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[房市新聞] 呂紹煒專欄：另一個房地產謊言~年底前自住購屋較划算

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三代同堂

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發表於 2015-7-21 23:55:22 |只看該作者 |新文章置後
最近有不少人鼓吹說自用住宅購屋者，年底前購屋較划算，而且根據調查，下半年想購屋者中，有超過6成是為了能適用舊制。不過，這很可能又是另一個房地產的謊言。
- L' t! R. U/ p' P3 e1 _1 D0 ]
" v1 x3 ?7 @0 [7 r1 H0 F持此說法者主要是說明年元月起，房地合一稅制正式上路，之後取得的房地產就適用新制，因此如果明年後買，未來再賣時，因為要以房地合一課稅，繳交的稅高，所以當然應該年底前趕快進場。
' q2 t- a% c/ Q. K5 M
4 k! o3 D1 x! ]# I8 r- l  m& N但事實上，對購屋者正常都會居住6-10年以上的自用購屋者而言，這可能正好是一個大陷阱。如果你等到明年購屋，依照房地合一新制，不論你是住一年還是十年後賣出，基本原則是「有獲利才課稅」。依照現在房價已是高點看，短期賣出大概沒獲利；長期賣出獲利亦不會太大吧？更何況，對自住者而言，持有並實際居住連續滿六年且無供營業使用或出租者，出售獲利還有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則以10%稅率課徵。
- [& O% N1 `% F
0 w1 \' v9 i& x更重要的是在房價已見鬆動、眼看即將走跌時，自住使用者跟著起哄，以為可以省一點稅而提早在年底前進場搶屋，其實只是提供建商房價撐盤力道，最後根本撈不到好處。因為，延後購屋者，從房價下跌的獲利遠遠高於節稅效果─更何況，事實上搶在舊制中買也是沒啥節稅效果。! P2 K% o2 {1 ]  O$ l4 A

( D+ q  g+ Q( k4 i% H) N用最簡單例子來看。假設民眾購買總價1000萬的房子，自住6年後脫手，此時房價上漲了50%（實情其實是不可能上漲如此多），賣出總價1500萬元。在新制中，獲利500萬元後可再扣除400萬元的免稅額，需要課稅的獲利是100萬元；但這100萬元的課稅所得還是以10%稅率課徵，因此最後繳交的房地合一稅只有10萬元而已。6 A, E: v5 _; a3 J+ A

+ T/ E! F' M$ v7 K% ^9 f這可以分幾點來看，第一，賺500萬元最後實際繳稅10萬元，不算過份吧？這實質稅率低到只有2%；第二，如果同樣的情況，購屋者是在年底前買屋而適用舊制，還是要依照舊制繳交土增稅等，稅額高低則視公告評定數值的調整高低而定，但，還是要繳稅，而且繳交的稅未必就低於10萬元。坦白說，搶在年底前買屋，單純看繳稅額都未必有賺頭。
1 [. z5 l1 V0 T
0 x7 K. ^  x: g/ ~' _% ]更何況，現實情況是房價鬆動往下走，所有官方或民間的數字都顯示，房市是「量縮價跌」，雖然跌幅仍非常小，但賣方降價意願已提高、議價空間也增加。甚至不久前一家上市建商，還一口氣宣布房價「打75折」出售。雖然考慮到實際上房價已處於折價期，建商公開喊降是有其促銷噱頭在內，但如此表態還是顯示現有高房價已難支撐。9 R5 c3 \$ E, G, J* v- `& Q& ^

4 z9 h* z: R) s  y因此，如果自住者能夠「戒急用忍」一番，忍到明年房價下滑，1000萬的房子，即使下滑幅度是「無感」的1%，其實就省了10萬─就是賺回你在新制購屋，6年後賣掉要繳交的稅了；更何況，大部份人的看法是房價下跌至少在1-2成以下，也就是說可能省下100-200萬元，何者划算，一目瞭然。
' _" D8 a& U' l! ~( i+ c, C8 h* R7 {
年底前的房地產，可以稱為建商與投資客的「逃命波」，因為房價已高到無法支撐，明年的房地合一制對短期進出的投資客（2年以內賣出），課以35-45%的重稅，必然會讓投資客減少或甚至退場，台灣房價失去最重要的炒作哄抬力量；再者，早則年底、晚則明年初，FED啟動升息，低利與充沛資金的條件漸失；總體經濟亦開始下滑。6 d8 H+ f1 f4 i+ D5 [
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dmk + 2 你不要這麼專業好不好！

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jojoyaro

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沙發
發表於 2015-7-22 00:37:44 來自手機 |只看該作者
本文章最後由 jojoyaro 於 2015-7-22 00:41 編輯
0 h) H$ B2 S( M- P, V2 l
7 g1 Z' `/ r, m9 K2 q文章裡感覺挺矛盾的8 P0 a$ i8 ~0 w) R- _
有獲利才課稅…這比奢侈稅兩年內需大幅加價才不賠，來的可以薄利多銷…
, W* X/ [* j. X, A, P0 |$ X年底前購買，的確過兩年則是無奢侈稅也不適用房地合一稅
; L3 d" J( C+ |若下滑賠錢賣，也抽不到房地合一稅
1 ]* v! x- L& l& j- \" e另外，低息時不採一段式利率借貸…
2 h2 q1 D; {" O- e; ~1 a要等升息才借？
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文兒

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發表於 2015-7-22 08:02:17 |只看該作者
年底是投資客跟建商的逃命潮，應該是要有便宜才對^^
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herolion

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發表於 2015-7-22 09:12:11 |只看該作者
大環境現在轉為買方市場是不爭的事實
/ p2 x" e7 s; |. N反正買了至少要放兩年9 K: @/ w$ l( B3 O$ m
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dmk + 1 歐耶！

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基本上我是個小咖!就不要理我的胡說八道^^
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REYCOVSKY

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發表於 2015-7-22 09:15:37 |只看該作者
本文章最後由 REYCOVSKY 於 2015-7-22 09:17 編輯 . h0 Q/ ?7 P2 L+ b8 s/ {9 ?
$ A% F$ ?4 w  w2 }* u
依照我對xx的看法!
5 k# T) B4 s4 J; J
6 b, f6 T9 {% X( y& `等待的結果應該只會出現兩種情形!
* K) \5 F9 a8 q5 u
3 g* t; y5 t- ^9 V; p
! k  K0 v' o2 C) i% ^& [" D, l1.一年後政府打房改救房,房價續強!
! `. o. I1 a, v; u9 e) C7 n
3 F( l1 m% y  U  r理由很簡單，房價下跌過速，成交量過低，政府抽不到稅，財政惡化嚴重＋銀行潛在違約風險增加，避免隱含本土金融風暴形成
" p4 U4 o  ~6 I) J- P6 G3 n. s* G5 W. ?! t
２．房價疲軟，但是房貸利率向上攀升，買家負擔一來一回持平！錢都被銀行賺5 {+ i" }  y7 V- P+ H% m# G5 C. C

& a1 f5 d! q. N( _, L這個機率不小，% }! @* [7 K8 z$ H4 o
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大頭蕭

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發表於 2015-7-22 10:07:02 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 09:15
5 o, C, R  M6 g" D依照我對xx的看法!
6 J9 G7 F9 r1 y# d) n6 {; H2 E' c6 l
9 @8 a1 {% c& C1 i2 W6 Q0 a等待的結果應該只會出現兩種情形!
; Y+ E3 `# Y0 U  q7 O
台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段式利率,指的是"加碼"固定,非貸款利率固定)
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dmk + 2 同意！

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發表於 2015-7-22 10:13:11 |只看該作者

1 `, T8 d* @' \  B; r+ o" o; y小弟小小認知是
, K" S0 _0 ~$ N6 f6 O% |, j8 o9 Z/ f" p# w3 U( z6 c
現在大多數這類文章都在提3 Z3 E& _1 k) i# X( P
會漲？會跌？
( z5 S  e3 V  h$ a$ k% u早買？晚買？
% `* z+ a+ K+ t* O& R% r( @怎麼談都只是談到價錢* f$ U, M. b8 ^! o4 ?7 `5 U

- F; Y+ w8 z: r. s1 P但有沒有人想過房子本身的條件好壞？# T/ Q  e: c5 a9 F. E: l" ~
1000萬的房子 每間都適合自己與不適合自己的地方
/ s8 J$ f3 h4 t若單純只看房價 未來真的能挑到自己心目中理想的房子嗎？
; L  @* {% r/ n$ _還是在一堆跳樓拍賣的物件中找一個比較不差的？？8 }! M4 A0 t. V+ ^7 Z& `% P
* W! o, t# H- e( f  x$ Q# R$ z
小弟是認為( {$ ]; e, v: |, T
價格當然重要
4 u  x- S, n0 {0 d' r但 房子本身自己喜不喜歡
- i  m! o- S' N1 z4 G4 l3 W反而會比價錢重要～) w3 _* b  y) w% I  U+ ^
不能只單看價格～
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REYCOVSKY

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發表於 2015-7-22 10:20:22 |只看該作者
大頭蕭 發表於 2015-7-22 10:07 + Y& t1 T) q/ }4 p2 f0 U
台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段 ...

( ^, d/ E1 X3 ^5 @/ \越早貸,能夠適用的利率自然就越低! 2 V2 D- E4 x# s2 U) M) b/ _
* O. w8 P( |) \; H5 \- @7 Q! X1 Z
如果房價相對緩跌態勢明顯,貸款能成數也會立即反映調降!
; _) U, g' K2 }* i% v1 L$ I
, h# ~0 M7 F, k( O自備款資金需求反而提高!7 z7 ^% i5 g- t& T! }! v$ q

. y3 j+ x$ V; M6 H/ |9 N房價如果緩跌每年跌2%就好
4 g# ^/ X. A% I. K- d! Y$ X, z1 m+ h$ @  W3 F; M
原價1500萬的房屋,貸款成數7成  假設銀行變成貸款成數6成,
9 {/ I2 o5 h: Z4 p: h2 V1 Y+ o
/ T- w( ]; \# {+ Z, X0 P8 P( |% u自備款多150萬! 2 d4 a. o" m" J$ ]. T2 t' [
' [' Y2 O" Y% s: f7 ~, I
如果每年估計跌5% ,那銀行調降貸款成數就更狠了
" q0 A/ O4 x+ j4 k# A. r% w  `% ~  w  u, ^; v0 A
可能只有4成,自備款多了450萬!!!
: P5 u% y0 s+ b1 k" @
' B2 s& j4 T/ v- l( X# [
; |  I. ]+ I" r; i3 U1 [5 V$ u3 K9 j  @7 h
+ x" l$ o8 R& n& a9 t, y" Y/ K

# Q. L! r& |# o* ^3 W2 p( @8 n. M# ]) W& G# O' @  g, S% o
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REYCOVSKY

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發表於 2015-7-22 10:22:23 |只看該作者
cyin0910 發表於 2015-7-22 10:13 * L% A) V  }, S# n! I! d
小弟小小認知是
* U* u9 L! ~1 b4 F
0 c2 r1 `( R9 z+ ?現在大多數這類文章都在提

# l0 F, d: p; E: z1 L房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!* W: g# n4 k) p) m

2 q  i) B+ \5 ]  c. E如果可以我也想買保時捷啊!!!!!
/ L) n3 L$ D4 p& P2 r/ g
( A  j: P! \  ~5 T5 B0 U9 o; _5 N# f8 _
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dmk + 1 水啦！

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cyin0910

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發表於 2015-7-22 10:44:14 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 10:22
# T: _1 d% W! r5 f& h6 f& L: f% x房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!+ O6 c1 o3 ?) L& }3 c1 {8 L5 a
  `& x/ R. t. [. Y4 P  \
如果可以我也想買保時捷啊!!!!!

& l2 X2 w! D* L5 r) y2 l" G8 O" s" ?- @* `* g
這樣講也是沒錯% O& C% W) U/ F& w. p" w! r; H, j3 X
% x! p5 i4 Q$ W* t
但好的房子賣了就沒第2間了' S. d1 Y$ c+ M5 g% r) y* o5 `

+ r; a2 F$ f9 W3 B" S保時捷賣了1台還有千千萬萬台可以買
& v, ~9 t+ c6 `4 d+ @9 }3 C
; X, u7 @! x& q, T
# x* n3 Z6 ]4 ?; {4 `我喜歡的房子也一定很多人喜歡
/ I# l- z& X# r; |- j! R5 h7 }# {
很有可能在還沒降價前就被買走囉～& F. j) ?- @- ^) C0 l' c: h+ p) p
/ V+ z/ E  B; m) m4 d; W" X
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white8806 + 3 正解！我們就是下手快，怕被買走.
瓜瓜 + 4

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