收帶看費之後的房價差異《內政部資料》

REYCOVSKY

我想小陳本身是從事這行業的
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2 W: C1 R% t% y% k' p. k數據來源怎樣 大抵不會跟事實上有所出入
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, s4 i* a4 ^( b" J  k, C但我也不認同 小陳 把這個數據跟 帶看費 做連結

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我沒遇過客戶指名 還敢說因為帶看費不給看的仲介

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0 f* M# }8 p+ @# {% y# L+ k1 K
& y4 y8 w$ }1 R1 C/ y- N, v& T當然
多數那種還不清楚客戶是否已經鎖定北大要買的 往往一次帶看五組下來 成本就不小
自然對於帶看的社區 會偏向沒有帶看費的
" ]3 T  }; t, `0 ^! \
至於房價高低 我是認為跟社區本身比較有關連性
/ c8 c$ g' a3 _而跟帶看費的關聯 會比較低

有時候統計上兩個數據有相關  並不能直接引述說這兩者之間有OOXX關係
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小陳的解釋



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REYCOVSKY

Dora貓 發表於 2016-7-11 12:02
1 f6 T' J8 i; k, a# o我可以多辛苦一點，整理一堆社區出來
8 e6 a' j8 r" i% d% H8 Y但一次要做太多的社區及年分，除了花時間心力外

# D+ _% Y6 l# o7 S& l/ K我想說的是
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沒錯 房仲提供成交搓合的技巧與次數 的確能左右一定的趴數

但 真正決定價格的主角是買賣雙方
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因為 看屋人少 所以成交單價低
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同樣會吸引經濟型買家看屋的需求

並拿這個價格砍 其他周遭鄰近社區

這是一個滾動式的市場價格因素 單一因素要左右價格 除非有其重大因素
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* M+ q0 U/ M# H: r有顯而已見的優缺點 否則買賣雙方不可能只因為房仲帶看的次數多寡
! W4 N, L" E. ~' N+ y
特別是屋主 就調降5-6%的售屋價格

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: ^0 {* s! ?/ ~6 Q) |- i! F% U9 a& N如前面小陳 所分享的嫌惡設施  大家很明顯 你靠近寺廟 變電所 的確會影響價格
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不過誠如我去年的發言 我不看遠雄的建案 不是因為不好 只是單純不想住500戶等級的大社區

所以我對於 小陳 所分享的兩個建案 有哪些差異 其實我本身不瞭解真實兩社區的分別是甚麼
8 i% V7 B! G5 G1 G1 D
# t  @; N0 J$ Q6 q( L1 P可能 我認為的是錯的 小陳是對的也說不定
3 g/ D( n- Q/ J. _. J8 J



但 如果兩社區的相關評價都差不多 我會建議我朋友 凹房仲出這個帶看費 去看看

* C# v* V- I; l; \- v) l一戶差5%就好 就是一台國產車以上的價差


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2 I9 l. ^, w5 A1 Q

REYCOVSKY

現在大多都討論每坪單價

但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因

7 K+ Y+ v/ s# ~: ?' Q" L8 M! h就好像我昨天看到某房仲的廣告
. t8 O& k( O' o! _+ M! l# j1 T
* z1 L7 A) Q0 N4 _( J1XXX萬

! b% ?  J' ?8 Q- W7x坪三房格局  
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後面ps 車位*2

單價計算當然可以降低

/ s& ?1 R, S6 P0 u1 f不過這應該不是小陳的意思 小陳是房仲 也不會故意搞這把戲
, A+ V' J, s  v+ G0 R4 u6 L8 V9 ^
/ n8 R% w1 e8 A8 c- t) b% s
8 P( H$ O! G6 s' y( `1 |( C1 f但我要說

一個社區管委會規章 畢竟是以住戶為多數意見
0 K* K* L. A$ {. O" q  [
8 a$ _0 r# B4 k" f+ _. y' n7 p房價是否下滑跟帶看費的連結是否能說服多數住戶 ?

我並不看好
( P' ]8 G( S8 b, \, R$ M: V

REYCOVSKY

Dora貓 發表於 2016-7-11 16:31
$ A9 [( i9 B8 \1 q車位部分小陳都有額外拆算出來哦
# K" l! Y( L7 G2 z  P6 q- f1 Z
8 ~( A; Z0 f( j" o5 e, q( b1 l0 L現在單價的部分全都是房子的單價

  K8 ?$ b) j  k4 o5 Q2 n4 E
# b3 x3 {" Q, n) F我相信 有帶看費的社區 的確對房仲來說比較討厭
* g9 G6 X4 G  d, P3 v( ~% D. t

9 J- O1 u9 O; z0 e8 b$ u) Z
但小陳兄 我也相信  

2 `* P, p! J1 U. r) f4 X& z* L: a無明顯嫌惡設施但僅因帶看費導致成交價格較隔壁低廉的委賣案件
4 @* G9 }& R7 _: P! f& B7 ?" x& k
0 V- I/ |  G9 ]$ }% q( x絕對會是 房仲心中的好成交的案件



2 ]9 R0 R- Y& e3 G/ K, b# J; ~' j
# |" ^1 s5 g* R" \3 I詳看資料會發現 最後一筆22.X萬的成交案
2 U6 h" k4 x4 _, @3 u4 X8 s
; I; M2 c& x1 a; {/ p7 n2 M是價格波動的幅度的主因

) Y9 Y/ M$ D1 e& P在統計上 針對這種資料也應該剔除才對
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REYCOVSKY

- A. g! r' x/ v5 Z8 a
. D/ w& p- w. J* `+ d* U各位不斷提到我

讓小弟說幾句話
: `, h" e9 s( z* e3 V
( n3 A0 X" E8 _前面有提到一個滾動式的字眼

或者用Interactive會比較精確

4 V9 i: m4 l+ p  j3 @5 J6 V這提到的是描述 劍橋與耶魯的建案價格之間
- z7 q+ N3 H6 z! q, m
在房地市場上的交互影響

7 w! {/ m# ]$ h2 }3 G如 當年北大xx案上漲連帶歐洲系列的建案也被推升一樣
- D! ~. i3 y2 b! h2 c
帶看費與否社區的觀察組與實驗組兩者 其實最終兩者都會被對方的參考價格而 受到相當程度的干擾


7 K6 n+ k9 p$ w, z& [" r( j5 b
也就是 原本可能因為帶看費導致買家組數少的社區而出現價格鬆動的跡象

卻引來追逐低價的買家指名進場穩住成交價格。 或是回頭壓抑無帶看費社區的出價意願

而讓兩者的成交價的落差到達一個滿足點後 就不再擴大

" F4 A0 }6 ~3 w最終導致無論有無帶看費都同樣被影響到
& C! C' u7 f+ T, T* z, U- L$ y
有點類似科學驗證的樣本污染 導致驗證失敗



, D, k: B+ ]4 O) d& R4 j, G
: H" K% Y7 x' D這才是我想說的


滾動或是Interactive

- W9 `% t" K+ X2 S) k
4 w- S" A: Y; j. Y8 X! [

REYCOVSKY

不要看單價 看總價 就不用拆算了

4 ]+ u( D( G! x" V2 O* T4 F; X4 P' T參再一起 做撒尿牛丸
1 F( }  `# U4 s* L+ |1 S0 ]1 n哈哈
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REYCOVSKY

最後這些討論 回歸到房價的因素本質上
  M( u7 L% ]. x: P/ ?# s1 Z
, b: F( }4 c; c" d/ v或許大家的見解有不同

4 w$ c1 |( d3 L, O; M& ]; d但

- b% ^% i8 x! F0 F8 x這些都是大家寶貴的經驗知識分享
3 I* |% R  ^( N% ?& O% S3 s0 N
2 P8 q0 i: T0 h3 f以上
3 G' C+ H+ c3 ^7 i

REYCOVSKY

突然注意到今天是5/16
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