這樣的房價新高 能接受嗎?【張金鶚、花敬群、章定煊】

Dora貓

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9 W$ B4 G. Z. x5 u3 ?2 e9 {  I4 C2009-10-14 中國時報 【張金鶚、花敬群、章定煊】
　近日媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，並據以宣布房地產景氣衰退警報解除。媒體的推論依據為北市第三季預售屋平均行情價破一坪六十萬元，大安區破一坪九十萬元，雙雙創下歷史新高，故顯示台北房市已擺脫盤整格局。對於這樣的觀察與結論，身為房地產的長期研究者，我們欲提出幾個關於房價的重要觀念供社會大眾參考。
　第一、以偏概全的將表價上漲視為房價上漲嗎？九八年第三季大安區（實際正式公開）的新推個案只有二個，其中一個是僅有二十戶的某豪宅個案，表價每坪高達一八○萬；另一個案每坪表價六十五萬。若以直覺算法，將此二價格取平均，當可計算大安區的價格平均數是每坪一二二．五萬，而此價格遠超過前幾季無豪宅推案的價格平均數，故可推論大安區房價大漲。這個直覺式推論過程的謬誤在於，表價並非實際成交價，只是代銷公司或建商對外宣布的價格，若非實際購屋者，難以得知實際成交價格波動。表價上漲並不代表成交價上漲，須再考慮議價空間，將表價轉換為成交價後，對於房價的討論才有意義。
　第二、成交價上漲就是房價上漲嗎？即使考慮了議價空間，將成交價取平均也不等於房價上漲。當媒體報導市場平均房價由上季每坪五十萬元，漲到本季每坪六十萬元時，做為一個聰明的閱聽人，我們立即要問的是：本季的推案類型、品質是否和上一季相同？若上一季無豪宅推案，而這一季有豪宅推案，只是因為市場推案品質提升，以及推案類型不同，使得成交價格平均數上漲，仍然不能據以推論房價上漲。
" ^1 O/ Q3 H; q　那麼要如何正確衡量房價波動？房價指數編製為不動產相關學術領域中發展已久的領域，而指數編製的重要概念即在於住宅品質控制。當確認價格為成交價之後，須控制住宅品質與類型，觀察市場上典型住宅在不同時間的房價變化，這樣衡量出來的房價波動才具有意義。依據我們長期建立房價模型所計算的房價資料顯示，從去年第四季至今，台北市住宅新推案價格持續呈現下跌的現象。
% A$ k+ g4 w& W　最近幾年，房地產的指標有如雨後春筍般冒了出來，任何一個業者或媒體，都可以發布一些指標，而媒體就大篇幅的引用報導。然而，許多指標無論是資料來源、資料的處理、統計方法均是交代不清，這樣隨意計算的方式，如果順理成章地成為多數重要媒體報導的焦點，那一般民眾如何能認清訊息的真相。
　市場上充斥不正確的訊息，輔以媒體推波助瀾，使許多資訊雖然實際上完全沒有意義，卻令消費者覺得似有道理，難以判斷。媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，我們擔心恐有鼓勵市場追高，增加房地產價格泡沫的可能，而此現象應非多數社會大眾所樂見。我們認為未經嚴格檢證的訊息可能嚴重干擾市場秩序，甚至傷害到無辜的購屋者與業者。（張金鶚為政治大學地政系特聘教授；花敬群為玄奘大學財務金融系副教授；章定煊為景文科技大學財務金融系副教授）

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) k9 w. ^5 f  H! B$ V* u
尤其前面兩個，張金鶚及花敬群，根本是說謊的慣犯，每年都在喊跌，每年！！
8 R0 t4 v! I$ R6 B. ~
. H5 X0 F) A2 O將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證，只是這兩個人一昧喊跌，喊了四年多了..

( k9 D; x& W, q5 w7 @0 k. u7 y大家真的要多思考，這兩個人講的話是否有參考價值。

BasePX

, @0 w9 N. W* T: A
推, 推, 推.
, L$ r+ ?7 {# J+ k# _4 @

) [& T* A2 c9 X! U7 \. `3 e9 ?+ E

luisyang0

但房價從狂漲到現在成交急凍漲不上去是事實。
5 C$ ^* e9 \5 w8 D3 X  s2 k; `學過加速度跟速度的關係嗎，一輛車如果從時速200公里到只能跑時速10公里甚至不動，代表這台車有大問題了。
4 U0 g6 }) ^! T: m' s6 u
/ I5 m7 F# U% g說到不可信嘛  個人覺得  一直大喊某東西會漲叫人趕緊買  自己卻不去買的人
好像比較值得玩味一點?

CFJ

老子有錢,想買房,誰奈我何

3 I3 k1 A- h! y9 A7 f: j; n+ X老子沒錢,不想買房,誰奈我何

Chunyu0118

現在許多的經濟數據都已經顯示，
# N+ I/ O  f) a5 o3 t4 v; O雙北房價高得離譜是事實，
7 K. J; K7 I$ K2 F6 e. B說看空的學者是說謊的慣犯，
未免太沈重。

0 a( H( [7 H5 _) a) H2 S8 E( s. B' i2 y想請問難道仲介不說謊嗎？
周旋於賣家與買家之間，
演戲、出狀況、見人說人話、見鬼說鬼話
是有多高尚啊！
  i1 Q/ x/ s1 f; _* E! o  h& r
# Q) }; F) [, C3 p0 T# l: V( ~指責人家是說謊慣犯的同時
不妨想想自己吧！

Dora貓

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 12:11
4 D5 ], v0 c+ X. j# F+ F+ w7 Z現在許多的經濟數據都已經顯示，
2 W; i) P2 o/ l! E: R# c: d雙北房價高得離譜是事實，
說看空的學者是說謊的慣犯，

那些人從０９年喊到現在，我想我很有資格說他們是說謊的慣犯。
( X/ J, D5 L$ q9 L& _& N, i5 K% Q四年多了，騙四年了，每年過段時間都是會跳出來喊空，可是房價卻一直往上漲。
; ]# h* ?7 g& N4 D" F
另外我也沒說房價不會修正，更沒說只會漲不會跌。

再且我業務上沒說過謊，而你也沒看過我說謊。
怎麼會直接質疑我呢？還是你有任何我說謊的證據？
. A0 o/ U2 F1 _/ @; h$ q1 ]. k4 \不要空口說白話，不是仲介就要理所當然的概括承受，忍受惡意中傷。
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3 U% C: f1 ], U2 J! I
( L' r3 p6 S: g7 j" a0 u有個文章分享給你。
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9 Z" j; p( h4 j& l: L宋代文人蘇東坡，才華洋溢，堪稱文壇上的奇葩，
5 r. P7 ^& J( r7 D他有一個相知甚篤的方外之交「佛印禪師」，
- Q" i5 i+ s9 A平時二人在佛學、文學上總不忘相互切磋，
但每次老是讓佛印禪師佔盡上風，
/ l; I# W) B- N' i( K6 d蘇東坡心裡總覺不是滋味，
1 i5 O! b; ?3 k所以百般用心，想讓佛印下不了台。
+ b8 A) o  V- G) a0 B2 w) O- ]) z; F
/ Y4 o4 V7 [+ i, e5 f% f4 j/ T一天，兩人相對坐禪，
$ ]' g* ^( H2 a& c* n蘇東坡一時心血來潮，問佛印禪師：
' v, p; x, ^" I' [2 d( N「你看我現在禪坐的姿勢像什麼？」
佛印禪師說：
「像一尊佛。」
" ~  ^! X( D  d1 b4 ~! K' Q蘇東坡聽了之後滿懷得意。
# v8 V% v; b3 x  O2 ]! G9 I6 a此時，佛印禪師反問蘇東坡：
「那你看我的坐姿像個甚麼？」
) t( r& n. m0 H+ N: \8 {蘇東坡毫不考慮地回答：
+ d) T: O+ p5 [* V; z「你看起來像一堆牛糞！」
. `7 ]0 y; r5 T/ L4 M佛印禪師微微一笑，雙手合十說聲：
「阿彌陀佛！」

蘇東坡回家後，很得意地向妹妹炫耀，說：
「今天總算佔了佛印禪師的上風。」
0 L& |. v4 G* u& C: P6 V/ D) R' p蘇小妹聽完原委，卻不以為然地說：
「哥哥！你今天輸得最慘！因為佛印禪師心中全是佛，所以看任何眾生皆是佛，而你心中全盡是污穢不淨，把六根清淨的佛印禪師，竟然看成牛糞，這不是輸得很慘嗎？」
# `+ q& a( j3 n  V, O- a蘇東坡手拈一拈鬍子，黯然地同意蘇小妹的看法。

事隔多時，蘇東坡修禪定日漸有了功夫，
4 w$ B. }$ @" l9 x一次出定後，喜孜孜地寫了一首詩：
2 A: W1 f" _; b- H  x9 O「稽首天中天，毫光照大千，八風吹不動，端坐紫金蓮。」
立刻差書童過江，送給佛印禪師，讓他評一評自己的禪定功夫如何？
佛印禪師看過後，莞然一笑，
順手拈來一枝紅筆，即在蘇東坡的詩上寫了兩個斗大的字：
「放屁」
6 B8 n/ v4 P1 C2 _+ ]- ^再交給書童帶回。

4 G* v/ z4 F# R! y9 j蘇東坡本料想佛印會給他諸多的讚美，
& Y6 X% {! N6 W) {怎之一看回信中竟是斗大的兩個紅字「放屁」，
$ S* ^# R. h* o* D不由得火冒三丈，破口大罵：
「佛印實在欺人太甚，不讚美也就罷了，何必罵人呢？我非立刻過江與他理論不可！」
誰知佛印禪師早已大門深鎖，出遊去了，
7 S4 A6 ?; y2 A" V% t) x" D! G只在門板上貼了一付對聯，上面寫著：
「八風吹不動，一屁打過江。」
蘇東坡看後深覺慚愧不已，自嘆修行不如佛印遠矣！
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$ a  b5 M$ k9 h/ a/ k我是仲介，是服務業，不該跟人起衝突，你的回文我接下來就不回覆了，你好好思考。

hui_ching

給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出自己的看法，你可以選擇信或不信，但直接指責人家說謊，這可是有言論責任的，既批評別人也該有被批評的雅量！

Dora貓

hui_ching 發表於 2014-1-22 15:05
: D" Y" c" c5 i, q2 i給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出 ...

& s2 H4 z6 L: Y09年開始每年喊會泡沫化
# p) j) @  [' s; x7 T
09>10>11>12>13>14
! {) f- L/ C6 R' k7 N
( m$ G  K2 U. z5 ?" i6 k結果連年在漲，這不是騙什麼是騙。
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這些人是公眾人物，講過的話就是要負責。
: f3 n0 M" q1 S6 S1 g9 W
( d; j& v; H  |  g4 @& v
+ R2 V0 W6 v0 l& Q0 t

『承諾』可能是你我定義不同，我這個人比較死腦筋，我講過的話，就是種承諾。

尤其我是仲介，道德水準只能更要求自己，所以我很厭惡一竿子打翻一船人。

! Y; z; R( s+ B3 p
! M0 {9 d% I6 V7 s最後我不是沒有雅量接受批評，只是沒有的事情，講的跟真的一樣，到底誰才是騙子？
9 }3 A2 R  L7 |5 i* l5 a3 J

Chunyu0118

我想先釐清一個觀念，
. c! d9 q; n2 [: M1 N& F所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或誤導」
7 N2 f$ q8 D3 ^
張金鶚及花敬群表明他們房價泡沫的預測，
- n! Q4 [: @' z2 a1 r$ T" `是基於他們所建立的房價模式所得的結果，
可能是因為模型不夠精準，
造成預測失靈。
我不認為這個叫說謊或欺騙。

" @# t/ ^6 Q8 y: T1 A* X) _如果兩位學者一邊在媒體放空房市，
一邊偷偷大量吃貨，
* K) T4 O) e8 i5 e$ w/ M+ b+ S% C5 a我認同你的看法，
他們是蓄意欺騙或說謊。
3 P7 D3 A$ t1 h, X( p# ]5 l5 ~! j
反倒是你一邊假公正的說：
1 H/ K1 M4 z+ y% F"將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證"
一邊又批評兩位看壞房市的學者是"說謊慣犯"
- b9 F, Y4 x/ S; ?- Y! k引導版友得到 "房地產泡沫，是來自說謊慣犯的觀點"
9 M* w+ a5 Q& Y" D$ x" |/ A你或許可以取巧的玩文字遊戲，
搬弄說謊的定義，
* e3 S& `3 C& W- t但是在我的眼裡，
& u( O+ q2 c, v這樣的行為或許不是說謊
% x2 C, Z( o0 i9 x/ q# t7 F5 G但絕對是"沒擔當"

Dora貓

/ R  S3 F3 s$ l

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 18:28
* C$ a& d) u7 ]/ _  V我想先釐清一個觀念，
4 V8 D3 K( ~, P' D# e所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或 ...

* E) K. Z+ d2 S6 E. \, L( f" i
那樣小Ｓ也不必出來道歉，畢竟他也不知道胖達人添加人工香料。
你知道公眾人物有一定的影響力，說的話不是講講忘記就沒事了。
/ ?9 }6 v& P: L+ h# f6 v/ D, j8 g
更多代言商品出包的藝人，是不是都有出來道歉？
小S
http://www.ettoday.net/news/20140103/312826.htm
" M) |& d4 ?, d6 F: N2 B/ [許乃麟
2 V: r7 C8 F7 x; T0 {http://www.appledaily.com.tw/app ... /20100428/32470312/
白冰冰
http://newtalk.tw/news/2013/11/15/41978.html

不敢保證的事情就不要一直提，提這麼多次，也沒見他出來道歉。
- S$ c* L/ `& D9 J* t+ W$ T3 _9 ~這不是惡意什麼是惡意？

" |- g$ _# \7 M# ^2 o  {( Q, S; m
我不敢保證的事情就直接很明白了當地講，投機取巧？
3 }1 G& u: e- S1 j, B/ z難道一定要說房市會漲會跌？　不能說不知道？
* D6 i& ]" o5 \) _還是房仲你認為可以跟客戶說明年房市一定怎樣怎樣？
# s9 f% t1 V4 ~- g* k& T然後造成客戶虧損就說，我預估錯誤，連聲抱歉都不用講。
$ ~2 r4 y: Q* |' M0 c! t1 C
+ X0 K  r: ^, p. B% E' n+ C: C抱歉，我道德上過不去。


你這樣硬凹也真的不好看，我簽名檔有電話，歡迎隨時來電討論。
不要覺得我這個房仲給你難堪，畢竟我是服務業，我有權利捍衛我的清白。