這樣的房價新高 能接受嗎?【張金鶚、花敬群、章定煊】

Dora貓

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2009-10-14 中國時報 【張金鶚、花敬群、章定煊】
: R( Z! v+ J  q* {' l　近日媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，並據以宣布房地產景氣衰退警報解除。媒體的推論依據為北市第三季預售屋平均行情價破一坪六十萬元，大安區破一坪九十萬元，雙雙創下歷史新高，故顯示台北房市已擺脫盤整格局。對於這樣的觀察與結論，身為房地產的長期研究者，我們欲提出幾個關於房價的重要觀念供社會大眾參考。
$ C: Y0 P8 }) j4 }6 `8 H# E　第一、以偏概全的將表價上漲視為房價上漲嗎？九八年第三季大安區（實際正式公開）的新推個案只有二個，其中一個是僅有二十戶的某豪宅個案，表價每坪高達一八○萬；另一個案每坪表價六十五萬。若以直覺算法，將此二價格取平均，當可計算大安區的價格平均數是每坪一二二．五萬，而此價格遠超過前幾季無豪宅推案的價格平均數，故可推論大安區房價大漲。這個直覺式推論過程的謬誤在於，表價並非實際成交價，只是代銷公司或建商對外宣布的價格，若非實際購屋者，難以得知實際成交價格波動。表價上漲並不代表成交價上漲，須再考慮議價空間，將表價轉換為成交價後，對於房價的討論才有意義。
8 V# G6 W8 F4 D2 |1 e; `+ P　第二、成交價上漲就是房價上漲嗎？即使考慮了議價空間，將成交價取平均也不等於房價上漲。當媒體報導市場平均房價由上季每坪五十萬元，漲到本季每坪六十萬元時，做為一個聰明的閱聽人，我們立即要問的是：本季的推案類型、品質是否和上一季相同？若上一季無豪宅推案，而這一季有豪宅推案，只是因為市場推案品質提升，以及推案類型不同，使得成交價格平均數上漲，仍然不能據以推論房價上漲。
　那麼要如何正確衡量房價波動？房價指數編製為不動產相關學術領域中發展已久的領域，而指數編製的重要概念即在於住宅品質控制。當確認價格為成交價之後，須控制住宅品質與類型，觀察市場上典型住宅在不同時間的房價變化，這樣衡量出來的房價波動才具有意義。依據我們長期建立房價模型所計算的房價資料顯示，從去年第四季至今，台北市住宅新推案價格持續呈現下跌的現象。
# f0 _1 [7 f+ L; b! {5 w) X　最近幾年，房地產的指標有如雨後春筍般冒了出來，任何一個業者或媒體，都可以發布一些指標，而媒體就大篇幅的引用報導。然而，許多指標無論是資料來源、資料的處理、統計方法均是交代不清，這樣隨意計算的方式，如果順理成章地成為多數重要媒體報導的焦點，那一般民眾如何能認清訊息的真相。
　市場上充斥不正確的訊息，輔以媒體推波助瀾，使許多資訊雖然實際上完全沒有意義，卻令消費者覺得似有道理，難以判斷。媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，我們擔心恐有鼓勵市場追高，增加房地產價格泡沫的可能，而此現象應非多數社會大眾所樂見。我們認為未經嚴格檢證的訊息可能嚴重干擾市場秩序，甚至傷害到無辜的購屋者與業者。（張金鶚為政治大學地政系特聘教授；花敬群為玄奘大學財務金融系副教授；章定煊為景文科技大學財務金融系副教授）

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! Z, p( ~9 g8 ~- v5 y5 E. C; s1 [尤其前面兩個，張金鶚及花敬群，根本是說謊的慣犯，每年都在喊跌，每年！！
) y" f3 `& c0 ~$ w' C" X/ h  {* G
& D& ?  Y9 S# A2 f/ ^: `$ ?6 w將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證，只是這兩個人一昧喊跌，喊了四年多了..
+ T9 W4 c) J# v% N! t+ X' `
大家真的要多思考，這兩個人講的話是否有參考價值。

BasePX

7 @9 i6 [9 v6 {2 s" ?推, 推, 推.

0 J- h1 N. B( L$ w5 L

luisyang0

但房價從狂漲到現在成交急凍漲不上去是事實。
學過加速度跟速度的關係嗎，一輛車如果從時速200公里到只能跑時速10公里甚至不動，代表這台車有大問題了。
$ e1 A( o$ n# }
說到不可信嘛  個人覺得  一直大喊某東西會漲叫人趕緊買  自己卻不去買的人
好像比較值得玩味一點?

CFJ

老子有錢,想買房,誰奈我何
) ]. Z& J$ D6 H! F) ~2 Y
老子沒錢,不想買房,誰奈我何

Chunyu0118

現在許多的經濟數據都已經顯示，
雙北房價高得離譜是事實，
6 D- |( e* M$ N; R- [7 r3 A說看空的學者是說謊的慣犯，
未免太沈重。
7 z0 C8 v% C6 N$ b
想請問難道仲介不說謊嗎？
$ g$ i- q! _/ B) }/ J+ t# f周旋於賣家與買家之間，
% z/ ?, B4 U9 d- _6 `8 _演戲、出狀況、見人說人話、見鬼說鬼話
是有多高尚啊！
! M: r/ j! X0 L* |. l
9 G7 B3 d; ]1 k4 V1 k指責人家是說謊慣犯的同時
; q7 G  |% k' L不妨想想自己吧！

Dora貓

8 }$ o& A( i3 S

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 12:11
現在許多的經濟數據都已經顯示，
雙北房價高得離譜是事實，
說看空的學者是說謊的慣犯，

) f9 k# P, V8 K7 I: ]7 w
8 Y' x9 X& y2 r6 r/ [% v那些人從０９年喊到現在，我想我很有資格說他們是說謊的慣犯。
5 \0 ^8 P) f- E0 Z# q+ e四年多了，騙四年了，每年過段時間都是會跳出來喊空，可是房價卻一直往上漲。
, C% z; X. {% ?" Y/ e& a
另外我也沒說房價不會修正，更沒說只會漲不會跌。
! }# O: D4 w0 k- |0 z+ m
2 Q: g) o3 S7 S# w! N再且我業務上沒說過謊，而你也沒看過我說謊。
4 [0 ?4 b) C1 I. f怎麼會直接質疑我呢？還是你有任何我說謊的證據？
  z* k5 h6 C) [: j不要空口說白話，不是仲介就要理所當然的概括承受，忍受惡意中傷。

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有個文章分享給你。

宋代文人蘇東坡，才華洋溢，堪稱文壇上的奇葩，
; x, c+ D/ i2 l- q0 _! j他有一個相知甚篤的方外之交「佛印禪師」，
平時二人在佛學、文學上總不忘相互切磋，
但每次老是讓佛印禪師佔盡上風，
" q) `1 I# w" r蘇東坡心裡總覺不是滋味，
所以百般用心，想讓佛印下不了台。

  G: h5 ]/ ^# H' p4 E一天，兩人相對坐禪，
1 G1 W6 L# b$ ]/ y蘇東坡一時心血來潮，問佛印禪師：
「你看我現在禪坐的姿勢像什麼？」
佛印禪師說：
4 k; c' i5 J+ k( A  m( K「像一尊佛。」
蘇東坡聽了之後滿懷得意。
此時，佛印禪師反問蘇東坡：
「那你看我的坐姿像個甚麼？」
蘇東坡毫不考慮地回答：
, h+ w$ F% G6 ^5 {% o  D) s「你看起來像一堆牛糞！」
佛印禪師微微一笑，雙手合十說聲：
6 H  `: z0 W1 S2 ]# O2 K0 i「阿彌陀佛！」
+ T6 ?3 F5 ~" A0 \- }2 h! p
蘇東坡回家後，很得意地向妹妹炫耀，說：
「今天總算佔了佛印禪師的上風。」
( w% F& \+ @0 l蘇小妹聽完原委，卻不以為然地說：
「哥哥！你今天輸得最慘！因為佛印禪師心中全是佛，所以看任何眾生皆是佛，而你心中全盡是污穢不淨，把六根清淨的佛印禪師，竟然看成牛糞，這不是輸得很慘嗎？」
/ M, ]% R5 ^' r) S蘇東坡手拈一拈鬍子，黯然地同意蘇小妹的看法。
9 H7 W' {# c3 H) M2 S
: |' L  w2 e( u事隔多時，蘇東坡修禪定日漸有了功夫，
一次出定後，喜孜孜地寫了一首詩：
9 m" q6 D! d7 v1 A0 [$ z) n「稽首天中天，毫光照大千，八風吹不動，端坐紫金蓮。」
4 ~. @8 [2 Z* Z% A# |9 G1 M立刻差書童過江，送給佛印禪師，讓他評一評自己的禪定功夫如何？
佛印禪師看過後，莞然一笑，
0 O0 h1 u4 V9 L2 U0 E3 q1 [  z順手拈來一枝紅筆，即在蘇東坡的詩上寫了兩個斗大的字：
「放屁」
0 v3 f# _. w* k6 H7 ~5 Q7 C5 N& }再交給書童帶回。

1 f5 C5 b9 b% _/ K8 R9 c蘇東坡本料想佛印會給他諸多的讚美，
8 [* ^. u4 j' A6 y怎之一看回信中竟是斗大的兩個紅字「放屁」，
不由得火冒三丈，破口大罵：
8 B' z& f8 r* p「佛印實在欺人太甚，不讚美也就罷了，何必罵人呢？我非立刻過江與他理論不可！」
; Y! u. ~1 `$ ]3 N4 \% {7 p3 L+ B6 ~: h誰知佛印禪師早已大門深鎖，出遊去了，
1 R2 ^0 y5 G0 M$ }5 q7 D  n只在門板上貼了一付對聯，上面寫著：
「八風吹不動，一屁打過江。」
0 `+ q( H" ~. N6 z蘇東坡看後深覺慚愧不已，自嘆修行不如佛印遠矣！

9 h, p6 Q0 k1 V5 g2 V+ ?! J. Z
, i% N7 D$ ^: B: i/ H- O我是仲介，是服務業，不該跟人起衝突，你的回文我接下來就不回覆了，你好好思考。

hui_ching

給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出自己的看法，你可以選擇信或不信，但直接指責人家說謊，這可是有言論責任的，既批評別人也該有被批評的雅量！

Dora貓

hui_ching 發表於 2014-1-22 15:05
給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出 ...

09年開始每年喊會泡沫化

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5 ^* B- H( V/ W- e$ ^
結果連年在漲，這不是騙什麼是騙。

' ^6 u' `( ]8 m7 \0 @4 h這些人是公眾人物，講過的話就是要負責。


0 v7 m4 ^( ^/ @- X& q

* }6 k- R3 j5 y1 ^$ F. z『承諾』可能是你我定義不同，我這個人比較死腦筋，我講過的話，就是種承諾。
* j" x" M6 b0 u; b5 v  T' D
尤其我是仲介，道德水準只能更要求自己，所以我很厭惡一竿子打翻一船人。


最後我不是沒有雅量接受批評，只是沒有的事情，講的跟真的一樣，到底誰才是騙子？
/ H* p1 L6 d5 W! I2 M

Chunyu0118

我想先釐清一個觀念，
所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或誤導」

% l) c3 R2 X$ }9 k8 W) U  X張金鶚及花敬群表明他們房價泡沫的預測，
# p: G8 S2 |! x" h2 _3 r8 i$ b  ]是基於他們所建立的房價模式所得的結果，
1 q. B& M6 w6 R0 @) I: s- e4 g  X/ Q可能是因為模型不夠精準，
造成預測失靈。
/ @  R- Q* i( m# H我不認為這個叫說謊或欺騙。
; ?. ]3 S. _+ N1 ]8 d/ }
% d8 |+ {- q3 f  m1 r1 R- G如果兩位學者一邊在媒體放空房市，
一邊偷偷大量吃貨，
我認同你的看法，
0 G& ^4 f: R/ L7 I4 ]7 N6 c他們是蓄意欺騙或說謊。

' v- E" B7 f9 Z+ Q3 A# p, g反倒是你一邊假公正的說：
"將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證"
一邊又批評兩位看壞房市的學者是"說謊慣犯"
引導版友得到 "房地產泡沫，是來自說謊慣犯的觀點"
& h: R6 L2 S/ V: A* r, ]' |. `7 D你或許可以取巧的玩文字遊戲，
  g) s  ~4 i3 Q7 c8 v搬弄說謊的定義，
- H/ ?; F  s  \2 k7 h# R  F- ~但是在我的眼裡，
這樣的行為或許不是說謊
但絕對是"沒擔當"

: C+ F( W8 `$ g; ?2 l

Dora貓

) E% T$ f) q8 W2 p

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 18:28
: L! M9 m2 M( z, G. X; F我想先釐清一個觀念，
" p/ a$ e$ Y9 I2 n; V& @2 l6 L: ?所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或 ...

那樣小Ｓ也不必出來道歉，畢竟他也不知道胖達人添加人工香料。
你知道公眾人物有一定的影響力，說的話不是講講忘記就沒事了。

( c" l' A# b9 \1 h! Y更多代言商品出包的藝人，是不是都有出來道歉？
0 H# B9 t* q+ P1 K7 t- A% P小S
http://www.ettoday.net/news/20140103/312826.htm
+ c$ c' i  N4 U) M% c6 ~許乃麟
( C# c: H( l4 o! ohttp://www.appledaily.com.tw/app ... /20100428/32470312/
* y3 a5 [! H. S( L5 H0 j+ a$ [5 X; U( m白冰冰
$ V8 I1 {3 b  M, F+ T: ]/ |' U" ~http://newtalk.tw/news/2013/11/15/41978.html

# Y6 r5 K6 y! X% Z' u6 c) H不敢保證的事情就不要一直提，提這麼多次，也沒見他出來道歉。
* ?/ q/ h2 ~3 k2 }  f1 t# ~, N這不是惡意什麼是惡意？
6 t" Q+ f0 Y; @8 z) l/ c- [

我不敢保證的事情就直接很明白了當地講，投機取巧？
% q2 n2 N, R( r: X# O( `難道一定要說房市會漲會跌？　不能說不知道？
6 h# ~2 y' w1 x: O) q7 ^/ L還是房仲你認為可以跟客戶說明年房市一定怎樣怎樣？
然後造成客戶虧損就說，我預估錯誤，連聲抱歉都不用講。
; c' n1 Q) u" [( m1 o7 e
& b$ C+ j% a! t8 l5 H5 y9 L+ Y2 Z抱歉，我道德上過不去。


你這樣硬凹也真的不好看，我簽名檔有電話，歡迎隨時來電討論。
5 w1 [  W# d/ M+ n不要覺得我這個房仲給你難堪，畢竟我是服務業，我有權利捍衛我的清白。