北大對面全家旁空地

albertfang

請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

小海豚

那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
, R4 r  G' d0 Z$ ~所以容積率應該又回到最原始的規劃
210% + 小小的獎勵
. i0 f" A) F% Q/ J1 v6 p只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

wahaha^^

我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
該不會??!..它在等...捷運...??!
若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

小海豚

台北大學特定區的容積獎勵條例
( p# w% u5 z& i/ E( @5 [好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
1 w5 r" J! n1 w6 V主要是當時 政府的土地標售乏人問津
4 e2 v* T, ~! y4 H開門300萬的利息負擔(一年約十億)
% J5 J) A' m% ^3 @- z' W/ D於是政府修改獎勵條例,限期開發
其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
如麗寶 ABC 旁別墅的住家
被兩旁的大樓壓到喘不過氣
視野被遮蔽,陽光被阻擋

' e4 p/ n6 `7 \; D98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
+ J2 n8 [) b1 g1 S未開發的土地也回歸到原始的規劃
所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
0 f! A( `4 ]6 L$ A& s% Y5 l/ N* j將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)
2 y1 _# j! r* X" a- m8 N# x
將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
但該片土地地主不下10個
: n+ h8 k, @& p* E而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
7 p$ g; e! }, S, g8 Q" I可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
$ C- z- [1 G3 @1 m+ ^或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
* }5 g; `( ]4 T# X& A: p- Y感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

小海豚

仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
0 @) A- U1 ~/ m( I2 ~% ^3 p& f更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
8 {5 ?  x+ a0 I7 A若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
* _' H/ J: F/ d# ~. N2 F若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
若是這樣就很有誘因

容積轉移:但標的物應該有所限制
3 G, O% K- L2 g  ^) u
3 j, E( Q5 ?* I5 D: X" s! r- I. v2 V原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
! l; g# Z  {  k# ~最初的獎勵條例如下
第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
　　規定辦理。
+ e! a. q  B) e* b  |  }二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
( ?1 D. B1 u9 T; }% ]; }1 Q+ R（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
# s( E3 A4 X% M基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
6 _! ^' E3 u  I( m. |8 U, a1000m2至3000m2 5%
超過3000m2至5000m2 10%
超過5000m2 15%
  ?5 M5 P0 v1 X& A- a* K全街廓 20%
5 G; `" y5 C& ~0 F五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○
2 N) P* I, R% a; u) Z5 b+ n
所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

owen

台北大學特定區的容積獎勵條例
9 f6 s! ^& N) P& y好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
主要是當時 政府的土地 ...
8 N7 m3 n+ [; S5 `5 o6 n小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
- C3 l, r( f9 }; j% F0 [: S9 m# a; M- H我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
. j2 }- I' S7 _3 n假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
真是不解

道明寺司

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
  C- L) w5 R0 R+ q3 e& l那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
# z  P# n8 E6 l7 t假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
owen 發表於 2010-5-20 01:37

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

柏非特

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

小海豚

2 W. F% j9 p/ q, B: E  L

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
  |  ^' G( c  f5 J8 E) G4 D柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

正確的公式是這樣
假設土地面積 100P
/ @1 p: ]' C+ P& Y1 F0 ~+ F) B3 \不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
6 ^- j4 ]6 l5 {8 C4 i2 g, w取得各項獎勵 80%
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
所以建物的投影面積=100*60%=60P
建物的高度=420/60=7 樓

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

  l% D5 I. T: P6 c. T" b# |- D
道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算
! `; m: M% x, z; S1 J( j4 F6 ~
) a  A/ _$ T% ~! P6 X9 p一般建商蓋房子有兩種方式
2 m; i. i: v# D1 M: I7 f1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
/ v/ z+ {& k* j% f; N+ H　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
6 B0 }6 ^, b% u2 M& }　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
" k; m! I- z4 t) s' J- k9 l  l　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
3 W  r8 ?7 ?  n/ y　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
: g/ u& f" f9 U4 |: V　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
0 q4 H1 Y4 w* ]$ }" S　　　大於 50%,才比較容易談得成.

2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
　　　建商買下的每坪權狀成本為  40W/3=13.1W/P
' A* ~) u3 {7 k: [4 M" }% _6 ^: R　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
　　　那售價已經是特區內豪宅的等級
1 I; s' {# h2 r7 S7 M: h6 P. P
, |) U1 e+ S# G, U" w假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
+ t9 T% H  o( L* l' b致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)
$ r; j1 h8 m) W5 ~
; E# P0 K' `9 W1 b! b% h% n對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔

小海豚

謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
+ N9 z; _3 e" X3 a/ v9 G6 v讓我多了很多參考建議~
9 S: A3 y1 F. j0 h+ |& W請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
) t# N) j2 P1 E/ n$ R- I  e3 z' t4 Y亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

' h" v! q* ?2 z* G2 ^# b
' ^( Z$ ~% s) D- G. z6 I) O看來亨亨兄也是特區內的原住民
& P( t& Q8 ]! R" {2 V* q. q+ Q! J或許是老鄰居呢
" ~& B% I; T' Y( [1 ^2 B我家就住在 國際二街與國學街交會口
% U3 K. q2 E1 r" J- X2 |  y- ~1 O已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我  0939-748-753

當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
( G2 o& Q' j) m* z特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產
: M9 v) X' |+ x/ Y" L& f完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
( n  |7 N# a8 W5 ?6 C4 S, O銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
能夠一樣交給我的孫子...

我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
8 B! E) t- K1 D4 h留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
0 l5 R" G! [; g6 ]9 W/ {5 H房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
* k- E  i9 c: x; X4 ]' A只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
8 ^2 t4 ]! t4 b7 m- n" P1 F會引起共鳴...

) g( e1 u$ f5 ?( I8 V( n" \當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局
5 a! Z! z0 Y& W3 _  b# F政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
( I1 x( p* v8 a( X' ^8 n& A* I所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.