公寓大廈管理條例有效決議方向

發哥

立法院第8 屆第3 會期內政委員會第9 次全體委員會議紀錄
/ J  G) P0 v7 U! K時 間 中華民國102 年3 月27 日（星期三）上午9 時15 分
地 點 本院紅樓202 會議室
4 h) E( B+ f6 N, w/ I主 席 江委員啟臣
% r) l; Q* s& e主席：出席委員已足法定人數，現在開會。進行報告事項。⋯⋯
報 告 事 項
1 k( s, j1 x$ f% e主席（江委員啟臣）：請李委員俊俋發言。
0 I3 w- F  y- k& c5 j李委員俊俋：主席、各位列席官員、各位同仁。接續方才你與江委員討論的話題，本席也當過嘉義
) G8 t/ J& z! ~" [/ X0 ^+ Q市副市長，但本席絕對沒有要參選台東市市長。關於公寓大廈管理條例第二十五條第二項有關區
分所有權人會議的召開，是否規定為五分之一？其原本的立法原意為何？
主席：請內政部蕭次長說明。
蕭次長家淇：主席、各位委員。對。其原來的立法原意是為避免多數人把持，所以他有一發動機制
/ _, w4 ?1 x5 S5 g。
( Y3 c% Y' R) v5 @李委員俊俋：避免多數人把持，避免過於困擾而無法開成？針對這部分，本席要舉一個例子，如果
8 S& @/ c% h+ j: }' q+ i說該公寓大廈總共有20 戶，5 分之一就是4 戶，所以4 戶就可以開成？
; a8 F* `5 r" V+ h( s蕭次長家淇：如果照現在的規定就是這樣。
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+ I. l1 n$ O2 l3 i# a9 ]立法院公報 第102 卷 第16 期 委員會紀錄
* a! r5 i4 f% g7 E6 j李委員俊俋：那議題有無限制？也沒有區分所謂的一般或重大事項？
蕭次長家淇：目前沒有限制議題。對，也沒有這樣的區分。
李委員俊俋：所以只要在這20 戶裡面掌控有4 戶，就可以控制該管理委員會？
蕭次長家淇：是。可以常常動議改變政策。
李委員俊俋：我現在講一個在我們嘉義市發生過的例子，這個案件在法院也走了十幾年。從我11
年前擔任副市長，到現在我擔任立委，都還來找我。該案整棟大廈共計有80 戶，建商的保留戶
有10 戶，他又去聯合其他的10 戶，所以他就掌有20 戶，已經超過五分之一？
蕭次長家淇：16 戶就超過了。
李委員俊俋：對，其實他有很大權力，後來該管理委員會竟然作決定把他們原來的平面停車場繼續
- ?9 E9 g7 o* E賣掉，這樣可不可以？
8 z; V5 f1 y' D* \蕭次長家淇：管委會的決議非常不合理。
0 Z/ v, x! U4 K5 w4 C. u- k李委員俊俋：雖然不合理，但他們所做的決定在法律上是有效的。
蕭次長家淇：對。
李委員俊俋：請問管委會可以做這樣的決定嗎？請問碰到這樣的問題該怎麼辦？當初規定為五分之
一，是怕門檻太高，他們不容易開會，但是現在已經出現這種情形，我剛才說80 戶，80 戶已經
5 m* w0 ~" h4 q( L% `2 R8 n算是很大型的公寓大廈，在80 戶裡面有10 戶保留戶，全部由建商掌握，然後他再去聯合10 戶
% |9 ]9 b" U, i+ m1 {9 _0 ]. `、20 戶，就超過五分之一了，最後他決定把所有的平面停車場全部賣掉，讓這20 戶大家來分一
1 m2 N7 l& ]5 ~* V  [3 l# T9 i分。這樣的話，法律上是怎麼規定的？
: b- D) k9 P, ~& m; z蕭次長家淇：照目前的規定，是沒有辦法阻止，所以蘇委員的提案，我覺得很好。
李委員俊俋：所以，其實這部分必須加以討論，如果管理委員會的門檻是這麼低的話，就會出現問
題，您也清楚，他如果常常這樣……
3 q+ s5 u9 c2 M1 R# E蕭次長家淇：少數會受到影響。
4 s3 T% s- K+ \# O& R" l5 s李委員俊俋：對，其實建商都有所謂的保留戶。
蕭次長家淇：對，他還可以委託其他人來開會，所以事實上少數人就可以掌握了。
( I# D0 `$ n3 _# a6 c1 M- c李委員俊俋：對，這就是本席要問的第2 個問題。現在對委託人的限制是什麼？
- l/ c/ [: X) u" u8 K8 B* s' ]蕭次長家淇：現在只要求以書面委託他人就可以，所以事實上是沒有限制的。
李委員俊俋：如果建商委託其他人，或是建商對住戶表示他能接受他們的委託，看開一次會要貼他
們多少，由建商來代替住戶開會，這樣可不可以？
6 s0 P3 c; H3 ]: s蕭次長家淇：我以前主持的案件，甚至有委託穿黑色衣服的特殊份子前來開會的，當時沒有人敢講
  i1 `+ D) `! M/ j3 D5 e9 W6 z/ C話。
李委員俊俋：在地方我們常常看到這種情形，這在公寓大廈管理條例裡面也無法作約束？
蕭次長家淇：對，我們第二十七條沒有訂定……
李委員俊俋：所以包括人數的限制、委託人的部分，這些都出現問題，所以這次才會有很多委員提
. d# A! W5 ^2 |/ X及這個問題。
$ \0 \  u% h) Q* S; ^- J" `" B蕭次長家淇：是，我覺得很重要。__
4 X1 v  P: C* x; O* f" M) a李委員俊俋：既然很重要，你們決定要怎麼改？
蕭次長家淇：在委員的版本中，包括蘇委員等24 人針對第二十五條部分的提案，我們將其區分成
4 g( }) f! E, c7 i8 I一般事項與重大事項。
2 f% [0 X. U- b' ?% {3 F% T! j李委員俊俋：請問，一般事項與重大事項如何區分？若照我方才所提將一般平面停車場賣掉的例子
，係屬一般事項，還是重大事項？
蕭次長家淇：重大事項。
李委員俊俋：其區分是由誰來認定？
$ j0 L, `! e; x$ x% ?: V+ y蕭次長家淇：我們裡面有規定，重大事項分成4 部分：1 是規約的訂定，2 是公寓大廈的重大修繕
3 ]$ \  W2 y" ]，3 是住戶的強制遷移，4 是約定專用或約定共用事項，這部分就會把車位部分包括在裡面。
李委員俊俋：我要提醒你的是，法律總有規定得不完善之處，就像原來的公寓大廈管理條例，這個
問題將層出不窮，譬如，我今天討論停車場的部分，停車場如果只賣一半，這算不算是重大事項
" L: v' R1 S/ k; a？所以這個問題

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肆、委員蘇震清等24 人提案公寓大廈管理條例第二十五條條文修正草案版本：
有關區分所有權人會議之召開及決議整體運作機制，本部送行政院審查版本，自本條例第二
十五條至第三十二條已有整體性檢討，包括一般事項與重大事項之開會與決議門檻不同，且就同
4 W2 n* |/ \. ^0 Y7 |" r$ q一議案重新召會排除重大事項之適用，以避免少數人藉由連署召開區分所有權人會議，以低門檻
6 o$ M; @! F- U8 x! e- J決議重大事項。
$ }. y. @# }: @: L9 u% }蕭次長家淇：重大事項。
李委員俊俋：其區分是由誰來認定？
7 \9 x# |: f+ L1 z蕭次長家淇：我們裡面有規定，重大事項分成4 部分：1 是規約的訂定，2 是公寓大廈的重大修繕
，3 是住戶的強制遷移，4 是約定專用或約定共用事項，這部分就會把車位部分包括在裡面。
* U- W0 i5 F! k李委員俊俋：我要提醒你的是，法律總有規定得不完善之處，就像原來的公寓大廈管理條例，這個
: T1 ~* ^7 Q4 @  A8 t問題將層出不窮，譬如，我今天討論停車場的部分，停車場如果只賣一半，這算不算是重大事項
! q, A+ A9 i" Q？所以這個問題其實非常嚴重。
2 a0 m  {9 r' w- X. m* P

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為期社區長治久安，最重要的就是，避免少數人藉由連署召開區分所有權人會議，以低門檻決議重大事項。
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