北大對面全家旁空地

albertfang

請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
2 M% @! }# E  C" Y5 P那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

小海豚

那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
5 D0 v- o2 A0 S. D5 ^; h3 o: O- Y& L所以容積率應該又回到最原始的規劃
210% + 小小的獎勵
- i( [4 L& S; [. u只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

wahaha^^

我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
3 N6 f3 H4 p$ S! i; a5 H該不會??!..它在等...捷運...??!
- u, U3 t+ Q4 L1 _若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

小海豚

台北大學特定區的容積獎勵條例
/ |% N2 S% ]. E8 W+ p1 m好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
* ^- L: j1 W0 z: F  _3 _- h4 k其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
7 _+ H) I5 j" d主要是當時 政府的土地標售乏人問津
開門300萬的利息負擔(一年約十億)
, \$ s4 w5 K0 [# }1 V6 Y於是政府修改獎勵條例,限期開發
7 W+ |7 H1 Q5 o4 C: h) a其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
; b5 E# I2 K! F9 A3 y* G/ j如麗寶 ABC 旁別墅的住家
被兩旁的大樓壓到喘不過氣
* f2 {3 q. y% I) T$ [視野被遮蔽,陽光被阻擋

98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
未開發的土地也回歸到原始的規劃
所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)

將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
. e1 _3 w4 R4 ]& O) X1 U但該片土地地主不下10個
而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
8 Q" n. V0 e- c- B( Z可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
7 E) r) J; Q9 d- }. A或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
  `& O! T4 A( ]" C6 g5 l% X0 p1 V附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
* Z4 o$ g2 j3 q地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
% k3 q: f' S6 \4 R5 J! S$ E5 B2 Q感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

小海豚

$ j6 @0 n7 H9 ?5 t
仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
* `1 y' g( h: e' K開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
4 h) x5 a: F9 Y+ F2 H/ U7 y俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
# ?3 w3 c0 H7 v一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
% O% _% ?/ c  I* w2 q" o0 R若是這樣就很有誘因
$ q: @& u8 y7 G$ ?% X) {' n1 B2 @
容積轉移:但標的物應該有所限制

# t- d$ B6 B' S5 G0 j. i8 v原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
* J( F1 O# V1 s" {' J: `" Z& c最初的獎勵條例如下
" I* H* ?: z) N" n$ _% |$ e第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
4 O% ~2 X* y/ k一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
4 H/ [9 B0 L% }8 d& ~( T! V6 c　　規定辦理。
6 t  S8 o0 _$ X+ a二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
/ ], l7 y, q! v  ~, o6 U, Y四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
, |9 \1 f; c* d1 x9 N1000m2至3000m2 5%
2 `, N9 \& b: B/ k! H超過3000m2至5000m2 10%
2 e3 I+ [- d7 w: I超過5000m2 15%
5 \, {7 x- {" V$ i全街廓 20%
- w7 b) p& B- R五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○

' j# v& Q4 k0 ?- P7 T: x所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
5 o0 m9 S" R4 Q* G* F3 x( h銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

owen

台北大學特定區的容積獎勵條例
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
- _% o  b: u% o. ]/ S主要是當時 政府的土地 ...
$ }( {2 i9 x/ g7 C3 O# l' L小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

: p' `1 ^% p; j7 V7 B' y9 W* h/ h那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
我不解的是，
  x+ t$ V4 U( G4 O地主希望等價格漲上來而不願開發，
# g2 L7 [- z: b9 l4 {那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
真是不解

道明寺司

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
! k2 [( k; y/ Y. r那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
/ O% Q. b, w5 y5 e" Q假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
. ~' f( M% T2 a& _8 @! O7 W這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
owen 發表於 2010-5-20 01:37

* {7 v- K4 v* Y/ O9 d不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

柏非特

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

小海豚

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

$ L' h' {! K4 B7 X9 V4 e. T正確的公式是這樣
假設土地面積 100P
. w/ C+ o2 G- B8 o5 f/ Y不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
: o/ j% f' u0 h9 C8 \: |: P  p取得各項獎勵 80%
. f; X5 b( g$ `+ O$ z" x* d: A! u所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
0 u6 B5 ~) e* q3 s! z+ k建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
所以建物的投影面積=100*60%=60P
建物的高度=420/60=7 樓

4 N2 W  c; M6 o. v
( {. q; M7 E6 `, r) b

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

6 _+ B, N9 ~/ `道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算
2 e$ j4 C9 d2 I6 X
一般建商蓋房子有兩種方式
- }. L$ ?% ?) E! \1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
# g' b0 h6 b( h# N  t　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
5 }! c4 r" N% N7 K$ ~1 R7 \, k　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
' i, F  g, I3 ]. ?8 \  H　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
' x! B& `2 g; G6 t8 }3 C　　　大於 50%,才比較容易談得成.

2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
5 B0 r  f! E: _  t7 f　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
5 {2 v! c5 g3 Q) e8 b+ C* _$ [　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
- ]; v+ c, N3 g0 V# Z! t" s5 E　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
- U) N5 j+ L; j% \) c" H9 y7 z9 ?　　　那售價已經是特區內豪宅的等級
/ B- X4 l4 J( y0 m. [) J
假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
2 e& F1 |' P1 z* _# w# `6 R; L當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
: V# n1 l; k/ F8 t6 {* `據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)
# H, }, F2 }; [. \8 g
對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔

小海豚

謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
讓我多了很多參考建議~
; _9 v2 J" u; N0 L- y2 P請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

/ v+ g# M5 {4 U) p% n8 B看來亨亨兄也是特區內的原住民
或許是老鄰居呢
我家就住在 國際二街與國學街交會口
已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753

- h$ y2 P( k/ r5 {當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
/ h' ?6 h8 X6 z鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產
) W% d9 N0 m  ]0 P: s7 m& l完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
5 j8 ]2 X1 Y; o9 \8 d可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
  C  d0 C8 W  |! S0 f能夠一樣交給我的孫子...

* ~: t' }! R" K5 p: Y/ ?8 s我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
/ f; U' P) j4 a( V/ _這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
; t. ~' Z- O/ \2 r% k9 G; o房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
& D! q* W9 F% W只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
0 @4 a3 D/ |/ s5 D& \1 O6 ^) q出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
9 u6 F9 b0 y. p會引起共鳴...
3 _' F6 ]  A4 A
當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局
6 _+ j0 T+ i& `: I( a" O2 j% {% n& J政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
; z5 }5 Q, _# a9 E. T) S8 n1 u用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
7 T- {% n+ D  m0 m( W# q* d& J5 {所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
5 g+ z7 o- a$ P( V6 O到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
6 p% \* }1 x9 Z6 R& M誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.