房地產問題(都更)請教懂分析的網友

祥恩

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
1 e$ r1 x' t2 ~8 r8 M" P$ H/ g- t房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
7 m1 u- }. g. m7 @& C% \* s( D建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
7 r% Q4 I7 }2 |/ L3 i4 X多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
小弟心想!!
  x8 _. W6 b- J) y; ^+ J5 ~1-出租(營利的)跟自住的房子價值是無法相提並論的
7 f# ]/ [. H9 l& [, I) a2-樓層是頂樓也有加蓋(早期加蓋雖屬違建,但建物還是有登記在權狀上的)
9 {4 a4 P2 y7 q" u9 U3-年租金淨利約50萬
  f% N, A. W6 T% n
9 K3 `1 _/ [* O( i問題一 : 照常理說我的房子收購價應會高出許多
& B/ A7 Y/ u( T: u網友有這樣的經驗嗎?我能多爭取幾%呢?(單坪計算)
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4-房屋當初購入時一坪20萬
1 F" K8 Y8 z  |3 \6 M5-房屋所在地周邊新大樓建案售價一坪約35萬
6-都更計畫3年完工,計畫書寫3年(含安置+搬遷)算4年好了
7-4年年租金淨利約200萬
- ?& N1 e$ _# O/ S  i
0 C# y& Q# o$ ]問題二 : 依4.5.6.7點來分析,改建前&改建後,哪各時機點出售獲利最佳呢?
3 y. h7 D+ O' K* B7 i% }. \
5 p! v" o' k+ i, d6 i" x2 H4 G問題三 : 套房式的房子這種狀況出售時需要先告知買方嗎?(有明文規定嗎)因為只能再出租約1-2年

maykokao

小弟在有一層公寓隔成10間套房在出租
/ e- ^1 I' @% f) i房屋所在地正巧被編列為都更區域(已開了第一次公聽會)
7 v( x, ^) D1 A1 W8 Z建商要用幾坪換幾坪呢?這要都更事業計畫書送審通過後才有數字出來
/ y0 y2 z4 n# T# H4 s多少安置費呢?搬遷費?現在先暫且不管
1 L2 i+ B6 E$ x小弟心想!!
1-出租 ...
, W9 W9 g( D( L" J祥恩 發表於 2010-6-5 23:17

2 d) a7 s# P1 n$ N& K資訊不足
, f- f% j# q9 e" [9 P1.沒有容積率..台北來說,商三是560,商四到800,住三我印像中不到三百
2.鄰路路寬....這個跟建物能蓋多高有關,太小的巷弄沒辦法把容積率用滿,更別說獎勵容積率了
4 k; l2 h1 \; W8 O0 w; B3 `: b3.一般來說,頂多是一樓可以凹多一點,不會去算出租之類的
  而且你公寓隔成十間套房,又吵過頭的話.應該會先被檢舉XD

: i5 t3 K, W) g6 P' i& A跟建商談,比例是談出來的(依地坪).
缺錢的拿現早早落袋
爽快的早點談OK即可
; d: C0 m  K4 [; S: I稍貪一點的,可能會多一點啦,
  l* L* h& w$ V) x9 J但是因為拖太久,獎勵容積也會變少(鄰居會怨恨你)

太過貪心的....會造成破局

- B5 h; I( Z# J( y我在01那邊有笑過  
6 R- U  `$ u7 ^4 Q7 Q9 R/ e舉出北市大同區一些很不方正的建案
) }# O1 c3 J% ?( M& U% I2 B很多都是獅子大開口的結果
旁邊大樓成豪宅,二樓透天獨頹圮

柏非特

一般合建都是以地坪持分去談,建物不會去算,因為頂樓加蓋是違法的,即使是84年以前蓋的也只是緩拆,有人檢舉還是要拆的,要分多少要看你土地的價值,如果為住宅用地容積率算300%,建敝率60%,假設持有地坪10坪約可蓋18坪建坪,如新成屋價格35萬大概只能跟建商5:5分所以約可分到9坪含公設30%約13坪*35萬=630萬應該還可以分個車位,如果是商業區就更多了.
! q3 S" P5 n* z如果每年可收50萬建議是不要改建了,不過要看其他層住戶意見如何,如果大家都想改建很可能其他人會報拆,或是要求頂樓租金分配,到時就得不償失了.

祥恩

我還未入住北大啦,我買的是麗寶世紀館
# F5 w# J# G# e2 H5 K: d; k唉...我不是很不懂這些的,前鎮子又忙於找新房,事情一堆就沒積極探尋這方面資訊
  ?5 i8 G1 b$ x; X手邊上僅有公聽會當日建商給的資料
剛剛看了一下
容積率是300%,建敝率50%
( H" U- \; [$ e7 @5 D7 Y還有我們是多數決條款的
資料有載明3/2(土地),5/3(人)同意即可都更
所以沒有所謂的釘子戶
這案子應是政府都更然後找建商蓋房子

9 @* ~( X' w, r  B/ P$ x# j5 U. e2 |因此只能考慮賣,都更前賣&都更後賣
哪個時機點賣獲利最佳?