電梯不到R樓的社區有哪個無法自由到達屋頂??

ning

回覆 洪阿民 的文章
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: d, O# k9 F2 H( t8 r, m" H* g這個建案的頂樓,合約的確有約定專用(15樓)。
若約定專用，依據公寓大廈管理條例，將來頂樓漏水修繕是否也要由約定專用之所有權人負責呢? 若是，除非修改建商原合約的約定，不然其他住戶要求要曬衣服，改天又要求這要求那ㄦ，未來頂樓的修繕問題，大家會願意一起來負責嗎? 凡事都有天平的兩端，不管是專用或共用，都應該回歸合約約定的公平本質，只要全體住戶都贊成，要修改也可以。

ning

formina 發表於 2011-4-7 23:18
中肯

就等你這句話

您沒注意法令後面那段話，頂樓管理及使用權，此社區目前是有約定專用。建商的合約有寫。

ning

回覆 蘿蔔特 的文章

一、按「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。」為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第56條第1項所明定，至上開條文所稱「詳細圖說」及「規約草約」，僅為申請建造執照時，應檢附文件之一，非主管建築機關審查項目。
0 p, N- i  M# O3 k- l二、另按條例第23條第2項第1款規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」，且依條例第56條第2項規定，「規約草約」經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為「規約」，故起造人於申請建造執照時，其檢附之詳細圖說，如標示有約定專用部分、約定共用部分時，當於「規約草約」載明，始生效力。惟規約草約之約定內容，如有爭議，係屬私權，宜循司法途徑解決。
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7 f$ E0 U/ H( p  E就像很多二樓的露台約定專用一樣，建商給全口
, \2 J8 O5 w* q3 w" Q3 M部的住戶合約約定由二樓住戶專用，但區分所有權人會議沒徵得全部同意（主要是二樓），也很難更改原合約規定 ，不然二樓住戶可循司法解決,畢竟這是當初向建商買房的杈益，頂樓的約定亦同。

ning

6 _6 _. _  z: ?" q8 D5 ^- g! K回覆 johnshuetw 的文章

您貼文第二段營建署回答當然就是正解，第一
段屋頂露台為共用之肯定說的貼文顯然不精確。
約定專用不能改結構，種花、搬些桌椅可以，圍建、蓋泳池就不行。
+ S7 y9 x. v: m4 |2 ^1 h  _2 I& j7 V管理費按所有坪數算，約定專用沒有所有權，我碰到的是不計管理費的。

ning

回覆 tpemartin 的文章

1.蘿大舉的例子是: 多數的建商合約會載明" 約專部分由區分所有權人大會決議" 訂定規約決定。合約沒有載明 。
2.但若建商給全體住戶簽的合約內容若載明 約專範圍 用途 (露臺  頂樓等等)由誰專用，那在區分所有權會議定規約前，此部份可等同規約(又假設內容即建商送的規約草約)。
3.若最後區分大會訂定規約沒經約專戶同意，變更原約專約定(除非本來約專約定就違法,例如樓梯間不能約專)，則該權益人可舉證向法院申請撤銷規約。

公寓大廈管理條例 摘錄
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第三十三條　區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：
+ ~& K9 F4 Y$ P0 a+ J三、依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。

- L/ }7 e: k: y另
' \1 R5 C/ h4 W  T2 v5 D# A; A1 I民法物權篇修正98/7/23已施行. 頂樓平台屬公設用地, 不論有無管委會設立與否, 皆由全體住戶自行約定使用/管理/修繕(如漏水), 約定使用須符合建築等等相關法規(平台之避難區不得蓋違章建物/遮雨棚, 平台非避難區之使用須符合建築法規如搭建遮雨棚須依規定辦理).
有設立管委會者, 從其規約, 可約定平台為公共用地, 全體住戶共享使用管理修繕；也可約定為約定專用部分(規約內須載明)予頂樓住戶使用管理及修繕,其他住戶須得到頂樓住戶同意使用之.
有約定者, 從其約定, 不論房子經過幾手買賣, 都必須遵守其約定. 無約定者, 必須重新協定使用/管理/修繕.
若不同意管委會規定, 認為有失公平, 可於規約成立後三個月內請求法院撤銷.

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ning

, }0 T0 g$ j/ [2 |回覆 蘿蔔特 的文章
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"我本來真的不想論法..."
上述討論的這幾個case沒那麼複雜啦，蘿大應是當了多年的管委有感而發！買房子前還是可以先從法令面的基本論點來檢視自己的"權利"  及 " 義務"，(記得有義務!) 才不會覺得讓建商佔便宜了。
倒是想請教蘿大或有誰知道?
規約草約簽定頂樓平台由15樓約專，其他頂樓住戶而後在區分權大會並無同意變更，某戶15樓自己可否"單獨聲明"放棄此約專權益 ? 有效嗎?
+ z( D& q) N- G$ T- [6 O4 n4 M

ning

回覆 chow1 的文章
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1 P/ W+ \5 y, I5 y"頂樓以上大公在購屋時簽分管協議書為約專,難道不是建商設計吃人够够??"
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( H2 A5 L7 h5 u" k住戶應釐清楚的是,頂樓平台並非全部納入住戶分攤所有權坪數 花錢買的大公,合約上關於屋頂,列入坪數的是:屋頂樓梯間、機械房、水箱面積等。最好還是逐項釐清。
) }1 n( ]/ y  @, ]
: U5 b9 R5 M! ~" a" d" ~( h的確有些不肖建商會非法虛灌坪數銷售，但也不能一竿子打翻一船人。
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ning

* \. M& Y$ Z! Z5 B& A& D& d回覆 chow1 的文章
6 a% C! q, _4 ~" v6 j; N
建商合約裡有寫明,公設之權屬分單項目及面積計算,就是俗稱的大公小公,要驗證的話可以去地政事務所調"建築測量成果圖"依合約所載明項目計算看看，再仔細一點就自己丈量看看。我自己沒這樣做過，所以還是選擇找一個個人認為比較可靠的建商。

! l- p- r+ w/ X+ m/ r% \4 ?關於這個建案的公設的確不像其他建案感覺很大碗彭派，而新建案常標榜豐富休閒設施，容易讓民眾誤以為社區有大中庭，公設比高就是理所當然，其實只要是無頂蓋的區塊，如露天游泳池、中庭花園、頂樓露台，都無法登記建物產權，也不能算入坪數。
( H1 S8 p, B3 @! X公設比達28%,部分原因是此案分攤住戶不像大型建案數百戶那麼多(但相對不那麼複雜)，還有兩戶兩電梯 (很多建案是四戶兩梯)，其他我也覺得很陽春囉。
0 L* c7 L+ e5 g0 U如果有大大願意實地丈量一下請上來分享，建商合約說有誤差可退差價，還算公平 (實務上沒碰過，無法評論)。

ning

回覆 tpemartin 的文章

( s# A- X" K- M" ?/ _更精確的說
* Q- f( D! _9 u3 R9 e
7 E& V5 S( m$ m# t保固期內 ， 都由建商負責(除非可規責之外力或不可抗力因素等)。
$ M3 w/ l( S/ b8 u1 B& G: y-->例如漏水，因為頂樓裂縫-->屬於合約結構保固15年(看個案)，因為防水層損壞，屬於合約固定部份保固1年(看個案)。
& c4 ?# _$ E" P4 A2 G保固期外，共用部分請管委會負責，約專部分由該約專戶負責，但可規責時 由責任歸屬人負責(例如看是誰去亂釘曬衣架)，而頂樓水塔管線問題還是由管委會處理。