公寓大廈管理條例有效決議方向

發哥

立法院第8 屆第3 會期內政委員會第9 次全體委員會議紀錄
時 間 中華民國102 年3 月27 日（星期三）上午9 時15 分
. j3 G! ]7 Y) t: Z地 點 本院紅樓202 會議室
主 席 江委員啟臣
主席：出席委員已足法定人數，現在開會。進行報告事項。⋯⋯
報 告 事 項
, B+ r; u: C0 ?8 N主席（江委員啟臣）：請李委員俊俋發言。
& ^  Q2 w5 c9 p李委員俊俋：主席、各位列席官員、各位同仁。接續方才你與江委員討論的話題，本席也當過嘉義
市副市長，但本席絕對沒有要參選台東市市長。關於公寓大廈管理條例第二十五條第二項有關區
0 g* Y9 Z$ L: g5 T- e5 H8 v分所有權人會議的召開，是否規定為五分之一？其原本的立法原意為何？
主席：請內政部蕭次長說明。
% K6 Y4 Y- O5 B  U& [蕭次長家淇：主席、各位委員。對。其原來的立法原意是為避免多數人把持，所以他有一發動機制
。
李委員俊俋：避免多數人把持，避免過於困擾而無法開成？針對這部分，本席要舉一個例子，如果
: P0 T7 B. @0 M8 N& a! y說該公寓大廈總共有20 戶，5 分之一就是4 戶，所以4 戶就可以開成？
2 A7 K& ?2 T- D蕭次長家淇：如果照現在的規定就是這樣。
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立法院公報 第102 卷 第16 期 委員會紀錄
李委員俊俋：那議題有無限制？也沒有區分所謂的一般或重大事項？
蕭次長家淇：目前沒有限制議題。對，也沒有這樣的區分。
李委員俊俋：所以只要在這20 戶裡面掌控有4 戶，就可以控制該管理委員會？
; |6 y& V4 A+ z( C3 M" |2 Z蕭次長家淇：是。可以常常動議改變政策。
0 j1 I1 o  ?7 M/ l$ [% r/ [1 R李委員俊俋：我現在講一個在我們嘉義市發生過的例子，這個案件在法院也走了十幾年。從我11
7 @  D, U" l3 x1 U6 X年前擔任副市長，到現在我擔任立委，都還來找我。該案整棟大廈共計有80 戶，建商的保留戶
# ?8 O& y9 G$ W* `& k* X' A- C有10 戶，他又去聯合其他的10 戶，所以他就掌有20 戶，已經超過五分之一？
蕭次長家淇：16 戶就超過了。
李委員俊俋：對，其實他有很大權力，後來該管理委員會竟然作決定把他們原來的平面停車場繼續
賣掉，這樣可不可以？
+ t9 M7 b  [2 l* D& x蕭次長家淇：管委會的決議非常不合理。
- \( Q+ p# D$ D/ k5 A* y) g李委員俊俋：雖然不合理，但他們所做的決定在法律上是有效的。
蕭次長家淇：對。
# i8 e0 A  `1 ?7 I0 ?李委員俊俋：請問管委會可以做這樣的決定嗎？請問碰到這樣的問題該怎麼辦？當初規定為五分之
0 _( D2 {! p9 n: @, h一，是怕門檻太高，他們不容易開會，但是現在已經出現這種情形，我剛才說80 戶，80 戶已經
算是很大型的公寓大廈，在80 戶裡面有10 戶保留戶，全部由建商掌握，然後他再去聯合10 戶
、20 戶，就超過五分之一了，最後他決定把所有的平面停車場全部賣掉，讓這20 戶大家來分一
$ ^6 i* P! g4 L$ B- D( G7 D3 c分。這樣的話，法律上是怎麼規定的？
蕭次長家淇：照目前的規定，是沒有辦法阻止，所以蘇委員的提案，我覺得很好。
) Z9 U7 }; W7 B. b* Z: ~李委員俊俋：所以，其實這部分必須加以討論，如果管理委員會的門檻是這麼低的話，就會出現問
. h9 l3 x8 V! p% Q0 a) O2 x題，您也清楚，他如果常常這樣……
蕭次長家淇：少數會受到影響。
" P" m/ g" h0 F- V4 Y; S李委員俊俋：對，其實建商都有所謂的保留戶。
1 [5 f) Z6 _4 n8 A蕭次長家淇：對，他還可以委託其他人來開會，所以事實上少數人就可以掌握了。
/ b; j. ~- ]  h" `/ @8 T( Y李委員俊俋：對，這就是本席要問的第2 個問題。現在對委託人的限制是什麼？
蕭次長家淇：現在只要求以書面委託他人就可以，所以事實上是沒有限制的。
李委員俊俋：如果建商委託其他人，或是建商對住戶表示他能接受他們的委託，看開一次會要貼他
. R; o6 @! U0 m們多少，由建商來代替住戶開會，這樣可不可以？
蕭次長家淇：我以前主持的案件，甚至有委託穿黑色衣服的特殊份子前來開會的，當時沒有人敢講
話。
李委員俊俋：在地方我們常常看到這種情形，這在公寓大廈管理條例裡面也無法作約束？
蕭次長家淇：對，我們第二十七條沒有訂定……
0 h0 U9 R2 X$ t李委員俊俋：所以包括人數的限制、委託人的部分，這些都出現問題，所以這次才會有很多委員提
( j2 r! o* o" Y' X: E及這個問題。
, u9 r. J" n$ q7 R蕭次長家淇：是，我覺得很重要。__
6 ?6 S4 z( Y5 q8 w4 f李委員俊俋：既然很重要，你們決定要怎麼改？
蕭次長家淇：在委員的版本中，包括蘇委員等24 人針對第二十五條部分的提案，我們將其區分成
+ Q5 }$ }7 i: ~8 y# U0 m/ e一般事項與重大事項。
4 R2 j" u" n- k& c% V李委員俊俋：請問，一般事項與重大事項如何區分？若照我方才所提將一般平面停車場賣掉的例子
，係屬一般事項，還是重大事項？
蕭次長家淇：重大事項。
李委員俊俋：其區分是由誰來認定？
蕭次長家淇：我們裡面有規定，重大事項分成4 部分：1 是規約的訂定，2 是公寓大廈的重大修繕
，3 是住戶的強制遷移，4 是約定專用或約定共用事項，這部分就會把車位部分包括在裡面。
/ s+ x# [/ g+ D: V- p4 _) `$ c! S李委員俊俋：我要提醒你的是，法律總有規定得不完善之處，就像原來的公寓大廈管理條例，這個
問題將層出不窮，譬如，我今天討論停車場的部分，停車場如果只賣一半，這算不算是重大事項
7 n& `3 X! K) o8 ^& f+ T. ^, B？所以這個問題
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發哥

肆、委員蘇震清等24 人提案公寓大廈管理條例第二十五條條文修正草案版本：
' P  s1 k' Z# G8 m有關區分所有權人會議之召開及決議整體運作機制，本部送行政院審查版本，自本條例第二
$ |# M, c2 R* V! r) f十五條至第三十二條已有整體性檢討，包括一般事項與重大事項之開會與決議門檻不同，且就同
一議案重新召會排除重大事項之適用，以避免少數人藉由連署召開區分所有權人會議，以低門檻
決議重大事項。
蕭次長家淇：重大事項。
$ D6 D9 i6 H! X6 s' K% z李委員俊俋：其區分是由誰來認定？
蕭次長家淇：我們裡面有規定，重大事項分成4 部分：1 是規約的訂定，2 是公寓大廈的重大修繕
，3 是住戶的強制遷移，4 是約定專用或約定共用事項，這部分就會把車位部分包括在裡面。
* ]2 O% {+ G# o; y  t% b2 @李委員俊俋：我要提醒你的是，法律總有規定得不完善之處，就像原來的公寓大廈管理條例，這個
問題將層出不窮，譬如，我今天討論停車場的部分，停車場如果只賣一半，這算不算是重大事項
？所以這個問題其實非常嚴重。

發哥

為期社區長治久安，最重要的就是，避免少數人藉由連署召開區分所有權人會議，以低門檻決議重大事項。