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本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 10:17 編輯 1 f% C( M2 Q: X3 V3 Y
一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
3 H9 h# z' `) X( i( D柏非特 發表於 2010-5-21 08:36 
! o0 C6 L+ ]8 g& b: a( E+ c正確的公式是這樣" x5 |: ]; p! A1 i0 J- f a0 e& S
假設土地面積 100P& b+ {% ^4 i# L+ @8 o9 [1 b3 @
不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%0 Y3 T* i- e- o% k
取得各項獎勵 80%7 ]7 u0 _$ Y& o# N
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P" O. H; `, j+ a1 t& T! x' F0 m/ V
建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60% - _; ~9 b' y) ]! g
所以建物的投影面積=100*60%=60P
2 L- Z& x# j% e- N+ X0 }建物的高度=420/60=7 樓
" e! S# v9 s1 u3 Z1 I2 d5 _7 R3 h, t2 I, h# [3 }, h) N- E3 t! ]( I/ m
* Z ]1 t& k) A7 H) j' Z$ U' t+ P不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
& H. P1 D/ u' l, a3 f道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13
/ a- ^* a# O* Z0 A- Q9 y0 X
* u2 @3 L* a7 `! k! X道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算/ ? V- c) z! I; g
. F" n7 t6 v" v. g
一般建商蓋房子有兩種方式9 b7 l8 U8 s$ N& @$ J# G2 @
1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
8 v& c% T8 `/ H, Q6 x, r6 N- z 以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
+ T; Z) h2 o' o2 C* U3 I 都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款3 Q3 R( Y: B9 Z6 v/ F
支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小． Y* N+ Q0 \7 a: o s& [) d
合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與# W7 O6 C$ ~9 U9 @' w5 s: E e
建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
) ~* w3 J; v: X# v6 e" U: F$ V9 C 以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
6 q2 T# N$ t8 S3 g0 B 若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
( B+ D! X: V4 k& @# l T/ v 獎勵前=100*3*0.5=150坪
+ z/ O& F+ Z- V& V& d3 k 獎勵期間=100*6*0.42=252坪. ~& W" G& }% C) s
獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該; q7 Z6 C* q9 g7 {- b
大於 50%,才比較容易談得成.8 ?5 N9 H9 L1 H/ |* b1 s2 |
9 {7 U3 D3 h: x
2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
) `/ N. k9 K' s6 N0 _5 p+ o; C 目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
7 Q) N/ l5 }& a3 k# [7 O 開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)9 x Q. g1 f" C" ] ~
建商買下的每坪權狀成本為 40W/3=13.1W/P
# q+ s0 i. R/ H$ W/ c J1 R( q X 因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P# ?3 U1 s" ]8 Y% u1 `# x& H- {
建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤9 o" o& V' q1 p6 A
那售價已經是特區內豪宅的等級6 H/ O5 C' k8 Z1 K5 C+ q' E+ m5 T
3 ? F3 _0 ^( d( J' l
假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%! H ]4 a' z9 q0 F+ q0 x$ V0 J
反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P3 I, y4 G6 f- ?8 {( `1 l; z2 W
當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
7 A1 X( R6 @( i) v8 L6 R/ o+ i) m致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
1 C5 s7 `/ Q" @$ w. ~" r據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實) {" Y& @" C- D {, [9 Y7 J; {
' T, v& {. f8 K+ P
對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔 |
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發表於 2010-5-17 10:07:41
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發表於 2010-5-20 01:37:37
