電梯不到R樓的社區有哪個無法自由到達屋頂??

ning

回覆 洪阿民 的文章

這個建案的頂樓,合約的確有約定專用(15樓)。
若約定專用，依據公寓大廈管理條例，將來頂樓漏水修繕是否也要由約定專用之所有權人負責呢? 若是，除非修改建商原合約的約定，不然其他住戶要求要曬衣服，改天又要求這要求那ㄦ，未來頂樓的修繕問題，大家會願意一起來負責嗎? 凡事都有天平的兩端，不管是專用或共用，都應該回歸合約約定的公平本質，只要全體住戶都贊成，要修改也可以。

ning

formina 發表於 2011-4-7 23:18
中肯

9 u1 _+ v+ N$ z( o7 _7 w$ x1 Q! F就等你這句話

您沒注意法令後面那段話，頂樓管理及使用權，此社區目前是有約定專用。建商的合約有寫。

ning

回覆 蘿蔔特 的文章

一、按「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。」為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第56條第1項所明定，至上開條文所稱「詳細圖說」及「規約草約」，僅為申請建造執照時，應檢附文件之一，非主管建築機關審查項目。
二、另按條例第23條第2項第1款規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」，且依條例第56條第2項規定，「規約草約」經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為「規約」，故起造人於申請建造執照時，其檢附之詳細圖說，如標示有約定專用部分、約定共用部分時，當於「規約草約」載明，始生效力。惟規約草約之約定內容，如有爭議，係屬私權，宜循司法途徑解決。
3 Z9 y1 b" W: F; K
$ v( Z  v' X1 E- k5 l& l就像很多二樓的露台約定專用一樣，建商給全口
部的住戶合約約定由二樓住戶專用，但區分所有權人會議沒徵得全部同意（主要是二樓），也很難更改原合約規定 ，不然二樓住戶可循司法解決,畢竟這是當初向建商買房的杈益，頂樓的約定亦同。

ning

( t4 R" r9 @1 A& c
, w! m! G0 l+ Q回覆 johnshuetw 的文章

您貼文第二段營建署回答當然就是正解，第一
段屋頂露台為共用之肯定說的貼文顯然不精確。
, x0 W0 i/ B; C約定專用不能改結構，種花、搬些桌椅可以，圍建、蓋泳池就不行。
: H) U' k9 e# w1 f' \管理費按所有坪數算，約定專用沒有所有權，我碰到的是不計管理費的。

ning

& A' W8 J& e- ?, g* `- ~
" h  p8 J) X0 ]; s8 ~# @/ t% \6 b回覆 tpemartin 的文章
6 E" X6 S4 o- U" |6 {1 S7 ~0 P# {
, E! x, c( N. h% V# _  _0 G1.蘿大舉的例子是: 多數的建商合約會載明" 約專部分由區分所有權人大會決議" 訂定規約決定。合約沒有載明 。
2.但若建商給全體住戶簽的合約內容若載明 約專範圍 用途 (露臺  頂樓等等)由誰專用，那在區分所有權會議定規約前，此部份可等同規約(又假設內容即建商送的規約草約)。
3.若最後區分大會訂定規約沒經約專戶同意，變更原約專約定(除非本來約專約定就違法,例如樓梯間不能約專)，則該權益人可舉證向法院申請撤銷規約。
  A6 h0 `& ?5 G% P( ^
6 B7 M) J0 _! ?/ K- u公寓大廈管理條例 摘錄
  N; B) F' Q0 ]0 T
第三十三條　區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：
三、依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。

& d* @% L/ k0 R% g另
2 o. E; V' d6 b2 Z民法物權篇修正98/7/23已施行. 頂樓平台屬公設用地, 不論有無管委會設立與否, 皆由全體住戶自行約定使用/管理/修繕(如漏水), 約定使用須符合建築等等相關法規(平台之避難區不得蓋違章建物/遮雨棚, 平台非避難區之使用須符合建築法規如搭建遮雨棚須依規定辦理).
有設立管委會者, 從其規約, 可約定平台為公共用地, 全體住戶共享使用管理修繕；也可約定為約定專用部分(規約內須載明)予頂樓住戶使用管理及修繕,其他住戶須得到頂樓住戶同意使用之.
. O7 B, ^" @5 I% F5 U有約定者, 從其約定, 不論房子經過幾手買賣, 都必須遵守其約定. 無約定者, 必須重新協定使用/管理/修繕.
/ f( ^0 q; X! ]! a: A' Z  S2 ?若不同意管委會規定, 認為有失公平, 可於規約成立後三個月內請求法院撤銷.
! N. B- ~$ h2 E! c5 v! H- u
3 {1 _' Y4 F  b" H7 B7 _2 D

ning

回覆 蘿蔔特 的文章
; z7 f% j9 E6 F6 E/ i6 O, X6 B
"我本來真的不想論法..."
上述討論的這幾個case沒那麼複雜啦，蘿大應是當了多年的管委有感而發！買房子前還是可以先從法令面的基本論點來檢視自己的"權利"  及 " 義務"，(記得有義務!) 才不會覺得讓建商佔便宜了。
倒是想請教蘿大或有誰知道?
4 A! Y8 O* q; A0 k規約草約簽定頂樓平台由15樓約專，其他頂樓住戶而後在區分權大會並無同意變更，某戶15樓自己可否"單獨聲明"放棄此約專權益 ? 有效嗎?
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ning

7 y% I- _( s; [& U( S/ @
回覆 chow1 的文章

- B. C" @! d# X# m"頂樓以上大公在購屋時簽分管協議書為約專,難道不是建商設計吃人够够??"
! C8 E2 |/ `: L& X
住戶應釐清楚的是,頂樓平台並非全部納入住戶分攤所有權坪數 花錢買的大公,合約上關於屋頂,列入坪數的是:屋頂樓梯間、機械房、水箱面積等。最好還是逐項釐清。
3 ]/ G0 Y5 p* ^' S
2 G- f8 i& {/ ~! m: Q6 z9 v的確有些不肖建商會非法虛灌坪數銷售，但也不能一竿子打翻一船人。
+ Q$ a  Y9 B$ @, b2 v. @; M7 @' |& g4 _  

ning

( C% t# q2 v7 S2 D9 T8 N- l! f; Z回覆 chow1 的文章
/ n( _7 j! E, {8 J, Y! X
3 V9 u  q6 r7 G7 P# U, [% Y建商合約裡有寫明,公設之權屬分單項目及面積計算,就是俗稱的大公小公,要驗證的話可以去地政事務所調"建築測量成果圖"依合約所載明項目計算看看，再仔細一點就自己丈量看看。我自己沒這樣做過，所以還是選擇找一個個人認為比較可靠的建商。
3 s* e8 G: \* h; V0 V3 _1 G
7 ]6 r7 b3 y1 I% [3 U3 s# O! n關於這個建案的公設的確不像其他建案感覺很大碗彭派，而新建案常標榜豐富休閒設施，容易讓民眾誤以為社區有大中庭，公設比高就是理所當然，其實只要是無頂蓋的區塊，如露天游泳池、中庭花園、頂樓露台，都無法登記建物產權，也不能算入坪數。
  g2 C1 J' Z% q公設比達28%,部分原因是此案分攤住戶不像大型建案數百戶那麼多(但相對不那麼複雜)，還有兩戶兩電梯 (很多建案是四戶兩梯)，其他我也覺得很陽春囉。
如果有大大願意實地丈量一下請上來分享，建商合約說有誤差可退差價，還算公平 (實務上沒碰過，無法評論)。

ning

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" _1 j$ K  m) r: u
更精確的說
( w5 o! |; p- E8 ]& v3 o& o# c
保固期內 ， 都由建商負責(除非可規責之外力或不可抗力因素等)。
-->例如漏水，因為頂樓裂縫-->屬於合約結構保固15年(看個案)，因為防水層損壞，屬於合約固定部份保固1年(看個案)。
9 t- t7 o. L$ ]& h" M1 |保固期外，共用部分請管委會負責，約專部分由該約專戶負責，但可規責時 由責任歸屬人負責(例如看是誰去亂釘曬衣架)，而頂樓水塔管線問題還是由管委會處理。
' D! s/ j9 ~+ D( |: A3 O( t