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- 2024-6-8
  
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奢侈稅正式上路，加上政府查稅不斷! m8 V" B+ e9 ?7 Z' J
' i) l2 B( X. _3 I' [/ i/ S. ^
$ e) P: w, i, c, _市場前2、3個月出現嚴重賣壓* ~/ x6 L! v6 J' v2 r2 g. C
8 A. R& {" c2 i3 }" y
+ c- O- Q- \4 N b
台北市預售案行情已較去年跌幅約3.1%
, U( f2 W1 K2 r$ `& y- n* z( l# `. @0 c& }% A
) | [& k, f! Y0 B$ t! P此時房市詭譎多變- z# N& n6 C/ w$ o2 \6 a
5 W7 l* F$ y% \) U: V. G: l. Y, e3 ?
《蘋果》訪問房產專家
( o& P$ a. A* ^% B% [% f1 L0 u7 n$ a: \$ A: @
7 o( a; y) B: t( A) `0 |
從價量數據解讀房市未來走向* X' Q+ O# c" |, `4 P/ [" O0 o1 r& N
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4 S" H$ Z0 ?# q$ i採訪╱詹誌銘* }) B$ r$ r: X, {5 E6 j
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價量未好轉 房市續盤整
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8 [- z* Y* R/ A% q
【詹誌銘╱台北報導】奢侈稅6月正式上路，過去市場認為奢侈稅對房市殺傷力道強，主要原因在於無落日條款、又溯及既往，加上政府查稅動作不斷，才讓市場前2、3個月出現嚴重賣壓，今年1~5月台北市預售案行情平均單價67萬元，較去年跌幅約3.1%，在房市價量都未見好轉的跡象下，後市走向渾沌不明。0 M5 o5 D3 s7 n1 h. B
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分析近年交易量與房價波動，2008年因金融海嘯，全國建物買賣移轉件數僅28萬餘件，不僅較前一年短少3萬餘件，更為近5年新低，不過隨著景氣逐漸回溫，2009年與2010年的全國建物買賣移轉件數分別較前一年成長3.9%及5.2%，顯示交易動能逐漸放大。至於今年受奢侈稅影響，4月全國買賣移轉棟數較3月下滑23%，台北市4月較3月更大幅下滑28.5%。
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9 H' Z: [0 v* X
9 K/ C+ `2 u& L4 A! ~: C, l2 n" aQ2成交量左右價格7 m# ?2 e: f; v; j
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' U w" y: b( v" c+ t預售新案價格，則是在金融海嘯後出現回檔，2009年台北市預售屋行情單價，從2008年的60.5萬元下滑至57.6萬元，但隨著交易動能放大，加上在兩岸多項政策簽定利多刺激，房價在2010年一飛沖天，去年每坪單價達到69.1萬元創北市新高紀錄，但今年初受政府打房影響，今年以來平均房價又回跌至67萬元。8 } P0 k; V6 k0 w$ Q4 y
" x, E; g/ q7 P) e) `# R
0 K3 K3 s8 N' g/ P( E新北市供給量續增8 {) u$ T8 c' \" ~$ b' m$ l: Y
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8 ?1 d/ f B' t5 A. V* _從歷年價量關係分析，可以發現一但交易量萎縮後，房價也會隨之下跌，唯有交易量開始放大，價格才有向上攀升的空間。因此未來房市走向究竟如何，還得視第二季統計出爐才能斷定，倘若第二季成交明顯萎縮，代表投機客確實落跑，自住客也不如業者所言的多，不足以撐起市場，價格勢必還有回檔空間。1 |1 `* n6 `4 R8 A
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3 ], B& F& Q. N7 O根據近年住宅建照與使照的核發數量來看，台北市從2007年起每年均呈現負成長，原因歸咎除精華區土地開發殆盡。
$ B( D3 Q" y8 m7 r; }0 H) Z& `- [3 `) \# q5 e
' O% J5 `% P( Z而新北市2008~2010年的建照核發數量，2008年為469件，2009年因金融海嘯而跌至327件，去年房市大好，增加近百件申請，達到418件，代表未來如果景氣未衰退，2~3年內供給量將再放大。
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5 d# P& M/ d" q對於未來房市，網友decay認為，「房價實在沒有理由再上漲了，難道大家都瘋了？」但也有網友HaHaSue表示，「利率這麼低，泡沫沒刺破前，看漲都合理。」+ G9 O0 o8 y- U: |7 P0 ~7 u) i
! H) n3 J; [' b- K4 d3 ?( o6 k8 K
7 X; R3 Q- n7 q$ K: Z近5年新推案行情走勢. X- w- b% t9 f# m
8 c. E! l5 `2 E- m5 s0 K/ \$ M, ]2 ~) A! l
資料來源：住展房屋網 www.myhousing.com.tw
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房價解讀, z. W2 I- |0 j5 U) n
( D( U9 [, o" \/ }0 G
% ]& ~. X% r8 Q& Z# y未來房價變化可觀察房市交易量，若成交量持續放大，代表市場需求大，未來房價上揚機率高，反之若交易量萎縮，代表需求少，未來房價可能下滑。
3 m* V/ N' m/ j# S, x& Y5 A. x' P( p, F+ {0 j
" G- c" T: M. U: m& d近5年各區建物買賣移轉登記數5 Z8 ~8 K2 D6 c% O; ~$ p
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: d3 l4 `1 G4 d: Q
資料來源：內政部營建署- m5 S7 p# ?* w9 \6 O8 |! }/ M
: i4 P" P" j; Q4 J- D7 e
. d3 o4 f7 M: {7 h8 T: z# u建物買賣移轉數解讀
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3 i+ [& | k; f" Y8 v
建物買賣移轉棟數為內政部統計發布，房屋買賣合約簽訂後至過戶須一個月的時間，故該月的買賣移轉棟數是表現前月的市場買氣。 N3 [; T) b) R- a, q2 a
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4 {$ r5 u# V; V5 @+ K* m
近5年各區住宅區建照與使照核發數5 e3 C! `; W; Q' A- K( Y8 b7 n
4 [9 ?6 {; @' B4 b5 N7 r9 Q
. P' s- G( Z7 ~5 {( I資料來源：內政部營建署
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' e+ X7 l* z1 i1 ]& R5 @0 i# `( Z2 k% C; f
使照與建照核發數解讀 [2 q+ Z9 f+ L: D
- x. I( ?! B% i+ D+ D1 W2 D/ i! ~% y+ V1 Q
區域房市熱絡可從建照看，數量多寡，代表建商新案多寡，反應建商對未來區域景氣態度；使照反應交屋量，數量大顯示區域新屋供給多，市場恐賣壓重。: ?) p2 a; c2 K5 L& {) c( h
- P$ x- Y4 i5 O7 a4 x" F9 }8 e9 w# [+ g1 m& U
民眾心聲 有奢侈稅但沒降價0 I4 b, ?9 P" s, ~! c* R: \
. v( q; v$ l* F7 G' I% l
6 ^/ @( Q! Y$ n6 k柯均融 28歲 服務業 住木柵2年: \ e# v* B: R" I, d
9 a+ Z' i4 j2 {: u
& C: I) G7 ]; @; h因為小孩快出生了，加上家裡有長輩，所以最近打算小坪數換大坪數、舊屋換新房，雖然能接受的總價約1300、1400萬元左右，且還有長輩幫忙，但要在目前現居的木柵地區買房，實在很困難。雖然最近有奢侈稅，但價格幾乎沒有鬆動，投資客只要放個2年，根本不可能被打到，價格還可能更高，小老百姓要買到好房子的機會只會更少。
V; |. A' i8 |( @2 r5 }6 G; ]
- i: ?/ @, [" B7 m% S2 p7 a, ^ W
' x3 ^3 x2 M$ ^% C* K1 H6 ~民眾心聲 感受不到打房效果3 K {. D# ]; K4 o: z
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+ S, ~4 r c$ k2 H吳芳瑜 25歲 服務業 住民生社區1年
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2 q6 @/ y* c, `- S2 N) |8 l8 U7 b2 i1 f# B6 F# z
政府打房措施和幫助民眾買房的政策不斷，但目前房價實在太高，除非真的需要，否則不會貿然出手買房，對於政府打房效果，更是完全感受不到。因為高房價的關係，之後如果購屋會以套房或2房的小坪數產品為主，畢竟5、600萬元的價格是比較能接受且負擔的。
3 F3 o8 |2 s; B# \0 @7 }# k6 o
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6 T0 e* z8 j: ~6 J2 a" b9 V! A: w3 ^專家意見! f4 F& v9 ?, U9 O7 r9 |
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( n& P, Q6 _' X x" ]) j奢侈稅重擊 今年起恐現連5年跌勢
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6 F; E* V S0 r& u* m6 m3 T$ }8 l' O7 l6 _
2008年前後，馬英九選前的氣勢，讓許多人看好兩岸間經貿交流，足以帶動經濟發展，因此這2、3年房地產大漲，台北市在2009~2010年，預售案每坪漲幅便逾10萬元，不過也因為市場供給量太大，開始有類似1993、1994年間房市崩盤前跡象，加上奢侈稅重擊，今年起恐現連5年跌情，今年房價跌幅便可能達1成。
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明年選後可看屋- m/ E) Z1 ^- M7 h" b
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( `5 O+ P [3 \" P8 f8 Z% B去年推案量屢創單季天量，不少預售案在接下來1、2年即將成屋，量大、去化速度就會趨緩，且房貸利率看來是逐步調升，賣壓也更顯沉重，加上總統大選前局勢詭譎，市況勢必受到影響。建議民眾明年選後可開始看房，接下來5年內房價有機會跌至比金融海嘯時期低一些，最佳下手時機應該是2013年底~2014年，價格應可有下修3成的空間。) p; n- N$ B" I. ]4 i* _
雖然兩岸合作態勢明顯，許多建商、代銷業也很期待陸資來台購屋行情，但非自用不動產眼下也不見馬政府打算開放，甚至連相關條文也少見討論，陸資效益大概也不會如建商、投資客所期待那般衝出。' u4 |2 O$ @: H3 a: b+ b5 E
* f' `- z+ B2 l- B
. V9 j' F/ s. k' v口述/花敬群．採訪/詹誌銘4 Z2 ]8 C: t" t; ^) X; i
+ D) c; }0 U9 z5 K! `3 d! V* S* v/ h! N* p8 _* z) ~1 q
花敬群小檔案
4 H7 r7 p: ^) O" Y/ V, O2 H0 o0 a
2 F3 g, ~% B9 W) Y/ s" [6 Y; f3 @* {: W2 n
現職：玄奘大學財務金融學系副教授+ Q; ?3 Q) j6 L- r5 [
2 O3 w( A2 z1 N
8 I4 c1 U7 C$ j9 \0 t2 z' _專長：不動產市場分析、不動產投資與管理、公共經濟學、都市發展
$ L! W9 ^7 {0 u( N1 r: ]8 a( Q0 `* X. T& x; h& b7 N @6 S
% f; O a- u5 T4 ?& u) {3 Q經歷：
M5 l* R# W0 ^ P9 u" K) U$ H+ m' p- ~/ i% [6 M, G
# z6 ^. A# y+ T* y8 o
◆台北市政府都市發展局工程員
2 d. z) ?+ H* C+ X0 U* r% d$ v
; V6 |. W9 ?4 k. F' J
4 o, o. N, L6 g◆內政部建築研究所博士後研究員
% W" k7 t! y6 e- {% F% X, N: v3 X8 d: V! r0 h* S/ d
8 B& F! A- _3 v7 {2 u& k7 C5 u* F
◆國泰房地產指數研究成員
& r2 Z5 Z* k& } e+ N8 U4 m- M U8 O; f0 n
+ K n- |: V" x. v) ^/ u( Z
資料來源：玄奘大學、《蘋果》採訪整理
( ` n+ d6 C+ r2 F4 J M0 I" p9 o. R; \5 w
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專家意見
: Q7 i- t1 m! a- Z5 l
6 Y- Z; r. o6 N" u
( R m% a; s0 }高峰期已過 北市精華區漲幅不到5％: c. B% P l, x" Y5 b+ L
: J; W* J9 T" x# d
: r$ O' M) e7 J" I4 K
去年全台房價漲幅驚人，不論台北市或新北市，都有每坪逾10萬元成長，今年政府祭出的奢侈稅效力雖不如預期，但政府緊盯房市不鬆懈，各項查稅手段不停，由此看來，房市高峰已過，預估未來房價將無明顯上漲力道，但也不太會有大量下修情況。台北市精華地段仍然看漲，只是最高漲幅可能不到5％，但某些地區過去炒作空間過大，跌幅可能達到1成。0 ^8 A0 v7 b2 K- _5 a6 m
, J) K: R) G# D$ {1 p: J( v0 j2 k% M5 f% T( z" X
整體不會急崩跌
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( U8 p- k( x6 Z9 b+ ~# V* k3 L7 X2 E" T9 l
今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。
, m: T- Q% @" U% M W+ \6 h- a: M. ?% V+ b- X8 t/ \ w; n3 t6 I- E
0 ~' L6 ?) O$ a2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。
3 |7 K0 K* }9 t1 s3 q, [3 P2 b
; d' T5 o2 U8 ?- {2 T. w2 Y* _+ @* \9 R
0 T" T4 @; W$ F8 |( o; v( m大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。) c: M3 J( F9 H5 U7 @$ s
1 J# \" l0 ?) s8 L
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口述/彭建文．採訪/詹誌銘
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' d6 S! z5 q# z& P+ @* O, }1 `! }% q% R2 @. c
整體不會急崩跌7 O9 E7 L6 d4 w1 @+ R6 e9 U
5 H; t" B2 _; U7 ]5 r2 u( I" s! w7 Q& b+ G
今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。7 p+ S) E4 C/ P0 v$ c, P1 S0 A& e
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2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。
3 K! r, h4 M' `4 w! u' b6 ~! q5 N7 G4 _: x4 I/ h4 Z) t
' j, @! U9 k* t6 _' W. p b大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。4 a5 W( G8 b; }( C/ I5 Y
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口述/彭建文．採訪/詹誌銘* }% b* x5 X7 J$ f+ C8 q; w
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彭建文小檔案) \6 d" W+ w4 S6 F' {6 x' ]; o$ s
2 Z( n6 P" c9 Y" U* g4 x6 D- `4 I
- C; g0 A' o% r現職：台北大學不動產與城鄉環境學系副教授+ H! E& ]; s, C* A# {" p
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' f4 ^: f# E; i1 c- r/ G專長：房地產景氣動向預測、住宅市場運作與調整、住宅政策
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經歷：中華民國住宅學會秘書長
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& c5 M E1 z+ k8 F1 @7 a& x( e( ^9 Z G資料來源：彭建文、台北大學
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3 P+ o7 h) s5 J: w# x9 Y
+ `- C$ r& ^* O- z9 T專家意見- u( s2 P1 J( M$ y
0 _( m! ^4 K6 Q% C( W/ M9 S+ G
3 X8 u& x( C5 N/ z受通膨影響 仍有5~10％漲幅空間- A8 D* r _2 @ J* I/ o, D! h
0 K" ?" k/ g% B
4 W \4 o/ @# |. ]去年10月左右房價達到近年高峰，今年農曆年部分區域漲幅更達4成，這些漲幅坦白說是不健康的。對於奢侈稅與相關政策，身為賣方的我們，自然樂見其成，畢竟這些措施適度調整了房價，回歸正常基本面，不過，若單純以物價通膨的情況來看，今年房價可能還是有5~10％上漲空間，且目前通膨壓力不見趨緩，房價上漲只是時勢所趨所致。
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3 c8 ^) C# _3 k( T8 M1 _) g( \
1 h* R! |2 t8 S* v7月買氣逐漸回籠" U9 t' C; ]9 t2 G o, b
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除了市場通膨問題，原本預計今年329檔期或520檔期會推出的大案，不少建設公司卻縮手，在案量減少情況下，假設自住需求依然存在，價格自然也是上漲。一般預估，在奢侈稅塵埃落定後，6月看屋人潮應會增加，7月買氣將逐漸回籠，8月因為供給量減少，建商可能會據此再度調高價格，不過雖然有5~10％基本漲幅，但也不會再現未開案就售完的熱絡景象。至於中古市場因售屋成本可能提高，賣方價格恐再據此提升，不排除會有中古屋開價過高或逼近新成屋情況。5 d9 z" w! w" C* S3 r) B+ }5 f- `
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口述/黃正忠．採訪/詹誌銘+ W3 k! U% |4 x- C5 ^
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! z: F Z. a7 k- C' M% D黃正忠小檔案
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5 e6 |1 i3 \7 N% i6 D0 b" V$ T- K現職：新理想行銷團隊總經理專長 房地產銷售經歷：! C; b) p! Z, ~( E; g6 i6 Q' Y
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◆1993年任職房仲，踏入房地產界
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◆銷售新莊「上和苑」、桃園中正藝文特區「天觀」等案7 M* R" w. V6 v9 b1 j1 L
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9 K' b1 v( T- e資料來源：黃正忠
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2 b& T! r1 K1 f: k, U. `! i" a% uhttp://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/110604/143/2sqgs.html |
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發表於 2011-6-10 09:39:23
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發表於 2011-6-10 19:56:30
