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炒房鐵三角－建商、代銷、投資客' A. }* H+ }: L+ w6 |. K
前言：
# ?; U* k D( O: | 房價這麼高，背後的主因是經濟繁榮帶動、還是時勢所趨、熱錢擋不住？其實讓民眾購屋痛苦指數不斷攀升的幕後黑手就是建商、代銷、投資客，再加上房仲來參一咖，超完美獵殺散戶買家的荷包。/ x2 M0 L4 w5 C& i, R/ g
8 b) R! V9 N- Y @' x' h4 v, ~ 內文：
& w4 g7 N% u, j% j. a( _: u0 o$ B 金融海嘯後，房地產市場不僅快速回溫，交易買氣牛氣沖天！這股房市熱火最近被「奢侈稅」澆熄了，房市交易急凍，多數建商、代銷、房仲叫苦連天，只有想要買房子的人拍手叫好。4 @# E* a+ ^# p! k/ g
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為什麼奢侈稅打房政策會大快購屋大眾的心？先來看看以下數據，回過過去八年，台灣房地產除了金融海嘯期間曾短暫回檔整理外，多數時候都是房價一漲不回頭，一路狂奔。
' s6 q( w3 A/ ]. V 回來看看國內的環境，薪資成長率幾乎沒有成長，扣除通貨膨長率後，整體薪資不增反減，民眾口袋的實質購買力其實是下降的，但是房價卻一路攀升，中產階級大嘆「到底甚麼時候才買得起房子」，薪資上漲速度永遠追不上房價漲幅。) }+ q+ U: |! |1 m7 ?8 M
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跟據內政部公布最新的「住宅需求動向調查」顯示，２０１０年第４季第4季整體平均房價所得比（房價占家戶每年所得比例）達8.9倍；貸款負擔率（貸款占家戶收入）為36%；全台購屋總價上衝至800萬元，每坪單價高達23萬元，都創下調查以來新高。' X& N: U. v7 _$ X2 H
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其中，購屋痛苦指數最高的就是台北市。跟據調查，台北市去年第4季房價所得比為14.3倍，顯示民眾要不吃不喝14.3年才買的起台北的房子。台北市貸款負擔率為56%，也就是說，民眾5成6收入須作為房貸支出。台北市的購屋總價，從上季的1135萬元衝高到1500萬元，每坪單價從41.9萬攀升至49萬元，這三個數據紛紛創下歷史新高紀錄。) J" s/ W$ N3 G. K; C
/ H! \ y, B" x2 C% `# o1 q 小標：炒房四黑手
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房價炒得這麼高，到底誰是幕後黑手？答案就是建商、代銷、投資客，這典型的炒房金三角，再加上房仲業者聯袂演出，四隻黑手四手聯彈出這一波炒房圓舞曲。為了代讀者一窺炒房秘辛，本期專訪了智邦不動產版主、《黑心建商的告白》《黑心投資客炒房告白》兩書的作者Sway，來為讀者剖析這四隻黑手的炒房花招。5 V# _/ `9 y2 }& n* R2 x
+ g6 g2 h- v1 ]/ _: V 花招１：大膽喊價給你殺$ C, t; c7 Q: l3 l( Q; n
曾有房地產代銷工作資歷的Sway舉自己曾經經手的案子為例。這個建案平均底價是一坪40萬元，但是代銷業者訂出60萬元的表價，無論是客戶8折或7折殺價法，還是高過底價，建商、代銷業者還是賺。60萬元的表價很高？別忘了，建商個個都是好朋友，大家心裡有默契，同一個區域附近的個案都是開類似的價格，地段更好的還可能開到一坪80萬元，不管消費者怎麼勤勞走訪，問了10個案子有8個都是這樣的開價，你會認為開價不合理嗎？" @5 S( M/ R T! J* B" p% ~. u
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花招2：廣告價便宜賣給你
0 v, G, ~) Y: B( I+ G% b 預售案或還有餘屋的新成屋，通常都會有「廣告戶｣，這也是相對便宜、吸引客戶上門的花招之一。如果開價一坪60萬，跑單小姐放出廣告價一坪45萬元成交的風聲，試想：60萬跟45萬，已經差很多了吧？降價25%耶，跑單小姐營造出「今天用廣告價送送看，不一定會成啦！可是，四樓廣告戶這個價格，你買八樓也用這個價格，超划算的啦。」這個時候，你大概就感動的買了吧？Sway說，其實你還是被建商一坪多賺了5萬呢！: A I2 B: D$ M. I, j
0 x# o3 Q( R- q 花招3：找人頭買，哄抬銷售率
k* x& O1 v& \$ C! ]: ?1 W 千萬不要相信銷售率，也不要傻傻地相信：「快要完銷了，不訂就來不及了｣這種騙術。Sway表示，建商最常玩的花招之一，就是找人頭慢慢的買下，等半年差不多買到一半時，加上原本賣出的，公開財報都可以光明正大的說我賣掉八成。銷售數字很漂亮吧？
0 v) [+ ?$ `% G- i6 p還有一點你不知情的是，人頭的買價一定比較高，底價40萬元簽約價就是50萬元，再把這些簽約資料秀給一般客戶看，也可以給銀行看，貸款嘛，50萬元的8成價就是40萬元，把這些房子拿去貸款等於是全額貸，本金跟獲利馬上全部賺到。接下來，再把這些房子丟到仲介市場去賣，只要高於40萬就可以賣，當你看到屋主前一手是買50萬元的合約，只要低於50萬以下成交，你是不是有賺到的感覺？其實真正爽到、賺到的根本就是不是你。$ x3 o! w ^5 h8 |3 M3 U, |. i
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7 k! l l. h) d6 B! u: i花招4：轉轉轉、賺賺賺1 M" }* Y9 v. W0 V; L5 d2 B
花招5：投資大咖下訂送大禮, E% s0 c; l# E! P
花招6：三期房價漲價法: S1 W. { P$ v1 T( _1 [
花招7：創造話題，拉抬買氣# U. W4 U3 n% P
花招8：美化報酬率，畫大餅3 V! ^# [3 g+ t m
花招9：搞假租約，以方便出貨
' }1 p4 p! y* {6 g5 J. E花招10：屋主自售，願者上鉤3 b! q x8 U( Y1 U; w
花招11：從源頭炒起---炒地皮
2 U9 A Z$ }% H# G/ ? i' U" A! e......& j9 g) `* R3 u8 e) W
詳見五月號"創月刊"* V( p# |2 q. K/ {
6 M, ~" o0 O; N$ chttp://www.wretch.cc/blog/bonddealer/16639270 |
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發表於 2011-4-28 08:29:08
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發表於 2011-4-28 11:36:23
有理~~( y% _% A& e4 f6 i7 o+ \9 t