北大對面全家旁空地

albertfang

請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

小海豚

那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
+ H; `/ n+ k8 ~; l: n所以容積率應該又回到最原始的規劃
210% + 小小的獎勵
只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
4 a! I1 ^7 `* N1 i4 n除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

wahaha^^

我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
/ u: a! [5 P* R該不會??!..它在等...捷運...??!
) f2 R- C8 ]; K! }$ S8 V若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

小海豚

台北大學特定區的容積獎勵條例
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
+ Y* W( n7 S+ L( E! ~2 |& o其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
- ]) H1 Z8 d6 m7 b; o6 H主要是當時 政府的土地標售乏人問津
: j  ^$ \- s- k" L1 i開門300萬的利息負擔(一年約十億)
於是政府修改獎勵條例,限期開發
其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
! W. T$ I# E$ k% r8 ~如麗寶 ABC 旁別墅的住家
被兩旁的大樓壓到喘不過氣
; x/ W. e+ F; W9 F: z視野被遮蔽,陽光被阻擋

  R9 q7 P# C5 K) G( N4 t( k9 d98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
) m8 U6 |9 v# W未開發的土地也回歸到原始的規劃
# A& [0 l. |6 U0 U/ v: F) s+ m所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)
& h  N6 K4 E8 F) O% i" f
7 B' |; q. c! r  @$ ~% B9 P將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
但該片土地地主不下10個
而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

小海豚

* g  B7 F, q% B0 \
  |! s( ?/ r! I1 D; q  S仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
% b$ q$ G/ {7 ~3 b開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
9 R0 V3 x: X4 S) n: k更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
  y& O+ K: g6 P) P% a, I! d二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
' l4 s' P* q& R) }" R( m若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
6 ]$ a" m4 Q% X. [1 g% D若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
& {5 u* q- A: P& T一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
若是這樣就很有誘因

容積轉移:但標的物應該有所限制

. u" `+ F0 r' E原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
6 P' K( Z; j, \) p* G最初的獎勵條例如下
) i& B6 Y/ P  b9 m# c8 X; o第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
' n7 D, u5 y/ g( _  @; e4 k) L　　規定辦理。
% i0 ~) G8 C! a2 {" P二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
! Y' k5 M) ^* x& a+ _& V' A+ {（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
% p& g3 R& ?/ D' i# @三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
1000m2至3000m2 5%
超過3000m2至5000m2 10%
& x+ q8 |3 W4 o9 D: F超過5000m2 15%
全街廓 20%
3 ~: G0 J! Y8 P* [" b3 @! G五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○

所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
2 X+ p) ~/ ]6 H) V銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

owen

台北大學特定區的容積獎勵條例
. r% h- }: l9 K( \3 S+ A9 X2 W好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
+ _; l+ c2 L7 p其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
) Q0 ?" |7 n& s0 V主要是當時 政府的土地 ...
小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
! [1 H, e/ v3 W: I我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
- l# h; }, D# O( K  L+ y6 b假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
真是不解

道明寺司

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
我不解的是，
7 s: W* m3 E* {2 d% B. _* H7 I地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
3 o: r/ i# T+ @- M, m2 L. j7 h假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
owen 發表於 2010-5-20 01:37

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

柏非特

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

小海豚

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

; N) J6 n: E* `. a) {+ L9 i正確的公式是這樣
假設土地面積 100P
3 ], D: N' ~  z3 j/ l8 ?, f) C0 g! @不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
取得各項獎勵 80%
# T5 G+ T/ s: h- c6 [7 I所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
所以建物的投影面積=100*60%=60P
建物的高度=420/60=7 樓
3 J" _9 V/ C! a5 ^: w6 E

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

$ W& _' _" ?# j/ W道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算
, W) Z, T9 h  z3 N7 u  m
) A+ a4 t% x" n( m% b一般建商蓋房子有兩種方式
1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
+ M; t( X2 |( S9 C　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
3 [& A9 b2 l- F; i　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
3 i+ W9 W4 u5 M0 a- I* \　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
6 K! r5 W2 T- p' T  n　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
4 _: }' [1 S( {8 T% h8 Z　　　大於 50%,才比較容易談得成.

2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
# J: K5 `( h; V: L3 O2 F# v$ f" U) ?　　　那售價已經是特區內豪宅的等級
' y# {" T, V/ s  q. ^
假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
6 Q5 L% |! r% D, K4 D" L反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
. A% J1 l% D7 x! [$ j7 U- V( O0 X5 Y據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)

對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔

小海豚

謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
4 f% H* f$ z) N! T9 K% X$ x* f+ m讓我多了很多參考建議~
請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
7 ]9 R" _. D/ U  N# i7 T7 I亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

看來亨亨兄也是特區內的原住民
, z. Q2 L2 |! P1 L0 n  L( Z或許是老鄰居呢
# D/ D+ x  R& L7 w4 L* _3 H我家就住在 國際二街與國學街交會口
5 ~- n3 o. S' {' t2 {# F已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753
9 j# p3 T4 ?6 \+ o
當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
. Z( r% b. o% t! ?  T, y) f% e& Q先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
6 ^% v( X' S# a特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產
3 {- f+ Y. G% G( D0 o( e. V2 k完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
' s- L1 L$ q; y0 p9 d8 a. M銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
1 i$ ^6 d9 C, i0 v/ D8 L可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
) z0 h* C$ F5 i) M能夠一樣交給我的孫子...
$ k' ?. l: D+ R
6 s; R, ~- o& u7 M, L' w, |+ \我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
- v( I0 Q- a1 K: ^, x9 q: ?房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
) `- _& c3 z' C) X# t9 r6 f8 V會引起共鳴...
2 X9 L/ R5 y" ]8 `. y! C. U# ~
0 \' H* c  ~# y+ ?6 M+ R當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局
$ R% ]& ~: @( Z1 Y, R8 u. l政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
- {( [1 |1 A* F把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
" X( ~  D0 q1 f' p; Q" v" P用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
. X7 u% c0 D, @5 ]$ W到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
* C- R' x5 T$ M# Z5 \) j# F誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.