呂紹煒專欄：另一個房地產謊言~年底前自住購屋較划算

三代同堂

最近有不少人鼓吹說自用住宅購屋者，年底前購屋較划算，而且根據調查，下半年想購屋者中，有超過6成是為了能適用舊制。不過，這很可能又是另一個房地產的謊言。

持此說法者主要是說明年元月起，房地合一稅制正式上路，之後取得的房地產就適用新制，因此如果明年後買，未來再賣時，因為要以房地合一課稅，繳交的稅高，所以當然應該年底前趕快進場。

但事實上，對購屋者正常都會居住6-10年以上的自用購屋者而言，這可能正好是一個大陷阱。如果你等到明年購屋，依照房地合一新制，不論你是住一年還是十年後賣出，基本原則是「有獲利才課稅」。依照現在房價已是高點看，短期賣出大概沒獲利；長期賣出獲利亦不會太大吧？更何況，對自住者而言，持有並實際居住連續滿六年且無供營業使用或出租者，出售獲利還有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則以10%稅率課徵。

! W$ P4 I6 ?' q5 ?" ]' w: p# o7 x1 K更重要的是在房價已見鬆動、眼看即將走跌時，自住使用者跟著起哄，以為可以省一點稅而提早在年底前進場搶屋，其實只是提供建商房價撐盤力道，最後根本撈不到好處。因為，延後購屋者，從房價下跌的獲利遠遠高於節稅效果─更何況，事實上搶在舊制中買也是沒啥節稅效果。

用最簡單例子來看。假設民眾購買總價1000萬的房子，自住6年後脫手，此時房價上漲了50%（實情其實是不可能上漲如此多），賣出總價1500萬元。在新制中，獲利500萬元後可再扣除400萬元的免稅額，需要課稅的獲利是100萬元；但這100萬元的課稅所得還是以10%稅率課徵，因此最後繳交的房地合一稅只有10萬元而已。

) W8 W5 S* b+ k這可以分幾點來看，第一，賺500萬元最後實際繳稅10萬元，不算過份吧？這實質稅率低到只有2%；第二，如果同樣的情況，購屋者是在年底前買屋而適用舊制，還是要依照舊制繳交土增稅等，稅額高低則視公告評定數值的調整高低而定，但，還是要繳稅，而且繳交的稅未必就低於10萬元。坦白說，搶在年底前買屋，單純看繳稅額都未必有賺頭。

更何況，現實情況是房價鬆動往下走，所有官方或民間的數字都顯示，房市是「量縮價跌」，雖然跌幅仍非常小，但賣方降價意願已提高、議價空間也增加。甚至不久前一家上市建商，還一口氣宣布房價「打75折」出售。雖然考慮到實際上房價已處於折價期，建商公開喊降是有其促銷噱頭在內，但如此表態還是顯示現有高房價已難支撐。
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! L" `: ~# ?3 B) `  C! N因此，如果自住者能夠「戒急用忍」一番，忍到明年房價下滑，1000萬的房子，即使下滑幅度是「無感」的1%，其實就省了10萬─就是賺回你在新制購屋，6年後賣掉要繳交的稅了；更何況，大部份人的看法是房價下跌至少在1-2成以下，也就是說可能省下100-200萬元，何者划算，一目瞭然。

年底前的房地產，可以稱為建商與投資客的「逃命波」，因為房價已高到無法支撐，明年的房地合一制對短期進出的投資客（2年以內賣出），課以35-45%的重稅，必然會讓投資客減少或甚至退場，台灣房價失去最重要的炒作哄抬力量；再者，早則年底、晚則明年初，FED啟動升息，低利與充沛資金的條件漸失；總體經濟亦開始下滑。

jojoyaro

9 L1 s& b# S' I0 E
文章裡感覺挺矛盾的
' j7 `' h( |' J, u) ]7 d- f有獲利才課稅…這比奢侈稅兩年內需大幅加價才不賠，來的可以薄利多銷…
' d' H) l6 f* B年底前購買，的確過兩年則是無奢侈稅也不適用房地合一稅
8 G3 S9 c/ m/ |' u- _/ c( ^) t8 R2 T若下滑賠錢賣，也抽不到房地合一稅
另外，低息時不採一段式利率借貸…
要等升息才借？

文兒

年底是投資客跟建商的逃命潮，應該是要有便宜才對^^

herolion

大環境現在轉為買方市場是不爭的事實
* y2 T4 s3 c& \5 M反正買了至少要放兩年
6 d4 K3 X* v4 ]; d

REYCOVSKY

$ ?0 I3 O, h+ ~; l% Y
. O; x) W$ w/ X8 C' c依照我對xx的看法!

等待的結果應該只會出現兩種情形!
+ K! T1 z8 ~$ u
, x- o" S) d  X# e
1.一年後政府打房改救房,房價續強!
5 U" W9 Z1 e2 t2 j) W5 M
理由很簡單，房價下跌過速，成交量過低，政府抽不到稅，財政惡化嚴重＋銀行潛在違約風險增加，避免隱含本土金融風暴形成
- z* L6 w  T+ t7 V
２．房價疲軟，但是房貸利率向上攀升，買家負擔一來一回持平！錢都被銀行賺
& v( F# W  o  N( b
這個機率不小，
; K3 H9 W+ r0 R  T5 D# \

大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 09:15
9 ~/ k& ~: o8 x! _依照我對xx的看法!

$ |* }0 }1 t/ l+ _# y; _等待的結果應該只會出現兩種情形!

台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段式利率,指的是"加碼"固定,非貸款利率固定)

cyin0910

6 O$ q, x; g$ k! e1 |+ K小弟小小認知是

現在大多數這類文章都在提
會漲？會跌？
早買？晚買？
7 c4 ?! F0 t$ w3 a: `怎麼談都只是談到價錢

% l/ f6 p' K- L但有沒有人想過房子本身的條件好壞？
1000萬的房子 每間都適合自己與不適合自己的地方
若單純只看房價 未來真的能挑到自己心目中理想的房子嗎？
6 Y0 {, w6 O6 S' B還是在一堆跳樓拍賣的物件中找一個比較不差的？？

' Q2 T; l9 R& \7 K' s小弟是認為
  C0 Q* j# a" b& o價格當然重要
但 房子本身自己喜不喜歡
反而會比價錢重要～
# |( b% G! Y( j7 w6 _0 v不能只單看價格～

REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-7-22 10:07
6 [% A* N( p1 g6 \9 k# D3 ~8 n' d台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段 ...

9 w) [  M9 r5 j& `. z! g越早貸,能夠適用的利率自然就越低!
" c5 G* O0 B, \. ]- _3 t
如果房價相對緩跌態勢明顯,貸款能成數也會立即反映調降!
1 R" v. D9 I* q* }" a9 s. _6 R( `
, p  o- E; o, I2 p* ]自備款資金需求反而提高!
0 s) p$ m  d4 e
) b* V' V  K6 C- F4 L: [3 _房價如果緩跌每年跌2%就好

原價1500萬的房屋,貸款成數7成  假設銀行變成貸款成數6成,
3 S4 R* V- l9 l8 k4 g
7 {; H  t, c1 i- x自備款多150萬!

如果每年估計跌5% ,那銀行調降貸款成數就更狠了

. }/ A- O& M2 Y% b3 p# P可能只有4成,自備款多了450萬!!!
; a" A% Y: _: n4 p: G6 T3 C
$ r- |" L) f5 f6 W% e6 V
# H. J3 b) ~  z# Z6 ?3 f


# `# x( @: W8 a4 c
" O& g8 Q0 o2 e8 _

REYCOVSKY

cyin0910 發表於 2015-7-22 10:13
- c, b, g* x0 A. [3 U+ r0 }小弟小小認知是
6 Z4 [% _7 a% ]; H% p0 b7 ^8 m
% s1 S$ F# B) k( w/ ?) w' u現在大多數這類文章都在提

- I6 d/ W, X7 G房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!

如果可以我也想買保時捷啊!!!!!

% p! N* J- n; a: ^

cyin0910

REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 10:22
房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!

如果可以我也想買保時捷啊!!!!!

9 n! C' Q0 ]9 k! P# C這樣講也是沒錯
. o# J" g$ t6 x1 X
/ n7 M: g' o. u- D. c2 q" o但好的房子賣了就沒第2間了
+ }* ?! F6 l, }
保時捷賣了1台還有千千萬萬台可以買
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我喜歡的房子也一定很多人喜歡

很有可能在還沒降價前就被買走囉～
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