公寓大廈管理條例有效決議方向

發哥

立法院第8 屆第3 會期內政委員會第9 次全體委員會議紀錄
( J8 T: C* q% R) v時 間 中華民國102 年3 月27 日（星期三）上午9 時15 分
地 點 本院紅樓202 會議室
# p' E. b- i2 c# M. x主 席 江委員啟臣
& o+ t" B0 a9 u主席：出席委員已足法定人數，現在開會。進行報告事項。⋯⋯
1 p& J% }/ ]/ r* Y, F: A/ m# L! @報 告 事 項
主席（江委員啟臣）：請李委員俊俋發言。
  U4 Q: A! p! s7 O/ g3 q李委員俊俋：主席、各位列席官員、各位同仁。接續方才你與江委員討論的話題，本席也當過嘉義
市副市長，但本席絕對沒有要參選台東市市長。關於公寓大廈管理條例第二十五條第二項有關區
' f3 @$ I3 a/ w" x& r分所有權人會議的召開，是否規定為五分之一？其原本的立法原意為何？
主席：請內政部蕭次長說明。
3 z" H. Z* ~9 }蕭次長家淇：主席、各位委員。對。其原來的立法原意是為避免多數人把持，所以他有一發動機制
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. f& Y& I9 a$ x5 X# }李委員俊俋：避免多數人把持，避免過於困擾而無法開成？針對這部分，本席要舉一個例子，如果
+ h: u3 g9 o7 l& |$ _# h( L) x0 i0 l- K說該公寓大廈總共有20 戶，5 分之一就是4 戶，所以4 戶就可以開成？
蕭次長家淇：如果照現在的規定就是這樣。
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/ t2 _! X3 w$ `9 t立法院公報 第102 卷 第16 期 委員會紀錄
李委員俊俋：那議題有無限制？也沒有區分所謂的一般或重大事項？
+ t. o1 h3 O, H' W. Z蕭次長家淇：目前沒有限制議題。對，也沒有這樣的區分。
! K+ y; I3 ^" @3 O6 l9 n李委員俊俋：所以只要在這20 戶裡面掌控有4 戶，就可以控制該管理委員會？
蕭次長家淇：是。可以常常動議改變政策。
李委員俊俋：我現在講一個在我們嘉義市發生過的例子，這個案件在法院也走了十幾年。從我11
年前擔任副市長，到現在我擔任立委，都還來找我。該案整棟大廈共計有80 戶，建商的保留戶
- D+ c7 k' C2 d2 _$ m% |! `+ w有10 戶，他又去聯合其他的10 戶，所以他就掌有20 戶，已經超過五分之一？
蕭次長家淇：16 戶就超過了。
李委員俊俋：對，其實他有很大權力，後來該管理委員會竟然作決定把他們原來的平面停車場繼續
& ^: M) }' z  T. {. ?0 `賣掉，這樣可不可以？
8 _  w! ?' S( T$ g- f蕭次長家淇：管委會的決議非常不合理。
李委員俊俋：雖然不合理，但他們所做的決定在法律上是有效的。
& ?% v' h7 G$ j蕭次長家淇：對。
9 b/ {& j. j5 A" R& i, c1 A李委員俊俋：請問管委會可以做這樣的決定嗎？請問碰到這樣的問題該怎麼辦？當初規定為五分之
! H' Z% ^& V4 Y一，是怕門檻太高，他們不容易開會，但是現在已經出現這種情形，我剛才說80 戶，80 戶已經
# |$ e2 F5 Y6 o2 Z算是很大型的公寓大廈，在80 戶裡面有10 戶保留戶，全部由建商掌握，然後他再去聯合10 戶
$ b0 l( E4 ^& X% M+ P、20 戶，就超過五分之一了，最後他決定把所有的平面停車場全部賣掉，讓這20 戶大家來分一
分。這樣的話，法律上是怎麼規定的？
3 ~) x8 A* T/ A* p! A& @0 w8 C蕭次長家淇：照目前的規定，是沒有辦法阻止，所以蘇委員的提案，我覺得很好。
李委員俊俋：所以，其實這部分必須加以討論，如果管理委員會的門檻是這麼低的話，就會出現問
題，您也清楚，他如果常常這樣……
, @) `$ t: J' X" H+ ]蕭次長家淇：少數會受到影響。
李委員俊俋：對，其實建商都有所謂的保留戶。
, r' h8 Y" l- n' U$ t# _$ f2 z蕭次長家淇：對，他還可以委託其他人來開會，所以事實上少數人就可以掌握了。
李委員俊俋：對，這就是本席要問的第2 個問題。現在對委託人的限制是什麼？
! _# p! \) G( @) F' a6 x5 v蕭次長家淇：現在只要求以書面委託他人就可以，所以事實上是沒有限制的。
' P1 N4 P  N, T; _! \4 ?李委員俊俋：如果建商委託其他人，或是建商對住戶表示他能接受他們的委託，看開一次會要貼他
. ~$ `3 a! v- j/ a# F7 h) Y3 X4 ?們多少，由建商來代替住戶開會，這樣可不可以？
/ \6 e7 G  C8 G( y) ^# C, v蕭次長家淇：我以前主持的案件，甚至有委託穿黑色衣服的特殊份子前來開會的，當時沒有人敢講
# a* [1 Y, o2 h5 r) X話。
李委員俊俋：在地方我們常常看到這種情形，這在公寓大廈管理條例裡面也無法作約束？
蕭次長家淇：對，我們第二十七條沒有訂定……
7 }/ w( |- u0 J8 f3 i# b  T# r1 g6 O李委員俊俋：所以包括人數的限制、委託人的部分，這些都出現問題，所以這次才會有很多委員提
及這個問題。
6 z; j4 i1 E- Y. W3 @蕭次長家淇：是，我覺得很重要。__
李委員俊俋：既然很重要，你們決定要怎麼改？
蕭次長家淇：在委員的版本中，包括蘇委員等24 人針對第二十五條部分的提案，我們將其區分成
6 o8 K! p/ t6 f7 G2 S一般事項與重大事項。
; n; z. O1 U7 m$ C. |* U李委員俊俋：請問，一般事項與重大事項如何區分？若照我方才所提將一般平面停車場賣掉的例子
& ^% w1 \" O2 B% k# Q, x，係屬一般事項，還是重大事項？
& U( v' u% {0 K9 ?; q蕭次長家淇：重大事項。
李委員俊俋：其區分是由誰來認定？
2 ?' {9 ^/ v5 I% B; d8 o蕭次長家淇：我們裡面有規定，重大事項分成4 部分：1 是規約的訂定，2 是公寓大廈的重大修繕
，3 是住戶的強制遷移，4 是約定專用或約定共用事項，這部分就會把車位部分包括在裡面。
1 ^! [( T# t/ x5 {6 z. i' V5 c& A李委員俊俋：我要提醒你的是，法律總有規定得不完善之處，就像原來的公寓大廈管理條例，這個
問題將層出不窮，譬如，我今天討論停車場的部分，停車場如果只賣一半，這算不算是重大事項
？所以這個問題
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肆、委員蘇震清等24 人提案公寓大廈管理條例第二十五條條文修正草案版本：
( ~# U4 {1 J+ G4 w4 Z$ b: q  t, ]. ^有關區分所有權人會議之召開及決議整體運作機制，本部送行政院審查版本，自本條例第二
十五條至第三十二條已有整體性檢討，包括一般事項與重大事項之開會與決議門檻不同，且就同
  P1 g% g6 Z4 w, o  c一議案重新召會排除重大事項之適用，以避免少數人藉由連署召開區分所有權人會議，以低門檻
決議重大事項。
/ L; w+ h+ N2 v+ e; y; S7 b' P6 Z1 v蕭次長家淇：重大事項。
' N& e& f+ v8 ^3 K5 h3 L李委員俊俋：其區分是由誰來認定？
蕭次長家淇：我們裡面有規定，重大事項分成4 部分：1 是規約的訂定，2 是公寓大廈的重大修繕
，3 是住戶的強制遷移，4 是約定專用或約定共用事項，這部分就會把車位部分包括在裡面。
李委員俊俋：我要提醒你的是，法律總有規定得不完善之處，就像原來的公寓大廈管理條例，這個
: T, L/ i7 g0 `0 Q( ?問題將層出不窮，譬如，我今天討論停車場的部分，停車場如果只賣一半，這算不算是重大事項
？所以這個問題其實非常嚴重。

發哥

為期社區長治久安，最重要的就是，避免少數人藉由連署召開區分所有權人會議，以低門檻決議重大事項。
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