鶯地區中心點的看法。
3.北大特區充其量只是在樹林與鶯歌在台鐵線南方，以及復興路以東、三峽河以北的一個經濟消費與文化中心，還看不出來會成為任何的政治中心

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發表於 2010-12-6 20:47:40 |只看該作者

mattlin 發表於 2010-12-6 20:38
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幾點看法

完全贊同~~~~簡單扼要的分析~

愛北大桃花源~

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道明寺司

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發表於 2010-12-6 20:49:55 |只看該作者

我認為日後三峽區包含北大特區的發展 , 實力應該在樹林市或土城市之上 , 板橋市之下 . 而這個前提是 , 三鶯線動工或完工後 .

而日後三峽區屬一屬二的道路 , 將會是三樹路 . 除非捷運換點 , 不然已經基本註定是這種結果了 . 三峽各區的定位也將明確了 , 舊市區就是觀光區 , 安溪區就是住宅區 , 北大區就是優質住宅區 , 現在未明的三樹路農地才是未來三峽區真正起飛的關鍵 .

2005年以前 , 三峽舊市區的文化路民生街和平街
2005年~2012年北大特區帶領三峽起飛
201X年~20XX年 , 一定會有新崛起的三峽新區讓三峽飛向另一個高點 .

關注以下建設 : A. 捷運三鶯線 , B. 大漢溪右側環河快速道路 (北桃快速道路土城至龍潭段) , C. 三鶯二橋 , D. 樹林交流道 , E. 北84鄉道拓寬及線型改善 , F. 三鶯纜車

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