- UID
- 15565
- 閱讀權限
- 35
- 精華
- 0
- 威望
- 2
- 貢獻
- 1683
- 活力
- 11
- 金幣
- 3656
- 日誌
- 13
- 記錄
- 6
- 最後登入
- 2024-9-18
 
- 文章
- 731
- 在線時間
- 2617 小時
|
購屋族看過來…搶救房貸大作戰 ' o: ]* y* K% D4 g; ^9 J) f& @
! ~* M- x1 r1 C0 S! k+ k6 U
不同的購屋族群，房貸上所要面對的問題也不同，若不先精打細算，口袋的錢將愈來愈薄！
7 c% X$ j; X4 X* | G$ u( G , `4 x5 f" V! K4 t# H$ a
2012-10-31 / 經濟日報 / 第42版 / 經營管理 / 本文摘自11月號《好房誌》
$ j7 m2 I2 w5 _0 `
0 g- x# ?+ B% e 資金是房地產的活水，過去幾年台灣的利率水準處於相對低檔，也推動了房地產市場的榮景。但高房價已經成為首要民怨，致使政府打房政策一波又一波，包括奢侈稅、實價登錄等措施，讓房市交易由熱轉冷，其中央行的房貸管控措施，更是掐住了資金流向。
8 V; k1 i. I: g! V5 g" l& f; K: g3 V# g4 _4 N
以新北市擁有第2間房子的投資客為例，在央行未實施管控前，只要房子座落地點交通方便，向銀行申請貸款通常都能申請到總價八成的額度。/ ?9 k; p( B! U5 @$ Z0 E" X
/ W; D+ U- ?5 i7 i; C# a
現在央行將房價較高的板橋、三重、中和、永和以及新莊等13個行政區納入控管，貸款額度從八成降至六成，以總價1,500萬元的房子為例，貸款額度足足少了300萬元以上，等於購屋族必需要準備更多的自備款。
& [1 @; }) } d0 e+ i" S& v, M' ~3 q- U- T9 i! V1 ?- Q e: }
除了自備款壓力外，貸款利率成本也隨之增加，在央行、金管會關切下，近來民營銀行悄悄拉升房貸利率，一般民眾申貸利率多介於2.45～3%，較今年上半年至少增加20%漲幅。0 ^) B8 A. _& g! U, v, o
4 D# N9 W+ W$ R$ d
首購族精打細算0 H, G& o$ f$ S8 s9 J
8 b9 T% A. c- ?1 A$ ^: v
善用青年購屋優惠
/ c4 ?0 q: ~5 n, G* i( M! C9 l, T, \8 v4 u( C: J2 X1 h+ v
在貸款成數降低、房貸利率增加雙重壓迫下，購屋族大喊吃不消，究竟該怎麼辦？不同的購屋族群，房貸上所要面對的問題也不同，若不先精打細算，口袋的錢將愈來愈薄！' u( B S# g5 B4 V% \
# d7 T, O. P( Q+ I5 O& X/ A 為體恤年輕人購屋壓力大，財政部委託主要行庫、商業銀行辦理「青年安心成家購屋優惠」方案，一銀表示，只要青年「首次」購屋都可申請這項優惠專案，優惠額度最高達500 萬元，是政府補貼利率方案中額度最高者，前2年利率為年息1.72%，第3年起為年息2.02%起，貸款期限最長可達30年。
! ~ h5 C- g; [/ ~. Y
& C" d: j4 q3 L) E: _* Y: E1 J# v 由於「青年安心成家購屋優惠」額度高，且申請門檻較低，因此，根據官方統計，這項優惠房貸已有6.7萬戶成功申請，總計額度超過2,345億元。青年購屋地點前3名依序是新北市、桃園縣與高雄市，且近九成是總價1,000萬元以上的房屋。9 }; F# h. a: \
8 p: X, J3 C9 p/ H; _/ {! I
換屋族先賣後買9 D( O" D* u. r9 \: a3 F. R& q9 e! ]
! l8 z# B9 ?$ n, u" p; \- a 有利取得貸款9 l/ ~: y) \( M0 e0 p
+ Z1 q* F) E$ y; H& X6 m+ _
不過，此優惠房貸最後申辦期限暫定至今年年底為止，財政部國庫署日前表示，為減輕青年購屋負擔，將檢討「青年安心成家購屋優惠貸款」是否延長期限，讓更多有意購屋的民眾受惠。 4 s9 y+ v6 H% C' e' T/ [" E
6 m ?% F& C$ v9 F; @ 相較之下，對於換屋族或即將有第2間房屋的民眾來說，現階段就有必要仔細盤算資金問題。
0 x3 b7 {' o/ X6 Q5 ^
" m: K( W! N( Y: h" O 依央行管制規定，申貸時申貸人在聯徵上仍有購屋貸款者，要申請第2屋購屋貸款，最高只能申貸六成，縱使屋主表明，第1間房子已要出售，且買賣合約書已簽立，但銀行礙於央行規範，仍只能貸款六成。 - J3 o- q+ }; y
" D4 e' m" R% R9 N8 p; [
除非，第1間房屋謄本已完成過戶手續，且申貸人的聯徵資料上貸款完全清償，才能免除央行只能申貸六成的規定。
6 k; ^0 c' g: X. c; C1 t( v" D. }
. k8 g. Q, e1 f* C h0 c; S, ~ 例如原屋總價1,000萬元，尚餘房貸500萬元，而新屋總價2,000萬元，預計貸款1,600萬元，但在目前央行政策下，新屋最多只能貸款1,200萬元，與原先預估額度差距高達400萬元。! C0 A9 G1 ]4 ~ I3 ~
3 S; Y( i) q5 r, W; ?
除非，舊屋能在新屋申辦貸款前順利賣出，否則就拿不到足額貸款，可能因此影響房屋交易。 ' }. z, x2 a% a) Z0 k' O- T- |+ X
, f6 s* a5 c8 F. _9 | 由於目前央行限貸規定，對於換屋族與買第2屋者影響較大。因此，換屋族若欲換購房屋的金額高，同時需要辦理較高額的房貸，最好採取先賣後買，才能順利取得貸款。
' j7 U& L2 D$ z( P% E0 \# q
* f% t0 h* n' O1 ? 至於買第2屋的民眾，則受到最高六成的限制，因此，務必要做好購屋總價四成以上的資金準備，才能進場購屋。
" {* w/ `2 @- F, t8 P m7 B3 ^
預售屋交屋前
4 a @+ D: Q, t) X8 d; R
3 b" T; S- ~) }; _: g `5 m0 e 各銀行條件多比較. e; \; `9 X" K. x9 | j
" N% t+ K: [1 |: R& N- e
買預售屋的好處，就是可以有大約1年半的時間分批繳納頭期款，與購買成屋一次拿出約四成自備款不同。通常，第1階段簽約期，建議準備至少15%的自備款，簽約期的頭期款包括訂金、簽約金、開工款及工程款等。
H! I9 h3 e' L; y/ O7 ^7 [' O5 D) K: D" G. W3 t
而一旦房屋完工交屋，就面臨房貸申辦問題。若建商原先合作的貸款銀行，所提供的額度與條件不夠理想，民眾也可以自行尋找熟悉的銀行辦理貸款。
$ d4 L4 p9 e7 `( E3 W8 o0 A8 E
, I0 K9 y( F7 d- L: p. c 但以目前房貸空間緊縮的環境下，原先建商合作的銀行，也許反而可以提供原估的貸款額度。民眾不妨多打聽幾家銀行，多做比較後再選擇。; D( ^6 ~0 {" ]
2 e2 n5 o, @6 u7 u& u% m+ P
但若是民眾購買的預售屋，屬於個人名下第2戶，則仍然受到特定地區、第2戶房貸上限的限制。因此，如果房屋位於央行列管13個區域（板橋區、三重區、中和區、永和區、新莊區、新店區、土城區、蘆洲區、樹林區、汐止區、三峽區、林口區、淡水區）內，這類情況的民眾，應及早籌措資金因應。
% ]/ f) ^/ D% C- V. o; [/ v( v& y1 v, }6 Y) j) d, U; K G p
（本文摘自11月號《好房誌》） . g8 u$ q5 v( F( V+ \
|
-
總評分: 金幣 + 1
查看全部評分
|
發表於 2012-10-31 08:20:03
收藏
讚
發表於 2012-10-31 22:17:51
發表於 2012-11-1 03:20:36
