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- 2024-6-8
  
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奢侈稅正式上路，加上政府查稅不斷
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! |' y' d- T4 x1 X市場前2、3個月出現嚴重賣壓1 h. K2 S! a' w: A
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6 J$ G# W1 E/ Q( E0 ]# a) J2 y台北市預售案行情已較去年跌幅約3.1%. \; Q4 _+ R+ v5 n
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此時房市詭譎多變
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《蘋果》訪問房產專家2 y% h; A4 q6 _- }% `$ P
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從價量數據解讀房市未來走向
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採訪╱詹誌銘
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價量未好轉 房市續盤整
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【詹誌銘╱台北報導】奢侈稅6月正式上路，過去市場認為奢侈稅對房市殺傷力道強，主要原因在於無落日條款、又溯及既往，加上政府查稅動作不斷，才讓市場前2、3個月出現嚴重賣壓，今年1~5月台北市預售案行情平均單價67萬元，較去年跌幅約3.1%，在房市價量都未見好轉的跡象下，後市走向渾沌不明。3 T1 r, L) O# \% G0 {
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分析近年交易量與房價波動，2008年因金融海嘯，全國建物買賣移轉件數僅28萬餘件，不僅較前一年短少3萬餘件，更為近5年新低，不過隨著景氣逐漸回溫，2009年與2010年的全國建物買賣移轉件數分別較前一年成長3.9%及5.2%，顯示交易動能逐漸放大。至於今年受奢侈稅影響，4月全國買賣移轉棟數較3月下滑23%，台北市4月較3月更大幅下滑28.5%。0 c1 j" q- w% D: \8 A) B
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' ?& e" T" m% G& X/ `Q2成交量左右價格
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* z/ l2 f6 M, d! p" S預售新案價格，則是在金融海嘯後出現回檔，2009年台北市預售屋行情單價，從2008年的60.5萬元下滑至57.6萬元，但隨著交易動能放大，加上在兩岸多項政策簽定利多刺激，房價在2010年一飛沖天，去年每坪單價達到69.1萬元創北市新高紀錄，但今年初受政府打房影響，今年以來平均房價又回跌至67萬元。
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新北市供給量續增
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從歷年價量關係分析，可以發現一但交易量萎縮後，房價也會隨之下跌，唯有交易量開始放大，價格才有向上攀升的空間。因此未來房市走向究竟如何，還得視第二季統計出爐才能斷定，倘若第二季成交明顯萎縮，代表投機客確實落跑，自住客也不如業者所言的多，不足以撐起市場，價格勢必還有回檔空間。4 G* d& h/ F$ o% o) _3 a; r7 w6 G
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根據近年住宅建照與使照的核發數量來看，台北市從2007年起每年均呈現負成長，原因歸咎除精華區土地開發殆盡。
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: g# m3 u$ D7 D4 e0 r% B而新北市2008~2010年的建照核發數量，2008年為469件，2009年因金融海嘯而跌至327件，去年房市大好，增加近百件申請，達到418件，代表未來如果景氣未衰退，2~3年內供給量將再放大。4 x5 c# J O4 r1 l; D
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& F) B$ v" I7 m; N對於未來房市，網友decay認為，「房價實在沒有理由再上漲了，難道大家都瘋了？」但也有網友HaHaSue表示，「利率這麼低，泡沫沒刺破前，看漲都合理。」
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1 |9 h# N% T, \+ F z( `近5年新推案行情走勢
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資料來源：住展房屋網 www.myhousing.com.tw3 B1 s* c9 r6 h6 \2 h
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房價解讀
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8 S" u! g+ r- K1 i+ J未來房價變化可觀察房市交易量，若成交量持續放大，代表市場需求大，未來房價上揚機率高，反之若交易量萎縮，代表需求少，未來房價可能下滑。3 D* J1 N2 u" l$ _
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* I! I+ t7 P& F F& v1 n" b近5年各區建物買賣移轉登記數4 D' W* c- D$ [( D2 i
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資料來源：內政部營建署2 X# q1 Y3 O, J1 T7 m- i5 m5 X; c
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建物買賣移轉數解讀( Z2 o4 @1 N$ [& ?8 x
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建物買賣移轉棟數為內政部統計發布，房屋買賣合約簽訂後至過戶須一個月的時間，故該月的買賣移轉棟數是表現前月的市場買氣。2 s0 V. Q6 G8 y
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近5年各區住宅區建照與使照核發數
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& C \+ w6 \, y& s資料來源：內政部營建署3 ?; O1 K, T1 T
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5 r# A$ n0 t; P: h使照與建照核發數解讀
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區域房市熱絡可從建照看，數量多寡，代表建商新案多寡，反應建商對未來區域景氣態度；使照反應交屋量，數量大顯示區域新屋供給多，市場恐賣壓重。
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民眾心聲 有奢侈稅但沒降價
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柯均融 28歲 服務業 住木柵2年
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因為小孩快出生了，加上家裡有長輩，所以最近打算小坪數換大坪數、舊屋換新房，雖然能接受的總價約1300、1400萬元左右，且還有長輩幫忙，但要在目前現居的木柵地區買房，實在很困難。雖然最近有奢侈稅，但價格幾乎沒有鬆動，投資客只要放個2年，根本不可能被打到，價格還可能更高，小老百姓要買到好房子的機會只會更少。
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民眾心聲 感受不到打房效果
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吳芳瑜 25歲 服務業 住民生社區1年
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政府打房措施和幫助民眾買房的政策不斷，但目前房價實在太高，除非真的需要，否則不會貿然出手買房，對於政府打房效果，更是完全感受不到。因為高房價的關係，之後如果購屋會以套房或2房的小坪數產品為主，畢竟5、600萬元的價格是比較能接受且負擔的。3 w! t! V; N, a2 X& |
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, m- Y Y7 W4 w/ u# o" W專家意見
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奢侈稅重擊 今年起恐現連5年跌勢0 n7 o- z# e( _( H4 t! ^
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2008年前後，馬英九選前的氣勢，讓許多人看好兩岸間經貿交流，足以帶動經濟發展，因此這2、3年房地產大漲，台北市在2009~2010年，預售案每坪漲幅便逾10萬元，不過也因為市場供給量太大，開始有類似1993、1994年間房市崩盤前跡象，加上奢侈稅重擊，今年起恐現連5年跌情，今年房價跌幅便可能達1成。
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& P2 f$ s8 i( w# L7 X* O明年選後可看屋
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D! e+ G) P/ E+ p; F$ _" Z去年推案量屢創單季天量，不少預售案在接下來1、2年即將成屋，量大、去化速度就會趨緩，且房貸利率看來是逐步調升，賣壓也更顯沉重，加上總統大選前局勢詭譎，市況勢必受到影響。建議民眾明年選後可開始看房，接下來5年內房價有機會跌至比金融海嘯時期低一些，最佳下手時機應該是2013年底~2014年，價格應可有下修3成的空間。9 Q1 j( e. u0 t' H! u6 p/ Q3 F3 M" {
雖然兩岸合作態勢明顯，許多建商、代銷業也很期待陸資來台購屋行情，但非自用不動產眼下也不見馬政府打算開放，甚至連相關條文也少見討論，陸資效益大概也不會如建商、投資客所期待那般衝出。
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( M( F( l. ~1 H9 m. m; } g
& y8 _! Q. J- G/ F7 q; k7 j% m. a% f口述/花敬群．採訪/詹誌銘
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- f* ^% Z5 {$ ]1 N% }1 g花敬群小檔案2 F2 {+ b7 k7 @3 ^# b
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2 j x8 s; x5 ]" v$ l6 r+ a現職：玄奘大學財務金融學系副教授; V# H5 D8 c/ q: b* L1 z
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% f5 \1 K: c( [5 c6 ^- y專長：不動產市場分析、不動產投資與管理、公共經濟學、都市發展
1 V9 x3 y# T7 R2 w$ K' P7 @- O: H* q" O- O8 `+ u$ j3 C7 a3 _
9 b/ _, _: G2 |% x" |3 Y經歷：
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) ?& p3 W% J. j! b8 L2 Z( H- N5 W◆台北市政府都市發展局工程員0 I# ~: F8 S" ?8 {" y
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◆內政部建築研究所博士後研究員; p6 g6 R2 n* m) f2 V2 N
6 A! q" F) q0 O. E& C: q
6 Q- [& h8 F6 q4 F% a8 Z◆國泰房地產指數研究成員
( x, m7 h5 Y$ h8 y6 E# C' S
8 U) y- E3 ~" {- S( S9 R$ {$ \' k8 C# r' t
資料來源：玄奘大學、《蘋果》採訪整理
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6 L, {. g! C% `; c" l' `$ ?. }+ [2 e/ S* G) _- y. W
專家意見4 F: x Z7 l- I* D
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高峰期已過 北市精華區漲幅不到5％
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' A% R% R" f M8 m' Z! J去年全台房價漲幅驚人，不論台北市或新北市，都有每坪逾10萬元成長，今年政府祭出的奢侈稅效力雖不如預期，但政府緊盯房市不鬆懈，各項查稅手段不停，由此看來，房市高峰已過，預估未來房價將無明顯上漲力道，但也不太會有大量下修情況。台北市精華地段仍然看漲，只是最高漲幅可能不到5％，但某些地區過去炒作空間過大，跌幅可能達到1成。1 @* S: I9 @. L0 T; E, q. a
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) L9 |# {- |9 d整體不會急崩跌! d& J3 M: [( q' q0 } b6 c
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今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。$ T" J K3 ^+ F; r6 t4 \; l' L: j, ~4 H# W
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: R3 s" m9 H G4 R2 i9 j! r2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。
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大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。& S6 \# J7 W6 k9 h8 }% y- F
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: t: n3 \3 N. ?* J, j1 d( _8 u口述/彭建文．採訪/詹誌銘; H; K! t1 g) Y2 n( j0 N/ ~+ ?+ y
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( ~- k1 b ^* D% s( [6 H9 G$ a9 E整體不會急崩跌, A) m; W0 ?. A- `1 e0 R; j
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今年雖有房貸優惠合併申請與平價住宅政策利多，卻因夾擊奢侈稅、查稅等手段，房價未有太大漲幅；但也因為金融條件未惡化，經濟成長率預估也有5％，加上又有2％的低利率優惠環境，致房市不會急速冷凍、崩盤。! l4 r9 X' d0 m$ ~, q
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2006~2011年房價平均漲幅約3成，多數地區甚至超過3成，除非再次遇到全球大金融風暴，否則應不會有大幅跌落情況，但也不會再創去年高峰。
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( P9 e& b V$ ~8 {5 G" `3 p% {. ]# U大環境雖然是持平、微幅下修，不過新北市部分地段漲幅過大，日後跌幅也就更大，以新莊為例，頭前、副都心重劃區當然有每坪4、50萬元實力，但卻是8、10年後才能有的價格，建商去年就把新莊價格炒到10年後才該有的市況，價格差異變動風險也就更高。) v; I0 n% u$ G: h9 _; U$ E
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口述/彭建文．採訪/詹誌銘
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1 Q3 i1 }0 H7 j7 g2 s/ c3 B& w% o彭建文小檔案
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5 M+ E+ v( C! Q0 q- f, p0 g$ H& W) Z/ y5 s
現職：台北大學不動產與城鄉環境學系副教授
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專長：房地產景氣動向預測、住宅市場運作與調整、住宅政策
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" ^9 m" e' s% V: c3 d經歷：中華民國住宅學會秘書長1 a. v4 M7 E1 v: x1 {/ d. Q6 }
9 Y) g) y$ X/ }& H7 A
# G$ V6 j1 y9 t$ K& C資料來源：彭建文、台北大學8 n3 C# A! |4 ~1 G
M( A$ B6 X; C- g4 x/ `4 d/ _+ K
" ?/ ?7 O: y" y專家意見
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受通膨影響 仍有5~10％漲幅空間( X9 @$ H" h" ^7 \3 J
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去年10月左右房價達到近年高峰，今年農曆年部分區域漲幅更達4成，這些漲幅坦白說是不健康的。對於奢侈稅與相關政策，身為賣方的我們，自然樂見其成，畢竟這些措施適度調整了房價，回歸正常基本面，不過，若單純以物價通膨的情況來看，今年房價可能還是有5~10％上漲空間，且目前通膨壓力不見趨緩，房價上漲只是時勢所趨所致。
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) W: ?: l) B Y. h; a; c. ^& g7月買氣逐漸回籠: ^& Z: `: K. |, z, s4 h& |
( P% @8 X- z& O. G5 U! F
; C2 \ K7 ^( P$ T1 v. Q
除了市場通膨問題，原本預計今年329檔期或520檔期會推出的大案，不少建設公司卻縮手，在案量減少情況下，假設自住需求依然存在，價格自然也是上漲。一般預估，在奢侈稅塵埃落定後，6月看屋人潮應會增加，7月買氣將逐漸回籠，8月因為供給量減少，建商可能會據此再度調高價格，不過雖然有5~10％基本漲幅，但也不會再現未開案就售完的熱絡景象。至於中古市場因售屋成本可能提高，賣方價格恐再據此提升，不排除會有中古屋開價過高或逼近新成屋情況。
$ W6 ^2 k* O% i( a8 Z
; d5 W% Z j: Z4 I3 L/ H
: L# N1 m8 T& [3 p口述/黃正忠．採訪/詹誌銘- J: G3 S1 r- x& s% c3 [+ J
: `8 i) M% e. a9 Q
$ ]6 b) T Q8 X. m% \" \1 m9 d" T黃正忠小檔案
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現職：新理想行銷團隊總經理專長 房地產銷售經歷：& [- p$ ~) I8 ]; _# ?$ m
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◆1993年任職房仲，踏入房地產界! ~& Q/ z# ^# y3 U8 ?( c" M$ C4 c
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◆銷售新莊「上和苑」、桃園中正藝文特區「天觀」等案" ^3 G& L" L& N2 K. K3 q- C; _3 U% L" o
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資料來源：黃正忠
* f$ V& a i$ G2 d3 R+ s) Z* y
2 D% ]7 M( F3 M7 z9 u' B# u0 ]+ E9 \http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/110604/143/2sqgs.html |
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發表於 2011-6-10 09:39:23
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發表於 2011-6-10 19:56:30
