房地產問題(都更)請教懂分析的網友

祥恩

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
3 R  q4 J5 k0 ?房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
9 b( L% K9 x! a# p6 Y建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
1 D7 p7 L/ ]! l) Y. W: v+ L& Y多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
小弟心想!!
3 l/ {# k* M9 |  g) {# g4 @) C1-出租(營利的)跟自住的房子價值是無法相提並論的
$ c  H  Q. j+ I2-樓層是頂樓也有加蓋(早期加蓋雖屬違建,但建物還是有登記在權狀上的)
3-年租金淨利約50萬

3 d# N, P0 `" B問題一 : 照常理說我的房子收購價應會高出許多
網友有這樣的經驗嗎?我能多爭取幾%呢?(單坪計算)
9 N/ D4 f# t3 [* T----------------------------------------------------
7 @$ ]& Z* i/ J4-房屋當初購入時一坪20萬
5-房屋所在地周邊新大樓建案售價一坪約35萬
9 D6 m2 K- m2 e1 V4 d6-都更計畫3年完工,計畫書寫3年(含安置+搬遷)算4年好了
7-4年年租金淨利約200萬
1 ~9 Z/ l. n6 @' J+ C" B9 |( K: i4 v
問題二 : 依4.5.6.7點來分析,改建前&改建後,哪各時機點出售獲利最佳呢?
( ^/ K5 p! b% h
問題三 : 套房式的房子這種狀況出售時需要先告知買方嗎?(有明文規定嗎)因為只能再出租約1-2年

maykokao

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
* M2 Q! x9 x1 W  S0 o0 a建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
7 D7 P& N( N) }5 F* D8 |- D多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
! V* ]8 t# X6 G" A; @% U' ]小弟心想!!
% g( x9 |6 R6 ~1-出租 ...
! Y3 ]* i, R2 w% w( `$ K) D: N0 @9 e祥恩 發表於 2010-6-5 23:17

9 R3 H! ?- V+ z$ D
資訊不足
1.沒有容積率..台北來說,商三是560,商四到800,住三我印像中不到三百
7 ]- y4 r0 d1 B; e9 ^% ?- C2.鄰路路寬....這個跟建物能蓋多高有關,太小的巷弄沒辦法把容積率用滿,更別說獎勵容積率了
0 j/ |* C, J6 ~+ C8 S0 s6 U: I& d3.一般來說,頂多是一樓可以凹多一點,不會去算出租之類的
  而且你公寓隔成十間套房,又吵過頭的話.應該會先被檢舉XD
. ?' I, [5 g# C/ T$ A
# z: [0 F+ A! O3 \跟建商談,比例是談出來的(依地坪).
缺錢的拿現早早落袋
4 ]5 n1 h5 E; k% T爽快的早點談OK即可
稍貪一點的,可能會多一點啦,
但是因為拖太久,獎勵容積也會變少(鄰居會怨恨你)
, ~$ R7 v! y& S0 Z2 i% U$ }
8 U1 ~6 M! i- L* \% n太過貪心的....會造成破局
9 ]  F4 r6 Z) G0 P( }  G* e' u
我在01那邊有笑過  
$ l1 j! A% q0 T舉出北市大同區一些很不方正的建案
很多都是獅子大開口的結果
旁邊大樓成豪宅,二樓透天獨頹圮

柏非特

一般合建都是以地坪持分去談,建物不會去算,因為頂樓加蓋是違法的,即使是84年以前蓋的也只是緩拆,有人檢舉還是要拆的,要分多少要看你土地的價值,如果為住宅用地容積率算300%,建敝率60%,假設持有地坪10坪約可蓋18坪建坪,如新成屋價格35萬大概只能跟建商5:5分所以約可分到9坪含公設30%約13坪*35萬=630萬應該還可以分個車位,如果是商業區就更多了.
如果每年可收50萬建議是不要改建了,不過要看其他層住戶意見如何,如果大家都想改建很可能其他人會報拆,或是要求頂樓租金分配,到時就得不償失了.

祥恩

我還未入住北大啦,我買的是麗寶世紀館
. s7 Z4 p2 B! M: x唉...我不是很不懂這些的,前鎮子又忙於找新房,事情一堆就沒積極探尋這方面資訊
5 K+ d) D! @* H8 g. X6 d( U/ b/ g手邊上僅有公聽會當日建商給的資料
剛剛看了一下
3 a6 }8 j1 g2 g; |! d, a" e容積率是300%,建敝率50%
還有我們是多數決條款的
$ O6 i9 h* r4 A" q& e* P# A資料有載明3/2(土地),5/3(人)同意即可都更
" K% ~4 d) B4 @) _" C0 t+ G所以沒有所謂的釘子戶
, w$ G7 r- e8 }3 t4 `& [! m這案子應是政府都更然後找建商蓋房子
- m5 K1 \& K" o3 e  F
+ ?0 T8 _  y0 h因此只能考慮賣,都更前賣&都更後賣
哪個時機點賣獲利最佳?