馬年房市4關鍵 想買房 先搞懂

以利亞

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自由時報 – 2014年3月1日 上午6:12

記者朱語蕎／專題報導、攝影
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馬年開春房市冷熱交加，今年農曆新年假期天氣溫暖，讓不少人選擇外出旅遊，加上年假僅6天，案場銷售狀況不如預期，但隨之而來的329檔期，據業者統計，全台有5千億元案量釋出，不少建商趕在上半年積極推案，避開年底七合一選舉，到底今年馬年房市如何變化？《宅富》為您整理今年國內外利空政策，一一破解箇中關鍵。
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) g( K' r9 ^7 X8 E關 鍵 一 ：QE政策退場

去年底，美國聯準會決定將實行兩年的QE〈量化寬鬆貨幣政策〉退場，讓各國資金湧回主要市場，新興市場貨幣貶值，股匯市相繼重挫，前幾年亞洲不動產熱絡，與QE政策關係頗大，多餘資金流向亞洲等新興國家，造就房市多頭局面，然而從去年開始，QE退場消息不斷傳出，去年底更開始逐步減碼，QE退場幾乎只是時間問題，效應也逐漸發酵。

6 \: k% v7 q5 K9 X' y6 s' n經濟學者楊家彥指出，QE政策遲早退場，美國景氣緩步回升，資金將從新興市場回流美元資產，美元強勢走強下，其他貨幣、黃金和貴金屬價格將修正，由於其他金融商品風險增加，資金可能轉到相對穩定的不動產，預料全國打房政策將更積極，對台灣而言，政策性打房也是未來房市變化的關鍵。
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: v! q, G' n; Q另一派說法則認為，美元走強後，熱錢將從亞洲或新興國家抽回，轉往美元資產，造成新興國家資金短缺，不過，楊家彥認為，資金仍會避開高風險區域，朝平和穩定的地方找標的。永慶房產集團房產事業體總經理葉凌棋則認為，QE退場主要影響購屋者心理層面，台灣資金充足，外資占比低，低利率環境預計延續到年底。

$ x7 ]* Q# {/ F4 {( \) `  c( g  E關 鍵 二 ：升息風潮再起

( L# {4 a; o8 C* b. A台灣的低利率環境，是造就房市多頭市場的主要因素，但隨著國際經濟局勢轉變，台灣也開始醞釀升息，去年央行總裁彭淮南即暗示未來升息的可能，雖未明確列出時間表，但已先預告升息勢在必行，對於房地產來說，升息是最直接影響的關鍵，買房購屋壓力增加，賣方也可能因還款金額增加，而選擇認賠殺出。
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若房貸利率從2%調升到3%，以房貸1000萬元、20年本利攤還為例，利率2%的房貸每月是5萬590元，但若調升到3%，每月房貸隨即激增到5萬5460元，對於民眾而言，感受強烈，因而成為馬年房市變動的關鍵，部分銀行也開始調升房貸利率，合庫對非首購房貸調高至2.1%，台銀對漲幅較大區域嚴審成數，第一銀行一段式房貸更從2.33%調為2.38%起，若民眾有意在今年購屋，可改選擇壽險公司房貸方案，較多固定型房貸可選擇，年限也較銀行長；若選擇指數型房貸，則建議選擇季調利率，若當月升息，會晚2~3個月反應在房貸上。

關 鍵 三 ：政策型打房加重

國內高房價成民怨之首，政府近年加重打房手段，從豪宅稅、奢侈稅到前年上路的實價登錄，期望將房價導回正軌，但效果不如預期，大台北房價依舊高漲，更因政策漏洞，讓投機客轉玩預售屋紅單、炒作工業住宅和非都市土地，為了對付亂象，去年政府重新檢討奢侈稅條文，將非都市工業用地納入，並加強稽核自用住宅事實。
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- }- d! q6 x4 k! A而針對豪宅產品，財政部日前也宣布，新增雙北市房價超過8千萬元、其他區域5千萬元豪宅交易，沒有舉證成本，今年5月報稅就要認定售價的15%為獲利所得，豪宅稅將提高2~3成；台北市稅捐處更將豪宅課稅標準，以「棟」改為「戶」，最快7月實施。
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德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群表示，政府已看到許多法條漏洞，尤其是預售屋買賣炒作部分，去年開始已加強查稅，像是以往常見的紅單交易，國稅局近期就展開大搜查，嚇退不少投資客，今年可能針對實價課稅再進行討論，雖然可能還需一段時間才會實施，但有機會先試試市場反應。

' e) r+ \' h# o, ~& H5 d關 鍵 四 ：七合一選舉
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今年適逢七合一選舉，五都首長之爭再起，對房地產市場來說，弊多於優，以目前狀況，候選人不可能再端出房市利多政策，多半以抑制房價為訴求，對房地產而言，自然是種利空，且為因應選舉，各資源勢必湧入選戰，買氣也將減少。花敬群表示，從今年329爆量來看，建商搶在上半年推案，對於下半年多有疑慮，執政黨勝利機率較小，可能影響到2016總統大選，都是政經情勢的潛在因素，而根據以往經驗，每逢選舉，推案量多半銳減，買房心態也轉為觀望，下半年房市交易肯定受到影響。

以利亞

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7 q2 T. L& c) t) c( zQE真的會退場嗎?請參考以下這篇


葉倫開金口 QE秋季退場可期
中央社中央社 – 2014年2月28日 下午12:48
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（中央社台北28日電）美國聯邦準備理事會（Fed）主席葉倫（Janet Yellen）表示，聯準會有望繼續減碼量化寬鬆（QE），即使決策官員正緊盯著經濟數據，以研判美國經濟近來疲軟不振是否僅是暫時的。

. y" B& l; L  G) k1 C  q# d根據彭博報導，葉倫週四（27日）出席參議院銀行委員會聽證會回答議員質詢表示：「非季節性嚴寒拖累數據表現。在未來數週我們必須做的，以及將要做的是設法釐清，經濟數據疲軟，其中有多大比重應該怪天氣，還是怪經濟前景欠佳。」
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葉倫還表明，聯準會正棄守依照失業水準決定調升利率時機的門檻。

' S& g- _+ {0 w葉倫原訂13日赴參院作證，後因暴風雪攪局而延至27日，與此同時，美國則公布零售銷售、製造業與房市數據受到惡劣氣候拖累均未達標。
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葉倫重申，聯準會將「按部就班」的減碼QE，她在回答議員質詢時表示，QE有望在秋季退場。（譯者：中央社趙蔚蘭）1030228

Dora貓

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/ @$ e  o5 `) R4 x第一點
QE跟台灣房是漲幅根本沒多大關係
/ J' W- r2 w9 c$ |+ T台灣炒房的資金根本就不是QE寬鬆下的產物
根本搞錯重點
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第二點
, Y7 j+ V; Y; H  c$ ?8 ]2 o台灣升息只會是自殺行為，中小企業以及銀行先倒，看看日本升息後變成怎樣
所以真的不用再提到升息會引響到房價了..

/ M3 M1 i% Z/ e6 f8 \" f" S' {2 P以下是多年前的文章，替大家複習。
1 F) z6 \9 k6 X6 H) J! i, Whttp://ppt.cc/EHRp
% i) B! Q! u# |二○○○年升息政策失敗
國際經合組織對日本升息的潑冷水，不無道理。二○○○年的八月，日本央行就曾宣告通貨緊縮結束，並宣布升息。只是後來的日本經濟陷入更可怕的衰退。日本央行只好在六個月後，又宣布回到零利率政策。
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第三點
政客、政府官員房子比誰都多，忘記有人說他連幾間房子都不清楚了嗎？

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( q! S9 m: B! o1 z第四點
政策幾乎是影響台灣房價最有力的黑手，但是就算是牛肉端出來了，是否也只會是芭樂票？
, f8 ?9 L3 b# q% C依過往例子.........但能確定的是，會讓很多被姜太公釣上來的魚，造成觀望氣氛。PASS
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0 Y+ ?; V* e5 w& x0 E4 E* l最後本文結論，最重要的重點。

黃敬群這個說謊慣犯又再說謊了，反指標？

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小陳吃了翻譯蒟蒻替花騙子翻譯：現在再不買，將來就更買不起。

蜜娜

Dora貓 發表於 2014-3-1 18:49
! B$ e" a& Q, |$ @4 P$ O# {! {第一點
QE跟台灣房是漲幅根本沒多大關係
0 ]$ Z3 I9 c( M9 W/ z- _台灣炒房的資金根本就不是QE寬鬆下的產物

1 o- [; m' D( `! V$ D! {# \那麼說房價是沒有回檔的機會囉！

Dora貓

蜜娜 發表於 2014-3-1 21:50
3 Q+ s. s2 C; u# i6 o那麼說房價是沒有回檔的機會囉！

見仁見智了，以現在條件不變，在小陳看來，短期內房價要跌的機率不大。

至於長期？多長？多久？我不敢保證。
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會不會跌？會不會漲？各自去評斷，能負擔的起就買，不能負擔的就持續觀望。

另外政策變化很重要，台灣最明顯有影響的絕對是政策。

家的愛

殘殘買下去就對了

terry88

蜜娜 發表於 2014-3-1 21:50
那麼說房價是沒有回檔的機會囉！

. p+ B6 J: q- O, Z: D等回檔?!只要妳錢準備好，跟仲介打好關係，應該都有機會買到低於市價5-10%的物件，但是人性就是永遠想等看看有沒有更便宜，往往會錯過好物件的機會!!
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PS. 所謂的好物件就是跌的時候抗跌，漲的時候右漲的比人家多，也就是買到真正條件好的房子!!

David

terry88 發表於 2014-3-2 10:11
等回檔?!只要妳錢準備好，跟仲介打好關係，應該都有機會買到低於市價5-10%的物件，但是人性就是永遠想等 ...

你說的很有道哩!!很多人等崩盤是可以期待.但是可遇不可求!!
- X: X2 W+ q0 V0 ~# e6 F三四年前等崩盤才要買的.現在存款縮水.心裡早就崩盤了吧!!