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本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 10:17 編輯
8 w) L8 Y6 d |7 H# d5 {一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...4 u) h9 |- x6 F6 }
柏非特 發表於 2010-5-21 08:36 
正確的公式是這樣# h" T# p4 B' K; W+ c
假設土地面積 100P6 r9 E7 L8 h4 L" U
不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
6 e) r& Z: e7 m. l {, s8 m+ g取得各項獎勵 80%+ w% q4 M. a$ S3 R/ F5 J; z; ]
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
; o2 o& r$ _5 }8 M建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60% n6 v( W9 T- `8 i0 }. {
所以建物的投影面積=100*60%=60P
3 C! B% t1 k" Y- I建物的高度=420/60=7 樓, u# u- V. t m C6 d- @, O9 [
- L( S# m! Z1 {; h! y/ k4 B
G: ?; p/ w4 H" ^. i4 o: ~不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .2 C7 B) Q( v; a" |5 C
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13
6 p- y4 b, F2 b- ]; M道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算5 C0 F, ^% w/ B3 {1 O
z) V5 m4 k/ r一般建商蓋房子有兩種方式1 v& I$ Q P- M% b1 y% I
1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
7 b: b& }" J5 X& R4 s0 [, D, E' o 以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款* r* h& R* M7 i$ }0 Z
都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
1 Z) Z6 v& T+ l4 f/ \. R2 l 支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．2 E: @( Z" `# {& C& ~) A
合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
' M# q5 [3 N+ l5 ^& J 建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
1 Z0 ], P6 D( g+ x8 o6 p9 \0 c6 Z% } 以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%7 j7 _/ P& j z0 [
若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下$ B8 G4 t2 s; ~ U$ w7 A) I
獎勵前=100*3*0.5=150坪
b1 i, s( _1 D( k9 ] 獎勵期間=100*6*0.42=252坪; I7 j8 I4 L0 n8 N/ i
獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該8 [+ o/ C- o& h. T2 N
大於 50%,才比較容易談得成.
/ I+ v0 `& z3 M$ u
! q9 d3 o! G; b7 G+ J2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
2 G+ `! `) ?3 [) c6 _$ d, _7 U 目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P/ ?3 a3 Q4 l. R; A4 _5 @9 R
開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)9 k ]8 q0 S I5 y% J: p
建商買下的每坪權狀成本為 40W/3=13.1W/P; q! b" D X* r% Q! e
因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
+ {! \ ?( \$ {9 f" q& K3 U( B 建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤% `& a8 x! ?6 Y; w0 [, S
那售價已經是特區內豪宅的等級2 Y( o3 ], S5 Q" ~
5 D7 J9 i! f8 W2 T L; d# [% c
假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%* z5 a& p. P2 K- v# ?5 B. b- D
反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
+ R) ~7 J* G0 p3 q當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正& ~# \* G* j6 G* K. d
致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)1 d: s* O' I1 _; y: l1 p$ a( q1 e4 M
據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)
+ c* c3 e& H/ G- `2 s* b+ ?
* P8 {$ m! E. m7 ?% H" X對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔 |
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發表於 2010-5-17 10:07:41
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! k7 v, o1 `5 H* q" g+ M' s
發表於 2010-5-20 01:37:37
