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本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 10:17 編輯
5 X) t: r+ K- P% D一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
/ B& W q# b! N9 ?4 ^! B% ^% d柏非特 發表於 2010-5-21 08:36 
正確的公式是這樣
# `/ c; Q8 n' c假設土地面積 100P ~$ @/ v. h1 y& o
不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
" V N3 U: U/ g; d. P. u取得各項獎勵 80%2 G% \( n+ H2 ^) O& X$ X
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P, f8 v& ^: k& F$ }$ t
建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
+ D; P0 b4 `( F- y所以建物的投影面積=100*60%=60P% Q) Z4 W* [/ F% l; K. h
建物的高度=420/60=7 樓
2 c0 A* r9 F) W4 d, E4 h& G8 ]/ w! o# f: p6 k; b- E0 f
: ~' g5 F' h! r7 Z3 X' q- } ~/ a
不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .% l6 S! q# c; A% R: U8 H+ L4 N
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13
, x' X# |& T- ^. a- u: U. |
& O/ Z# c# i, V) |; a- X道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算3 y9 p/ ]- T1 Z7 w, E* {/ B' N+ ^
: X7 e8 m8 T+ W; z, h
一般建商蓋房子有兩種方式
# g, @, M0 o( x1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)) U) b1 J( x2 Q" X- Z
以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
9 p# d' k8 E0 f6 e 都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
. _& ?# n# i# W/ k* ?, u! ?. k5 x 支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．, G4 D9 Z s( @' ^, d8 _% V
合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
! Q( Y- H0 O0 R% `2 {2 b1 i 建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)( p3 ~( a; l1 E f# i p
以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
5 B9 V, K7 e- _# D) D 若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
: G V+ W, O# l4 n! V: \& W 獎勵前=100*3*0.5=150坪* S4 @% l4 X+ E9 s( o C
獎勵期間=100*6*0.42=252坪
2 z$ }6 o& `6 S& ] X 獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該+ D* F& C9 Y* P/ U% }
大於 50%,才比較容易談得成., Q3 C" _! D( \& Z* e: {: G& X% t
- S4 y7 K* s, [8 b2 x( `$ p
2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
8 V, t) O5 u o4 z9 r 目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
; z% u1 U. L0 X 開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
7 Y( @8 x `6 A; x( J7 b0 Z, ?: j 建商買下的每坪權狀成本為 40W/3=13.1W/P/ O. z7 [1 y5 O1 e% i4 ^2 K
因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P# v2 E, a& O8 H+ P8 e
建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
/ x7 O( o& n' j* f1 ?: Q% ~/ y 那售價已經是特區內豪宅的等級
+ E: P: l& L$ w8 q: t7 K1 V% u- \) p1 a, c" ~, U
假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
5 Z1 U) K. K8 i/ ^' D反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
) s: V+ K5 y1 L& ]9 y當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
4 h' i- z+ r+ |0 x" o" w$ n致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
( H# z |+ ?1 l5 O/ f據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實) [* o. E6 ]3 U4 z: i6 y
4 H) p/ {' K+ ^+ _) g8 R
對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔 |
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發表於 2010-5-17 10:07:41
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' ]7 |. ]/ x5 z3 U7 ^, P6 Z
發表於 2010-5-20 01:37:37
