台灣房市一個月後賣壓湧現

以利亞

作者今周刊 | 社會觀察 – 2015年12月10日 上午11:12

  e. R5 H) `; S7 d文／今周刊 蔡曜蓮、梁任瑋

8 V$ W4 F1 Z( W& ~今年房市在連串政府打房政策抑制下，全年交易量預估為14年新低。但是，更戲劇性的轉折或許才要降臨，2015年一過，奢侈稅、證所稅退場，兩者帶動的效應，都會讓明年房市變動加劇。
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幾年前，有位大媽投資客於新北市搜尋合適的購買標的，看上了淡水某建案。由於她是資深投資客，同社區住戶的取得成本大約每坪40萬元，但她靠著和建商的合作關係，拿到「友情價」每坪35萬元。

當年，雙北房價如日中天，大媽直覺「賺翻了」，下重手一次就買兩戶總價1000多萬元的預售屋。然而過去兩個月以來，別說賺錢賣，大媽只求以成本價脫手，至今卻遲遲找不到適當買家⋯⋯。這位大媽的遭遇，切實反映了今年房地產慘況。
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2 y: \6 U; ?( Q3 O脫手潮年後湧現
- y8 r0 O% f( ^+ I8 T投資客硬撐  等奢侈稅退場
+ j* S/ t9 U& X$ ?宏大不動產估價師聯合事務所所長卓輝華預估，2015年的交易量大約28萬戶，不僅比去年的32萬戶少上1成3，也遠遠低於20年長期平均的35萬戶，是近14年來最低的成交量。「但接下來，投資客的壓力會更大。」台灣房屋研究中心前執行長、目前自營房地產買賣業務的邱太煊這麼說。

/ `8 c! y7 f8 p. C他表示，現在之所以沒有崩盤，「是因為利率實在太低，賣方還可以硬撐。」另一方面，若手中持有房產未滿兩年，現在賣房，無論賺賠都得繳付「售屋總價」10％至15％的奢侈稅，也讓不少賣家靜待奢侈稅退場之日再求脫手。

但在2015年12月31日之後，賣方市場的壓力將瞬間變大。為什麼呢？
/ M8 W* j: U0 M! \6 p重點就在於稅制影響持續發酵。首先是奢侈稅退場，並由房地合一制取而代之；兩者的主要差別之一，在於房地合一制僅針對「交易利得」的部分，課徵15％至45％的稅負，賠錢賣則不課稅。在此之下，手中持有房產未滿2年、目前房價低於成本的投資客，自然會選擇等到房地合一稅上路後再求脫手。
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簡言之，明年奢侈稅退場，就是受困閉鎖期的投資客們，選擇即時下莊的最佳時機。住商不動產企畫研究室主任徐佳馨坦言，「大家都在觀察年後奢侈稅退場，會不會出現一波賣壓。現在房市是買賣方拉鋸，但其實所有條件都不利賣方，只是卡在賣方不願認賠。」

過去幾年，新北市、台中重劃區推出的建案量最大，這幾區的衝擊將最顯而易見；其中，三峽皇翔玉鼎為近期經典案例。此案於2013年交屋，卻在今年中、約莫就是奢侈稅兩年閉鎖期過後，於知名房屋交易網「591」爆出倒貨潮，共81戶賣盤。尤其，當年成交價約為每坪28萬元，但網站每坪單價僅約32萬元，與成本價相去不遠，顯然屋主對房市走向「心知肚明」，所求不多。

+ t4 v0 W/ F' u9 O% |+ `0 Y/ l當然，如果投資客對未來房市看好，賣壓或許不致大量出籠；可惜，無論從稅制及利率環境的變革方向來看，投資客恐怕都沒有看好的理由。

% j: f! z5 ]/ W; M6 G1 u% d資料及圖片來源
# I" Q- {# n8 Q% V3 [4 Hhttps://tw.news.yahoo.com/blogs/ ... F%BE-031250580.html

jojoyaro

* n& g1 m: a, t6 m+ R林三淡就淡水前幾年還有一字頭
6 P: q9 ]& z. n. {  ?" @' l; K  l買35到40萬去~XD

帥帥爸

jojoyaro 發表於 2015-12-10 12:34
; h- W: [0 l2 S! A林三淡就淡水前幾年還有一字頭
  t3 D2 g+ l9 P# O" `買35到40萬去~XD

今周刊的文章不用太認真看。

瓜瓜

皇翔玉鼎預售時,大多住戶買到的價格為23~27(要看樓層,方向啦). 上個月我家樓上與樓下都在裝潢中,而同層樓的對面戶,正看到房仲帶顧客賞屋中.  很棒的社區ㄡ.

以利亞

瓜瓜 發表於 2015-12-10 13:38
皇翔玉鼎預售時,大多住戶買到的價格為23~27(要看樓層,方向啦). 上個月我家樓上與樓下都在裝潢中,而同層樓的 ...

, Q! W& f; v4 q- D$ h7 @我看過皇翔玉鼎，確實是好社區。
8 c  e2 K+ j5 d可是現在是房市淡季，大家都差不多，那也是沒辦法的事情。

rayting1219

房地合一制僅針對「交易利得」的部分，課徵15％至45％的稅負，賠錢賣則不課稅.在此之下，手中持有房產未滿2年、目前房價低於成本的投資客，自然會選擇等到房地合一稅上路後再求脫手
4 J! L) T  j: h5 W' C

0 K. Y5 w3 t) u& v這句怪怪的,最近2年買的房子,2016房地合一開始,應該也是照舊制吧?

yljimmy

淡水幾年前買到每坪35-40萬 ?
$ N! I- }) S) ?. r0 F* x這個淡水是淡水新市鎮嗎 ?
8 [' N# ^$ r1 a6 @' S! H
+ x' c2 O( U5 L/ t4 z5 k我看大媽是強國來的, 不知道那邊的行情, 被很削了吧 !

Dora貓

以利亞 發表於 2015-12-10 15:09
) U* P/ d% v  |- h$ M! q我看過皇翔玉鼎，確實是好社區。
% t2 w6 k* r% @可是現在是房市淡季，大家都差不多，那也是沒辦法的事情。  ...

玉鼎有屋主跑路賣25~26萬的(取得約22上下)

也有現在買方出到36不賣的(取得33)

能說現在房市差嗎??

, L# P$ K9 i; ]9 \& q3 J( s; @; J
再且攤開實價登錄，玉鼎成交量這麼大可不能視若無睹。

( U9 g4 {0 n4 L8 V今年一月至八月實價登錄總共有35筆成交

; s1 }1 U( l4 L7 P( L6 a1 n4 I如果有這麼大量的去化怎會有剩這麼多餘屋呢？

0 w& G  G) ?$ ]7 t' R
最主要是一般約的關係，一個物件幾家仲介、每家幾個下去做廣告
  V- i, t9 B% v8 e+ W( f+ i4 X
' }& }& f& K* @% X: g! ~8 n往往都是一個物件光５９１就重複三四個以上，尤其可賣物件高達十幾筆。
" {6 U4 `5 b5 u/ M3 z8 T

新聞常用這種隨便方式去評斷一件事情真的讓人覺得記者水準之低下
( c/ r' Y/ r, w* ^2 Z1 Z

就跟現在新聞５７還在北大一字頭、都是空屋鬼城一樣，講給想聽的人聽

; K7 x& P+ L8 K$ n買方如果玉鼎出價
面相中庭戶低於２５
南面中低樓低於３０
南面戶高樓低於３３
! \/ r* f" X& p) Q/ @+ ^$ H9 a就直接送客
5 L5 a+ F* U4 ~. }% h
: b+ p# y) r' X5 Q2 G9 h因為根本沒行情可言，直接請客戶去跟５７新聞台買
$ n: C, {3 C# c7 |如果有小陳本身也有上千組買方這個價格會買的，甚至足夠買下三四個皇翔玉鼎都沒問題。

% `* `% `1 R6 p& V/ S以上

herolion

這些房市多空相關報導
" O* l# u4 |2 ?0 y8 V2 a! K& qM01的房地產綜合討論區一堆
" d' E6 }4 h: f( J1 b看你要看多的文章
) v4 X& u! ]3 V5 d. y還是要看空的文章
: L; A! F- M" L" w  t4 C$ g那邊都有!!

7 E0 a1 R% ]* k3 V9 X5 j  V2 n0 ^房市要降溫關鍵就是利率  利率不漲房價不會大跌
; F: d' Z$ i% J9 F: \$ a問題是 台灣目前或可見的未來  都沒有吃調漲利率這顆藥的本錢

以利亞

yljimmy 發表於 2015-12-10 16:45
淡水幾年前買到每坪35-40萬 ?
. F# R$ v( b) |8 h' s" L4 J; y4 N這個淡水是淡水新市鎮嗎 ?

我有朋友在淡水的淡海新市鎮做代銷，
她所銷售的案子在2014年初是24～26萬/P，
有些案子較貴，也差不多26～30/P，
+ M9 ]( {) B3 H, R; z5 }/ a  x2 G7 d35～40萬/P，我是沒聽過。