公寓大廈管理條例有效決議方向

發哥

立法院第8 屆第3 會期內政委員會第9 次全體委員會議紀錄
4 d, f, _5 O% U1 F4 H% v* s時 間 中華民國102 年3 月27 日（星期三）上午9 時15 分
$ C# j* \1 `0 E" F3 h地 點 本院紅樓202 會議室
7 v) b! h! G' W' k) |3 K9 u主 席 江委員啟臣
$ v# V; q2 w! R  s$ D5 Q7 }# q: [主席：出席委員已足法定人數，現在開會。進行報告事項。⋯⋯
. Z' C, y: Q& t, z! C報 告 事 項
& o: F! e& @, f+ e( u" R主席（江委員啟臣）：請李委員俊俋發言。
- J3 j1 {# }8 A) M& E% x# K! X李委員俊俋：主席、各位列席官員、各位同仁。接續方才你與江委員討論的話題，本席也當過嘉義
市副市長，但本席絕對沒有要參選台東市市長。關於公寓大廈管理條例第二十五條第二項有關區
分所有權人會議的召開，是否規定為五分之一？其原本的立法原意為何？
1 g$ Z: O4 e; m% n主席：請內政部蕭次長說明。
- w5 j6 ?9 o9 Y' }" B* f5 p  I' E蕭次長家淇：主席、各位委員。對。其原來的立法原意是為避免多數人把持，所以他有一發動機制
" `" a' e5 c' Y0 e/ {5 b0 W。
4 x! ^, @: Q) t% Z3 b7 @/ g4 M李委員俊俋：避免多數人把持，避免過於困擾而無法開成？針對這部分，本席要舉一個例子，如果
7 z# B, b! a% J說該公寓大廈總共有20 戶，5 分之一就是4 戶，所以4 戶就可以開成？
- c* b) t% T4 h4 B6 K4 g' h+ [1 {蕭次長家淇：如果照現在的規定就是這樣。
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/ I7 K2 X, {& \0 S3 s/ ^立法院公報 第102 卷 第16 期 委員會紀錄
9 p' B6 [2 r! v: }1 @2 n+ O李委員俊俋：那議題有無限制？也沒有區分所謂的一般或重大事項？
! m8 t7 `& ?/ p; |) m蕭次長家淇：目前沒有限制議題。對，也沒有這樣的區分。
! e+ i. N/ i0 z8 Z. R李委員俊俋：所以只要在這20 戶裡面掌控有4 戶，就可以控制該管理委員會？
蕭次長家淇：是。可以常常動議改變政策。
# P' U+ F: e- P& h李委員俊俋：我現在講一個在我們嘉義市發生過的例子，這個案件在法院也走了十幾年。從我11
年前擔任副市長，到現在我擔任立委，都還來找我。該案整棟大廈共計有80 戶，建商的保留戶
有10 戶，他又去聯合其他的10 戶，所以他就掌有20 戶，已經超過五分之一？
蕭次長家淇：16 戶就超過了。
% w, B9 T/ }+ R. _: S- z8 V' y李委員俊俋：對，其實他有很大權力，後來該管理委員會竟然作決定把他們原來的平面停車場繼續
0 N6 ]) q* C) N+ }# L8 ?9 J! Z: z2 g$ ?- F賣掉，這樣可不可以？
$ `$ r$ t+ X7 F- {6 S1 Z8 q蕭次長家淇：管委會的決議非常不合理。
李委員俊俋：雖然不合理，但他們所做的決定在法律上是有效的。
蕭次長家淇：對。
李委員俊俋：請問管委會可以做這樣的決定嗎？請問碰到這樣的問題該怎麼辦？當初規定為五分之
( \- P1 }: c9 f! P一，是怕門檻太高，他們不容易開會，但是現在已經出現這種情形，我剛才說80 戶，80 戶已經
# {' h$ X* S/ N& \6 b, P  U算是很大型的公寓大廈，在80 戶裡面有10 戶保留戶，全部由建商掌握，然後他再去聯合10 戶
) E) p  Q1 T, U+ s* C: t0 w7 `、20 戶，就超過五分之一了，最後他決定把所有的平面停車場全部賣掉，讓這20 戶大家來分一
分。這樣的話，法律上是怎麼規定的？
2 p3 n( t% Q3 e; r$ {* }蕭次長家淇：照目前的規定，是沒有辦法阻止，所以蘇委員的提案，我覺得很好。
8 b% g, M/ y+ j% ^  D/ t李委員俊俋：所以，其實這部分必須加以討論，如果管理委員會的門檻是這麼低的話，就會出現問
題，您也清楚，他如果常常這樣……
6 a: M; @( _3 L5 O* P蕭次長家淇：少數會受到影響。
李委員俊俋：對，其實建商都有所謂的保留戶。
蕭次長家淇：對，他還可以委託其他人來開會，所以事實上少數人就可以掌握了。
5 I1 i- K; J! E9 ^李委員俊俋：對，這就是本席要問的第2 個問題。現在對委託人的限制是什麼？
蕭次長家淇：現在只要求以書面委託他人就可以，所以事實上是沒有限制的。
, \) ^% h& a- A: q3 k李委員俊俋：如果建商委託其他人，或是建商對住戶表示他能接受他們的委託，看開一次會要貼他
2 j' N1 l: v1 M7 U們多少，由建商來代替住戶開會，這樣可不可以？
蕭次長家淇：我以前主持的案件，甚至有委託穿黑色衣服的特殊份子前來開會的，當時沒有人敢講
話。
" j( e3 {- n/ z李委員俊俋：在地方我們常常看到這種情形，這在公寓大廈管理條例裡面也無法作約束？
蕭次長家淇：對，我們第二十七條沒有訂定……
5 m) H+ Q4 s, q& ~李委員俊俋：所以包括人數的限制、委託人的部分，這些都出現問題，所以這次才會有很多委員提
及這個問題。
蕭次長家淇：是，我覺得很重要。__
李委員俊俋：既然很重要，你們決定要怎麼改？
' H1 S6 Y9 v* O蕭次長家淇：在委員的版本中，包括蘇委員等24 人針對第二十五條部分的提案，我們將其區分成
4 k$ H+ ]' k7 a% W一般事項與重大事項。
, J) @8 X# \9 y  x. Y* I) N李委員俊俋：請問，一般事項與重大事項如何區分？若照我方才所提將一般平面停車場賣掉的例子
' y2 d/ f, C' B# `5 k. `  }1 b，係屬一般事項，還是重大事項？
, P" M, m; O( G; _5 {  H: G: A$ a. T蕭次長家淇：重大事項。
李委員俊俋：其區分是由誰來認定？
蕭次長家淇：我們裡面有規定，重大事項分成4 部分：1 是規約的訂定，2 是公寓大廈的重大修繕
" a6 z& v( r$ m" C$ ]- \2 X" \，3 是住戶的強制遷移，4 是約定專用或約定共用事項，這部分就會把車位部分包括在裡面。
李委員俊俋：我要提醒你的是，法律總有規定得不完善之處，就像原來的公寓大廈管理條例，這個
問題將層出不窮，譬如，我今天討論停車場的部分，停車場如果只賣一半，這算不算是重大事項
0 X  h( K% K4 v' Y7 r) |2 \0 N- h？所以這個問題
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發哥

肆、委員蘇震清等24 人提案公寓大廈管理條例第二十五條條文修正草案版本：
有關區分所有權人會議之召開及決議整體運作機制，本部送行政院審查版本，自本條例第二
4 g; o# N  J& s十五條至第三十二條已有整體性檢討，包括一般事項與重大事項之開會與決議門檻不同，且就同
3 o9 b( c+ q& E$ [一議案重新召會排除重大事項之適用，以避免少數人藉由連署召開區分所有權人會議，以低門檻
& r0 U/ x/ h: [" M& O6 ]* ?8 J4 e決議重大事項。
蕭次長家淇：重大事項。
李委員俊俋：其區分是由誰來認定？
- m. ^  z; E  d9 e5 G. h蕭次長家淇：我們裡面有規定，重大事項分成4 部分：1 是規約的訂定，2 是公寓大廈的重大修繕
9 L0 U! I9 K2 g( y+ P+ N，3 是住戶的強制遷移，4 是約定專用或約定共用事項，這部分就會把車位部分包括在裡面。
9 T: l6 u0 m4 w( Y李委員俊俋：我要提醒你的是，法律總有規定得不完善之處，就像原來的公寓大廈管理條例，這個
! R3 z$ H* S" [; U1 ]! H9 y問題將層出不窮，譬如，我今天討論停車場的部分，停車場如果只賣一半，這算不算是重大事項
0 l% M$ S& i/ o0 ]2 ]- K0 Z？所以這個問題其實非常嚴重。

發哥

為期社區長治久安，最重要的就是，避免少數人藉由連署召開區分所有權人會議，以低門檻決議重大事項。
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