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[社區管理] 物管公司建議管委會向住戶提出民事訴訟

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kasa1107

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發表於 2016-3-18 13:16:18 |只看該作者 |新文章置後
Hi 各位芳鄰
; x( A' y. [1 O% s: V1 v+ q3 R
; T3 D6 |6 v$ P% a1 j本人所居住的社區最近風風雨雨非常熱鬧，最近整理手邊資料才發現，
7 N! X. a+ _# a4 R% h5 R1 L  m  s原來住戶針對管委會所提出的法律有效性的質疑，竟然會讓社區物管公司覺得麻煩，
7 }; R4 r  |$ Z+ S, J甚至進一步提出書面函文建議請管委會提出民事訴訟來箝制言論，非常有趣。3 g) H2 v+ W( @$ y

5 {2 g* e% @  ]1 Z: H8 [不知道常在這板上交流的各社區的管委會們，是否你們所配合的物管公司也都是會給這樣的建議?
, |0 w# i4 \: b1 C# R
* n* f! }$ d; f0 d: l0 W晚上我會PO上相關書面文件供各位分享見聞一二，非常有趣!
! [6 ^1 h/ P4 y5 l$ P. N& y4 l* ?; v& M5 Q
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Luke + 1 真的很專業,應該推薦一下.

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發表於 2016-3-18 18:36:38 |只看該作者
照規矩來嚕！
- I, G) b) ~' l6 W
: p0 j! W8 Q7 \8 }! s; V有時候把社區黑暗面鬧大才好，讓人家有警惕。
% \  ]; m. E2 k
$ p7 w, a3 O7 P
『北大王小陳』Ｕ質鄉民仲介兼北大生活觀察家，不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171
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kasa1107

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發表於 2016-3-27 00:44:56 |只看該作者
本文章最後由 kasa1107 於 2016-3-27 00:47 編輯 ( R( }4 G; Q! V; I) o: y$ h! q
; `( o# c8 n9 E/ g: F/ @6 K. d- m  Z; I
抱歉，近日實在太忙，忘記了要上傳照片，
! t5 H& S$ O& [  |# o6 ?' h原文中的照片如下，我是覺得物管中心假使真的很討厭某住戶，甚至私心覺得哪個住戶天天來客訴導致工作困擾，
3 L( e9 @9 ]# o1 z, Z. p那可以協調管委會去協商解決，不應該這樣建議管委會提告住戶，這反而會把事情越搞越糟。/ v( z" E2 @* U, t
4 J$ B0 F# u4 |9 \
由於本社區新一屆的委員即將走馬上任，希望這些奇怪的現象可以慢慢平息解決掉(雖然物管公司沒有換)。2 i* ?- @+ ^2 O
3 z# G1 h6 `* p
喔，對了，好笑的是這份說明文件竟然原文不動的寄發反映問題的住戶，根本就是擺明來吵架的(笑)，
/ v0 C2 i' z! v/ ^這樣實在不是一個解決事情的方式(茶~)，希望各位有在板上出沒的各大物管公司可以引以為鑑。
$ P* P4 X/ j! c: q; h( V2 R4 t
4 G& _; P) k$ A$ F4 t% z2 P0 o% f* y: P  `! _' }3 h
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Dailybread + 2 德不孤 必有鄰 北大特區太陽花運動有火種了.

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發表於 2016-3-27 09:49:34 |只看該作者
住戶"控訴"的對象是管委會,物管中心是基於何立場提出說明?
; z0 H6 w( V1 ]
0 [1 r3 r, a. x4 V: x建議管委會對住戶提告,難道物管工作者已經認定住戶違法?
9 `( r5 ?5 B- }8 i$ V( N  e
6 ~, D. i6 P8 @9 f6 p$ V提醒: 法律顧問的服務對象是"全體住戶",必須堅守中立,
3 d: d# W- u) V& p) O6 W
& O& }0 c! g4 |9 H, m管委會要對住戶提告,必須自費另請其他律師." h, \8 j2 x# m  G0 ~- D& L
% {" g3 n% K  Y  [2 ~. Y( o, U& V
若打官司敗訴,遭住戶求償,管委會也不能動用到社區的公共基金或管理費.6 @! u6 i3 `' i" \& R
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發表於 2016-3-27 10:08:56 |只看該作者
Dailybread 發表於 2016-3-27 09:49 $ I, k4 B* `% M' S) u
住戶"控訴"的對象是管委會,物管中心是基於何立場提出說明?
) e2 `2 A! y& z: m- X0 q2 k% P/ E' \
建議管委會對住戶提告,難道物管工作者已經認定 ...

" M% n. L, K9 E$ ~% m0 N0 P這點還好，基於委託關係給點建議無傷大雅，只是整份白紙黑字輸出給住戶看就難免有挑釁的味道了。& v: M2 O- w0 Q4 B
另外法顧的工作服務內容就要看委託事項而定，不見得都是全體住戶。
3 h# R1 @4 W+ u7 m5 \  j- t
7 k, s8 i7 H+ U. n, ^- K; y# A總之，當初我有在委員會上向委員說明也獲得道歉，發文只是給個案例供芳鄰參閱，畢竟前事不忘 後事之師。
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Dailybread + 2 謝謝 又學到了新知識

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發表於 2016-3-27 14:32:23 |只看該作者
本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-27 14:33 編輯
: z$ F  C1 ^5 i% r, f- J
- W) n! e2 Q- \9 n: [' `過去應社區需求,曾與崔媽媽基金會的義務法律諮詢聯繫,談到社區法律顧問的委任關係,5 e- t/ f9 {) S/ F' z

$ M0 @. L( r& h- n有位長年貢獻弱勢族群的律師就言明,如果獲聘社區法律顧問,將不會涉入管委會與住戶間之訴訟,
0 F0 {# m7 Q! P; X) t* v" S7 C- \2 g0 k! s( j9 u1 \
法律顧問是為"社區"所聘任,不是管委會,所有的住戶都是服務的對象,
0 z2 ]" T5 |& s' m5 }2 [# x0 i# U" M1 p8 V2 w7 x( P  J
即使如住戶違反規約被訴,被告有權要求法律顧問迴避,
" x# F! b# N2 l7 P2 s7 I3 h  [3 P- S% D
畢竟顧問費來自公共基金(或稱管理費),而被告是繳費義務人之一.% z4 X0 c5 x9 O' j! I

/ p4 c3 D) b7 n8 r2 s實際執行情形,恐待專家提供見解.
. N' o& H: \; l! U$ D
6 Y1 S6 p' h9 }, v" k
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發表於 2016-3-27 22:23:55 |只看該作者
Dailybread 發表於 2016-3-27 14:32
4 b7 B8 W7 p% m6 P/ o過去應社區需求,曾與崔媽媽基金會的義務法律諮詢聯繫,談到社區法律顧問的委任關係,0 ]( P3 J" ]7 M! D3 u) |( ^- R
; q% D& m$ z3 T: L
有位長年貢獻弱勢族群 ...
- n& b7 B+ X( z  G1 q
對於該位律師的見解我抱持懷疑態度，我想原文應該不是如此簡單才對，理由如下：
1 L4 D4 D0 ~0 D( b6 Y  ]1 ]$ {/ B% |  r
首先，社區本身並不具備當事人主體性，按目前的法律規定，8 e' `7 u% F& ]9 p
為了方便公寓大廈對外產生一定的法律關係，因此現行的公寓大廈管理法第38條規定以管委會具備當事人能力，6 U% ]9 x" ]" t' E# x
也就是可以具備有民事訴訟上的當事人能力(可以告人以及被告)並且具備締約的能力。
( W) k$ x7 ]/ O0 J$ ^  ^  _1 R7 p) V* s6 l$ @3 j8 g. j% \
進一步的，律師之所以會拒絕當事人之間的利害衝突，是因為律師法第26條之規範所致，7 V7 b- e" @. f1 S6 }) N* L0 F# Q0 a
但要特別留意，律師所接受的委託並非社區之委託，而是管委會之委託，依據委託內容辦理相關業務，5 B" `6 M% t! r, I+ u6 P# }& X
因此社區住戶是否為當事人之一?這點有待商榷，至少就我個人立場兩個分屬不同當事人主體，, s: D' ~2 ?( F4 b
應當不會有衝突問題存在，猜測是該位律師為了避免麻煩所導致，並非法令有所規範。
) w6 d: Q) W5 \8 X4 B# ~3 a% L7 F* o' a* r1 }' Q
退一步而言，假使管委會委託的法律顧問無法受委託對特定住戶提出告訴，那實務上會造成該律師無法受託對不繳交管理費的住戶進行強制處理程序或民事的債權訴訟行為，因為無論律師是否為單一個案委託或是社區法律顧問，
4 I1 `! y$ w: m  C( @  w4 [2 O/ |% l0 F& V都是收受社區的管理費來作為處理的勞務費用；$ t* z7 w' g8 A/ `8 v" r6 m/ V% {
故，依照先進所詢問的律師解釋，那大概都無法接受前述之案件委託，那不就只能讓管委會自力救濟進行訴訟行為? 這樣實在邏輯不通以及會造成更多困難。
% T# @1 p1 B2 D- s8 z
0 R7 L7 X: N" t% L0 D' I( t' }* }, f綜上所述，我自己認為假使委託契約中沒有特別約定之情形下，律師要接受管委會之委託對特定單一或多數住戶進行提告的訴訟行為，應該不需要進行所謂的迴避行為。
' @1 \/ \  |3 i5 c8 o3 A4 K8 e4 o4 h# q# b0 j' ]4 j
結論：
' \% N' R, y# e1.民事訴訟法沒有規定律師需要迴避之問題8 M/ Y5 n( \1 S8 R0 j, ?- ?
(需要迴避的只針對法官、書記官、通譯等法院人員，律師沒有規範)。) U" C2 p" v( L( |0 u! l0 v8 ~
2.律師法之逞戒規範之針對當事人之相對人的兩造行為。
/ M* n( ^+ }& t" p: |& h3.律師之受任是由管委會所委託，而管委會具備當事人之能力，也具備契約約定的主體能力，; }( u" N' E/ N  ^* p2 Z' \$ H
因此我覺得應該視為獨立主體，而住戶應當視為另外一個獨立主體，所以我認為不符合律師法規範的事項中。- K3 `& d% }8 E- Z$ W
否則依照這樣的邏輯，那大概從商事法的角度，公司委託的律師也無法對董事會的股東進行訴訟了~~因為法顧的費用是從公司來給，某種程度也是股東所給的錢。
9 s% c6 z" s0 C1 s6 N; z( N. e
* r$ p  w# o2 b0 W' R8 @3 A1 |以上，些微淺見僅供參考，因為我也不是律師，只是純粹從法律所賦予的當事人能力以及實務上的邏輯矛盾進行解釋而已。9 u3 x9 F/ f! \: V9 G' j3 |: X5 g
/ J: b  V! g' Y5 m" q
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