北大對面全家旁空地

albertfang

請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

小海豚

那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
所以容積率應該又回到最原始的規劃
7 G& V5 q8 `1 d! o2 w210% + 小小的獎勵
只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
+ B7 i8 z, N+ f* A9 c  j9 G2 K) g5 _' d( q除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

wahaha^^

我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
; M$ k/ y% f( o! R該不會??!..它在等...捷運...??!
# v' w3 I6 S* Q% |若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

小海豚

台北大學特定區的容積獎勵條例
& f2 n% q$ V$ {, T% g好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
, Z4 F+ [, _0 }6 f; q% c- w' R其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
主要是當時 政府的土地標售乏人問津
6 {( Q) D) u, u; m開門300萬的利息負擔(一年約十億)
: ?3 d/ c" _7 F' O' B於是政府修改獎勵條例,限期開發
其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
0 l3 {5 p* M* }$ S& P如麗寶 ABC 旁別墅的住家
被兩旁的大樓壓到喘不過氣
5 _" R" ~$ P# a. [1 V8 t7 z視野被遮蔽,陽光被阻擋

98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
. w& q0 K& m) u5 H: J& `未開發的土地也回歸到原始的規劃
: ?' J  \5 b4 z/ m3 i所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)

將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
2 l) r; o1 \0 u但該片土地地主不下10個
而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
' `( ]0 C; h* j+ w. t. I感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

小海豚

$ K* _; X0 |/ g7 I% }仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
; [% w' X0 _* o1 j8 I3 b俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
9 r  @/ Z# I  C4 @" W二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
( K/ O% B/ \, s% B9 \% \- O7 Y7 h% x( _1 b若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
0 W5 g0 P3 r; W; ^若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
若是這樣就很有誘因
5 N  B$ X( L1 V
容積轉移:但標的物應該有所限制

9 ]  x; c* c' h/ G8 r# j; w原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
最初的獎勵條例如下
第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
1 {$ h) E! }7 V1 ^' U一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
. I6 I/ j7 x& m! B6 U5 a　　規定辦理。
二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
) B- G- N) J! l& @: @8 c/ K（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
# l2 y7 {( J. a/ \' a4 U7 w四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
1 S" B/ t( @8 b基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
1000m2至3000m2 5%
超過3000m2至5000m2 10%
超過5000m2 15%
" N8 i* c, j: T1 |3 D5 a全街廓 20%
! f7 C$ ~) \6 M* a. X五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○

所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

owen

台北大學特定區的容積獎勵條例
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
6 c, |4 Y1 C' W3 q其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
) Z6 X& l% P) N6 \, J+ r% M主要是當時 政府的土地 ...
& x9 k; ]+ \2 A  n小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
6 J6 M, F( F; W. W# B6 I我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
: U7 W, Z# s9 N( |2 I, [% v9 K真是不解

道明寺司

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
4 M1 _/ `6 ]: R. _我不解的是，
6 s1 E) G1 {' a# V( U地主希望等價格漲上來而不願開發，
; s$ N; H+ ^& X5 z' V6 p那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
9 u* ^/ T) D. k2 G, o假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
2 @4 }) g! A- D' i! P8 u  \owen 發表於 2010-5-20 01:37

, C6 t* |( o1 A! `5 O& G
不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

柏非特

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

小海豚

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

& k: e# r. v7 F% O正確的公式是這樣
- \+ V. u" D$ ^4 u. N& i假設土地面積 100P
不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
取得各項獎勵 80%
8 h, f% Q8 E7 ]7 c) f所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
) f. x1 P- U8 f4 V9 }8 S建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
/ G, h8 L$ o, u6 j& \& V所以建物的投影面積=100*60%=60P
3 `0 a1 _- J  |5 S, \$ z, E建物的高度=420/60=7 樓

1 K  ~  Q# s5 D/ S& l+ W
  q  r9 f: N: k) i: \9 D; f6 n" \

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
% ~4 I' J' _8 Q道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

- ?9 K3 Y  d7 n5 {/ U+ R$ Z
& e2 d  x" p8 b+ _# q道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算

5 v5 ?- G3 N3 y7 h& ^一般建商蓋房子有兩種方式
* e  H# b& E2 q( o- @. W/ e1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
# e$ }# S& k* X$ W( r　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
* }3 I9 N* r& m0 }0 i( i  \　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
- _; [6 j$ \% i& ^/ ?, Y/ l　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
1 @1 [  `9 O/ U# ~' P　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
. e! v- `" M% }% e' X　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
% ~* ?* O% y# u0 `! t) u- N　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
  K0 Y! W0 Z2 ^# T　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
  m$ l8 T# ^8 i1 x　　　大於 50%,才比較容易談得成.

4 U  {0 q9 K! y8 w1 [2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
# \9 t6 p7 l8 F4 n0 o　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
) h; p& _6 w: S& z6 G7 F　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
& ]  o8 H' i) y　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
8 h/ d1 K6 ?  t: K6 b; N( ?　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
　　　那售價已經是特區內豪宅的等級

假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
5 }8 f. w6 t. C& @+ I3 b  ~反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
" |8 ?/ x4 q2 O% `6 F當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)
: ]  P, ?1 y' R) Q+ `% X' {6 z; Q  Y
對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔

小海豚

( g$ d4 }9 |# l, i7 @- y: n

謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
讓我多了很多參考建議~
請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

) Q* M! {. N6 Q5 w  M' g看來亨亨兄也是特區內的原住民
3 A" g3 b" G7 {0 s) R' h- b1 p% p8 u1 r. o或許是老鄰居呢
我家就住在 國際二街與國學街交會口
已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753

1 B) ?) i  z2 _' W; `# k當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
! q) {4 d7 J9 ]4 A鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
/ W$ m3 Y$ X. m6 b9 \$ @' G特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產
完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
9 c3 u* E1 f( w2 l" i" I) z可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
能夠一樣交給我的孫子...

我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
8 Q# G: n6 e9 v5 i出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
- v7 g- o% M( V7 s/ {) k% m會引起共鳴...
) \, D+ O8 m* \8 m
5 |, |! P0 ~' ~7 q) o  a當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局
7 p& a2 F% g8 N& J. q- R政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
4 w$ M! {% z6 S( |# c把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
% \, c7 r- B0 z用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
- ~  P. J5 b% q所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
; l. I. d* {5 m9 J! _單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
, g, \# E% K0 I2 p& S+ M/ q誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.