這樣的房價新高 能接受嗎?【張金鶚、花敬群、章定煊】

Dora貓

http://estock.marbo.com.tw/asp/board/v_subject.asp?ID=5460444

, ^! |& E9 Y4 v: j7 M* `' f# Y* ?
6 F1 ?8 L. u. t' L8 E2009-10-14 中國時報 【張金鶚、花敬群、章定煊】
　近日媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，並據以宣布房地產景氣衰退警報解除。媒體的推論依據為北市第三季預售屋平均行情價破一坪六十萬元，大安區破一坪九十萬元，雙雙創下歷史新高，故顯示台北房市已擺脫盤整格局。對於這樣的觀察與結論，身為房地產的長期研究者，我們欲提出幾個關於房價的重要觀念供社會大眾參考。
　第一、以偏概全的將表價上漲視為房價上漲嗎？九八年第三季大安區（實際正式公開）的新推個案只有二個，其中一個是僅有二十戶的某豪宅個案，表價每坪高達一八○萬；另一個案每坪表價六十五萬。若以直覺算法，將此二價格取平均，當可計算大安區的價格平均數是每坪一二二．五萬，而此價格遠超過前幾季無豪宅推案的價格平均數，故可推論大安區房價大漲。這個直覺式推論過程的謬誤在於，表價並非實際成交價，只是代銷公司或建商對外宣布的價格，若非實際購屋者，難以得知實際成交價格波動。表價上漲並不代表成交價上漲，須再考慮議價空間，將表價轉換為成交價後，對於房價的討論才有意義。
　第二、成交價上漲就是房價上漲嗎？即使考慮了議價空間，將成交價取平均也不等於房價上漲。當媒體報導市場平均房價由上季每坪五十萬元，漲到本季每坪六十萬元時，做為一個聰明的閱聽人，我們立即要問的是：本季的推案類型、品質是否和上一季相同？若上一季無豪宅推案，而這一季有豪宅推案，只是因為市場推案品質提升，以及推案類型不同，使得成交價格平均數上漲，仍然不能據以推論房價上漲。
　那麼要如何正確衡量房價波動？房價指數編製為不動產相關學術領域中發展已久的領域，而指數編製的重要概念即在於住宅品質控制。當確認價格為成交價之後，須控制住宅品質與類型，觀察市場上典型住宅在不同時間的房價變化，這樣衡量出來的房價波動才具有意義。依據我們長期建立房價模型所計算的房價資料顯示，從去年第四季至今，台北市住宅新推案價格持續呈現下跌的現象。
1 a/ U5 u' S# l, U( ^1 R　最近幾年，房地產的指標有如雨後春筍般冒了出來，任何一個業者或媒體，都可以發布一些指標，而媒體就大篇幅的引用報導。然而，許多指標無論是資料來源、資料的處理、統計方法均是交代不清，這樣隨意計算的方式，如果順理成章地成為多數重要媒體報導的焦點，那一般民眾如何能認清訊息的真相。
　市場上充斥不正確的訊息，輔以媒體推波助瀾，使許多資訊雖然實際上完全沒有意義，卻令消費者覺得似有道理，難以判斷。媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，我們擔心恐有鼓勵市場追高，增加房地產價格泡沫的可能，而此現象應非多數社會大眾所樂見。我們認為未經嚴格檢證的訊息可能嚴重干擾市場秩序，甚至傷害到無辜的購屋者與業者。（張金鶚為政治大學地政系特聘教授；花敬群為玄奘大學財務金融系副教授；章定煊為景文科技大學財務金融系副教授）
" W( Y0 c4 B1 r6 d
8 f8 ?, z8 b: V& D  @) H! K

---

- P! _5 e- W1 |2 n( U$ S5 W2 e; P: [
尤其前面兩個，張金鶚及花敬群，根本是說謊的慣犯，每年都在喊跌，每年！！
2 ]) A9 V% _. [6 H- E) `
  Y( @4 r2 h' _% K) C將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證，只是這兩個人一昧喊跌，喊了四年多了..

- l3 C$ n5 e/ o4 \# R大家真的要多思考，這兩個人講的話是否有參考價值。

BasePX

, }4 X# _) f& w
4 j! A6 F- P6 ?/ V9 \* _推, 推, 推.

( U0 \0 t/ c! v8 I4 L1 B$ t* c
, L3 }. s; Z+ m% D( j

luisyang0

但房價從狂漲到現在成交急凍漲不上去是事實。
/ p( F+ R" `# @- ^" J" c學過加速度跟速度的關係嗎，一輛車如果從時速200公里到只能跑時速10公里甚至不動，代表這台車有大問題了。

說到不可信嘛  個人覺得  一直大喊某東西會漲叫人趕緊買  自己卻不去買的人
好像比較值得玩味一點?

CFJ

老子有錢,想買房,誰奈我何

老子沒錢,不想買房,誰奈我何

Chunyu0118

現在許多的經濟數據都已經顯示，
1 v+ l: a9 T" B+ t雙北房價高得離譜是事實，
說看空的學者是說謊的慣犯，
0 P" A0 {; a! z# q. j' U, A未免太沈重。

& X2 G' l2 b" o5 |想請問難道仲介不說謊嗎？
周旋於賣家與買家之間，
, }5 Z% W- M/ D8 b5 ]7 f4 g演戲、出狀況、見人說人話、見鬼說鬼話
" C% Z; L+ }1 I6 o+ n是有多高尚啊！
+ I+ L: L( h6 x
指責人家是說謊慣犯的同時
不妨想想自己吧！

Dora貓

; S  {4 z6 _) g- O

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 12:11
- u. j& Z9 t, h8 g4 j8 U; n4 v現在許多的經濟數據都已經顯示，
雙北房價高得離譜是事實，
/ ^" V0 m, S! q說看空的學者是說謊的慣犯，

$ l) y( L- E  i! u+ C- L
那些人從０９年喊到現在，我想我很有資格說他們是說謊的慣犯。
四年多了，騙四年了，每年過段時間都是會跳出來喊空，可是房價卻一直往上漲。
$ g: [/ R( S' c; n' l
另外我也沒說房價不會修正，更沒說只會漲不會跌。
  D- k2 J& A& F, d* p
$ M& n* ^) W4 B7 U$ D再且我業務上沒說過謊，而你也沒看過我說謊。
* z/ c' @: E, j- F怎麼會直接質疑我呢？還是你有任何我說謊的證據？
不要空口說白話，不是仲介就要理所當然的概括承受，忍受惡意中傷。

5 N4 d! M0 a2 W- |0 |
6 ?# f# X) F* j' m# c有個文章分享給你。
) B4 g4 p; @! |# Y* A# y9 B
宋代文人蘇東坡，才華洋溢，堪稱文壇上的奇葩，
, {  ~- R( ?' b2 M/ Q. ^6 r' v他有一個相知甚篤的方外之交「佛印禪師」，
& L, c$ ~& s9 D5 d平時二人在佛學、文學上總不忘相互切磋，
2 n$ v0 X/ D4 l, B但每次老是讓佛印禪師佔盡上風，
3 D/ P3 R2 L, l4 P蘇東坡心裡總覺不是滋味，
所以百般用心，想讓佛印下不了台。
; V* h' U: y9 t+ z7 k4 ~
一天，兩人相對坐禪，
* M& H+ @! @* r5 n5 [: n( _6 M蘇東坡一時心血來潮，問佛印禪師：
' S3 x( i) ]+ V1 p「你看我現在禪坐的姿勢像什麼？」
3 w8 N+ i/ s: V) i- M$ ]) ?4 r佛印禪師說：
8 H8 n+ u4 N& ]6 \/ U" d「像一尊佛。」
蘇東坡聽了之後滿懷得意。
# u, H  i& N) L8 w此時，佛印禪師反問蘇東坡：
2 _6 P' K" i4 q# z/ c% f「那你看我的坐姿像個甚麼？」
蘇東坡毫不考慮地回答：
「你看起來像一堆牛糞！」
佛印禪師微微一笑，雙手合十說聲：
「阿彌陀佛！」

: ^2 K: R4 j* ]4 \' P6 J) j8 ~蘇東坡回家後，很得意地向妹妹炫耀，說：
「今天總算佔了佛印禪師的上風。」
蘇小妹聽完原委，卻不以為然地說：
5 X) G- l5 ]; G8 t8 D- H「哥哥！你今天輸得最慘！因為佛印禪師心中全是佛，所以看任何眾生皆是佛，而你心中全盡是污穢不淨，把六根清淨的佛印禪師，竟然看成牛糞，這不是輸得很慘嗎？」
' X  n* r; a  b* m, b蘇東坡手拈一拈鬍子，黯然地同意蘇小妹的看法。

2 i6 ]3 A+ G  g事隔多時，蘇東坡修禪定日漸有了功夫，
一次出定後，喜孜孜地寫了一首詩：
「稽首天中天，毫光照大千，八風吹不動，端坐紫金蓮。」
( g4 M! M& y+ {2 g: O立刻差書童過江，送給佛印禪師，讓他評一評自己的禪定功夫如何？
佛印禪師看過後，莞然一笑，
順手拈來一枝紅筆，即在蘇東坡的詩上寫了兩個斗大的字：
「放屁」
再交給書童帶回。
$ m( L# K: F& l
2 m% `% ~2 V" e蘇東坡本料想佛印會給他諸多的讚美，
- \+ Z4 ?2 E+ g  O- R1 i怎之一看回信中竟是斗大的兩個紅字「放屁」，
$ K. ^4 Z+ P  b不由得火冒三丈，破口大罵：
「佛印實在欺人太甚，不讚美也就罷了，何必罵人呢？我非立刻過江與他理論不可！」
- |+ D5 I. u2 T, V1 T( z9 ?; x& ^( J誰知佛印禪師早已大門深鎖，出遊去了，
只在門板上貼了一付對聯，上面寫著：
( _. H9 K: N# M3 J  T+ e「八風吹不動，一屁打過江。」
蘇東坡看後深覺慚愧不已，自嘆修行不如佛印遠矣！


6 k4 l, k/ ~! |我是仲介，是服務業，不該跟人起衝突，你的回文我接下來就不回覆了，你好好思考。

hui_ching

給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出自己的看法，你可以選擇信或不信，但直接指責人家說謊，這可是有言論責任的，既批評別人也該有被批評的雅量！

Dora貓

hui_ching 發表於 2014-1-22 15:05
) b$ K9 Q) z7 R給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出 ...

/ N# p2 p* ^+ ^+ `0 {09年開始每年喊會泡沫化
) B' a, {& g- |* P
09>10>11>12>13>14
1 ~" ]% S; i: a- r+ O& }
# o5 h. J7 j* s5 `# @結果連年在漲，這不是騙什麼是騙。
* s( |8 J: ~* j+ l
6 Y2 F! A8 P/ _+ Z4 n這些人是公眾人物，講過的話就是要負責。
: a2 g1 a* k- Z  g) H& V5 _
- C, A5 e4 s# ]6 @) P0 G  e( A/ b

5 X0 z9 Q8 ^3 X; `
『承諾』可能是你我定義不同，我這個人比較死腦筋，我講過的話，就是種承諾。

  I! D, ~9 v! O3 [尤其我是仲介，道德水準只能更要求自己，所以我很厭惡一竿子打翻一船人。

. @# P6 `* n9 ?2 v! y( J; l
最後我不是沒有雅量接受批評，只是沒有的事情，講的跟真的一樣，到底誰才是騙子？
8 ?' s" X4 r* k

Chunyu0118

我想先釐清一個觀念，
所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或誤導」
, \# a- P: k8 U4 N, c
2 M7 B/ G0 {+ d9 C9 I張金鶚及花敬群表明他們房價泡沫的預測，
是基於他們所建立的房價模式所得的結果，
可能是因為模型不夠精準，
造成預測失靈。
我不認為這個叫說謊或欺騙。

如果兩位學者一邊在媒體放空房市，
一邊偷偷大量吃貨，
5 a  ]" g' w: b. x% ?6 \4 y4 I我認同你的看法，
他們是蓄意欺騙或說謊。
+ y5 x% \0 C' c5 x$ ?4 e
反倒是你一邊假公正的說：
"將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證"
! {7 u, A; w: Y9 ?一邊又批評兩位看壞房市的學者是"說謊慣犯"
引導版友得到 "房地產泡沫，是來自說謊慣犯的觀點"
你或許可以取巧的玩文字遊戲，
% t" T- }9 Z( Q, l搬弄說謊的定義，
: N- C1 X1 n2 j; u0 c但是在我的眼裡，
5 T, o: f9 F0 q這樣的行為或許不是說謊
6 j2 f, p  x* ^# N3 F8 K4 d但絕對是"沒擔當"
! q% T; n3 W# |( H% U/ X. l- l
& j0 v, F/ L+ S0 U8 X5 J' u

Dora貓

+ [2 L( S( E% w- y* ~$ u8 K7 }

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 18:28
, b7 \# Q# E- Y, H$ ?我想先釐清一個觀念，
  e! e5 j( F- r: f( Z# b所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或 ...

& @0 O7 x! U& M
8 ?; J. @, _% G- R0 d那樣小Ｓ也不必出來道歉，畢竟他也不知道胖達人添加人工香料。
你知道公眾人物有一定的影響力，說的話不是講講忘記就沒事了。

4 v1 K% U1 G( _' B更多代言商品出包的藝人，是不是都有出來道歉？
$ p  z, T7 \$ a0 }5 f小S
$ }, d" h- x  t% p; [3 h7 c1 Jhttp://www.ettoday.net/news/20140103/312826.htm
許乃麟
http://www.appledaily.com.tw/app ... /20100428/32470312/
白冰冰
7 X8 O! t. @, g6 T5 Q& S1 T6 mhttp://newtalk.tw/news/2013/11/15/41978.html

不敢保證的事情就不要一直提，提這麼多次，也沒見他出來道歉。
這不是惡意什麼是惡意？

, V  O7 T0 s; a7 T
我不敢保證的事情就直接很明白了當地講，投機取巧？
- @! a; h8 m; Y2 [難道一定要說房市會漲會跌？　不能說不知道？
0 Z! I8 t* v7 l7 w, z8 @; g% d還是房仲你認為可以跟客戶說明年房市一定怎樣怎樣？
- w$ d3 \" N' O- \/ B4 J然後造成客戶虧損就說，我預估錯誤，連聲抱歉都不用講。

抱歉，我道德上過不去。
- J; h5 ?# p* W5 q  x8 N$ o. H" G

你這樣硬凹也真的不好看，我簽名檔有電話，歡迎隨時來電討論。
4 b- L" \! T. s) p' J" Q不要覺得我這個房仲給你難堪，畢竟我是服務業，我有權利捍衛我的清白。