這樣的房價新高 能接受嗎?【張金鶚、花敬群、章定煊】

Dora貓

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2009-10-14 中國時報 【張金鶚、花敬群、章定煊】
% z. Y  l4 u' q, ^! T! h' E' ~　近日媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，並據以宣布房地產景氣衰退警報解除。媒體的推論依據為北市第三季預售屋平均行情價破一坪六十萬元，大安區破一坪九十萬元，雙雙創下歷史新高，故顯示台北房市已擺脫盤整格局。對於這樣的觀察與結論，身為房地產的長期研究者，我們欲提出幾個關於房價的重要觀念供社會大眾參考。
% l7 P% _# g. y" I# i- x" x　第一、以偏概全的將表價上漲視為房價上漲嗎？九八年第三季大安區（實際正式公開）的新推個案只有二個，其中一個是僅有二十戶的某豪宅個案，表價每坪高達一八○萬；另一個案每坪表價六十五萬。若以直覺算法，將此二價格取平均，當可計算大安區的價格平均數是每坪一二二．五萬，而此價格遠超過前幾季無豪宅推案的價格平均數，故可推論大安區房價大漲。這個直覺式推論過程的謬誤在於，表價並非實際成交價，只是代銷公司或建商對外宣布的價格，若非實際購屋者，難以得知實際成交價格波動。表價上漲並不代表成交價上漲，須再考慮議價空間，將表價轉換為成交價後，對於房價的討論才有意義。
　第二、成交價上漲就是房價上漲嗎？即使考慮了議價空間，將成交價取平均也不等於房價上漲。當媒體報導市場平均房價由上季每坪五十萬元，漲到本季每坪六十萬元時，做為一個聰明的閱聽人，我們立即要問的是：本季的推案類型、品質是否和上一季相同？若上一季無豪宅推案，而這一季有豪宅推案，只是因為市場推案品質提升，以及推案類型不同，使得成交價格平均數上漲，仍然不能據以推論房價上漲。
7 t: S$ S4 Z, L! y. [* j' b5 j　那麼要如何正確衡量房價波動？房價指數編製為不動產相關學術領域中發展已久的領域，而指數編製的重要概念即在於住宅品質控制。當確認價格為成交價之後，須控制住宅品質與類型，觀察市場上典型住宅在不同時間的房價變化，這樣衡量出來的房價波動才具有意義。依據我們長期建立房價模型所計算的房價資料顯示，從去年第四季至今，台北市住宅新推案價格持續呈現下跌的現象。
' G( z" P7 q# V2 M2 E9 c　最近幾年，房地產的指標有如雨後春筍般冒了出來，任何一個業者或媒體，都可以發布一些指標，而媒體就大篇幅的引用報導。然而，許多指標無論是資料來源、資料的處理、統計方法均是交代不清，這樣隨意計算的方式，如果順理成章地成為多數重要媒體報導的焦點，那一般民眾如何能認清訊息的真相。
& X9 P! m: `9 C9 e2 \6 f　市場上充斥不正確的訊息，輔以媒體推波助瀾，使許多資訊雖然實際上完全沒有意義，卻令消費者覺得似有道理，難以判斷。媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，我們擔心恐有鼓勵市場追高，增加房地產價格泡沫的可能，而此現象應非多數社會大眾所樂見。我們認為未經嚴格檢證的訊息可能嚴重干擾市場秩序，甚至傷害到無辜的購屋者與業者。（張金鶚為政治大學地政系特聘教授；花敬群為玄奘大學財務金融系副教授；章定煊為景文科技大學財務金融系副教授）

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尤其前面兩個，張金鶚及花敬群，根本是說謊的慣犯，每年都在喊跌，每年！！

將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證，只是這兩個人一昧喊跌，喊了四年多了..

# q( g( k! u( N( q( f4 K3 l+ q$ Q大家真的要多思考，這兩個人講的話是否有參考價值。

BasePX

! x- {# ~, f+ }* f0 [' e
! I: c! h/ y/ u  S- b推, 推, 推.

luisyang0

但房價從狂漲到現在成交急凍漲不上去是事實。
7 c  y1 G, u( D# O7 e學過加速度跟速度的關係嗎，一輛車如果從時速200公里到只能跑時速10公里甚至不動，代表這台車有大問題了。
( a' S1 t4 h' [9 }) d4 [  f
, R* J% \/ ?/ T' E: q4 M  R  n說到不可信嘛  個人覺得  一直大喊某東西會漲叫人趕緊買  自己卻不去買的人
好像比較值得玩味一點?

CFJ

老子有錢,想買房,誰奈我何

5 e8 T7 W8 n* `1 a老子沒錢,不想買房,誰奈我何

Chunyu0118

現在許多的經濟數據都已經顯示，
5 c* a( U  m% m+ }雙北房價高得離譜是事實，
/ M5 r# S% G2 ?6 ~說看空的學者是說謊的慣犯，
未免太沈重。

想請問難道仲介不說謊嗎？
周旋於賣家與買家之間，
演戲、出狀況、見人說人話、見鬼說鬼話
9 m& ^$ B& z) @8 I* u9 `* r. b" L是有多高尚啊！
6 `) @2 e3 D( R+ E4 J, O
( Q; X& H; R2 c" x. f指責人家是說謊慣犯的同時
& a3 |8 j! n1 {1 p不妨想想自己吧！

Dora貓

# W0 ^; j4 N$ |! C! v- C4 @

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 12:11
4 [3 M! w+ @* `% }8 M$ m) e3 Q; p現在許多的經濟數據都已經顯示，
* T9 O2 p0 g, e' z3 h雙北房價高得離譜是事實，
5 L2 `- f* k2 H! _8 _1 O說看空的學者是說謊的慣犯，

那些人從０９年喊到現在，我想我很有資格說他們是說謊的慣犯。
四年多了，騙四年了，每年過段時間都是會跳出來喊空，可是房價卻一直往上漲。

8 `: ]4 Q3 c) P$ n另外我也沒說房價不會修正，更沒說只會漲不會跌。
5 u9 W" l! |) c, S$ L* V
再且我業務上沒說過謊，而你也沒看過我說謊。
怎麼會直接質疑我呢？還是你有任何我說謊的證據？
不要空口說白話，不是仲介就要理所當然的概括承受，忍受惡意中傷。

' m, d+ p. c! `5 T4 F8 q; R% z7 A
有個文章分享給你。
2 M8 P) J: j) I* h) r
宋代文人蘇東坡，才華洋溢，堪稱文壇上的奇葩，
他有一個相知甚篤的方外之交「佛印禪師」，
$ d  _; A* ?$ o% y平時二人在佛學、文學上總不忘相互切磋，
但每次老是讓佛印禪師佔盡上風，
蘇東坡心裡總覺不是滋味，
所以百般用心，想讓佛印下不了台。

- j- }+ I1 Y" F- G一天，兩人相對坐禪，
蘇東坡一時心血來潮，問佛印禪師：
「你看我現在禪坐的姿勢像什麼？」
佛印禪師說：
「像一尊佛。」
# `4 Y% W. U$ C- q3 O蘇東坡聽了之後滿懷得意。
此時，佛印禪師反問蘇東坡：
0 s) B' D3 i, Z# W9 r9 A「那你看我的坐姿像個甚麼？」
2 g* Q" U+ f/ l9 ]蘇東坡毫不考慮地回答：
8 _! j0 Y& R. x5 B7 |「你看起來像一堆牛糞！」
. C- ?8 f( v+ @$ t3 g% R, h& w8 V佛印禪師微微一笑，雙手合十說聲：
' D+ P& z6 e4 R3 p「阿彌陀佛！」
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蘇東坡回家後，很得意地向妹妹炫耀，說：
* [$ P+ R# @  e" M7 i「今天總算佔了佛印禪師的上風。」
; \; r! z  ?1 O蘇小妹聽完原委，卻不以為然地說：
「哥哥！你今天輸得最慘！因為佛印禪師心中全是佛，所以看任何眾生皆是佛，而你心中全盡是污穢不淨，把六根清淨的佛印禪師，竟然看成牛糞，這不是輸得很慘嗎？」
7 f3 R: R" @- }# d5 D6 T: j  V蘇東坡手拈一拈鬍子，黯然地同意蘇小妹的看法。

事隔多時，蘇東坡修禪定日漸有了功夫，
- q8 ^: C. l! u( t" ?$ k9 M一次出定後，喜孜孜地寫了一首詩：
「稽首天中天，毫光照大千，八風吹不動，端坐紫金蓮。」
立刻差書童過江，送給佛印禪師，讓他評一評自己的禪定功夫如何？
佛印禪師看過後，莞然一笑，
' W9 x# |  D) v3 D順手拈來一枝紅筆，即在蘇東坡的詩上寫了兩個斗大的字：
「放屁」
再交給書童帶回。
" v6 z# `2 X# E8 Z" O
蘇東坡本料想佛印會給他諸多的讚美，
; |( Q( f: s5 X+ X怎之一看回信中竟是斗大的兩個紅字「放屁」，
! t5 Z, W# w" k不由得火冒三丈，破口大罵：
9 @4 r9 {: j9 \2 ^) ~' c( H/ @「佛印實在欺人太甚，不讚美也就罷了，何必罵人呢？我非立刻過江與他理論不可！」
; ]# _6 E5 j! P4 Y- s. t( [誰知佛印禪師早已大門深鎖，出遊去了，
只在門板上貼了一付對聯，上面寫著：
7 o* Y, z0 ~! y/ V( }「八風吹不動，一屁打過江。」
/ `9 J% V! P$ J3 i蘇東坡看後深覺慚愧不已，自嘆修行不如佛印遠矣！
  I  @" P- N2 }6 ^8 N* |1 N8 u
0 o* c2 |0 W+ M, _7 Q
) F4 a7 T( T" W" N我是仲介，是服務業，不該跟人起衝突，你的回文我接下來就不回覆了，你好好思考。

hui_ching

給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出自己的看法，你可以選擇信或不信，但直接指責人家說謊，這可是有言論責任的，既批評別人也該有被批評的雅量！

Dora貓

hui_ching 發表於 2014-1-22 15:05
* {: w& v, S9 J5 O. y$ B) t: m; U給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出 ...

09年開始每年喊會泡沫化
) w0 K( l5 c$ r$ s
09>10>11>12>13>14
4 Z% e0 g9 I( A  ?7 N
結果連年在漲，這不是騙什麼是騙。

這些人是公眾人物，講過的話就是要負責。
9 @" r; I5 o* ^6 Z8 @% B2 u6 r! ^+ o1 R7 ^
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『承諾』可能是你我定義不同，我這個人比較死腦筋，我講過的話，就是種承諾。
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. L8 i1 _9 b' a0 |/ z6 e尤其我是仲介，道德水準只能更要求自己，所以我很厭惡一竿子打翻一船人。

# O$ C9 e; r4 l8 {
最後我不是沒有雅量接受批評，只是沒有的事情，講的跟真的一樣，到底誰才是騙子？
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Chunyu0118

我想先釐清一個觀念，
所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或誤導」
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6 I6 z" O6 ^! \: _9 Y張金鶚及花敬群表明他們房價泡沫的預測，
  Z7 Q: _" s0 ?" O5 l是基於他們所建立的房價模式所得的結果，
$ W2 k* U) ]2 ]可能是因為模型不夠精準，
造成預測失靈。
我不認為這個叫說謊或欺騙。
4 G' t4 x# q, t  W% W* r
如果兩位學者一邊在媒體放空房市，
3 C3 d' D( \* X一邊偷偷大量吃貨，
我認同你的看法，
0 C9 M5 v* I" D7 L0 i7 c: h他們是蓄意欺騙或說謊。

% U9 c  m& _8 v6 w& _( f' }' N反倒是你一邊假公正的說：
' j# C4 L6 k: G0 `"將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證"
一邊又批評兩位看壞房市的學者是"說謊慣犯"
: d$ P2 @2 }7 b: F$ K* y5 J% g引導版友得到 "房地產泡沫，是來自說謊慣犯的觀點"
& k8 [/ R$ o' w4 m" C你或許可以取巧的玩文字遊戲，
搬弄說謊的定義，
但是在我的眼裡，
& {- e( d: h: D, y6 h這樣的行為或許不是說謊
; H6 N; |7 X# S# |, N& `% ~但絕對是"沒擔當"

Dora貓

3 ^7 D, n4 _( _6 W9 `* e

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 18:28
. Q7 j& O  T. t. N0 ]7 v3 W7 ^我想先釐清一個觀念，
* _  ]! s1 @9 U+ k所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或 ...

那樣小Ｓ也不必出來道歉，畢竟他也不知道胖達人添加人工香料。
7 f2 J" z. Q" ^0 i: P你知道公眾人物有一定的影響力，說的話不是講講忘記就沒事了。

# g2 R+ M; R5 F$ N* w* A" l8 m更多代言商品出包的藝人，是不是都有出來道歉？
小S
http://www.ettoday.net/news/20140103/312826.htm
, Z0 H0 }) Q" F9 P, o6 J許乃麟
) c+ ?" d3 v9 o7 q. E" e# Bhttp://www.appledaily.com.tw/app ... /20100428/32470312/
白冰冰
1 S2 z2 h, t* F6 xhttp://newtalk.tw/news/2013/11/15/41978.html

9 L# ]. P* n. y- L5 x, j2 p不敢保證的事情就不要一直提，提這麼多次，也沒見他出來道歉。
; Y+ l2 v2 ^; e這不是惡意什麼是惡意？

) N" G, E; B; h# R9 O6 x* {
我不敢保證的事情就直接很明白了當地講，投機取巧？
難道一定要說房市會漲會跌？　不能說不知道？
0 h; M3 V# z/ i. x& g4 |; W* A還是房仲你認為可以跟客戶說明年房市一定怎樣怎樣？
2 K5 M: s/ y; F- z. [1 x; q然後造成客戶虧損就說，我預估錯誤，連聲抱歉都不用講。

抱歉，我道德上過不去。


" w2 g5 F6 N/ }; s你這樣硬凹也真的不好看，我簽名檔有電話，歡迎隨時來電討論。
不要覺得我這個房仲給你難堪，畢竟我是服務業，我有權利捍衛我的清白。