房地產問題(都更)請教懂分析的網友

祥恩

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
, P* @- {0 o1 p( Y建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
小弟心想!!
1-出租(營利的)跟自住的房子價值是無法相提並論的
2-樓層是頂樓也有加蓋(早期加蓋雖屬違建,但建物還是有登記在權狀上的)
3-年租金淨利約50萬
- p* d: {8 d5 t
問題一 : 照常理說我的房子收購價應會高出許多
! L5 g  R* |  J  a+ q網友有這樣的經驗嗎?我能多爭取幾%呢?(單坪計算)
! d  j( Z9 I. [' E, U# m----------------------------------------------------
4-房屋當初購入時一坪20萬
5-房屋所在地周邊新大樓建案售價一坪約35萬
  I& O/ J; R$ r/ F3 S. d) ?! g8 t, J6-都更計畫3年完工,計畫書寫3年(含安置+搬遷)算4年好了
3 A$ X% F6 C$ `3 N7 `. i7-4年年租金淨利約200萬

. W8 P) W! o* T0 R問題二 : 依4.5.6.7點來分析,改建前&改建後,哪各時機點出售獲利最佳呢?
  ^: K1 O5 s6 ]- L" u# [. n; ]
問題三 : 套房式的房子這種狀況出售時需要先告知買方嗎?(有明文規定嗎)因為只能再出租約1-2年

maykokao

! f1 S+ m- ~, U

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
$ N+ s6 y$ _7 Y房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
' z1 ~" R& n- S0 I& Q3 O1 [& h小弟心想!!
1-出租 ...
& u9 }* k2 @( N) R4 {祥恩 發表於 2010-6-5 23:17

( r" Z3 m* g1 ?( U1 q: s7 ~
資訊不足
1.沒有容積率..台北來說,商三是560,商四到800,住三我印像中不到三百
2.鄰路路寬....這個跟建物能蓋多高有關,太小的巷弄沒辦法把容積率用滿,更別說獎勵容積率了
" {/ U9 U* B: ?. v3.一般來說,頂多是一樓可以凹多一點,不會去算出租之類的
  而且你公寓隔成十間套房,又吵過頭的話.應該會先被檢舉XD
1 p: |7 U4 Y% R/ C! V/ Q# s- M
% N1 m: p  o3 ~6 I/ O1 m# J9 l1 H跟建商談,比例是談出來的(依地坪).
缺錢的拿現早早落袋
7 t* S% ~+ V! p4 ]+ j爽快的早點談OK即可
3 c7 G7 P* L9 a: x- O稍貪一點的,可能會多一點啦,
/ I+ V' o" f: c& J2 m9 q3 g8 _但是因為拖太久,獎勵容積也會變少(鄰居會怨恨你)

/ O7 T/ Z8 W* N! M* I- I# [; X太過貪心的....會造成破局
: _4 J6 G0 o8 N8 @
我在01那邊有笑過  
舉出北市大同區一些很不方正的建案
3 G* Z! R, e; _) p8 \很多都是獅子大開口的結果
& |0 T8 z9 |* g9 s: R旁邊大樓成豪宅,二樓透天獨頹圮

柏非特

一般合建都是以地坪持分去談,建物不會去算,因為頂樓加蓋是違法的,即使是84年以前蓋的也只是緩拆,有人檢舉還是要拆的,要分多少要看你土地的價值,如果為住宅用地容積率算300%,建敝率60%,假設持有地坪10坪約可蓋18坪建坪,如新成屋價格35萬大概只能跟建商5:5分所以約可分到9坪含公設30%約13坪*35萬=630萬應該還可以分個車位,如果是商業區就更多了.
如果每年可收50萬建議是不要改建了,不過要看其他層住戶意見如何,如果大家都想改建很可能其他人會報拆,或是要求頂樓租金分配,到時就得不償失了.

祥恩

我還未入住北大啦,我買的是麗寶世紀館
9 y- E' @+ l8 X" r$ K唉...我不是很不懂這些的,前鎮子又忙於找新房,事情一堆就沒積極探尋這方面資訊
7 b6 O) K- ?5 X手邊上僅有公聽會當日建商給的資料
. @$ v! A. v6 Q4 t8 ]6 g% e剛剛看了一下
容積率是300%,建敝率50%
2 U* J  n0 ~1 n3 {6 `% K7 g6 r/ K還有我們是多數決條款的
' i) O( m/ j2 h6 d, p6 J) N資料有載明3/2(土地),5/3(人)同意即可都更
所以沒有所謂的釘子戶
這案子應是政府都更然後找建商蓋房子

因此只能考慮賣,都更前賣&都更後賣
哪個時機點賣獲利最佳?