四 季 會 館 社 區 規 約
本規約訂立於96年2月4日第一屆區分所有權人會議
台北縣三峽鎮公所北縣峽民字第0980001382號函同意核備
本規約修訂於101年1月7日第六屆區分所有權人會議
為維護「四季會館社區」(下稱本社區)之秩序與安寧，保養公共設施及設備，保持社區環境衛生與外牆景觀，維護全體區分所有權人及住戶之公共權益，推動住戶聯誼活動及糾紛協調處理，協助配合政府政令宣導及推行，提升社區公共生活品質，達到守望相助及敦親睦鄰之目的訂定本規約。
本社區訂定規約條款如下，本公寓大廈全體區分所有權人、無權占有人及住戶均有遵守之義務：

第一條　本規約效力所及範圍
一、本規約效力及於本公寓大廈全體區分所有權人、無權占有人及住戶。
二、本公寓大廈之範圍如附件一中所載之基地、建築物及附屬設施(以下簡稱標的物件)。

第二條　專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分
一、本公寓大廈專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分之範圍界定如后，其區劃界限如附件一標的物件之圖說：
(一)專有部分：指編釘獨立門牌號碼或所在地址證明之家戶，並登記為區分所有權人所有者。
(二)共用部分：指不屬專有部分與專有附屬建築物，而供共同使用者。
(三)約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，使用者名冊由管理委員會造冊保存。
1.本社區編號A1、A2、A3、A5、B1、B2、B3、B5、B6、C1、C2、C3、C5、D1、D2、D3、D5、E1、E3、E5、E6、F1、F6、F7、F12棟之二樓各戶緊鄰之露台，約定為緊鄰之各戶專用維護管理，惟應依相關法令規定管領使用。
2.本社區建物週邊緊鄰編號A1、A2、A3、A5、A6、A7、A8、A9、A10、A11、A12、A13、A15、F1、F2、F3戶之壹樓前方緊鄰之法定空地，由A1、A2、A3、A5、A6、A7、A8、A9、A10、A11、A12、A13、A15、F1、F2、F3戶之壹樓緊鄰之各戶約定專用維護管理，但應依相關法令規定管領使用，且應提供公眾通行、不得圈圍佔用或搭違建物。
(四)約定共用部分：公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
二、本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。但依起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定時，從其約定。
三、本公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，非經區分所有權人會議之決議，不得懸掛或設置廣告物。
四、地下室停車空間部分
(一)應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。
(二)地下B1、B2、B3劃設507個汽車停車位，其中除編號7為資源回收區專用車位及編號66為公用車位外，餘約 定由購買人依其固定購買之 車位停放，如遇空襲或緊急事件時，應無條件依法開放供公眾緊急避難使用。
(三)地下B1、B2劃設625個機車位，分配各戶使用一個固定機車停車位，如遇空襲或緊急事件時，應無條件依法開放供公眾緊急避難使用。
(四)購買地下室第一層汽車停車位之所有權人，依建物登記簿謄本所載持分共用部分，並基於使用車位需要，得使用共用部分。
五、下列各目所列之特定對象基於業務上之必要，經管理委員會同意得無償使用該共用部分或約定共用部分：
(一)受託管理業務或承包工作者。
(二)台灣電力公司。
(三)瓦斯公司。
(四)電信機構。
(五)自來水公司。
(六)各類電視收視系統業者。
六、區分所有權人及住戶對於陽臺不得違建，不得裝置鐵窗，如需於後陽台女兒牆上加設排窗時，不得妨礙消防逃生及救災機能，且應依管理委員會制定之型式(如附件三)裝設。
七、地下一、二、三層管理規範(地下停車場管理辦法如附件二)依區分所有權人會議決議為之。
八、本社區依消防法規規定於下列戶別設置逃生器具(含基座、緩降機組、避難器具標示牌等)，如遇緊急狀況，須無條件開放供公眾使用。
2樓設置於B3、C5、D5、E1、F7棟。
3樓設置於A5、B1、C5、D5、E1、F7棟。
4樓設置於A5、B1、C5、D5、E1、F7棟。
5樓設置於A5、B3、C5、D5、E2、F8棟。
6樓設置於A3、B3、C2、D2、E2、F9棟。
7樓設置於A3、B6、C2、D2、E3、F9棟。
8樓設置於A3、B6、C2、D2、E3、F10棟。
9樓設置於A2、B6、C3、D3、E5、F10棟。
10樓設置於A2、B6、C3、D3、E5、F11棟。
第三條　區分所有權人會議
一、區分所有權人會議由本公寓大廈全體區分所有權人組成，其定期會議及臨時會議之召開，依本條例第二十五條之規定，召集人由具區分所有權人身分之管理負責人或管理委員會主任委員擔任。本社區區分所有權人會議每年於10-11月份至少召開乙次，發生重大事故有及時處理之必要時，或經五分之一以上區分所有權人連署提出請求時，得由主任委員召開臨時區分所有權人會議。
主任委員於收受連署書後應於七日內公告會議時間，並於二十日內召開臨時區分所有權人會議，如主任委員拒絕召開會議者，具有區分所有權人之管理委員得召集之。
區分所有權人親自出席(含配偶或二等親以內親屬代理出席者均屬之)該屆合法有效之區分所有權人會議且全程參與至會議結束，次月管理費減收半個月，惟若經管理委員會核算結果，減免管理費確已造成無法維持社區正常運作者，得提前公告不予減免。
二、區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得於公告欄公告之；公告期間不得少於二日。管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。
三、下列各目事項，應經區分所有權人會議決議：
(一)規約之訂定或變更。
(二)公寓大廈之重大修繕或改良。
(三)公寓大廈有本條例第十三條第二款或第三款情形之一須重建者。
(四)住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。
(五)約定專用或約定共用事項。
(六)管理委員執行費用之支付項目及支付辦法。
(七)共用部分之用途或設計變更事項。
(八)其他依法令需由區分所有權人會議決議之事項。
四、會議之目的如為專有部分之約定共用事項，應先經該專有部分之區分所會權人書面同意，始得成為議案。
五、約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。
六、會議之目的如對某專有部分之承租者或使用者有利害關係時，該等承租者或使用者經該專有部分之區分所有權人同意，得列席區分所有權人會議陳述其意見。
七、各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。
八、區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。但受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。代理人應於簽到前，提出區分所有權人之出席委託書。
九、開會通知之發送，以開會前十日登錄之區分所有權人名冊為據。區分所有權人資格於開會前如有異動時，取得資格者，應出具相關證明文件。
十、區分所有權人會議討論事項，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數以上之同意行之。
十一、區分所有權人會議依第十款規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第十款定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前揭決議之會議紀錄依本條例第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。
十二、區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算。
十三、區分所有權人會議之決議事項，應作成會議紀錄，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。
十四、會議紀錄應包括下列內容：
(一)開會時間、地點。
(二)出席區分所有權人總數、出席區分所有權人之區分所有權比例總數及所占之比例。
(三)討論事項之經過概要及決議事項內容。

第四條　公寓大廈有關文件之保管責任
規約、區分所有權人會議及管理委員會之會議紀錄、簽名簿、代理出席之委託書、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件應由管理委員會負保管之責，區分所有權人或利害關係人如有書面請求閱覽或影印時，不得拒絕。

第五條　管理委員會委員人數
為處理區分所有關係所生事務，本公寓大廈由區分所有權人，互選出管理委員組成管理委員會。管理委員會組成如下：
一、主任委員一名。
二、副主任委員一名。
三、財務委員二名。
四、監察委員二名。
五、環保委員三名。
六、總務委員四名。
七、設備委員三名。
八、安全委員三名。
前項委員名額，由本社區各棟壹樓之區分所有權人互選一名委員，其餘貳樓以上，依社區棟別A棟、B棟、C棟、D棟、E棟、F棟等之區分所有權人各棟互選出三名委員，合計為十九名管理委員，並由各棟/區被選舉人按得票數為各棟/區之候補委員，候補委員候補順序按得票數而定。
主任委員、副主任委員、財務委員及監察委員，由具區分所有權人身分之住戶任之，其餘管理委員得由具區分所有權人身分之住戶或同住之配偶或其二等以內血親任之，惟須於當選或遞補次日起5日內檢具有效證明文件提出，且任期內不得再申請變更。
主任委員、副主任委員、財務委員、監察委員及其他管理委員選任時應予公告，解任時，亦同。

第六條　管理委員會會議之召開
一、主任委員應每一個月召開管理委員會會議乙次，必要時得由主委另行召集臨時委員會。
二、管理委員會會議，應由主任委員於開會前七日以書面載明開會內容，通知各管理委員及公告。
三、發生重大事故有及時處理之必要，或經三分之一以上之委員請求召開管理委員會會議時，主任委員應儘速召開臨時管理委員會會議，不得拒絕。
四、管理委員會會議應有過半數以上之委員出席參加，其討論事項應經出席委員過半數以上之決議通過。管理委員因故無法出席管理委員會會議，得以書面委託其他管理委員出席。但以代理一名委員為限。
五、有關管理委員會之會議紀錄，應包括下列內容：
(一)開會時間、地點。
(二)出席人員及列席人員名單。
(三)討論事項之經過概要及決議事項內容。
六、管理委員會會議之決議事項，應作成會議紀錄，由主席簽名，於會後五日內公告之。
七、管理委員如未親自出席達三次以上者，自動解任，由候補委員依序。

第七條　主任委員、副主任委員、財務委員、監察委員及管理委員之資格及選任。
一、主任委員由管理委員互推之。
二、副主任委員及財務委員、監察委員由全體委員於管理委員中選任之。
三、管理委員經該棟之區分所有權人，人數過半數之連署同意罷免者，得罷免之，遺缺由候補委員遞補。
四、管理委員之任期，自1月1日至12月31日止為期壹年(第六屆管理委員自101年2月1日接任，101年12月31日解任)，連選得連任；主任委員、財務委員及監察委員，連選得連任一次。
五、管理委員如喪失區分所有權人資格者，即當然解任。
六、管理委員任期屆滿未再選任或有本條例第二十條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。
七、各棟管理委員出缺時，由各棟候補委員遞補之。各棟候補委員亦出缺時，由該棟區分所有權人另行選出該棟管理委員。其任期以補足原管理委員所遺之任期為限，並視為一任；管理委員會所有委員因故總辭時，主任委員須召開緊急臨時區分所有權人會議重新選認之。
八、上述所有委員須於社區住滿六個月(含)以上，才有資格選任委員。
十、主任委員、副主任委員、財務委員及監察委員不得互為二親等之親屬(含)以內之關係，或同屬同一法人與公司的代表。

第八條　主任委員、副主任委員、財務委員、監察委員之消極資格
有下列情事之一者，不得充任主任委員、副主任委員、財務委員及監察委員，其已充任者，即當然解任。
一、曾犯詐欺、背信、侵占罪或違反工商管理法令，經受有期徒刑一年以上刑期之宣告，服刑期滿尚未逾二年者。
二、曾服公職虧空公款，經判決確定。
三、受破產之宣告，尚未復權者。
四、有重大喪失債信情事。
五、無行為能力或限制行為能力者。
六、經清算有欠繳社區管理費者。

第九條　管理委員會之權限
一、主任委員：
(一)對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執行本條例第三十六條規定事項。
(二)應於定期區分所有權人會議中，對全體區分所有權人報告前一會計年度之有關執行事務。
(三)得經管理委員會決議，對共用部分投保火災保險、責任保險及其他財產保險。
(四)得經管理委員會決議通過，將其一部分之職務，委任其他委員處理。
二、副主任委員：
(一)應輔佐主任委員執行業務，於主任委員因故不能行使職權時代理其職務。
(二)協助主任委員連繫、督導各委員事務之執行。
(三)主任委員出缺時，應暫代主任委員職務，並應擔任召集人召開臨時管理委員會或臨時區分所有權人會議，推舉或選任新任主任委員。
三、監察委員：
(一)稽核管理委員會業務、財務狀況及表冊。主任委員、副主任委員或財務委員因違反法令、規約之行為時，召集委員會議討論停止其職權，並代理其職務至新委員到任止。
(二)財務報表及各項憑證之審核。
(三)財物、工程修繕購辦之督導審核。
(四)主任委員及副主任委員同時出缺時，監察委員得以抽籤方式，推舉一人暫代主任委員職務，並應擔任召集人召開臨時管理委員會或臨時區分所有權人會議，推舉或選任新任主任委員及副主任委員。
四、財務委員
(一)掌管公共基金、管理及維護分擔費用(以下簡稱為管理費)、使用償金等之收取、保管、運用及支出等事務。
(二)每月提報財務收支報表，並經監察委員、副主任委員及主任委員審核後，公佈之。
五、環保委員：
(一)督導社區環境衛生維護及宣導等事宜。
(二)督導社區園藝植栽維護事宜。
六、安全委員：
(一)督導及考核社區保全安全勤務。
(二)社區異常狀況之處理及回報。
七、設備委員：
(一)督導機電保養。
(二)督導社區共用部分設備修繕與維護。
八、總務委員
(一)社區住戶聯誼及各項文康活動規劃及推行。
(二)督導社區檔案文件存管。
(三)督導社區公設設施使用情形暨管理辦法增(修)訂。
九、管理委員會
(一)管理委員應遵守法令、規約及區分所有權人會議、管理委員會之決議。為全體區分所有權人之利益，誠實執行職務。
(二) 管理委員均為無給職。
(三)本社區之各管理維護公司及其服務人員受管理委員會之監督，執行管理委員會議及區分所有權人會議通過決議事項，管理委員不得私下指使上列人員執行其私人意旨之工作。
(四)管理委員不得自行或假借他人名義承攬本社區任何發包業務。
第十條　公共基金、管理費之繳納
一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。
(一)公共基金。
(二)管理費。
二、管理費由各區分所有權人依照房屋權狀坪數每坪每月以40元收繳。地下停車場清潔費則按車位計算，每汽車位每月收取參佰元，每機車位每月收取壹佰元。
三、管理委員會應每月提撥管理費百分之二十予公共基金帳戶，公共基金金額達二年之管理費用時，管理委員會應暫停提撥。
四、區分所有權人超過二個月仍未繳納管理費或應繳金額時，管理委員會應公告及存證信函催繳，經催繳仍拒繳交者，則訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息一○％計算。
五、管理費收支辦法詳附件四。

第十一條　管理費、公共基金之管理及運用
一、管理委員會為執行財務運作業務，應以管理委員會名義開設金融機構帳戶，前開帳戶應設定管理委員會大印、主任委員印章及財務委員印章等三顆印章一併使用，儲金帳戶不得申請金融卡，存摺及管委會大印應分別由財務委員及監察委員分開保管。
二、管理費用途如下：
(一)委任或僱傭管理服務人之報酬。
(二)共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。
(三)有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。
(四)管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。
(五)稅捐及其他徵收之稅賦。
(六)因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。
(七)其他基地及共用部分等之經常管理費用。
(八)除經常性支出(水、電費用、稅捐)外，單筆動支金額達新台幣一萬元(含)以上，應經管理委員會議決議執行。
(九)社區採購管理辦法詳附件五。
三、公共基金用途如下：
(一)每經一定之年度，所進行之計畫性修繕者。
(二)因意外事故或其他臨時急需之特別事由，必須修繕者。
(三)共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良。
(四)供墊付前款之費用。但應由收繳之管理費歸墊。
四、未經區分所有權會議決議，管理委員會不得使用社區公共基金款項；惟社區遭重大安全威脅致影響住戶生命財產安全需立即修繕者，管理委員會得立即進行修繕並於下一屆區分所有權人會議追認。

第十二條　重大修繕或改良之標準
前條第三款第三目共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良指其工程金額符合新臺幣十萬元以上。

第十三條　共用部分修繕費用之負擔比例
共用部分之修繕，由管理委員會為之。其費用由公共基金支付，公共基金不足時，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。
第十四條　共用部分及約定共用部分之使用
住戶對共用部分及約定共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之，不得擅自變更為其他用途使用。

第十五條　約定專用部分或約定共用部分使用償金繳交或給付
共用部分之約定專用者或專有部分之約定共用者，除有下列情形之一者外，應繳交或給付使用償金：
一、依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書所載已擁有停車空間持分者，或該契約訂有使用該一共用部分或專有部分之約定者。
二、登記機關之共同使用部分已載有專屬之停車空間持分面積者。
前項使用償金之金額及收入款之用途，應經區分所有權人會議決議後為之。但第一次區分所有權人會議召開前或經區分所有權人會議之授權或區分所有權人會議未決議時，由管理委員會定之。

第十六條　專有部分及約定專用之使用限制
一、區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分之使用，應依使用執照所載用途為之。
二、區分所有權人及住戶對於專有部分及約定專用部分應依符合法令規定之方式使用，並不得有損害建築物主要構造及妨害建築物環境品質。

第十七條　財務運作之監督規定
一、管理委員會之會計年度自1月1日起至12月31日止。
二、管理委員會應製作並保管公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、附屬設施設備清冊、固定資產與雜項購置明細帳冊、區分所有權人與區分所有權比例名冊等。如區分所有權人或利害關係人提出書面理由請求閱覽或影印時，不得加以拒絕。但得指定閱覽或影印之日期、時間與地點。

第十八條　糾紛之協調程序
一、公寓大廈區分所有權人或住戶間因本條例或本規約發生糾紛時，由管理委員會邀集雙方當事人進行協調。
二、有關區分所有權人、管理委員會或利害關係人間訴訟時，應以管轄本公寓大廈所在地之板橋地方法院為第一審法院。

第十九條　違反義務之處置規定
一、區分所有權人或住戶應遵守本社區生活管理辦法(如附件六)相關規定，若有妨害建築物正常使用及違反共同利益行為時，管理委員會應按下列規定處理：
(一)住戶違反本條例第六條第一項之規定，於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使權利時，有妨害其他住戶之安寧、安全及衛生情事；於他住戶維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，有拒絕情事；於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之；經協調仍不履行時，得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。管理委員會本身於維護、修繕共用部分或設置管線必須進入或使用該住戶專有部分或約定專用部分，有拒絕情事時，亦同。
(二)住戶違反本條例第八條第一項之規定，有任意變更公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備設備之構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為時，應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依本條例第四十九條第一項規定處理，該住戶應於一個月內回復原狀，屆期未回復原狀者，由管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。
(三)住戶違反本條例第九條第二項之規定，對共用部分之使用未依設置目的及通常使用方法為之者，應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。
(四)住戶違反本條例第十五條第一項之規定，對於專有部分、約定專用部分之使用方式有違反使用執照及規約之規定時，應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關處理，要求其回復原狀。
(五)住戶違反本條例第十六條第一項至第四項之規定有破壞公共安全、公共衛生、公共安寧等行為時，應予制止，或召集當事人協調處理，經制止而不遵從者，得報請地方主管機關處理。
(六)住戶違反本條例第十六條第二項之行為者，管理委員會應於違法處所張貼廣告單予以制止，經三次警告仍不改正者，管理委員會得逕檢具相關違法事證函送地方主管機關為必要之處置。
(七)住戶占用他人專有或約定專用部分所堆置之物品、雜物、廣告物、路障、門扇等物品移至本社區管理中心，並通知違反規定之住戶至管理中心領取。經三次通知，於第三次通知後五日內仍未領取者，視為住戶拋棄該等物品之所有權，由管理委員會予以丟棄。
(八)本社區住戶有佔用他人停車位之情形者，經通知汽車未立即移出，得經該汽車車位所有權人授權管理委員會向擅自停放之汽車逕行上鎖並向汽車所有人收取500元場地清潔費，該費用撥入本社區管理基金統一運用；倘該汽車所有人經催繳而不繳納者，管理委員會得檢具證明文件向司法警察機關以竊佔罪嫌告發。
(九)為維護本社區整體觀瞻，除下列情形外，住戶不得於停車位放置車輛以外之物品，如有違反，依第六款方式處理。
1、汽車位僅得停放汽車或汽缸總排氣量550cc以上之機器腳踏車或殘障車輛，一個車位僅得停放上述車型之一種，不得為其他用途。
2、機車位得放置機車、腳踏車、滑板車、電動腳踏車等動力或非動力輪具交通或休閒機具，一個車位僅得停放前述車型計兩輛，惟不得超出機車格影響他人權益。
3、安全帽或雨衣等機車用品得併同機車放置於機車停車位。
(十)欠繳社區管理費達二期(含)之住戶禁止使用社區KTV、視聽室、韻律教室、SPA、游泳池等設備(施)。
二、住戶有下列各目之情事，管理委員會應促請區分所有權人或住戶改善，於三個月內仍未改善者，管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。而住戶若為區分所有權人時，亦得訴請法院命其出讓區分所有權及其基地所有權應有部分：
(一)積欠依本條例及規約規定應分擔費用，經強制執行再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。
(二)違反本條例相關規定經依本條例第四十九條第一項第一款至第四款處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。
(三)其他違反法令或規約，情節重大者。
三、前款強制出讓所有權於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理委員會得聲請法院拍賣之。

第二十條　其他事項
一、共用部分及約定共用部分之使用管理事項，本規約未規定者，得授權管理委員會另定使用規則。
二、區分所有權人資格有異動時，取得資格者應以書面提出登記資料。
三、區分所有權人將其專有部分出租他人或供他人使用時，該承租者或使用者亦應遵守本規約各項規定。
四、區分所有權人及停車空間建築物所有權者，應在租賃(或使用)契約書中載明承租人(或使用人)不得違反本規約之規定，並應向管理委員會提切結書。
五、房屋承租或使用者應以書面證明資料，如租賃契約、使用人名單及車籍資料等交管理中心登載，以便管理服務。
六、本規約中未規定之事項，應依公寓大廈管理條例、公寓大廈管理條例施行細則及其他相關法令之規定辦理。
七、本公寓大廈公告欄設置於各棟１樓信箱旁空間或電梯牆面。
八、授權管理委員會針對皇翔建設公設缺失，如改善狀況不佳，得經管委會決議架設白布條或請訴諸媒體宣傳等抗議手段。

第二十一條　管理負責人準用規定之事項。
本公寓大廈未組成管理委員會時，應推選管理負責人處理事務，並準用有關管理委員會應作為之規定。

第二十二條　本規約於民國101年01月07日重新修訂。

附件一~六?是否也是規約之一部?

a500281所發之文規約是否有規定委員職務得任意辭職再回任?

寄件者﹕林永聰 收件者﹕陳俊智委員 財務出納-呂曉蓉委員 設備委員-黃建文委員 11更多...標記的信件 2011/11/15 (週二) 5:52 AM 致各位委員大哥、大姊
小弟我前於10/22提出委員請辭乙事，期間多經思索考量結果
認小弟尚有一絲絲的能力可以略盡棉薄之力為社區提供一點點的協助
因此，我已主動撤回辭職聲明，惟監察委員乙職似非小弟所能勝認，
因此，還打擾到各位大哥、大姊寶貴的開會時間，再選出適合的人選
擔任監察委員乙職，不勝感激，無以為謝。

此致

弟 永聰敬上

arthur999 發表於 2012-10-21 21:03
a500281所發之文規約是否有規定委員職務得任意辭職再回任?

寄件者﹕林永聰 收件者﹕陳俊智委員 財務出納- ...

真是辛苦您收集這麼多的"好資料"吧......

a500281 發表於 2012-10-22 21:27
真是辛苦您收集這麼多的"好資料"吧......

以毛遂自薦圖來的監委一職本當善盡職守
監委更是維護規約的重要支柱,可惜被汝等
踐踏還不知反省實是悲哀!

[quote]
鑑於本社區之規約於第六屆區分所有權人會議修訂之內容
與內政部公寓大廈管理條例有所抵觸其中約定不當之處如:
主任委員.副主任委員.財務委員及監察委員由具區分所有權
人身分之住戶任之,其餘管理委員得由具區分所有權人身分
之住戶或同住之配偶或其二等以內血親任之.....
應改為主任委員及負責財務管理或監察業務之管理委員限制
僅能由區分所有權人擔任,但得由配偶或直系血親代理職務之
規定.
另規約應記載或不得記載事項應依公寓大廈管理條例公平合理
制定以維護住戶權益.
如規約第七條第八款所有委員須於社區住滿六個月(含)以上,才
有資格選任委員
應記載:所有委員須依戶籍登記於社區住滿六個月(含)以上才得
於該棟有資格選任委員

為免除日後爭議避免訴訟,凡依條例依法行政
轉貼內政部文如下:


















內政部通過「公寓大廈管理條例」修正草案，強化公寓大廈管理運作效能　提升居住品質















發布日期：2012-10-31







內政部於昨（30）日部務會報通過「公寓大廈管理條例」修正草案，修正重點包括強化移交機制、限制受託出席人員、促進分區規劃與管理、改善管理費收取與運用、加強起造人管理責任、健全管理組織運作體制、推動規約草約公平與合理等7大層面，以利公寓大廈諸多管理事務推動。全案將依法制作業程序儘速報請行政院審議。


內政部指出，在強化移交機制部分，起造人與管理委員會對共用部分移交爭議原因所在，常因為對相關設施設備之功能是否有明顯缺陷，雙方各執己見，導致無法移交僵局。因此草案內容規定未來由起造人與管理委員會協議共用部分移交之檢測方式，費用則由起造人負擔。另外，基於區分所有權人委託與該社區不相關的人士出席會議，容易有擾亂會議進行或影響事務推動等情形，區分所有權人會議將限縮僅能委託配偶、直系血親或其他區分所有權人出席。


在促進分區規劃與管理方面，過去由於透天厝與公寓大廈在同一社區或大小坪數差異過大，使用上常有干擾、紛爭不斷之情形，本次修正授權起造人於規劃階段，按用途、坪數及類型分區規劃，並放寬既有公寓大廈分別成立管理委員會之條件，以減少住戶間不必要的摩擦。


另外，為貼近實務管理運作，本次也明定管理費用語，限制管理費分擔方式及金額不得授權管理負責人或管理委員會訂定，並增訂主任委員或管理委員違反規定時，其罰鍰不得由公共基金或管理費支付，改善管理費收取與運用機制。


內政部也考量公寓大廈成立管理委員會前常有二次施工行為，為遏止歪風，增訂於該期間共用部分、約定共用部分有違反建築法規定者，起造人負有改善或回復原狀義務，如未盡義務時，應負擔相關費用。對於專有部分、約定專用部分則有違規制止與通報主管建築機關處理之義務，並課予相關罰則，藉以遏止二次施工。


在健全管理組織運作體制方面，考量因新舊管理委員會交接期間，常發生管理空窗，本次所提修正草案明定任期屆滿一個月前應選任新管理委員會；任期屆滿未再選任時，則規定管理委員會應定期辦理選任工作。另外，基於非區分所有權人虧空費用案件屢見不鮮，本次將管理負責人、主任委員及負責財務管理或監察業務之管理委員限制僅能由區分所有權人擔任，但得由配偶或直系血親代理職務之規定。


同時，鑑於規約草約如約定不當，常是導致日後爭議的開端，草案明定未來將授權中央主管機關公告規約草約應記載或不得記載事項，以推動規約草約公平與合理，維護住戶權益。


內政部表示，公寓大廈管理條例自84年公布及92年修正施行迄今，區分所有權人間權利義務已有明確規範，對於建築物管理維護大有助益，管理制度亦漸趨成熟。透過本次修正，將使條例規定更加完善，達到提升居住品質與公寓大廈實務管理運作效能之目標。

arthur999 發表於 2012-11-6 12:07
[quote]
鑑於本社區之規約於第六屆區分所有權人會議修訂之內容
與內政部公寓大廈管理條例有所抵觸其中約定 ...

對於這次內政部著手修正的公廈條例，個人是樂觀其成～

不知這次內政部(部務會議通過)版本的草案全文是否已經公示?(目前似乎還找不到全文...希望到時候行政院(院務會議通過)的版本不會改得太多...

依照這次內政部新聞稿的內容來看，該版本部分條文精神修正的方向蠻值得肯定滴...

-------------------------------------------------------------

嗯...如果規約修改成...戶籍登記滿六個月才有該棟的委員候選人資格...

那某位前任主委的戶籍不在本社區，那她可能連擔任委員的資格都沒有?!....

四季會館規約於96年2月4日第一屆訂立,本篇規約是於101年1月7日重新修訂,
可是本篇修訂版的規約在區分所有權人會議上僅就調漲管理費及主委直選並
得提名副主委.財委等相關議題做討論並決議不通過,其它修訂條文卻未經逐條
討論表決,再於會後未經合法程序送達各區分所有權人,因此本篇修訂版的規約
是不合法的,綜觀歷屆區分所有權人會議都有詳載議題表決結果,近觀此次第七
屆區分所有權人會議記錄可為表率記錄詳細確實,所以未來社區長治久安規約
之依循實為重要,為免重蹈覆轍將錯就錯大家須慎重其事啊!

arthur999 發表於 2012-11-28 11:57
四季會館規約於96年2月4日第一屆訂立,本篇規約是於101年1月7日重新修訂,
可是本篇修訂版的規約在區分所有權人會議上僅就調漲管理費及主委直選並,
得提名副主委.財委等相關議題做討論並決議不通過,其它修訂條文卻未經逐條
討論表決,再於會後未經合法程序送達各區分所有權人,因此本篇修訂版的規約,
是不合法的,綜觀歷屆區分所有權人會議都有詳載議題表決結果,近觀此次第七
屆區分所有權人會議記錄可為表率記錄詳細確實,所以未來社區長治久安規約
之依循實為重要,為免重蹈覆轍將錯就錯大家須慎重其事啊!

就小弟我的認知..........

1. 本社區101年1月7日的臨時區分所有權會議(就前次未獲決議之相同議案重新召開)...該次會議的召集人為當時擔任主委的孫先生，該次會議的主席也是孫先生，只是會議主席指派當時的副主委蘇女士及小弟一同上台(不確定...好像是用副主席的名義)，而小弟充其量只不過是擔任會議主持人而已～

2.該次議程原本是希望能節省時間而於會議之始便提請在場的全體區權人確認是否將採行"包裹式表決"的議事程序...小弟確定向在場區權人表明可先將相關修訂規約的議案分成兩類：a.無爭議類(採包裹式表決) b.有爭議類(將具爭議性的條文逐條討論並逐項表決)..............不過，這項在會議一開始的程序動議便被某位區分所有權人王小姐(也就是後來第六屆的第一任主委)給否定，所以後來該次會議的規約修訂案是採行逐條討論、表決的～

3.至於該次臨時區權會的會議紀錄是否有送達的疑慮...這確實有值得被檢討與指正的地方！
(1)由於該次會議是依據公廈條例32條規定而就相同議案重新召開的臨時區權會...該次(低出席門檻與低決議門檻)會議的會議紀錄乃為假決議，該次會議紀錄應依規定送達區權人後7日內，區權人得以書面表示反對意見。

(2)若區權人(7日內)以書面表示反對意見未超過全體區權人1/2時，該次會議的決議視為成立！
所以是否送達肯定是相關決議的成立要件！

(3)至於是否送達的疑慮...無論是該次會議的召集人孫先生(亦即主席)是否於公廈條例規定的期限內送達至區分所有權人??或是後來正式具名向區公所報備的新任主委王女士是否有要求依據公寓大廈管理組織申請報備處理原則的規定來辦理報備(應檢視需滿足公廈條例32條的成立要件後才送件).............若區分所有權人就該次會議紀錄(假決議)未送達以致影響區權人行使否決權而提出異議時，那這兩位前主委應該都責無旁貸～

(4)小弟(會議主持人)當然也難辭其咎...雖然於第五屆任期屆滿前曾不斷提點兩位總幹事(齊家物業在1/7區權會後有人事異動)，也在第六屆上任後一再提醒報備人(新任的主委與總幹事)相關報備程序應注意之處 ...只是，因為位階不足無法強行干涉～

一個是開完會(1/7)後未能及時處理以致後來等到農曆春節(1/23)過完後，任期已經屆滿而難以繼續補正...
另一個雖原本並無送達之責，但因後續接任而有具名報備之責(報備送件前應該要檢視確認相關成立要件)...

PS.有提出異議需求者，得參酌民法56條...相關撤銷決議之處置！<-----某些判例中，往往告錯了方向...會議不成立與議決無效是兩件不同(法律上的不同)的主張！

經查證此修訂版的規約會議記錄並未記載逐條表決結果,
再確認會後沒有將會議記錄送達各區分所有權人;
規約修改是攸關全體住戶之權益,雖說已有送公所報備
然則如前述報備須具備相關要件與程序,若是違背規定
決議是無效的.

附:張委員轉述該次會議記錄與公所報備內文不相符
並有多位委員及住戶證實未接獲會議紀錄.

arthur999 發表於 2012-11-30 19:32
經查證此修訂版的規約會議記錄並未記載逐條表決結果,
再確認會後沒有將會議記錄送達各區分所有權人;
規約修 ...

說真的...印象中...我們家裡那位區分所有權人應該也沒有正式收到該次臨時區權會的區分所有權會議紀錄(假決議)～

至於會議記錄內容的失真率...唉～
記得好像是在會議記錄出來後(尚未報備)，便有委員直指內容與事實有落差...似乎在送報備前已更正，只是報備版的規約內容是否仍有違誤是可以再確認一下！

1.會議有效性...如果沒有違反召集程序(公廈條例25條)，應該較無爭議～

2.會議議決(假決議)是否成立...按理(32條)低門檻議決應先送達(34條...15日內)並公告，期限(7日)內以書面表示反對意見未達1/2視為議決成立，議決成立後須(10日內)再公告～

3.會議紀錄內容正確性...可以再確認...不過若程序上的瑕疵到一定的程度時，其實正確性也已經...

規約是基於全體住戶之意思所制定的規範,
社區的所有行政處理及住戶的生活管理都
以此為依循,因此制定或修改都要十分審慎,
既然此本修訂版未合乎正當程序及內容缺
失就不要冒然選用實施,我們可以重新送達
舊版規約至公所核備並作廢修訂版本以合
乎正確性!

(知錯能改善莫大焉)

違反修改規約須逐條討論表決及會後須送達所有區權人
的新版規約,在第七屆委員會執意決定施用後現在發生了
問題,有A棟蘇委員經常不參加委員會開會已達三次以上,
依據新版規約第六條第七款:管理委員如未親自出席達三次
以上者,自動解任,由後補委員依序.
但是同屬A棟另兩位委員就有異議認為情理法不週全,反正
對不利己的可以說出一大套,選擇性的如僅挑好吃部份其他
不愛吃的拒食的小孩般挑食,而這部新版規約就在各自喜惡
下被碎解的支離破碎!

依法行政為社區全體住戶樹立典範雖然難免因而傷及和諧,
但是在公共利益及私下友情的取捨下不得不的公義作為實
不該被指責為不義之舉的壞人,反觀一些沒有是非原則為保
全私益損害眾人權益的短視行為終究難逃公眾的檢驗,最後
良藥苦口或是糖衣毒藥大家自有論斷!
寄件者： 轉載
主旨： RE: 我來當壞人吧！-2013/5/3會後會共識～

有關於本社區規約第六條第五款明訂...管理委員如未親自出席達三次以上者，自動解任，由候補委員依序候補。

先聲明：不論是否合情合理、也不去回首過去第六屆的實際執行狀況，既然是明載於規約的條文加上無法讓所有出席委員皆有暫且忽視或擱置的全體共識...那便是惡法亦法已能依規定辦理！況乎，昨晚熱烈的討論已凝聚高度的共識(雖無列入會議記錄)，在重新依合法程序修訂新規約前，一切從嚴認定沒有退讓的空間..."涵蓋任何會議(非僅以月例會為限)、即便有出具委託書一樣屬於未親自出席"～

共識：依據上述認定標準，責成總幹事先行統計好正式的出(缺)席狀況統計表後，再向本社區法律顧問(決議自6/1起聘任)諮詢後正式列入下次6月份月例會議案討論之！

溫馨提示：昨晚經初步估算後(應以以總幹事的版本為準)，結至3月份月例會的簽到表+4月份的實際出席狀況(暫無簽到表，由出席委員確認)...應該可能有6位委員符合自動解職的要件(如果加上5月份缺席者應該有7位)，不過為了慎重且避免日後爭議，還是等到總幹事正式統計數字出爐後再提報6月份月例會處斷！<----如果屆時符合前開要件的委員均已因故辭職(無意願留任)，即無成案討論該議題的必要了～

特此轉達相關訊息已供諸位委員確認共識內容...如對上述共識內容有疑慮者，敬請提出更正！

PS.另，本規約第五條亦規定，主、副、財、監等6位委員必須是區分所有權人擔任...所以前開委員有出缺時，應於下次會議優先處置～
另，分享本人於會中提及...社區公共設施及住戶自宅等二次施工(含原1F平面機車位改成KTV視聽室、地下汽機車停車位與使用執造不符、戶陽台外推等...)的裁罰當然對象是住戶(管委會)，而非原始建商！<----所以委員會在進行清查等釐清程序後，若要採行相關救濟管道時(ex.與公部門打交道)...敬請再詳加諮詢並確認往後利弊與責任風險後再動作，切忌貿然處事以免招致後無謂後患～
詳如附件

又，有關本社區相關違規問題...記憶無誤的話，共識應為將所有外牆違規問題一併(並非針對性)檢討並發文協請公部門處理！會中提及：
A棟：
1.住戶衛星天線-外露：安裝於自有花台(印象中權狀係屬雨遮)架上，有超出花台之情事！
2.占用牆面以外的公共退縮空間：a.A棟面中庭頂樓戶：加設曬衣竿，有實質曬衣之情事！b.A棟面中庭低樓層戶：放置數盆植栽，有公共危險之虞！
3.擅自變更鋁窗構造與形式：A棟面大德路低樓層戶：有將原本中間大片窗戶改成兩小片窗戶且疑似與原本的顏色有出入之情事！

E棟：
4.住戶衛星天線-外漏：安裝於牆面以外的公共退縮空間，有占用公共空間之虞！
5.住戶於花台架上種植多盆植栽：有公共安全之虞！

F棟
6. 冷氣機室外機超出牆面：F棟面大學路有相當多戶的冷氣室外機(安裝在自己的陽台內)太大台而超出牆面！
7.陽台私(增)設欄杆：F棟面中庭的相當多住戶，其陽台欄杆上有加裝一根欄杆(有人說是建商幫住戶加裝的)，無論直的來看或是橫的來看都沒有規律性！

以上相關違規本人若仍有委員資格，會協助總幹事蒐證～