北大對面全家旁空地

albertfang

請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

小海豚

那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
所以容積率應該又回到最原始的規劃
; g7 c$ \" D  }9 J, y210% + 小小的獎勵
只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

wahaha^^

我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
% d& {( L3 k7 X. r# W該不會??!..它在等...捷運...??!
" U1 j- ?  ^5 T! w若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

小海豚

台北大學特定區的容積獎勵條例
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
9 x) W, t3 X5 a1 }: o" k( o會變成今日高樓林立的模樣
主要是當時 政府的土地標售乏人問津
開門300萬的利息負擔(一年約十億)
於是政府修改獎勵條例,限期開發
其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
如麗寶 ABC 旁別墅的住家
被兩旁的大樓壓到喘不過氣
2 G5 A9 s% _3 v$ D9 x" n視野被遮蔽,陽光被阻擋

98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
- q4 \% X. ]; Y- r未開發的土地也回歸到原始的規劃
" l- a! z1 O5 T+ j3 J, |所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
1 c- ?- G! `; t/ A. e將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)
6 H. G9 O( U( `3 |2 ^
- A! p- w  {$ @0 B; M. o將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
$ f5 F1 B  `; Q6 i但該片土地地主不下10個
而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
7 l3 O4 ^+ k# h4 Q; G可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

小海豚

+ `/ G/ V9 I; ]' j
8 Y1 _4 S4 h& A* C5 ]2 z仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
( [# c  o3 T. o  c  k* E條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
! S) {0 x* M/ _  Q1 h! V3 A俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
* @: J' D0 {- o5 C3 l0 }, }二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
$ Q# Z9 k5 g; E) x. G若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
) v9 }% S2 N5 \( e( q. |若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
6 h2 L- F/ W  p; D1 I$ _; ~一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
若是這樣就很有誘因

! k4 {- V6 N. C容積轉移:但標的物應該有所限制

  J5 J6 s. u' K. J7 E原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
7 F% T4 t3 {: }0 P6 S, U6 r7 o最初的獎勵條例如下
第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
* q# k9 z. d5 T+ f& t一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
　　規定辦理。
二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
' ?; e& }4 }1 q8 ^3 Z# w（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
3 s) b: b& `- V" o（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
- l( d3 B- H3 ?四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
. i: F8 c9 @/ d. U1000m2至3000m2 5%
+ n# ~6 p: w0 ]& n超過3000m2至5000m2 10%
, B. W; X/ ^; U! G# e超過5000m2 15%
1 h6 J, M( \7 ~5 y/ ~全街廓 20%
! @2 ]& g  U1 y* i' X五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○

# O" _4 n0 v0 O, U9 x" t6 n所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
/ F) S$ @* u! ^: `銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

owen

台北大學特定區的容積獎勵條例
8 X, X" p' b: Z9 u' p% z* `好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
; M! y- ?2 w" [( R其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
/ `5 x" S6 H7 V& i8 K5 [" H! }4 E7 x0 p會變成今日高樓林立的模樣
. F2 n5 m; \+ v& {% F2 ?0 m; L4 H主要是當時 政府的土地 ...
: Y* f* Y) H3 q$ o+ U* J小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

+ `; f# k7 y9 V, {! [那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
( u; P4 n6 _6 [, E: g! U4 d3 \' r那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
# ~5 i0 q- d) C' o8 a9 U: L% ~3 ~假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
7 R& ]0 \' v# p0 ~真是不解

道明寺司

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
& y6 |8 M  }( N; Y4 m7 Z我不解的是，
8 ~) J6 x, C% }/ `! D地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
2 P2 K1 O: `& D3 E' D( k9 @假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
owen 發表於 2010-5-20 01:37

- {; f; U2 p# l, y5 Y! j# F
9 b- C; y7 b; I不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

柏非特

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

小海豚

( N; d3 I8 X) T

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
; M/ c+ `- A+ k: o) }柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

正確的公式是這樣
( s9 A6 ~( m  o- l8 `+ I/ A3 J9 }) r假設土地面積 100P
不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
取得各項獎勵 80%
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
0 G2 u0 }0 m& ?2 s建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
所以建物的投影面積=100*60%=60P
, e# n! V. p* m- s& l4 p建物的高度=420/60=7 樓


2 u6 j: s6 s( w5 A9 P9 S1 F8 u; X

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
6 F( [3 g8 H. F) a/ J道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

2 o7 [4 E! U& v, J
5 A# [' R, k( `. @道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算
  `& k  s% g9 k4 A% }1 Q3 e
; @* x* R1 Q) i0 C) e& g一般建商蓋房子有兩種方式
7 v: N. B% S; E: W- o1 S1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
3 @# C* Z7 q9 ]　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
  R( C+ k' c+ m+ q　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
9 }  V$ T1 c* a* S( k　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
7 g9 M6 l0 z+ T　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
4 A) {4 n% q! r* j　　　大於 50%,才比較容易談得成.

3 f9 v( Z) I1 k3 y2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
* e4 a7 R$ P( _; j* T# i　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
2 Q' I9 |6 g- J# [% A8 c! L& `! h3 M　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
! Y; ~: g# k2 h' G9 ^　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
7 D3 V1 j' |$ T$ _' f" [　　　那售價已經是特區內豪宅的等級
+ k8 E4 ^7 x3 H2 ^7 D
假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
5 l$ ]9 w, {8 ]! o  n反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
/ c6 C, z4 b  L$ O! w' [當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
; ]8 M3 I; v7 w. z! S9 ~$ d' t  r據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)
* q. ~( i' @( Q5 M
8 @6 n8 x( e* J- S  \/ F3 t對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔

小海豚

/ J- A+ D1 V  f% Z/ G

謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
讓我多了很多參考建議~
請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
  a: s/ s8 s4 N% {& `亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

看來亨亨兄也是特區內的原住民
4 L" ]2 b$ N! f5 _4 I2 f7 X或許是老鄰居呢
我家就住在 國際二街與國學街交會口
1 H* Y' x: ?; j( b0 m/ w: X已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753

當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
9 V- R, M/ A$ h, C先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產
完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
9 B! t* t, e6 C: f) J銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
1 \; b( r, X3 p& \可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
6 j( C0 L. q7 C2 y  N& a能夠一樣交給我的孫子...

我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
$ s7 x5 ^' t1 Z留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
7 ^4 J" H4 {. L" c房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
( \; `2 p5 E6 H8 s, G出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
會引起共鳴...
2 G  N, f  @+ ?  L
! f; |2 u+ r, E2 E" Z3 m  p當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局
政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
' s0 c9 n4 K' B所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
5 n% c3 i4 Z4 s  T# r8 j: G) q2 ]4 Y誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.