游走法令邊緣產品 購屋前須三思以免因小失大

住展房屋網 – 2013年4月24日 下午2:10

今日聯合報的北市地方版，刊出了一篇某社區容積獎勵停車位挪作公設，結果須由住戶拆除，否則將受罰的案例。對此，住戶(管委會)當然大表不解，甚至不滿；有住戶直稱，當時就是因為相關設施，而願以高價買屋，現在遭勒令拆除，住戶得承擔改善成本及房價損失，建商卻賺飽走人，相當不合理。

事實上，類似事件是層出不窮；如上週蘋果日報踢爆新板特區社區佔用開放空間一事，雖是『陳年老案』，但就是同質案例，癥結都是二次施工(建物取得使用執照後再施工)。這些因容積獎勵獲得的空間，原應做A用途，但經二次施工後變成其他用途；北市上述案例原本應是停車位，但卻變成大廳，板橋新站特區這邊則原本該是開放所有市民使用的開放空間，結果卻變成社區私人庭院。

有趣的是，蘋果日報針對此事訪問一般人，大都直覺認為這是建商的錯或建商必須負責；不過實際接到拆除通知(逾期不拆將受罰)的，仍是住戶(管委會)。如此一般認知與法令規定大不同的情況，也和北市該社區住戶疑問如出一轍。

上述事件，一來是有關容積獎勵之不當使用，不過與一般人更直接相關的，則是建築法相關規定；無論合理與否，現行法令確實規定，除非(住戶)能證明建物產權移轉前就有二次施工，否則相關違規屬實，就是處罰使用人或所有人。而且，這類游走法令灰色地帶的建物，還不只(獎勵)容積挪作他用而已。

首先，當然是最惡名昭彰的挑高夾層。同樣地，按照現行法令，只要是建物許可容積以外加建的室內夾層，就是違建。過去北市曾充斥室內高度動輒四、五米的產品，打著『一坪當兩坪用』的號召，就是此例，而且也是使照取得後二次施工。只不過，問題在於必須舉報才會拆除；而一般情況不可能到住家室內稽查，因此後來市府改用不核發超過室內高度三米六的建照以為因應。

然正所謂『道高一尺，魔高一丈』；後來建商轉個彎，改推所謂的複層式產品，也就是室內有兩種高度(通常是三米及四米二之組合)，平均後仍在三米六上限之內，仍可取得建照，實際上也幾乎仍會二工施作『部分』夾層。然而同樣地，這還是不合法，一旦遭舉報，同樣必須拆除。

另一大宗，則是工業住宅；上週蘋果報導的內湖五期部份社區之違規使用，就是此例。以該區為例，地目為工商綜合區者，按規定登記及使用目的是事務所或辦公室；姑且不論銷售時業者是否誤導，從結果看，買方確是以住家使用之，而遭舉報受罰的，當然還是住戶。

先不論二次施工，或使用實況與登記目的不符等違法事實，遭罰的是住戶而非業者是否合理，工業住宅、挑高產品或容積獎勵空間挪作他用，業者其實明知有適法性問題，卻照樣為之，其實還是利用消費者貪便宜的心態。

如工業住宅，大多確實比一般住宅產品便宜；挑高產品單價稍高，但加入多出的夾層空間，感覺上價格也變低；容獎空間挪做公設，也的確增加社區附加價值。然回過頭來，這些產品本質上就是違法，一旦遭舉發，就得『恢復原狀』，而且責任多數都是住戶承擔。

換言之，在現行相關法令未檢討前，消費者購屋當下，就需先保障自身權益；方式就是睜大眼睛，購買、簽約前仔細看清楚，確認自己買的房子沒有上述問題，否則到最後，吃虧的絕對是自己。唯有消費者明哲保身，甚至拒絕購買，這些法令灰色地帶房市產品，才有可能真正銷聲匿跡！

新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw

http://tw.house.yahoo.com/news/%E6%B8%B8%E8%B5%B0%E6%B3%95%E4%BB%A4%E9%82%8A%E7%B7%A3%E7%94%A2%E5%93%81-%E8%B3%BC%E5%B1%8B%E5%89%8D%E9%A0%88%E4%B8%89%E6%80%9D%E4%BB%A5%E5%85%8D%E5%9B%A0%E5%B0%8F%E5%A4%B1%E5%A4%A7-061033344.html

iAlpha 發表於 2013-4-30 16:48
談起建築相關法規法令, 有誰會比建商還精熟? 有誰會比建商更會鑽漏洞? 一般購屋者那比得上黑心不肖建商? 如 ...

這個業界的生態就是:
建商和主管機關(各縣市政府的建管局,建管課)都要打點好(送禮(券),送錢),
還要有黑白兩道在後面撐腰(黑的處理土方,分點好處,白的護航,施壓),
那麼主管機關於會在未"違法"的前提下配合建商"依規定檢查",合格後再來做二工!!
建商怎麼會不知情!!
但就供需原則而言,在解說上儘量創造模糊空間,
建商開出價格,有消費者願意買,它為何不賣?
這個業界皆是槓桿操作,賺的是暴利(業內戲稱每個案子的銷售及獲利都是"億來億去"),
至於罰款個幾十萬,對建商而言,就像是一個員工在結案時少分到的紅利數字,
不痛不癢啊!!

買的人在預售時就知道房子會二次施工
所以誰去舉發呢
北大裡的建案有幾件呢

柿子挑軟的吃,老百姓永遠都是受害者~~

市場諸多「工」字建號的建案，行銷時都宣稱「已改」或「會改」地目，是真的？還是假的？

在此先感謝你的解惑。

北大裡有不少建案中有所謂的機電室

就是平面圖中會有一個機電室的空間在你家裡面

但家具配置圖中就變成客廳或一個臥房

這種機電室不知道是吃掉妳的坪數還是妳賺到坪數？

也是二工嗎？

有人瞭解嗎

ianchung50 發表於 2013-5-1 08:38
北大裡有不少建案中有所謂的機電室

就是平面圖中會有一個機電室的空間在你家裡面

這機電室吃掉的是同一層的[不計入容積樓地板面積]
也就是原本是同一層共用空間，卻落在其中一間房子，利用來當室內坪數
北大特區中，漢O建設最愛用此方式
平面圖會出現"機房外推/陽台外推"等虛線
當初去看屋時，代銷公司的業務說:
[機房是給你當暖氣機/冷氣機空間，如果不用你可以拿來當房間用。]
當下心中疑問[台灣需要大型暖氣機嗎?冷氣室外機為何在室內]
查了網路才知道，這樣的屬於二工空間
建商在平面圖有機房標示的空間，但樣品屋此處用一條紅色膠帶貼在地上標示出來
而且所為的陽台其實是下一樓的雨遮，不是真正法定陽台空間。

請參考
http://www.goodpartner.idv.tw/index.php?load=read&id=96

Tony 發表於 2013-5-1 11:12
這機電室吃掉的是同一層的[不計入容積樓地板面積]
也就是原本是同一層共用空間，卻落在其中一間房子，利 ...

感謝你的回應及提供的文章
很有參考價值喔

另外請問
一般附屬建物不是有陽台、雨遮嗎
那在權狀上的陽台是自己可以走進去利用的
我沒有問題
我的疑問是
權狀裡的雨遮
通常也有一定的坪數
通常與陽台一樣是與我家的樓地板在同一平面的
只是沒有門進去、沒有欄杆、很淺、很小、有時還像一圈土星環
很難利用
而且重點是好像是遮下一層的雨
所以我買的雨遮是遮別人的雨嗎

還是說我房間外窗戶上面的那一圈雨遮才是我的呢

{:4_82:}

ERA三峽北大 發表於 2013-4-30 17:21
買的人在預售時就知道房子會二次施工
所以誰去舉發呢
北大裡的建案有幾件呢 ...

二工不一定是指在你家裡的，如陽台外推。有些是公設部分，因此如果住戶中有刻意要找建商麻煩，希望能獲得建商「善意」回應，那管委會就等著接工務局的公文吧。碰到這種鄰居，因為他是依法檢舉，只能自認倒楣。

ERA三峽北大 發表於 2013-4-30 17:21
買的人在預售時就知道房子會二次施工
所以誰去舉發呢
北大裡的建案有幾件呢 ...

的確，有部份的二工，是住戶在預售時就已經知曉，但仍然樂見其成，共享福利(建商拿錢，住戶拿空間)。

所以，建商是主犯，而住戶是幫兇。不同的是；建商獲利後，就以相同模式去"騙"下個建案，而住戶則在原地擔負一輩子的法律與道德的包袱。

就如您所講的；有哪個住戶會舉發呢? 是舉發二工? 還是舉發自己?

至於您的另一個問題；有哪個北大社區有違章? 有二工?

改天可麻煩"阿康"，"寧靜海"或是"麥片先生"等前輩來做個民調，來了解北大的受害程度。

呼 真相將要來臨 大夥繼續看下去

marquis 發表於 2013-5-3 13:02
的確，有部份的二工，是住戶在預售時就已經知曉，但仍然樂見其成，共享福利(建商拿錢，住戶拿空間)。

...

透天型建案的社區地下室公設區,各戶停車格空間及開放公設架設各戶鐵捲門,是否也算佔用公設?
大樓型建案的社區更改梯廳公設區,各樓層住戶隔為住戶室內空間,是否也算佔用公設?
露台公設大樓的社區,購買使用權使用露台空間,是否也算佔用公設?

傅媽媽 發表於 2013-5-4 01:34
透天型建案的社區地下室公設區,各戶停車格空間及開放公設架設各戶鐵捲門,是否也算佔用公設?
大樓型建案的 ...

據我所知；一般硬體的更改與當時建商送案申請建照的規格不符者，就是違章。(有任何更為詳細的解釋，請先進不吝指教!)

關於透天地下室加裝鐵門；我需要一點想像力，這涉及位置是否界定為"室內改裝"?

但是，大樓社區公設的改變，應該是違章(除非有送件申請，不過，應該很難，因為往往涉及結構的安全考量!)。露台戶對於露台的使用，是允許的。但不可做任何改裝，如常見的"加頂(雨遮)"等。 加了頂就是違章，我曾經看過一社區主委私自露台加頂。他竟然對社區發出通告，嚴禁社區違章，頗諷刺地。

希望回答了您的問題，但我提醒，還是搖個電話給新北市工務局，可得到更為詳細的資訊。