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本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 10:17 編輯 3 ~& {1 _- x* c/ {, k
一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...+ A$ o2 t( j) M7 e3 _- W, X( k
柏非特 發表於 2010-5-21 08:36 
正確的公式是這樣* ^5 o+ Y" X4 L. Y: q. u# ~% k
假設土地面積 100P
3 N, g1 s) v; ^5 [* i6 G) d: P不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%8 s4 v2 {8 P* E( L. z
取得各項獎勵 80%
8 I4 L# T3 n' X4 m1 D所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P0 x0 Q& o% }0 {, C
建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
4 ]2 Y+ e( o/ r2 B6 ~所以建物的投影面積=100*60%=60P* @6 O, A! i [" C9 i
建物的高度=420/60=7 樓
( T. c- r5 ~& ?! h# U0 {; n; \1 k5 k/ m% N0 D# i
& l5 T& j3 G; b4 d! |; x' f
不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
& |, V1 B) @5 }) s道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13
" ^( @# E/ }- v( v; F道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算, D$ w7 V7 r2 O7 }1 i+ V
4 n( {8 ^6 h( R一般建商蓋房子有兩種方式- Z7 f# u" [& i! u, g# c
1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
8 \0 _% u$ i X d a. B( ~: ]' j. t- n 以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
# E- m5 e/ t# k0 E8 `2 }3 V 都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款8 I! I, ~; Q1 P% `0 V9 o
支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．1 I% z8 b: [& }4 A4 k
合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
5 E1 q! B# V+ I8 _- p 建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
9 H* t% ^" y' e9 j4 L7 G 以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
/ K1 F) ^( M( V: J0 |3 k 若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
1 w. w, W1 a! `. |1 N N% T 獎勵前=100*3*0.5=150坪
9 k2 \2 l( V3 k+ { 獎勵期間=100*6*0.42=252坪( z; n6 Z3 O8 |5 F# q- J4 W
獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該8 }1 L/ J" V$ ~ g7 W- O
大於 50%,才比較容易談得成.. S3 e1 }& O" x6 F2 B3 m$ d
) ?6 l& Q V s+ a9 {- ?
2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到5 Y0 n: N4 L% b/ x: U
目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
( T$ @% N8 U1 u) a 開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)+ z3 x: k& [! |$ f$ h8 o
建商買下的每坪權狀成本為 40W/3=13.1W/P3 i9 ]& U2 K# \
因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
1 M8 c$ C: P' m* C+ w# }; d 建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤 C! l2 m+ P. X+ f3 p7 T
那售價已經是特區內豪宅的等級
; L% @2 h# L v$ I2 |! T0 i. h0 n# W' v" e0 d& A+ ^
假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
6 P) v! L7 D7 x; y反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
9 Q6 z2 X& Y; w1 ^( J- A+ F當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
* e& G7 G6 v1 H) ^致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低), z/ A5 @4 W' ~* ]: V
據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實) % }/ ]4 T# }0 t# e: V8 t% ?( S' L
# m/ i9 ]; L& k) I% S& a4 S4 _9 I對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔 |
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發表於 2010-5-17 10:07:41
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發表於 2010-5-20 01:37:37
