這樣的房價新高 能接受嗎?【張金鶚、花敬群、章定煊】

Dora貓

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# n2 V# E( g# R( b2009-10-14 中國時報 【張金鶚、花敬群、章定煊】
+ i5 Q" u  \- j% U　近日媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，並據以宣布房地產景氣衰退警報解除。媒體的推論依據為北市第三季預售屋平均行情價破一坪六十萬元，大安區破一坪九十萬元，雙雙創下歷史新高，故顯示台北房市已擺脫盤整格局。對於這樣的觀察與結論，身為房地產的長期研究者，我們欲提出幾個關於房價的重要觀念供社會大眾參考。
& P3 W9 j% R) O" V7 L　第一、以偏概全的將表價上漲視為房價上漲嗎？九八年第三季大安區（實際正式公開）的新推個案只有二個，其中一個是僅有二十戶的某豪宅個案，表價每坪高達一八○萬；另一個案每坪表價六十五萬。若以直覺算法，將此二價格取平均，當可計算大安區的價格平均數是每坪一二二．五萬，而此價格遠超過前幾季無豪宅推案的價格平均數，故可推論大安區房價大漲。這個直覺式推論過程的謬誤在於，表價並非實際成交價，只是代銷公司或建商對外宣布的價格，若非實際購屋者，難以得知實際成交價格波動。表價上漲並不代表成交價上漲，須再考慮議價空間，將表價轉換為成交價後，對於房價的討論才有意義。
　第二、成交價上漲就是房價上漲嗎？即使考慮了議價空間，將成交價取平均也不等於房價上漲。當媒體報導市場平均房價由上季每坪五十萬元，漲到本季每坪六十萬元時，做為一個聰明的閱聽人，我們立即要問的是：本季的推案類型、品質是否和上一季相同？若上一季無豪宅推案，而這一季有豪宅推案，只是因為市場推案品質提升，以及推案類型不同，使得成交價格平均數上漲，仍然不能據以推論房價上漲。
　那麼要如何正確衡量房價波動？房價指數編製為不動產相關學術領域中發展已久的領域，而指數編製的重要概念即在於住宅品質控制。當確認價格為成交價之後，須控制住宅品質與類型，觀察市場上典型住宅在不同時間的房價變化，這樣衡量出來的房價波動才具有意義。依據我們長期建立房價模型所計算的房價資料顯示，從去年第四季至今，台北市住宅新推案價格持續呈現下跌的現象。
5 D( J9 j3 ~; r6 _% ?　最近幾年，房地產的指標有如雨後春筍般冒了出來，任何一個業者或媒體，都可以發布一些指標，而媒體就大篇幅的引用報導。然而，許多指標無論是資料來源、資料的處理、統計方法均是交代不清，這樣隨意計算的方式，如果順理成章地成為多數重要媒體報導的焦點，那一般民眾如何能認清訊息的真相。
　市場上充斥不正確的訊息，輔以媒體推波助瀾，使許多資訊雖然實際上完全沒有意義，卻令消費者覺得似有道理，難以判斷。媒體大幅報導「第三季房市突破新高」，我們擔心恐有鼓勵市場追高，增加房地產價格泡沫的可能，而此現象應非多數社會大眾所樂見。我們認為未經嚴格檢證的訊息可能嚴重干擾市場秩序，甚至傷害到無辜的購屋者與業者。（張金鶚為政治大學地政系特聘教授；花敬群為玄奘大學財務金融系副教授；章定煊為景文科技大學財務金融系副教授）

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0 L/ c1 p- }; j' c* C5 g尤其前面兩個，張金鶚及花敬群，根本是說謊的慣犯，每年都在喊跌，每年！！
" L' c+ d6 ?0 f
& o+ }1 L# A% H/ S4 @. K( X將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證，只是這兩個人一昧喊跌，喊了四年多了..
% K. d# V$ |% T+ f9 I& d, R# L
0 k& T1 \9 l- P; P9 t0 J6 H大家真的要多思考，這兩個人講的話是否有參考價值。

BasePX

+ d+ ], H% j: o( n6 q# \! f; C
* d& X! |. _2 a& x0 b+ x; o推, 推, 推.

luisyang0

但房價從狂漲到現在成交急凍漲不上去是事實。
學過加速度跟速度的關係嗎，一輛車如果從時速200公里到只能跑時速10公里甚至不動，代表這台車有大問題了。

說到不可信嘛  個人覺得  一直大喊某東西會漲叫人趕緊買  自己卻不去買的人
$ `% x& ]' p+ W6 O1 c2 [好像比較值得玩味一點?

CFJ

老子有錢,想買房,誰奈我何

老子沒錢,不想買房,誰奈我何

Chunyu0118

現在許多的經濟數據都已經顯示，
雙北房價高得離譜是事實，
( F# t% S6 _. A, S' Y說看空的學者是說謊的慣犯，
未免太沈重。
0 D) ~  k& s: M
0 e& F2 K, i9 A* Z想請問難道仲介不說謊嗎？
; M4 V+ ^* J. ~9 @* S  R' w. Q周旋於賣家與買家之間，
演戲、出狀況、見人說人話、見鬼說鬼話
* t' X0 j, H, `' o+ e  o# M  ?是有多高尚啊！

指責人家是說謊慣犯的同時
0 U% S2 x5 {3 z+ n6 ]* V不妨想想自己吧！

Dora貓

5 f. M, |# P7 n# {9 c  c/ ]

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 12:11
4 H1 m, @+ E& \+ H. H; U- \: }現在許多的經濟數據都已經顯示，
% z* o0 I" x' f; u2 n雙北房價高得離譜是事實，
! \( i( h) q1 I( C' _說看空的學者是說謊的慣犯，

% Z7 m" E- O! w0 X/ _那些人從０９年喊到現在，我想我很有資格說他們是說謊的慣犯。
3 l6 E4 z( O/ x' @! y  ^2 k7 e& K6 K+ e四年多了，騙四年了，每年過段時間都是會跳出來喊空，可是房價卻一直往上漲。
6 q) u  }0 |/ Q6 _2 d" N7 v
另外我也沒說房價不會修正，更沒說只會漲不會跌。

再且我業務上沒說過謊，而你也沒看過我說謊。
怎麼會直接質疑我呢？還是你有任何我說謊的證據？
4 o" m3 v( _  a. S, K* `3 _不要空口說白話，不是仲介就要理所當然的概括承受，忍受惡意中傷。


9 U7 I' S9 p/ J: ~- |有個文章分享給你。

& M1 N. U% h) l$ c! L宋代文人蘇東坡，才華洋溢，堪稱文壇上的奇葩，
- v3 y. f0 @! T他有一個相知甚篤的方外之交「佛印禪師」，
平時二人在佛學、文學上總不忘相互切磋，
, G. M3 \* U$ u4 {- ~- i7 F但每次老是讓佛印禪師佔盡上風，
蘇東坡心裡總覺不是滋味，
6 e/ K5 x! f( l9 [$ f: g8 ~0 ?所以百般用心，想讓佛印下不了台。

一天，兩人相對坐禪，
- [# O! F# y. ~- y2 L蘇東坡一時心血來潮，問佛印禪師：
「你看我現在禪坐的姿勢像什麼？」
佛印禪師說：
「像一尊佛。」
+ H  c  S4 _3 Z4 v, J6 G% h蘇東坡聽了之後滿懷得意。
此時，佛印禪師反問蘇東坡：
「那你看我的坐姿像個甚麼？」
9 v5 K. z9 d9 w蘇東坡毫不考慮地回答：
「你看起來像一堆牛糞！」
7 n, R! ^7 c$ ]佛印禪師微微一笑，雙手合十說聲：
「阿彌陀佛！」

蘇東坡回家後，很得意地向妹妹炫耀，說：
「今天總算佔了佛印禪師的上風。」
+ _: |2 D3 e3 s* B* n. y1 K蘇小妹聽完原委，卻不以為然地說：
「哥哥！你今天輸得最慘！因為佛印禪師心中全是佛，所以看任何眾生皆是佛，而你心中全盡是污穢不淨，把六根清淨的佛印禪師，竟然看成牛糞，這不是輸得很慘嗎？」
7 P, e- |7 K8 d+ S# s1 j; U蘇東坡手拈一拈鬍子，黯然地同意蘇小妹的看法。

事隔多時，蘇東坡修禪定日漸有了功夫，
/ k& q! J0 s0 N一次出定後，喜孜孜地寫了一首詩：
「稽首天中天，毫光照大千，八風吹不動，端坐紫金蓮。」
立刻差書童過江，送給佛印禪師，讓他評一評自己的禪定功夫如何？
, i3 U* d7 c& N0 A2 X  X( L8 \1 i佛印禪師看過後，莞然一笑，
順手拈來一枝紅筆，即在蘇東坡的詩上寫了兩個斗大的字：
「放屁」
+ W& |) w6 f: Y- K( M再交給書童帶回。

4 ]; @1 O, m' r& {蘇東坡本料想佛印會給他諸多的讚美，
& M( R# E$ i# x; O怎之一看回信中竟是斗大的兩個紅字「放屁」，
9 |. [% i" N% e不由得火冒三丈，破口大罵：
: j4 _" x0 ^1 g1 O  ^6 b2 t「佛印實在欺人太甚，不讚美也就罷了，何必罵人呢？我非立刻過江與他理論不可！」
誰知佛印禪師早已大門深鎖，出遊去了，
只在門板上貼了一付對聯，上面寫著：
% p8 E( P( y# P, L5 R「八風吹不動，一屁打過江。」
蘇東坡看後深覺慚愧不已，自嘆修行不如佛印遠矣！
0 i, I& o  \4 @0 ]  q" j0 O

/ R5 u1 r& C) `' M1 l- u$ m5 z我是仲介，是服務業，不該跟人起衝突，你的回文我接下來就不回覆了，你好好思考。

hui_ching

給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出自己的看法，你可以選擇信或不信，但直接指責人家說謊，這可是有言論責任的，既批評別人也該有被批評的雅量！

Dora貓

hui_ching 發表於 2014-1-22 15:05
. p- w- N# t" T5 D, a給了承諾卻食言才叫說謊，就像『我任內三環三線一定動工』政客謊話連篇，而學者、專家、名嘴至市井小民提出 ...

" c, a6 o% D) L' d09年開始每年喊會泡沫化

09>10>11>12>13>14
- j+ x4 \; k1 L8 c
結果連年在漲，這不是騙什麼是騙。

5 S( p7 R" c$ x' o# {: w9 q這些人是公眾人物，講過的話就是要負責。


! a/ q, X; b( z4 p) J7 V

+ n8 |. N/ u5 Z, |8 E『承諾』可能是你我定義不同，我這個人比較死腦筋，我講過的話，就是種承諾。
! Z: N* f" @8 f% F
" r- C# o4 o- `9 _% K尤其我是仲介，道德水準只能更要求自己，所以我很厭惡一竿子打翻一船人。
+ v+ U* l5 I6 j8 M/ ^/ D2 T2 X2 z
5 \$ K) L5 y! ^- D" l! S1 v9 V) {# I
; P' e5 T0 d4 l- q: {* ^; J最後我不是沒有雅量接受批評，只是沒有的事情，講的跟真的一樣，到底誰才是騙子？

Chunyu0118

我想先釐清一個觀念，
7 W# N" W& V: Q* W! [9 V( w1 {所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或誤導」
0 q3 R7 V- l) N
張金鶚及花敬群表明他們房價泡沫的預測，
是基於他們所建立的房價模式所得的結果，
& {, D" z$ e) C' a0 {1 o可能是因為模型不夠精準，
$ m' o3 D( g- ^& J) z) X造成預測失靈。
5 B& D2 x* g; M$ U( r, w% d8 A我不認為這個叫說謊或欺騙。

' l# T7 ?3 G' E1 J1 z如果兩位學者一邊在媒體放空房市，
1 i2 ~6 N0 y; n( z一邊偷偷大量吃貨，
' G( ?6 A% A) O我認同你的看法，
# K$ T, A) ~8 D6 N他們是蓄意欺騙或說謊。
9 D- `5 }2 ~" _+ h6 e$ Z
反倒是你一邊假公正的說：
) v: ?2 U6 ?8 @- |" X"將來房市會怎樣小陳真的不敢跟大家做保證"
' n2 Z4 k! n  K# G* |# D  D一邊又批評兩位看壞房市的學者是"說謊慣犯"
引導版友得到 "房地產泡沫，是來自說謊慣犯的觀點"
你或許可以取巧的玩文字遊戲，
( E! _; ]: e8 T& K6 w7 t搬弄說謊的定義，
" V2 B% p3 r* K! Z但是在我的眼裡，
這樣的行為或許不是說謊
但絕對是"沒擔當"

Dora貓

* l( t8 q- K. H# W9 h* e3 [% P" N# t

Chunyu0118 發表於 2014-1-22 18:28
我想先釐清一個觀念，
所謂的"說謊"：「是指當事人已經知道事情是怎麼一回事，基於其他的企圖而故意隱瞞或 ...

# k* ]4 o. A+ q  \
那樣小Ｓ也不必出來道歉，畢竟他也不知道胖達人添加人工香料。
3 N6 p. q1 K/ c5 K8 S你知道公眾人物有一定的影響力，說的話不是講講忘記就沒事了。
5 k! d4 N$ @! ?6 ]) h: v
3 s  q& S) `! @6 v更多代言商品出包的藝人，是不是都有出來道歉？
小S
http://www.ettoday.net/news/20140103/312826.htm
許乃麟
7 w# b5 Y- l7 k/ f" B5 i  @http://www.appledaily.com.tw/app ... /20100428/32470312/
1 U) v* o- \: `4 n. T7 \白冰冰
http://newtalk.tw/news/2013/11/15/41978.html

; M/ D% ]' b! z6 C& m不敢保證的事情就不要一直提，提這麼多次，也沒見他出來道歉。
這不是惡意什麼是惡意？


; \( d* n  q8 J5 J' `4 o7 M" ^我不敢保證的事情就直接很明白了當地講，投機取巧？
難道一定要說房市會漲會跌？　不能說不知道？
  m. M* d( K# V8 S" X, g6 d還是房仲你認為可以跟客戶說明年房市一定怎樣怎樣？
7 C  U. k/ q5 {6 e: S( D7 E1 ^然後造成客戶虧損就說，我預估錯誤，連聲抱歉都不用講。

抱歉，我道德上過不去。
9 S! K- c8 \0 y. \. i1 j, ~
5 g* T, Y. s) X8 o
你這樣硬凹也真的不好看，我簽名檔有電話，歡迎隨時來電討論。
: y( V# [2 _( t, i- u& Q* v  k9 j不要覺得我這個房仲給你難堪，畢竟我是服務業，我有權利捍衛我的清白。