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本帖最後由 小海豚 於 2010-5-21 10:17 編輯 2 {: S- H, n* O# g0 ]2 y) `
一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
" b$ @8 {2 S& [8 x) T5 M6 u柏非特 發表於 2010-5-21 08:36 
正確的公式是這樣
- q5 \! O8 }- K3 Y假設土地面積 100P) l3 Y; T7 j; O3 q4 v- O
不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
$ w4 r1 @0 y t I取得各項獎勵 80%
; s5 a. z5 b3 E$ A8 `& H所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P1 Z+ @3 ?, q( O4 ` U
建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60% & {! Q/ C5 w& s) x" b' f1 l, j
所以建物的投影面積=100*60%=60P3 C" u! L) |4 C! u
建物的高度=420/60=7 樓' D& j# s0 b; L t# h8 c
" J5 {+ `( F# |- [ W5 t5 B* L
/ x& ]% H$ }: D* x: H1 R' v, d不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
/ z0 l9 k1 E( ^" X/ v8 k道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13
8 Z) b% u6 P+ d1 j5 j道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算
: m, @) T3 q# ?! Z6 B4 O8 s8 n, N0 {) z% X# N& Q1 I$ v
一般建商蓋房子有兩種方式
' k& d$ O, }( z1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)6 l$ r6 U( A0 O/ d( J
以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款+ X Q. l* L% l0 f1 [8 M
都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款4 p* `3 a B3 v& w1 f
支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．. L! U, n" l$ V/ n
合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
( Q0 b" f9 d6 l 建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)5 p* ?7 ]. B! V7 u! C) f6 y
以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
. d! D, [# E# B0 ~8 k 若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下- Z8 |0 E' p A2 v3 k
獎勵前=100*3*0.5=150坪
" A, p: s% f6 L$ k: ~/ v2 r 獎勵期間=100*6*0.42=252坪" b3 v3 c7 N1 Q! v
獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該8 ?8 i" M- K5 L3 W- |- k
大於 50%,才比較容易談得成.3 e+ \3 K5 z; u% _4 f+ Y
' }- l- S- i3 ~$ {; d2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
) z: `# x" C# L 目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P: c/ `- p4 e( x U0 O1 E2 @
開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)- S& P+ u3 z6 N3 U( p2 @! K
建商買下的每坪權狀成本為 40W/3=13.1W/P& y/ l; i$ m) V, f* I- u
因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P9 v) e) u$ M8 r. l# o( A' V
建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤7 S4 q1 i. x7 L, V( S+ }) D2 |/ a* k/ K
那售價已經是特區內豪宅的等級
0 L, x' o& `, r& I
! O X( k% l5 _/ u* n假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%* R4 v/ E. e' o) l6 y i, O
反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
5 T8 S# o( P- Q7 [+ C當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正7 b7 {) o1 ]+ d! T' \
致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
% w+ a; M1 q' E& n+ f7 }據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實) 8 q- ~2 X; a/ `! O D
, u! @2 L, \1 E# \8 e8 E7 V對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔 |
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發表於 2010-5-17 10:07:41
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發表於 2010-5-20 01:37:37
