房地產問題(都更)請教懂分析的網友

祥恩

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
$ Q5 o5 I6 h) n# {建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
! m* s4 n" {! P# }* Z" ~4 R小弟心想!!
) s& [5 B& E! U7 H- s7 n' Q) ^1-出租(營利的)跟自住的房子價值是無法相提並論的
& j# S4 t# \. h2-樓層是頂樓也有加蓋(早期加蓋雖屬違建,但建物還是有登記在權狀上的)
# m4 N+ }1 [0 R0 @0 R# @( ^3-年租金淨利約50萬
* V9 r& K: b8 v$ e' e- T5 S  N
! ^4 w- P8 B7 f0 f問題一 : 照常理說我的房子收購價應會高出許多
$ w' i7 R( d" V( Y' h' O$ C; p網友有這樣的經驗嗎?我能多爭取幾%呢?(單坪計算)
  U0 k7 c7 t" F----------------------------------------------------
8 I" G$ G$ v4 c! j+ q4-房屋當初購入時一坪20萬
  }3 U7 H! Y% }7 A5-房屋所在地周邊新大樓建案售價一坪約35萬
6-都更計畫3年完工,計畫書寫3年(含安置+搬遷)算4年好了
7-4年年租金淨利約200萬
5 X0 [% g8 v" u" O$ w
, e0 V: @8 O/ l問題二 : 依4.5.6.7點來分析,改建前&改建後,哪各時機點出售獲利最佳呢?
* z" }. x& B# K; V4 K1 Z
問題三 : 套房式的房子這種狀況出售時需要先告知買方嗎?(有明文規定嗎)因為只能再出租約1-2年

maykokao

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
' g4 M# t4 P$ H多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
小弟心想!!
1-出租 ...
4 R; J% G4 Z6 i6 ]% B9 ?祥恩 發表於 2010-6-5 23:17

資訊不足
/ y' d' S/ ^* P8 o1.沒有容積率..台北來說,商三是560,商四到800,住三我印像中不到三百
2.鄰路路寬....這個跟建物能蓋多高有關,太小的巷弄沒辦法把容積率用滿,更別說獎勵容積率了
2 P; g& `1 S: h+ Q3.一般來說,頂多是一樓可以凹多一點,不會去算出租之類的
; }, T, n& f6 ~, w  而且你公寓隔成十間套房,又吵過頭的話.應該會先被檢舉XD
8 }3 w7 v/ `% s* |7 i
跟建商談,比例是談出來的(依地坪).
缺錢的拿現早早落袋
+ M' _. Y: S- J2 P% c爽快的早點談OK即可
稍貪一點的,可能會多一點啦,
但是因為拖太久,獎勵容積也會變少(鄰居會怨恨你)

; I) }4 {+ E! s$ P$ n0 G6 M; ?太過貪心的....會造成破局

我在01那邊有笑過  
舉出北市大同區一些很不方正的建案
7 {# R; `! p* b0 j# W很多都是獅子大開口的結果
/ x2 S4 F% M1 w' m旁邊大樓成豪宅,二樓透天獨頹圮

柏非特

一般合建都是以地坪持分去談,建物不會去算,因為頂樓加蓋是違法的,即使是84年以前蓋的也只是緩拆,有人檢舉還是要拆的,要分多少要看你土地的價值,如果為住宅用地容積率算300%,建敝率60%,假設持有地坪10坪約可蓋18坪建坪,如新成屋價格35萬大概只能跟建商5:5分所以約可分到9坪含公設30%約13坪*35萬=630萬應該還可以分個車位,如果是商業區就更多了.
如果每年可收50萬建議是不要改建了,不過要看其他層住戶意見如何,如果大家都想改建很可能其他人會報拆,或是要求頂樓租金分配,到時就得不償失了.

祥恩

我還未入住北大啦,我買的是麗寶世紀館
唉...我不是很不懂這些的,前鎮子又忙於找新房,事情一堆就沒積極探尋這方面資訊
1 C2 C% p) X& J1 m7 g% i手邊上僅有公聽會當日建商給的資料
剛剛看了一下
容積率是300%,建敝率50%
還有我們是多數決條款的
資料有載明3/2(土地),5/3(人)同意即可都更
7 o4 ?9 o0 ~( C" ?9 @所以沒有所謂的釘子戶
這案子應是政府都更然後找建商蓋房子
3 C" [  ]8 ^  t
因此只能考慮賣,都更前賣&都更後賣
& v7 ~0 B4 E; s7 t" v, K3 U哪個時機點賣獲利最佳?