- UID
- 3261
- 閱讀權限
- 40
- 精華
- 0
- 威望
- 3
- 貢獻
- 2818
- 活力
- 3445
- 金幣
- 15500
- 日誌
- 0
- 記錄
- 8
- 最後登入
- 2024-6-8
  
- 文章
- 3211
- 在線時間
- 1497 小時
|
炒房鐵三角－建商、代銷、投資客
, y5 Q+ V' I+ N- y& e 前言：# r. {3 Y: M+ l7 A
房價這麼高，背後的主因是經濟繁榮帶動、還是時勢所趨、熱錢擋不住？其實讓民眾購屋痛苦指數不斷攀升的幕後黑手就是建商、代銷、投資客，再加上房仲來參一咖，超完美獵殺散戶買家的荷包。
9 g3 q3 g' S( h; N- \2 @( q) l$ ?4 \
內文：/ X7 m5 U3 i, Z
金融海嘯後，房地產市場不僅快速回溫，交易買氣牛氣沖天！這股房市熱火最近被「奢侈稅」澆熄了，房市交易急凍，多數建商、代銷、房仲叫苦連天，只有想要買房子的人拍手叫好。8 }6 ]; \* [# X& { W2 n4 t/ b
4 z+ ^3 y0 S3 l2 a
為什麼奢侈稅打房政策會大快購屋大眾的心？先來看看以下數據，回過過去八年，台灣房地產除了金融海嘯期間曾短暫回檔整理外，多數時候都是房價一漲不回頭，一路狂奔。
0 [3 `1 a2 }# Q. z; G 回來看看國內的環境，薪資成長率幾乎沒有成長，扣除通貨膨長率後，整體薪資不增反減，民眾口袋的實質購買力其實是下降的，但是房價卻一路攀升，中產階級大嘆「到底甚麼時候才買得起房子」，薪資上漲速度永遠追不上房價漲幅。
5 d! ]& A" R8 q C; F+ a; j( f4 d" G# B; L* _
跟據內政部公布最新的「住宅需求動向調查」顯示，２０１０年第４季第4季整體平均房價所得比（房價占家戶每年所得比例）達8.9倍；貸款負擔率（貸款占家戶收入）為36%；全台購屋總價上衝至800萬元，每坪單價高達23萬元，都創下調查以來新高。/ k2 `5 R$ C" J5 s( o% _& V
. g$ v1 E5 I3 k6 H; U: h
其中，購屋痛苦指數最高的就是台北市。跟據調查，台北市去年第4季房價所得比為14.3倍，顯示民眾要不吃不喝14.3年才買的起台北的房子。台北市貸款負擔率為56%，也就是說，民眾5成6收入須作為房貸支出。台北市的購屋總價，從上季的1135萬元衝高到1500萬元，每坪單價從41.9萬攀升至49萬元，這三個數據紛紛創下歷史新高紀錄。
! o( F. O2 R2 \) d( e& O. C; D2 M; Q" x% a4 g$ h* W
小標：炒房四黑手7 B$ v2 F# o* H
" V) V( S4 c8 e" T: s/ F8 f+ Z
房價炒得這麼高，到底誰是幕後黑手？答案就是建商、代銷、投資客，這典型的炒房金三角，再加上房仲業者聯袂演出，四隻黑手四手聯彈出這一波炒房圓舞曲。為了代讀者一窺炒房秘辛，本期專訪了智邦不動產版主、《黑心建商的告白》《黑心投資客炒房告白》兩書的作者Sway，來為讀者剖析這四隻黑手的炒房花招。% f+ C- o1 a h/ ^, o& n8 M! w
$ R& P2 X% z4 Z% V& h 花招１：大膽喊價給你殺# h, v* h0 c! b( C/ @
曾有房地產代銷工作資歷的Sway舉自己曾經經手的案子為例。這個建案平均底價是一坪40萬元，但是代銷業者訂出60萬元的表價，無論是客戶8折或7折殺價法，還是高過底價，建商、代銷業者還是賺。60萬元的表價很高？別忘了，建商個個都是好朋友，大家心裡有默契，同一個區域附近的個案都是開類似的價格，地段更好的還可能開到一坪80萬元，不管消費者怎麼勤勞走訪，問了10個案子有8個都是這樣的開價，你會認為開價不合理嗎？
! B0 Q7 P1 U" U' m! e
4 n$ N- w4 m1 B$ C' j 花招2：廣告價便宜賣給你( h# y. V1 p# B2 z: M
預售案或還有餘屋的新成屋，通常都會有「廣告戶｣，這也是相對便宜、吸引客戶上門的花招之一。如果開價一坪60萬，跑單小姐放出廣告價一坪45萬元成交的風聲，試想：60萬跟45萬，已經差很多了吧？降價25%耶，跑單小姐營造出「今天用廣告價送送看，不一定會成啦！可是，四樓廣告戶這個價格，你買八樓也用這個價格，超划算的啦。」這個時候，你大概就感動的買了吧？Sway說，其實你還是被建商一坪多賺了5萬呢！9 ]4 F$ w! B* d" _* p
+ o) U# q1 u" r9 g" f7 z2 _$ ` 花招3：找人頭買，哄抬銷售率8 j/ S' F/ D, Z( [
千萬不要相信銷售率，也不要傻傻地相信：「快要完銷了，不訂就來不及了｣這種騙術。Sway表示，建商最常玩的花招之一，就是找人頭慢慢的買下，等半年差不多買到一半時，加上原本賣出的，公開財報都可以光明正大的說我賣掉八成。銷售數字很漂亮吧？4 J4 I" L {% ]( A. G
還有一點你不知情的是，人頭的買價一定比較高，底價40萬元簽約價就是50萬元，再把這些簽約資料秀給一般客戶看，也可以給銀行看，貸款嘛，50萬元的8成價就是40萬元，把這些房子拿去貸款等於是全額貸，本金跟獲利馬上全部賺到。接下來，再把這些房子丟到仲介市場去賣，只要高於40萬就可以賣，當你看到屋主前一手是買50萬元的合約，只要低於50萬以下成交，你是不是有賺到的感覺？其實真正爽到、賺到的根本就是不是你。" f$ j/ V" U2 A! C& m8 u
, ^4 w" D, Y% Q, @ p- P {其他
1 A$ g7 P8 L2 |% t. v0 d% }8 _" q" [花招4：轉轉轉、賺賺賺
3 Z# T/ i$ C& A6 k* L# p花招5：投資大咖下訂送大禮
, F3 X4 |4 P7 b4 B9 x5 K" {花招6：三期房價漲價法
+ C. {- M. O0 h/ P- A% V b# D花招7：創造話題，拉抬買氣& Y$ C9 e- l- `
花招8：美化報酬率，畫大餅
1 d/ c; ]3 D8 e( F2 d: A7 J7 H" i花招9：搞假租約，以方便出貨2 C9 Y- M, O/ ? a" o
花招10：屋主自售，願者上鉤4 l. C. e! M) Y d
花招11：從源頭炒起---炒地皮
8 J2 E: U8 k$ F( ?......1 p" T/ r; o7 G3 q' |8 T5 `
詳見五月號"創月刊"& @8 S7 N, s0 h+ ]1 Q. h
4 H$ [ c1 J: p- o* e/ C _
http://www.wretch.cc/blog/bonddealer/16639270 |
|
發表於 2011-4-28 08:29:08
收藏
讚
發表於 2011-4-28 11:36:23
有理~~