在日本買房，小心萬萬稅

歐陽

【時報-台北電】日本租金行情高於台灣，有不少國人加碼投資日本不
動產，但是會計師提醒，日本是「萬萬稅」的國家，雖然日本不動產
9 F5 w6 S5 \3 P$ f) s的租金較高，但須將日本當地的維持費用及稅負等列入考量，才能反
/ t$ |8 d. x1 s, G. m% \3 Q映真正的不動產投資報酬率。
9 U: Z. C( G/ X* V7 O6 u　　資誠會計師事務所稅務法律部副營運長吳偉臺表示，日本不動產
6 \0 C0 K; a8 J市場是一個不錯的理財與分散投資風險管道，但由於日本相關規定繁
, U" y. P7 w- j; e" h/ {$ U雜，法人稅等稅負較台灣為重，加上相關保險、利息等支出，均是在
日本投資不動產的成本，台灣投資人容易忽略。
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　　吳偉臺指出，在日本當地進行投資時須注意法律登記、融資、匯
兌等議題，需要配合日本當地的律師、會計師、不動產專家協助評估
6 S# u+ h8 \! G3 ~4 O執行，若在事前規畫得宜，讓整體稅負降低，就可能有效提高投資報
' q' v4 ^& l) z酬率，並確保投資成果。
3 H- Z$ E1 Y. _$ B　　律師周泰維指出，台灣投資人常以成立日本法人的方式，間接持
3 M* y, A# |$ ^9 O& _5 f* O有日本不動產，但日本法人在取得租金收入，扣除各項成本費用後，
須繳納約38.6％的法人所得課稅。
4 e' d* O6 P7 P2 C# X" N　　在轉賣不動產時，當日本法人繳納完當地稅捐後，若要匯回稅後
4 P$ `8 a4 k1 R6 B投資收益給台灣股東，由於台日之間無租稅協定，股利還必須再被就
: ~1 y9 z9 h. E9 M源扣繳20％的稅金，如此一來，實質投資報酬可能只剩原先預期的一
半。
　　周泰維提醒，若是以個人名義直接持有不動產，除課徵日本所得
- L/ d3 z3 z1 m- w2 }/ C5 r稅外，亦須注意日本遺產稅的問題。非居住者（如台灣投資人）身故
7 O1 o, ^5 ?6 d; R時所擁有坐落於日本的不動產皆須課徵日本遺產稅，其遺產稅及贈與
. z, V5 e$ U* p6 R$ l* f/ E稅稅率最高達50％。
# z' G+ ?" V, X　　另外，資誠協理林碩彥表示，台灣人持有日本不動產期間，取得
9 O7 d! z, B( c  W$ E租金所得或處分不動產利得，及其他海外所得總額利得，若每年超過
' m7 S  k( D1 Q0 v# _; m! j9 |+ r新台幣600萬元，就需納入基本稅額計算並依法繳稅。
* B4 K! i! I( H: A, e7 Z$ {% C5 b　　林碩彥也提醒，即使台灣投資人在日本繳的稅款，原則上可在台
( J' J6 Z  [3 `/ o& ^灣扣抵，但因日本所得稅率及遺產稅率遠高於台灣的現行稅率，因此
在日本繳納的稅款無法完全在台灣報稅時扣抵的情形，將有可能發生
。
　　資誠指出，最近日本國會通過消費增稅法，現行5％消費稅稅率將
2 Z" F) S0 }% f) z在104年10月調高至10％。由於購買不動產建物部分需被課徵消費稅，
未來發展值得持續關注。 (新聞來源：工商時報─記者林淑慧／台北
2 r6 D" k2 I2 x" I報導)

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但由於日本相關規定繁
雜，法人稅等稅負較台灣為重，加上相關保險、利息等支出，均是在
日本投資不動產的成本，台灣投資人容易忽略。
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