這樣的房價新高 能接受嗎?【張金鶚、花敬群、章定煊】

Dora貓

http://estock.marbo.com.tw/asp/board/v_subject.asp?ID=5460444


$ e4 ~) `" S$ d, y% X2009-10-14 中國時報 【張金鶚、花敬群、章定煊】
　近日媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，並據以宣布房地產景氣衰退警報解除。媒體的推論依據為北市第三季預售屋平均行情價破一坪六十萬元，大安區破一坪九十萬元，雙雙創下歷史新高，故顯示台北房市已擺脫盤整格局。對於這樣的觀察與結論，身為房地產的長期研究者，我們欲提出幾個關於房價的重要觀念供社會大眾參考。
　第一、以偏概全的將表價上漲視為房價上漲嗎？九八年第三季大安區（實際正式公開）的新推個案只有二個，其中一個是僅有二十戶的某豪宅個案，表價每坪高達一八○萬；另一個案每坪表價六十五萬。若以直覺算法，將此二價格取平均，當可計算大安區的價格平均數是每坪一二二．五萬，而此價格遠超過前幾季無豪宅推案的價格平均數，故可推論大安區房價大漲。這個直覺式推論過程的謬誤在於，表價並非實際成交價，只是代銷公司或建商對外宣布的價格，若非實際購屋者，難以得知實際成交價格波動。表價上漲並不代表成交價上漲，須再考慮議價空間，將表價轉換為成交價後，對於房價的討論才有意義。
　第二、成交價上漲就是房價上漲嗎？即使考慮了議價空間，將成交價取平均也不等於房價上漲。當媒體報導市場平均房價由上季每坪五十萬元，漲到本季每坪六十萬元時，做為一個聰明的閱聽人，我們立即要問的是：本季的推案類型、品質是否和上一季相同？若上一季無豪宅推案，而這一季有豪宅推案，只是因為市場推案品質提升，以及推案類型不同，使得成交價格平均數上漲，仍然不能據以推論房價上漲。
# }0 i$ E) ?& ~+ O4 A　那麼要如何正確衡量房價波動？房價指數編製為不動產相關學術領域中發展已久的領域，而指數編製的重要概念即在於住宅品質控制。當確認價格為成交價之後，須控制住宅品質與類型，觀察市場上典型住宅在不同時間的房價變化，這樣衡量出來的房價波動才具有意義。依據我們長期建立房價模型所計算的房價資料顯示，從去年第四季至今，台北市住宅新推案價格持續呈現下跌的現象。
　最近幾年，房地產的指標有如雨後春筍般冒了出來，任何一個業者或媒體，都可以發布一些指標，而媒體就大篇幅的引用報導。然而，許多指標無論是資料來源、資料的處理、統計方法均是交代不清，這樣隨意計算的方式，如果順理成章地成為多數重要媒體報導的焦點，那一般民眾如何能認清訊息的真相。
. y; ~) ^% `9 X　市場上充斥不正確的訊息，輔以媒體推波助瀾，使許多資訊雖然實際上完全沒有意義，卻令消費者覺得似有道理，難以判斷。媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，我們擔心恐有鼓勵市場追高，增加房地產價格泡沫的可能，而此現象應非多數社會大眾所樂見。我們認為未經嚴格檢證的訊息可能嚴重干擾市場秩序，甚至傷害到無辜的購屋者與業者。（張金鶚為政治大學地政系特聘教授；花敬群為玄奘大學財務金融系副教授；章定煊為景文科技大學財務金融系副教授）
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尤其前面兩個，張金鶚及花敬群，根本是說謊的慣犯，每年都在喊跌，每年！！

將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證，只是這兩個人一昧喊跌，喊了四年多了..
% \# `- @8 g3 w; w
大家真的要多思考，這兩個人講的話是否有參考價值。

BasePX

" t$ k6 s$ N1 i  P
9 ?% M' S0 h+ _4 E* }: R/ u推, 推, 推.
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0 `  q; h- }( h7 d8 [; z

luisyang0

但房價從狂漲到現在成交急凍漲不上去是事實。
: f1 G, i9 Q& {$ s' l學過加速度跟速度的關係嗎，一輛車如果從時速200公里到只能跑時速10公里甚至不動，代表這台車有大問題了。

, }) x& `/ t9 \6 R7 ?; m% J說到不可信嘛  個人覺得  一直大喊某東西會漲叫人趕緊買  自己卻不去買的人
* D$ b4 P. ~$ J4 e# u: P9 u& N8 X好像比較值得玩味一點?

CFJ

老子有錢,想買房,誰奈我何

! ]" F. b6 D# W# j: C! w0 j% I% k% `老子沒錢,不想買房,誰奈我何

Chunyu0118

現在許多的經濟數據都已經顯示，
雙北房價高得離譜是事實，
說看空的學者是說謊的慣犯，
( i: ~: c8 D% f) Q) Q4 h未免太沈重。
% ]: Q% F/ G4 S0 j6 F
- h. ?) R" p7 H* B( k想請問難道仲介不說謊嗎？
周旋於賣家與買家之間，
演戲、出狀況、見人說人話、見鬼說鬼話
; O1 S$ ]/ E3 u  [3 F' \是有多高尚啊！
! x" [( p2 r# M2 E$ g
指責人家是說謊慣犯的同時
3 Q" x: `4 ^$ l3 W$ }, r9 T  G+ M; K" k不妨想想自己吧！

Dora貓

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 12:11
& J8 G9 |3 a* _現在許多的經濟數據都已經顯示，
雙北房價高得離譜是事實，
說看空的學者是說謊的慣犯，

) y4 ~: e0 n% y* s4 F  Y& j, o
  g# J% a, K! q, P那些人從０９年喊到現在，我想我很有資格說他們是說謊的慣犯。
四年多了，騙四年了，每年過段時間都是會跳出來喊空，可是房價卻一直往上漲。

7 Z6 r: s  K$ K( \! A! O- B/ A" T另外我也沒說房價不會修正，更沒說只會漲不會跌。
0 K+ w; s* X( r; R" p, |5 _
再且我業務上沒說過謊，而你也沒看過我說謊。
) T! [" b! m3 D  v: w怎麼會直接質疑我呢？還是你有任何我說謊的證據？
1 E* z1 U' R: j4 W. C! ^7 b  r不要空口說白話，不是仲介就要理所當然的概括承受，忍受惡意中傷。
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有個文章分享給你。
3 C0 O( m+ N3 c" A6 O
2 R  R6 M* ?1 y) C宋代文人蘇東坡，才華洋溢，堪稱文壇上的奇葩，
) j" ^( [" I  r5 g他有一個相知甚篤的方外之交「佛印禪師」，
  O$ l/ T5 a, k" D- G2 F平時二人在佛學、文學上總不忘相互切磋，
  ]  g* ~9 H& m& L8 }# S4 N- R0 I但每次老是讓佛印禪師佔盡上風，
$ O- \. @5 B( x5 u# r0 ]2 V蘇東坡心裡總覺不是滋味，
所以百般用心，想讓佛印下不了台。

一天，兩人相對坐禪，
蘇東坡一時心血來潮，問佛印禪師：
9 A5 b  P+ T) l9 z  m「你看我現在禪坐的姿勢像什麼？」
/ h. p3 E7 S) m) }" N* b佛印禪師說：
「像一尊佛。」
蘇東坡聽了之後滿懷得意。
2 _  Y. {- d+ C! d: a此時，佛印禪師反問蘇東坡：
- y" K' N; v0 f3 _# t4 |) b「那你看我的坐姿像個甚麼？」
蘇東坡毫不考慮地回答：
, m( O+ M  k  N. S8 O「你看起來像一堆牛糞！」
6 ^3 T- K7 f2 s" n8 |7 Y3 I佛印禪師微微一笑，雙手合十說聲：
! d; l6 C/ @  }  R5 E4 b* l「阿彌陀佛！」
9 z2 }* O! e0 R+ q% N5 G0 |
$ J' W+ F/ G+ D1 P蘇東坡回家後，很得意地向妹妹炫耀，說：
" ~4 d4 v, Q* Z  n; z- s: l「今天總算佔了佛印禪師的上風。」
* s8 ?& v0 |8 D) G, E9 o( B6 i蘇小妹聽完原委，卻不以為然地說：
! O, B# I5 Y4 @  U; x「哥哥！你今天輸得最慘！因為佛印禪師心中全是佛，所以看任何眾生皆是佛，而你心中全盡是污穢不淨，把六根清淨的佛印禪師，竟然看成牛糞，這不是輸得很慘嗎？」
蘇東坡手拈一拈鬍子，黯然地同意蘇小妹的看法。
; x# }5 z) d4 |2 [) m6 t! b5 j: d
事隔多時，蘇東坡修禪定日漸有了功夫，
一次出定後，喜孜孜地寫了一首詩：
$ E8 V) t9 s9 D+ S. k) n「稽首天中天，毫光照大千，八風吹不動，端坐紫金蓮。」
6 [' Z+ y) K2 ^4 j# j5 n7 M/ [立刻差書童過江，送給佛印禪師，讓他評一評自己的禪定功夫如何？
/ b# ^* X* N% Q# t+ k% v佛印禪師看過後，莞然一笑，
* E8 m, w/ M3 h& g8 {* l$ ^& P順手拈來一枝紅筆，即在蘇東坡的詩上寫了兩個斗大的字：
「放屁」
6 w- z7 \0 A% L5 D5 ^再交給書童帶回。

蘇東坡本料想佛印會給他諸多的讚美，
' o2 i# m" I& T# ?+ ^怎之一看回信中竟是斗大的兩個紅字「放屁」，
不由得火冒三丈，破口大罵：
「佛印實在欺人太甚，不讚美也就罷了，何必罵人呢？我非立刻過江與他理論不可！」
誰知佛印禪師早已大門深鎖，出遊去了，
+ ~* F- {- p4 `: a# Q9 b0 Y只在門板上貼了一付對聯，上面寫著：
「八風吹不動，一屁打過江。」
/ [. @/ @+ P4 ?8 b+ l3 _/ x; i蘇東坡看後深覺慚愧不已，自嘆修行不如佛印遠矣！
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3 u8 ~# ~. C) m
我是仲介，是服務業，不該跟人起衝突，你的回文我接下來就不回覆了，你好好思考。

hui_ching

給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出自己的看法，你可以選擇信或不信，但直接指責人家說謊，這可是有言論責任的，既批評別人也該有被批評的雅量！

Dora貓

hui_ching 發表於 2014-1-22 15:05
5 A* @0 z* `& V2 C. @' R給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出 ...

09年開始每年喊會泡沫化
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09>10>11>12>13>14

結果連年在漲，這不是騙什麼是騙。
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這些人是公眾人物，講過的話就是要負責。

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( B' R+ Y) n1 e2 U

* ?0 t& r/ R1 Q& T4 g) @5 q『承諾』可能是你我定義不同，我這個人比較死腦筋，我講過的話，就是種承諾。
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& @2 ^  c  a3 |, f1 X尤其我是仲介，道德水準只能更要求自己，所以我很厭惡一竿子打翻一船人。


( w. B; S. o; N" k2 [& K最後我不是沒有雅量接受批評，只是沒有的事情，講的跟真的一樣，到底誰才是騙子？
7 X' y- ]3 Y: b9 B/ J* Q

Chunyu0118

我想先釐清一個觀念，
所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或誤導」
1 T; R. n5 E) _8 d
, i" V" J$ w$ ?& _2 j! u張金鶚及花敬群表明他們房價泡沫的預測，
6 U$ g. v" B8 ?是基於他們所建立的房價模式所得的結果，
可能是因為模型不夠精準，
! S" v' c5 v6 R+ |9 M( M. h造成預測失靈。
我不認為這個叫說謊或欺騙。
2 k8 E$ R( ?5 P0 u+ D% I1 P
; f1 \( X) T- }7 ?- L$ v% p3 A+ L如果兩位學者一邊在媒體放空房市，
一邊偷偷大量吃貨，
我認同你的看法，
. w5 K' k" q7 ?: t" c% B6 B  F他們是蓄意欺騙或說謊。

  S9 H4 b4 G7 t9 B反倒是你一邊假公正的說：
: \0 B9 @: B: o: t3 ~# X7 Z  ["將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證"
一邊又批評兩位看壞房市的學者是"說謊慣犯"
" _$ J& S1 j6 J) `  v8 ]引導版友得到 "房地產泡沫，是來自說謊慣犯的觀點"
+ x7 w- i% R% {; U: R7 H你或許可以取巧的玩文字遊戲，
( O. z/ O' K9 r2 ]1 ~搬弄說謊的定義，
# K) j! [6 l  w1 R- j3 h但是在我的眼裡，
這樣的行為或許不是說謊
+ i* u2 t: ?, B& m, S/ X但絕對是"沒擔當"
  h& y) k( k/ C; J+ p) S* n
' M) }. K( r. W$ \

Dora貓

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 18:28
我想先釐清一個觀念，
2 |( s8 u& t. v! |- m/ h$ P所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或 ...

那樣小Ｓ也不必出來道歉，畢竟他也不知道胖達人添加人工香料。
* U, `) S- M4 a0 }3 s6 h) K: g' G你知道公眾人物有一定的影響力，說的話不是講講忘記就沒事了。
: B# ]0 L8 b! G
* [; t5 i. L# I& L# P! L- {更多代言商品出包的藝人，是不是都有出來道歉？
6 @, U: K% U$ j8 f小S
http://www.ettoday.net/news/20140103/312826.htm
# V% ~7 _5 v: d: W+ z# s  r許乃麟
2 P2 I; K0 s% ~7 K$ j# u- R, dhttp://www.appledaily.com.tw/app ... /20100428/32470312/
: ?# z2 G$ Y, D5 O白冰冰
http://newtalk.tw/news/2013/11/15/41978.html
; E9 A: [' u5 [( k4 d! Y- n
5 L* r3 O# I4 N! q# E5 Z不敢保證的事情就不要一直提，提這麼多次，也沒見他出來道歉。
這不是惡意什麼是惡意？
& J! n+ q  |% z) n7 d
- J: w% y& H& I$ n. ?! s# v
我不敢保證的事情就直接很明白了當地講，投機取巧？
難道一定要說房市會漲會跌？　不能說不知道？
還是房仲你認為可以跟客戶說明年房市一定怎樣怎樣？
4 l6 O1 |3 q, G) {; \0 M然後造成客戶虧損就說，我預估錯誤，連聲抱歉都不用講。
( l" @) e. x8 e  J3 @* j7 [
抱歉，我道德上過不去。
  E% H3 w7 R& h8 P. y$ x5 C7 W

0 O9 l$ U% r0 u# }* p/ S/ B你這樣硬凹也真的不好看，我簽名檔有電話，歡迎隨時來電討論。
不要覺得我這個房仲給你難堪，畢竟我是服務業，我有權利捍衛我的清白。