呂紹煒專欄：另一個房地產謊言~年底前自住購屋較划算

三代同堂

最近有不少人鼓吹說自用住宅購屋者，年底前購屋較划算，而且根據調查，下半年想購屋者中，有超過6成是為了能適用舊制。不過，這很可能又是另一個房地產的謊言。

持此說法者主要是說明年元月起，房地合一稅制正式上路，之後取得的房地產就適用新制，因此如果明年後買，未來再賣時，因為要以房地合一課稅，繳交的稅高，所以當然應該年底前趕快進場。
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* |, j) N( C& P2 b3 ~但事實上，對購屋者正常都會居住6-10年以上的自用購屋者而言，這可能正好是一個大陷阱。如果你等到明年購屋，依照房地合一新制，不論你是住一年還是十年後賣出，基本原則是「有獲利才課稅」。依照現在房價已是高點看，短期賣出大概沒獲利；長期賣出獲利亦不會太大吧？更何況，對自住者而言，持有並實際居住連續滿六年且無供營業使用或出租者，出售獲利還有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則以10%稅率課徵。
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% G0 X( `0 z: V( V/ e更重要的是在房價已見鬆動、眼看即將走跌時，自住使用者跟著起哄，以為可以省一點稅而提早在年底前進場搶屋，其實只是提供建商房價撐盤力道，最後根本撈不到好處。因為，延後購屋者，從房價下跌的獲利遠遠高於節稅效果─更何況，事實上搶在舊制中買也是沒啥節稅效果。
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2 _3 M* ~/ ]( Z0 @1 D+ X用最簡單例子來看。假設民眾購買總價1000萬的房子，自住6年後脫手，此時房價上漲了50%（實情其實是不可能上漲如此多），賣出總價1500萬元。在新制中，獲利500萬元後可再扣除400萬元的免稅額，需要課稅的獲利是100萬元；但這100萬元的課稅所得還是以10%稅率課徵，因此最後繳交的房地合一稅只有10萬元而已。

& t8 l( ?# j: U1 {6 {這可以分幾點來看，第一，賺500萬元最後實際繳稅10萬元，不算過份吧？這實質稅率低到只有2%；第二，如果同樣的情況，購屋者是在年底前買屋而適用舊制，還是要依照舊制繳交土增稅等，稅額高低則視公告評定數值的調整高低而定，但，還是要繳稅，而且繳交的稅未必就低於10萬元。坦白說，搶在年底前買屋，單純看繳稅額都未必有賺頭。
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7 T2 Y% w  W% k; [更何況，現實情況是房價鬆動往下走，所有官方或民間的數字都顯示，房市是「量縮價跌」，雖然跌幅仍非常小，但賣方降價意願已提高、議價空間也增加。甚至不久前一家上市建商，還一口氣宣布房價「打75折」出售。雖然考慮到實際上房價已處於折價期，建商公開喊降是有其促銷噱頭在內，但如此表態還是顯示現有高房價已難支撐。
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因此，如果自住者能夠「戒急用忍」一番，忍到明年房價下滑，1000萬的房子，即使下滑幅度是「無感」的1%，其實就省了10萬─就是賺回你在新制購屋，6年後賣掉要繳交的稅了；更何況，大部份人的看法是房價下跌至少在1-2成以下，也就是說可能省下100-200萬元，何者划算，一目瞭然。

& b! ^6 q1 G/ M/ _' e* @年底前的房地產，可以稱為建商與投資客的「逃命波」，因為房價已高到無法支撐，明年的房地合一制對短期進出的投資客（2年以內賣出），課以35-45%的重稅，必然會讓投資客減少或甚至退場，台灣房價失去最重要的炒作哄抬力量；再者，早則年底、晚則明年初，FED啟動升息，低利與充沛資金的條件漸失；總體經濟亦開始下滑。

jojoyaro

# T) V. ]$ ]) v8 f0 C
文章裡感覺挺矛盾的
: u0 `8 j$ |( s" O0 N) G" F! h1 o有獲利才課稅…這比奢侈稅兩年內需大幅加價才不賠，來的可以薄利多銷…
4 p, K; q4 L6 ^+ m% a% _7 s) p# E6 S年底前購買，的確過兩年則是無奢侈稅也不適用房地合一稅
若下滑賠錢賣，也抽不到房地合一稅
- L  t1 }1 A; P' ~  o, ]) f( ~& e另外，低息時不採一段式利率借貸…
3 c4 t, |7 j- t要等升息才借？

文兒

年底是投資客跟建商的逃命潮，應該是要有便宜才對^^

herolion

大環境現在轉為買方市場是不爭的事實
6 o/ v6 y* S4 S9 P, @' \' @1 Y反正買了至少要放兩年

REYCOVSKY

依照我對xx的看法!

, c, p$ T' `: T  x' F% f/ P等待的結果應該只會出現兩種情形!
! y4 ^6 L0 `# [0 e8 d1 A
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1.一年後政府打房改救房,房價續強!

理由很簡單，房價下跌過速，成交量過低，政府抽不到稅，財政惡化嚴重＋銀行潛在違約風險增加，避免隱含本土金融風暴形成

* T7 a  ]  d# [& S, K# Z２．房價疲軟，但是房貸利率向上攀升，買家負擔一來一回持平！錢都被銀行賺
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這個機率不小，
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大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 09:15
依照我對xx的看法!
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等待的結果應該只會出現兩種情形!

台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段式利率,指的是"加碼"固定,非貸款利率固定)

cyin0910

小弟小小認知是
% d; `' |* W+ O! `! H
現在大多數這類文章都在提
7 w" `  Y, q# @+ q會漲？會跌？
( o# r# f; h7 F早買？晚買？
- w- Q6 l: T8 u, H5 ~3 l/ l! ~怎麼談都只是談到價錢
) Y8 F* N5 D. f/ b8 g
+ d2 v  F2 l0 M& n- X9 Y3 B, |3 J9 F0 r2 `但有沒有人想過房子本身的條件好壞？
  t5 N/ _4 v' T' k1000萬的房子 每間都適合自己與不適合自己的地方
0 }7 x3 B+ a$ N若單純只看房價 未來真的能挑到自己心目中理想的房子嗎？
/ C3 f/ A9 H' `9 Z還是在一堆跳樓拍賣的物件中找一個比較不差的？？

$ `( _* G- |- X6 A- G8 F( K小弟是認為
- ?2 H/ F3 j4 [% j& o! x價格當然重要
但 房子本身自己喜不喜歡
反而會比價錢重要～
! N  y6 {. h* R  r: r7 S5 L不能只單看價格～

REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-7-22 10:07
+ _  T$ F6 n# d( M台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段 ...

! J( X$ ]: Z  b* V0 u越早貸,能夠適用的利率自然就越低!
+ Z; L% n7 Y! q! x
如果房價相對緩跌態勢明顯,貸款能成數也會立即反映調降!
( U% a  s6 I, Q- {# j0 w" n
- Q2 T% m/ y* v" S0 C自備款資金需求反而提高!

房價如果緩跌每年跌2%就好

. ?2 s$ e* `+ R1 _原價1500萬的房屋,貸款成數7成  假設銀行變成貸款成數6成,
0 Y1 \! Q% s& N0 ]4 v* ?' n. `
自備款多150萬!
8 J4 g, z9 y: U- t' \
如果每年估計跌5% ,那銀行調降貸款成數就更狠了
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可能只有4成,自備款多了450萬!!!
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REYCOVSKY

cyin0910 發表於 2015-7-22 10:13
小弟小小認知是
9 A( r; N3 q9 i5 [( B8 L* u
/ H  X) l1 l+ z7 W1 `/ ?. E. i現在大多數這類文章都在提

+ A# s! D, y& j: m$ v, J$ K房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!
: [! |8 O) C" Z0 P
+ F; T: L4 \1 g! ]$ R如果可以我也想買保時捷啊!!!!!

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cyin0910

REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 10:22
: v5 M5 k: E; a+ O7 M# N' f- R房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!
; O; \& {( u2 O5 y* A
如果可以我也想買保時捷啊!!!!!

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這樣講也是沒錯

但好的房子賣了就沒第2間了
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保時捷賣了1台還有千千萬萬台可以買


我喜歡的房子也一定很多人喜歡
) t6 L  X( [0 [2 M5 @3 ?) _8 a# N
很有可能在還沒降價前就被買走囉～