在日本買房，小心萬萬稅

歐陽

【時報-台北電】日本租金行情高於台灣，有不少國人加碼投資日本不
動產，但是會計師提醒，日本是「萬萬稅」的國家，雖然日本不動產
' i( D; _5 J; C的租金較高，但須將日本當地的維持費用及稅負等列入考量，才能反
映真正的不動產投資報酬率。
　　資誠會計師事務所稅務法律部副營運長吳偉臺表示，日本不動產
1 e, K+ \( O* r5 r市場是一個不錯的理財與分散投資風險管道，但由於日本相關規定繁
, F* q% \! l2 M/ e2 }: e雜，法人稅等稅負較台灣為重，加上相關保險、利息等支出，均是在
+ ?& F+ K( Z! Q, A7 |日本投資不動產的成本，台灣投資人容易忽略。

" q* E8 }. }$ r2 I/ |! ^! O　　吳偉臺指出，在日本當地進行投資時須注意法律登記、融資、匯
) h2 Y- w: ~5 V" V/ Z* X' ~7 o兌等議題，需要配合日本當地的律師、會計師、不動產專家協助評估
執行，若在事前規畫得宜，讓整體稅負降低，就可能有效提高投資報
7 b) N- j6 P, U7 y, K: y酬率，並確保投資成果。
　　律師周泰維指出，台灣投資人常以成立日本法人的方式，間接持
有日本不動產，但日本法人在取得租金收入，扣除各項成本費用後，
$ t* K2 a" X/ `* _$ K" ~須繳納約38.6％的法人所得課稅。
　　在轉賣不動產時，當日本法人繳納完當地稅捐後，若要匯回稅後
$ M9 I( @( |8 s投資收益給台灣股東，由於台日之間無租稅協定，股利還必須再被就
1 ]1 J6 M5 J+ O) u源扣繳20％的稅金，如此一來，實質投資報酬可能只剩原先預期的一
( m' l, p- c' y- t* T# ~半。
　　周泰維提醒，若是以個人名義直接持有不動產，除課徵日本所得
$ i  h" G6 S' z! n' d4 u稅外，亦須注意日本遺產稅的問題。非居住者（如台灣投資人）身故
時所擁有坐落於日本的不動產皆須課徵日本遺產稅，其遺產稅及贈與
稅稅率最高達50％。
　　另外，資誠協理林碩彥表示，台灣人持有日本不動產期間，取得
租金所得或處分不動產利得，及其他海外所得總額利得，若每年超過
新台幣600萬元，就需納入基本稅額計算並依法繳稅。
　　林碩彥也提醒，即使台灣投資人在日本繳的稅款，原則上可在台
! i( y4 r2 w. A! m( _" `  g  ~# P- x灣扣抵，但因日本所得稅率及遺產稅率遠高於台灣的現行稅率，因此
在日本繳納的稅款無法完全在台灣報稅時扣抵的情形，將有可能發生
。
* d3 W" Q" Q3 c% |　　資誠指出，最近日本國會通過消費增稅法，現行5％消費稅稅率將
在104年10月調高至10％。由於購買不動產建物部分需被課徵消費稅，
6 |, A. ~- t. o$ Q, |未來發展值得持續關注。 (新聞來源：工商時報─記者林淑慧／台北
報導)


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歐陽

但由於日本相關規定繁
雜，法人稅等稅負較台灣為重，加上相關保險、利息等支出，均是在
日本投資不動產的成本，台灣投資人容易忽略。
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