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裁判字號】 99,訴,2443
【裁判日期】 991119
【裁判案由】 撤銷管委會規約等
【裁判全文】
臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　99年度訴字第2443號
原　　　告　羅魏楚櫻
訴訟代理人　羅大為
被　　　告　希望之河社區管理委員會
法定代理人　鄭建華
訴訟代理人　趙平原律師
複代理人　　曹大誠律師
上列當事人間請求撤銷管委會規約等事件，本院於民國99年11月
2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認希望之河社區第十屆規約內的地下室停車場管理辦法無效。
被告不得干涉原告於坐落臺北縣新店市○○段2255建號地下一層
停車位，停放任何車種、車數包括大型重型機車、普通重型機車
、輕型機車、腳踏車。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、本件被告之法定代理人原為江銘朝，嗣於訴訟繫屬後變更為
鄭建華，並經其具狀聲明承受訴訟（見本院卷第172頁），
且有臺北縣新店市公所民國99年7月9日北縣店工字第099003
4259號函在卷可稽（見本院卷第178頁），經核與法相符，
應予准許，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此
限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。
查原告於起訴時之聲明為：(一)希望之河管理委員會地下室停
車場管理辦法第2條第9項應予撤銷。(二)願供擔保，聲請宣告
假執行（見本院卷第1頁）。嗣於99年3月16日具狀將其訴之
聲明變更為：(一)撤銷希望之河社區管理委員會第十屆規約。
(二)撤銷被告對原告開出之新臺幣（下同）31,000元停車違規
罰款暨被告於99年1月10日後對原告課以之罰款。(三)被告應
召開臨時動議公開道歉、張貼道歉書於公告欄上為期6個月
，並恢復原告之管理委員職位。(四)被告應給付原告精神與名
譽損失300,000元。(五)被告應給付原告另租車位停放大型重
型機車之租金共18,000元。(六)被告不得再以區分所有權人會
議強制妨害原告停車位所有權及使用權。(七)地下一層、地下
二層之獎勵、增設停車位屬專有停車位，故可停放任何車種
、車數包括大型重型機車、普通重型機車、輕型機車、腳踏
車，並在車格範圍內，得自由使用、收益、處分，並排除他
人干涉。(八)被告私自動用社區公共基金所支出之律師費107,
500元，已觸犯侵占罪。(九)被告監察委員鄭建華公然侮辱原
告，已觸犯公然侮辱罪，應另給付原告名譽損失30,000元（
見本院卷第76頁）。再於99年7月13日當庭將訴之聲明減縮
為：(一)撤銷希望之河第十屆規約所附有關希望之河社區地下
室停車場管理辦法第2條第9項之規定。(二)被告應給付原告另
租車位停放大型重型機車之租金共18,000元。(三)地下一層、
地下二層之獎勵、增設停車位屬專有停車位，故可停放任何
車種、車數包括大型重型機車、普通重型機車、輕型機車、
腳踏車，並在車格範圍內，得自由使用、收益、處分，並排
除他人干涉（見本院卷第164頁正反面）。另於99年9月17日
具狀將其訴之聲明第1項變更為「撤銷希望之河第十屆規約
內的停車場管理辦法（連同第十一屆）」（見本院卷第184
頁）。又原告於99年9月17日訴訟狀中所為訴之聲明第1項為
「撤銷希望之河第十屆規約內的停車場管理辦法（連同第十
一屆）」，然其事實及理由第1項則記載「按公寓大樓管理
條例（應為「公寓大廈管理條例」之誤）所訂定的會議規範
第55條與第60條第1項規定，第十屆規約內的停車場辦法無
效」等語，經本院於99年11月2日言詞辯論時行使闡明權後
，原告更正訴之聲明第1項為「確認希望之河社區第十屆規
約內的地下室停車場管理辦法無效」（見本院卷第198頁）
。被告雖不同意原告所為訴之追加及變更，惟原告追加、變
更之訴與舊訴係本於同一基礎事實，且追加之訴與舊訴之爭
執事項相同，當不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依首揭規
定，應予准許。
參、又法院就訴訟事件之審理範圍，雖應以當事人所提應受判決
事項之聲明為限，惟若當事人關於應受判決事項聲明之用語
有顯然錯誤或與法院審理實務上慣行之用語相異者，法院仍
得於不逾越當事人實質請求之範圍內逕行更正，非必拘泥於
當事人關於聲明之用語。原告於99年7月13日所為訴之聲明
第三項雖為「地下一層、地下二層之獎勵、增設停車位屬專
有停車位，故可停放任何車種、車數包括大型重型機車、普
通重型機車、輕型機車、腳踏車，並在車格範圍內，得自由
使用、收益、處分，並排除他人干涉。」惟綜觀原告主張之
事實理由，原告均主張其得自由使用、收益、處分系爭停車
位，被告不得干涉其在系爭停車位停放任何車種、車數包括
大型重型機車、普通重型機車、輕型機車、腳踏車，本院斟
酌上開請求內容，認原告應係請求「被告不得干涉原告於坐
落臺北縣新店市○○段2255建號地下一層停車位，停放任何
車種、車數包括大型重型機車、普通重型機車、輕型機車、
腳踏車。」
貳、實體事項：
一、原告主張：
(一)伊為希望之河社區（下稱系爭社區）住戶，被告於98年5月3
日召開第十屆區分所有權人會議（下稱系爭會議）時，將第
九屆區分所有權人會議通過實施之「希望之河社區地下室停
車場管理辦法」（下稱系爭管理辦法）第3條第12項之規定
「各汽車停車位（格）除停放車輛外，禁止放置或懸掛任何
私人物品，或放置腳踏車及其他雜物，以維地下室之設備、
行車安全及整理美觀。」修正為第2條第9項規定「本社區地
下停車場禁止重型機車、機車、腳踏車進入，違者經勸導不
聽者，除處罰新臺幣壹仟元外，如係占有公共空間者，應拍
照存證並依法處理。對於本款之違規行為，得連續處罰之。
」惟被告於系爭會議召開前及系爭會議進行中，並未告知區
分所有權人有何已修訂或新增之條約，自無逐條公開表決之
可能，且修訂規約乙事屬非例行性事件或有爭論問題，依公
寓大廈管理條例所訂定的會議規範第55條、第60條第1項之
規定，應不得僅由與會者以鼓掌方式加以決議，被告於會議
紀錄第2條第1點中載明「社區管理辦法追認。決議：經修改
後徵詢在場出席戶無異議通過。執行情形：已依決議辦理」
等文句，顯有疑義。況新修訂之系爭管理辦法內容，於系爭
會議召開當日所發放之新版第十屆希望之河社區規約（下稱
系爭規約）中即已印妥，第十屆區分所有權人會議通知單裡
討論議題的欄位亦係空白，再佐以D棟10樓住戶即訴外人陳
清貴提案時，僅提及一個車位可否停放兩輛汽車乙事，就重
型機車、機車及腳踏車等，均隻字未提，亦證被告聲稱系爭
管理辦法修訂內容係由陳清貴提案乙節，與實情相悖。系爭
規約所附之希望之河社區地下室停車場管理辦法未經第十屆
區分所有權人會議討論、表決通過，依公寓大廈管理條例所
訂定的會議規範第55條、第60條第1項規定為無效。是以，
被告之行為，即已違反公寓大廈管理條例第3條第7款、第12
款及第23條第1項之規定。
(二)又被告自第九屆區分所有權人會議召開之日至第十屆區分所
有權人會議召開之日期間，屢以每月召開之管委會開會討論
系爭管理辦法，其中，如第九屆第6次、第7次管理委員會會
議自行討論、通過，並實施兩項新的電梯管理辦法、第九屆
第7次管理委員會會議紀錄提及系爭規約修改探討，亦足以
證明第九屆規約所附之系爭管理辦法仍以鎖車來處理違規停
車，經第九屆委員會討論後自行更改規約並開始實施、第九
屆4月份第1次臨時管理委員會會議，已開始修改系爭管理辦
法，並請前總幹事即訴外人游劍平於97年12月口頭勸阻伊不
准停放機車，大型重型機車亦同，第十屆第1次管理委員會
會議紀錄第4頁記載「說明：第九屆社區規約新增條文如下
：地下停車場禁止重型機車、機車、腳踏車進入。」亦證系
爭管理辦法於第十屆區分所有權人會議召開前已遭修改、第
十屆區分所有權人會議之與會者，就第九屆區分所有權人會
議通過之系爭管理辦法所規定之罰款從「課以連續違規住戶
罰金壹仟元」改成「除處罰新臺幣壹仟元外，得連續處罰之
」乙節均毫無所悉等情，此均已涉及區分所有權人之權利義
務，其修正程序亦已抵觸公開透明原則，並與公寓大廈管理
條例之規定有違。
(三)詎游劍平於第九屆規約所附停車場辦法欠缺禁止機車停放規
定之情形下，自97年12月起口頭勸阻伊於系爭停車場停放大
型重型機車，嗣後，被告除要求游劍平會同警衛私自移除伊
所有之大型重型機車外，亦連續課以伊罰款，伊於被告以系
爭管理辦法、社區公告、罰款等手段逼迫伊將大型重型機車
遷出後，遂另租車位停放該大型重型機車，自98年8月起至9
9年1月止，每月支出3,000元，共計18,000元之租金。
(四)再系爭社區地下一層之建築藍圖中，編號271至287號、311
號為自設（增設）停車位，編號288至310號為獎勵停車位，
而伊所有之停車位係編號273號（下稱系爭停車位），並非
以公設登記、無獨立產權之法定停車位，而係有獨立產權之
專有停車位。且依公寓大廈管理條例第58條第2項之規定，
獎勵、增設之停車空間，如非位於法定空地、法定防空避難
設備之範圍內，得為專有部分，而臺北縣政府工務局就系爭
社區所核發之使用執照中，地下三層登記為防空避難室兼停
車空間，地下二層登記為停車空間、地下一層則登記為停車
空間兼社區活動中心，故地下一層及地下二層的獎勵、增設
停車位均為專有停車位；公寓大廈管理條例第9條第2項但書
已規定僅共用部分之使用方能由區分所有權人會議決議另行
約定之，伊就系爭停車位既有獨立產權，系爭停車位即屬伊
所有之專有部分，非無獨立權狀之法定停車位，是伊就系爭
停車位具備獨立之使用權，依公寓大廈管理條例第4條，伊
得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉，系爭規約對伊
專有部分加以限制，實於法有違。爰依公寓大廈管理條例提
起
本件訴訟等語。
(五)對被告答辯之陳述：
被告雖以維護老人、孩童之安全為由，禁止機車、腳踏車、
停入系爭停車場，惟住戶尚可由C、D棟之樓梯或電梯到達地
下一層之社區活動中心，現有之警報器於車輛進出時，亦會
發出聲響給予警示，已足以維護住戶之安全，況建商於10年
前為規劃系爭停車場而向臺北縣政府申請核發之建築執照，
既允許可能造成最大傷害之汽車得合法、安全進出系爭停車
場，就體積小、殺傷力小、速度較慢之輕型機車、普通重型
機車、大型重型機車，即無加以禁止之理。
(六)並聲明：1.確認希望之河第十屆規約內的地下室停車場管理
辦法無效。2.被告應給付原告另租車位停放大型重型機車之
租金共18,000元。3.被告不得干涉原告於坐落臺北縣新店市
○○段2255建號地下一層停車位，停放任何車種、車數包括
大型重型機車、普通重型機車、輕型機車、腳踏車。
二、被告答辯：
(一)伊於97年5月31日召開第九屆區分所有權人會議時，依系爭
規約無異議通過制定系爭管理辦法，嗣於98年5月3日召開系
爭會議時，D棟陳姓住戶提案，一個車位應禁止停放兩部汽
車及重型機車、機車、腳踏車，汽車格外之公共區域更禁止
停放任何車輛後，該提案經全場住戶決議通過，並要求管委
會徹底執行管理。系爭管理辦法既係依據系爭規約及公寓大
廈管理條例而修訂，區分所有權人會議中亦未有任何住戶質
疑修訂內容之不當，原告出席第十屆區分所有權人會議時亦
未提出質疑，其訴請撤銷系爭規約所附之系爭管理辦法，顯
與「禁反言原則」有違。
(二)又系爭停車位既坐落於系爭社區，依系爭規約第1條約定，
原告即應受系爭規約之約制，而依系爭規約第2條第1項第1
、3款及第2條第4項約定可知，專有部分係指編釘獨立門牌
號碼或所在地址證明之家戶，並登記為區分所有權人所有者
，至於約定專用部分則指公寓大廈共用部分經約定供特定區
分所有權人使用者，且停車空間應依與起造人或建築業者之
買賣契約書或分管契約書使用約定專用部分。無買賣契約書
或分管契約書，且為共同持分之停車空間經區分所有權人會
議決議者，得將部分之停車空間約定為專用部分供特定區分
所有權人使用。
(三)雖原告主張系爭停車位所在建物業已編列單獨建號、門牌號
碼，並辦理建物所有權第一次登記，領有單獨之所有權狀，
具有使用上獨立性，應屬原告之專有部分云云，惟揆諸原告
提示之建物所有權狀已載明「地下一層總面積11.77平方公
尺，權利範圍53分之1」，原告並非地下一層（即停車場）
之單獨所有權人。此外，區分所有建物之地下室既係該建物
之共同使用部分，系爭停車位本質上即屬共同使用部分，僅
透過區分所有權人共同約定個別特定使用之空間，是系爭停
車位應屬公寓大廈管理條例第3條第5款所稱之約定專用部分
，且系爭規約亦已明文規範系爭停車位屬應依買賣契約或分
管契約約定之約定專用部分。況專有部分必須兼具構造上及
使用上獨立性，雖原告得排除他人使用系爭停車位，而具有
使用上獨立性，惟系爭停車於構造上欠缺如同住家門、牆之
區隔機制，尚難逕認系爭停車位具有構造上獨立性，是原告
之主張，尚乏依據。
(四)系爭地下室停車空間既屬系爭社區之共用部分，系爭停車位
則屬建物之約定專用部分，伊為管理停車空間，自得制訂系
爭管理辦法；而公寓大廈管理條例第4條係針對區分所有建
物之專有部分之規範，系爭停車位則屬建物之約定專用部分
，當無該條規範之適用；至於公寓大廈管理條例第10條，雖
係針對專有部分、約定專用部分及共用部分之修繕、管理、
維護所作之規範，惟系爭管理辦法並無違背公寓大廈管理條
例第10條及民法第765條之情事。原告請求確認系爭管理辦
法為無效，即不足採。
(五)更甚者，原告係社區中唯一將重型機車停放於停車場公共空
間之住戶，原告既依約定專有而取得系爭停車位之專用權，
其權利之行使即應顧及社區全體住戶之利益，且所以禁止重
型機車、機車、腳踏車進入系爭停車場，係因系爭停車場建
造之初即未規劃讓重型機車、機車、腳踏車進入，故系爭停
車場之車道坡度達四十五度以上，基於安全考量，自系爭停
車場建造完成之後即未准許重型機車、機車、腳踏車進入，
是原告之專用權自僅及於車輛而不及於重型機車、機車、腳
踏車之停放。再衡以社區管理中心、交誼休閒中心、垃圾場
均設置於地下室，系爭停車場為系爭社區住戶使用上述公共
設施之必要通道，倘准許重型機車、機車、腳踏車進入，將
對社區住戶，尤以經常使用上開設施之孩童、老人造成嚴重
之安全威脅，是基於社區全體住戶之利益，禁止該等車輛進
入停車場，應符事理之平。
(六)再依公寓大廈管理條例第3條第12款及第6條第1項第5款之規
定，既明定規約係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益
，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守
事項，住戶並應遵守規約之意旨。是以，系爭管理辦法既已
明定不得停放重型機車，經管委會以原告行為違反社區公共
利益及民眾人身安全為由，屢次勸阻原告，原告不僅置若罔
聞，更連續31次將其大型重型機車停放於系爭停車場，伊考
量公共利益依系爭規約所附之系爭管理辦法開罰，自屬有據
。且社區公共安全尚須各區分所有權人善盡其自我管理之義
務以維護公共安全及居住品質，基此，被告依公寓大廈管理
條例、系爭規約所附之系爭管理辦法約束原告於系爭停車場
停放大型重型機車之行為，應屬適法，原告之訴即無理由。
(七)並聲明：1.原告之訴駁回。1.如受不利益判決，願供擔保請
准宣告免為假執行。

三、下列事實為兩造所不爭執：
(一)原告為系爭社區之住戶，原告擁有系爭社區地下1樓建物所
有權狀，權利範圍53分之1，被告則為系爭停車位所在之系
爭社區之管理委員會，並有建物所有權狀影本在卷可稽（見
本院卷第27頁）
(二)被告於98年5月3日召開系爭會議時，將第九屆區分所有權人
會議通過實施之系爭管理辦法第3條第12項規定：「各汽車
停車位（格）除停放車輛外，禁止放置或懸掛任何私人物品
，或放置腳踏車及其他雜物，以維地下室之設備、行車安全
及整理美觀。」修正為第2條第9項規定：「本社區地下停車
場禁止重型機車、機車、腳踏車進入，違者經勸導不聽者，
除處罰新臺幣壹仟元外，如係占有公共空間者，應拍照存證
並依法處理。對於本款之違規行為，得連續處罰之。」，有
系爭管理辦法2份、系爭會議之會議紀錄在卷可稽（見本院
卷第3至11頁）
(三)依臺北縣政府工務局所核發之捌拾玖店使字第零壹玖號使用
執照所示之建築物概要，系爭社區地下三層登記為防空避難
室兼停車空間，地下二層登記為停車空間、地下一層則登記
為停車空間兼社區活動中心，有使用執照影本在卷可稽（見
本院卷第96頁）。
(四)被告曾訴請原告之子即本件訴訟代理人羅大為給付31,000元
暨法定遲延利息之違規停車罰款，經本院新店簡易庭於98年
12月29日以98年度店小字第1195號判決駁回，有本院新店簡
易庭98年度店小字第1195號判決在卷可稽（見本院卷第3至5
頁、第7至9頁、第10至11頁、第96頁）。
四、得心證之理由：
原告主張希望之河第十屆規約內的地下室停車場管理辦法未
經第十屆區分所有權人會議決議修訂，已違反公寓大廈管理
條例第3條第7款、第12款及第23條第1項之規定，依公寓大
樓管理條例所訂定的會議規範第55條與第60條第1項規定為
無效；被告於98年7月以系爭管理辦法、社區公告、罰款等
手段逼迫伊將大型重型機車遷出，使其被迫另租車位停放該
大型重型機車，共支出18,000元之租金，自應賠償其損失；
並主張其就系爭停車位有獨立產權，故可停放任何車種、車
數包括大型重型機車、普通重型機車、輕型機車、腳踏車，
並在車格範圍內，得自由使用、收益、處分，並排除他人干
涉等語。被告則否認之，並以前揭情詞置辯。是本件所應審
究者，厥為：(一)系爭停車位之法律性質為何？原告主張系爭
停車位為其專有部分，具有獨立所有權，有無理由？(二)希望
之河社區第十屆規約內的地下室停車場管理辦法是否經系爭
社區第十屆區分所有權人會議決議修訂？是否有效？(三)原告
請求被告賠償其租金支出18,000元，有無理由？(四)原告請求
被告不得干涉原告於坐落臺北縣新店市○○段2255建號地下
一層停車位，停放任何車種、車數包括大型重型機車、普通
重型機車、輕型機車、腳踏車，有無理由？茲析述如下：
(一)系爭停車位之法律性質為何？原告主張系爭停車位為其專
有部分，具有獨立所有權，有無理由？
1.按專有部分係指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立
性，且為區分所有之標的者；共用部分係指公寓大廈專
有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供
共同使用者；約定專用部分係指公寓大廈共用部分經約
定供特定區分所有權人使用者，公寓大廈管理條例第3
條第3款、第4款、第5款分別定有明文。
2.經查，原告所有之系爭停車位係坐落於系爭社區，依系
爭社區規約第1條約定，原告應為該社區規約效力所及
，當無疑義，合先敘明。又系爭社區規約第2條第1項第
1 款約定：「專有部分：係指編釘獨立門牌號碼或所在
地址證明之家戶，並登記為區分所有權人所有者」、同
條項第3款約定：「約定專用部分：社區共用部分經約
定供特定區分所有權人使用者，使用者名冊由管理委員
會造冊保存」、同條第4項約定：「停車空間應依與起
造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定
專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之
停車空間經區分所有權人會議決議者，得將部分之停車
空間約定為約定專用部分供特定區分所有權人使用」，
有系爭社區規約影本附卷足稽（見本院卷第179至183頁
）。雖原告主張系爭停車位所在建物業已編列單獨建號
、門牌號碼，其領有單獨之所有權狀，具有使用上獨立
性，應屬其專有部分云云，並提出系爭停車位建物所有
權狀影本1份為證（見本院卷第27頁）。惟依原告所提
出之建物所有權狀觀之，該建物係坐落新店市○○段、
2255建號、地下一層、總面積為11.77平方公尺，主要
用途為管理員室，權利範圍為53分之1，可知原告並非
地下室一層（即停車場）之單獨所有權人，而係權利範
圍為53分之1之共有權人，是原告主張系爭停車位為其
專有，已屬無據。況區分所有建物之地下室係屬該建物
之共同使用部分，而系爭停車位既位於登記主要用途為
管理員室之部分，本質上應仍屬共同使用部分，僅係透
過區分所有權人共同約定個別特定使用之空間，故系爭
停車位係屬公寓大廈管理條例第3條第5款之約定專用部
分，堪予認定。又系爭社區規約亦規範停車空間屬應依
買賣契約或分管契約約定之約定專用部分，已如前述，
而所稱專有部分必須兼具構造上及使用上獨立性二要件
，雖原告得於系爭停車位之停車格範圍內，排他的使用
系爭停車位，而具有使用上獨立性，惟系爭停車位在構
造上並非如同住家般有門、牆可供區隔，足認系爭停車
位不具有構造上獨立性，故非屬區分所有權人之專有部
分。是原告主張系爭停車位為其專有云云，尚非有據，
不足採信。
(二)希望之河社區第十屆規約內的地下室停車場管理辦法是否
經系爭社區第十屆區分所有權人會議決議修訂？是否有效
？
雖被告主張希望之河社區第十屆規約內的地下室停車場管
理辦法係98年5月3日第十屆區分所有權人會議時，D棟陳
姓住戶提案：一個車位應禁止停放兩部汽車及重型機車、
機車、腳踏車，汽車格外之公共區域更禁止停放任何車輛
後，該提案經全場住戶決議通過，並要求管委會徹底執行
管理云云，且其所提出之「希望之河第十屆區分所有權人
會議會議紀錄」於伍、臨時動議提案二記載：「社區地下
停車場依規定1個車位祇能停放一輛汽車、提案人：D棟陳
○○（因非當事人，住址姓名詳卷）。建議：地下停車場
依規定禁止停放壹個車位停放兩部汽車及重型機車，機車
、腳踏車。汽車格外公共區域嚴禁停放任何車輛案由。決
議：一致決議嚴格執行依據社區規約地下停車場，依規定
禁止壹個車位停放兩部汽車及重型機車，機車、腳踏車。
汽車格子外公共區域嚴禁停放任何車輛違反規定依社區規
約處罰壹仟元」等語（見本院卷第10至12頁）。然遍查該
次會議紀錄內容（見本院卷第210至215頁），並無修訂地
下室停車場管理辦法之議題、討論及決議，且依原告所提
出被告交付之系爭社區規約暨管理辦法目錄及節錄之地下
室停車場管理辦法（見本院卷第6至10頁），該管理辦法
係「98年5月1日新版」，然既尚未經區分所有權人會議決
議修訂，何來新版本？是尚難認第十屆規約內的地下室停
車場管理辦法業經系爭社區第十屆區分所有權人會議決議
修訂，自難認屬合法有效。從而，原告請求確認希望之河
社區第十屆規約內的地下室停車場管理辦法無效，為有理
由。 (三)原告向請求被告賠償其租金支出18,000元，有無理由？
雖原告主張被告自97年12月起口頭勸阻伊於系爭停車場停
放大型重型機車，嗣後，被告除要求游劍平會同警衛私自
移除伊所有之大型重型機車外，亦連續課以伊罰款，伊於
被告以系爭管理辦法、社區公告、罰款等手段逼迫伊將大
型重型機車遷出後，遂另租車位停放該大型重型機車，自
98年8月起至99年1月止，每月支出3,000元，共計18,000
元之租金云云。惟依原告所提出之本院新店簡易庭98年度
店小字第1195號民事判決所載，使用系爭停車位停放大型
重型機車之人為「羅大為」，並非原告本人，而原告非但
未提出其因被告前開行為而受有租金支出損害之證明，且
縱羅大為有因被告勸阻、逼迫遷出而無法將重型機車停放
於系爭停車位，並另在外租用車位而支出租金，然原告並
非因被告之行為而受損害之人，自不得請求被告賠償其租
金支出。是原告此部分之請求，為無理由。
(四)原告請求被告不得干涉原告於坐落臺北縣新店市○○段
2255建號地下一層停車位，停放任何車種、車數包括大型
重型機車、普通重型機車、輕型機車、腳踏車，有無理由
？
如前所述，系爭停車位係屬公寓大廈管理條例第3條第5款
所定之約定專用部分而非共用部分，又系爭停車位係建物
之特定空間，供獨立使用且未減損其價值，在物理構造上
雖無獨立性，然在使用機能上則有完全之獨立性（供特定
人停放車輛），因此，各停車位之約定專用人對其停車位
得完全自由使用、收益、處分，並排除他人之干涉，故原
告使用系爭停車位若未逾越其停車格範圍，且未妨礙其他
停車位使用者之權益，即不應干涉其使用；且綜觀系爭社
區規約（見本院卷第179至183頁），僅第15條約定：「一
區分所有權人及住戶對專有部份及約定專用部分之使用，
應依使用執照所載用途為之。二區分所有權人及住戶對於
專有部份及約定專用部分應依符合法令規定之方式使用，
並不得有損壞建築物主要結構及妨害建築物環境品質。
三區分所有權人及住戶對專有部份及約定專用部分之使用
，若有違反法令或本社區規約之情事，管理委員會應即向
主管機關舉發或向法院起訴。」並未就約定專用部分之停
車位如何使用有所限制，而系爭規約第19條第1項約定被
告得另定使用辦法規範者，乃「共用部分及約定共用部分
之使用管理事項」，並不及「約定專用部分」，此外，並
無任何限制區分所有權人（住戶）使用屬約定專用部分之
停車位之約定，原告就系爭停車位之使用，只要在車格範
圍內，自可自由使用、收益、處分，並排除他人干涉，包
括停放任何車種、車數包括大型重型機車、普通重型機車
、輕型機車、腳踏車，被告亦不得干涉，是原告此部分之
請求，為有理由。
五、綜上所述，原告請求確認希望之河第十屆規約內的地下室停
車場管理辦法，及請求被告不得干涉原告於坐落臺北縣新店
市○○段2255建號地下一層停車位，停放任何車種、車數包
括大型重型機車、普通重型機車、輕型機車、腳踏車部分，
為有理由，應予准許；原告請求被告賠償其租金支出，為無
理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不
生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民
事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 11 月 19 日
民事第六庭 法 官 林春鈴
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 11 月 19 日
書記官 潘惠敏

謝謝Titian提供這則新聞供大家參考，但因為覺得這條新聞似乎不太合理，所以我找出這件案子的原文判決。

我覺得新聞真的很誇大，只講有新聞面的。
但法官判決理由講得很清楚。

原來是因為他們修改規約，沒有經過區權會通過。
想當然爾，因為根本沒有修正規約這個議題，也就沒有新規約，
當然禁止停放重型機車這件事的法源依據就失所附麗。

因此，只要本社區進止汽車格禁止停放機車這條禁止規定有經過區權會通過修正社區規約。
當然就沒問題啦～～～

其實，他們希望之河管委會，如果夠聰明，就在新一年度，召開區權會時，正式提案修正。
罰款或禁止停放就依法有據啦！
在規約未正式修正完成前，想必這位重型機車車主，還是會繼續停在他的汽車格上嘍～

豬阿魚 發表於 2012-8-31 09:00
謝謝Titian提供這則新聞供大家參考，但因為覺得這條新聞似乎不太合理，所以我找出這件案子的原文判決。

我 ...

請教

以您所列紅色部份，看起來是在區權會有提出，也有決議

但文字裏又說查無記錄，是否有其修改，卻無記錄

而若以之前有住戶所提，只要權區會通過並無需要送審而是備查

那他們那次的區權會應該對此次決議，應該有效

而不會無效。不懂為何，還是因為他們決議後，文字修改沒記錄到

而事後再修至正確，那到底法院會依那一份資料做為判決依俱呢？

而管理辦法是否可以只有管委會自行更改，不用上區權會，如罰款金額註明上去

也無上區權會，這樣算是符合法規嗎？　謝謝指教

這文好長喔!~
我看到的重點好像是-規約、管理辦法有無合法、合程序於區分所有權人會議做表決~~

titan 發表於 2012-8-31 09:13
請教

以您所列紅色部份，看起來是在區權會有提出，也有決議

TITAN大:
這問題小弟來回應一下，就我看了判決自行解讀後的感覺是，因為當初該區分所有權人大會時的緣由跟提案為
「社區地下停車場依『規定』1個車位祇能停放一輛汽車」、「地下停車場『規定』禁止停放壹個車位停放兩部汽車及重型機車，機車、腳踏車。汽車格外公共區域嚴禁停放任何車輛」，另決議也是「一致決議嚴格執行依據社區規約地下停車場，依『規定』禁止壹個車位停放兩部汽車及重型機車，機車、腳踏車。 汽車格子外公共區域嚴禁停放任何車輛違反規定依社區規約處罰壹仟元」

------) 有沒有發現，不管是提案或決議都是說依『規定』，也就是說這個議案並非係修訂規約限制該社區約定專用之地下停車場車位使用限制，而是要求管委會嚴格執行該社區地下停車場管理辦法。

但是法官找了半天只找到「綜觀系爭社區規約（見本院卷第179至183頁），僅第15條約定：「一、區分所有權人及住戶對專有部份及約定專用部分之使用，應依使用執照所載用途為之。二、區分所有權人及住戶對於專有部份及約定專用部分應依符合法令規定之方式使用，並不得有損壞建築物主要結構及妨害建築物環境品質。 三、區分所有權人及住戶對專有部份及約定專用部分之使用，若有違反法令或本社區規約之情事，管理委員會應即向主管機關舉發或向法院起訴。」並沒有找到就約定專用部分之停車位如何使用有其他限制的規約規定。

所以該社區的決議，有決議跟沒決議都一樣，因為根本沒有相對應的規約規定可供執行。

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------(分隔線)
其實，該社區的管理委員一定沒注意到提案跟決議所提案由的謬誤，逕自認為這個議案就是修改規約限制該社區就約定專用部分之停車位如何使用，也因此才會提供給法院「98年5月1日新版」的地下室停車場管理辦法，法官看了當然就搔搔頭的說「遍查該次會議紀錄內容（見本院卷第210至215頁），並無修訂地下室停車場管理辦法之議題、討論及決議，且依原告所提出被告交付之系爭社區規約暨管理辦法目錄及節錄之地下室停車場管理辦法（見本院卷第6至10頁），該管理辦法係「98年5月1日新版」，然既尚未經區分所有權人會議決議修訂，何來新版本」

白話結論:
法官心理想，你們提案跟決議的都是依規定嚴格執行，不要讓汽車以外的其他車種停放停車格，但我看規約看了半天就是沒有看到有這樣的規定啦! 而且該屆區分所有權人管理大會根本沒有説要修訂規約把這些限制放進去地下室停車場管理辦法，也沒這樣的決議，你們開完會後還煞有其事的把這些東西編進去「98年5月1日新版」的地下室停車場管理辦法，啊是七月半跨丟鬼呦~~~~


以上供參~~~

就本案例而言。

事實上，他們該次區權會根本沒有修改規約的議題。
開會通知上，討論案中的議題是無這項的。
因此，根本與向主管機關備查不備查無關啦～
他們根本沒有修規約阿～

哈哈～我的回應好白話阿～
還是spiderman回覆的比較有邏輯～～

titan 發表於 2012-8-31 09:13
請教

以您所列紅色部份，看起來是在區權會有提出，也有決議

對於本款之違規行為，得連續處罰之。
」惟被告於系爭會議召開前及系爭會議進行中，並未告知區分所有權人有何已修訂或新增之條約，自無逐條公開表決之可能，且修訂規約乙事屬非例行性事件或有爭論問題，依公.寓大廈管理條例所訂定的會議規範第55條、第60條第1項之規定，應不得僅由與會者以鼓掌方式加以決議，被告於會議紀錄第2條第1點中載明「社區管理辦法追認。決議：經修改,後徵詢在場出席戶無異議通過。
執行情形：已依決議辦理」: 等文句，顯有疑義。況新修訂之系爭管理辦法內容，於系爭會議召開當日所發放之新版第十屆希望之河社區規約（下稱 系爭規約）中即已印妥，第十屆區分所有權人會議通知單裡6討論議題的欄位亦係空白，再佐以D棟10樓住戶即訴外人陳! 清貴提案時，僅提及一個車位可否停放兩輛汽車乙事，就重型機車、機車及腳踏車等，均隻字未提......

關鍵在上述段落內，「況新修訂之系爭管理辦法內容，於系爭會議召開當日所發放之新版第十屆希望之河社區規約（下稱 系爭規約）中即已印妥」，意思應該是：會議尚未討論，決議的內容已經印在當天會議的規約中了。程序的問題！！

最近幾次提到，其實管委會能做，只是要先把行政程序走完。今天這案例提醒了我們：除了要把程序走完，還要有法律顧問把關，確定程序是合法，無漏洞的。
只要走完「合法」的程序，大家就能依法行事囉。

我覺得新聞沒講到重點~~只是報新聞，事情緣由沒交代清楚~~
而這一判決就是=>管委會的規約，開區權會前沒有提出這議題、也沒討論、決議(表決)...程序有瑕疵~
所以管委會被判敗訴~
真的要感謝太挺哥把這樣事件拿出來大家討論。
也要謝謝豬豬人、朱阿魚的解釋。
又上了一課~

1.規約跟管理辦法不同 規約修訂一定要上區權會 管理辦法委員會通過即可 唯有罰金或罰則的部分 需上區權會通過 但因為管理辦法更貼近住戶生活 所以去年是先修改後全部上區權會審議通過

2.不是新聞中敗訴了 就全部不行執行 要看當時是怎麼處理
例：
鎖車問題-->停車格內 請先取得車位所有權人的同意後 方能上鎖。這情況下 管理者上鎖跟車位所有人上鎖 是一樣的道理 請注意 被告跟敗訴 是二回事

站在物管立場 當然不要被告跑法院最省事 但如果住戶在繳了管理費後 還要自己上鎖 自己跑法院 那為何還要付管理費 把錢拿去買車檔，車道全由鐵門控制，完全不需要保全，還省很大。

公共空間亂停車 其所有權人是616戶 所以相關規約或管理辦法要上區權會通過後 才可執行
（此部分適用所有社區公共空間之雜物處理。梯廳問題，可開3次勸導單後，寄存證信函，再無改善，相關文件整理後，公文工務局跟消防局，他們會來開單罰錢，得連續並加重處罰，就看對方口袋有多深）

請注意重點：要所有權人同意鎖車！！！！

停車格內堆放雜物問題-->
1.修改相關辦法 增加罰金部分
2.上區權會通過
3.罰金不可並到管理費中 但如果對方遲遲不繳 可請法院強制執行 必要時 區權會通過請該戶搬離

以上都是合法程序 不代表不會被告 但程序完善 就不會輸 這是二回事


最後，區全會後的會議資料及結論， 是去向區公所報備，再保險一點，副本給工務局存查，就萬無一失了

小徐 發表於 2012-8-31 10:44
另外,建議也應該比照去年請會計師來針對年初到現在的財報做查核簽證了,社區戶數多經手金額也大,多了會計師 ...

請加註在規約之中

讓財報變成每年管委會的交接資料中

上述所有

是去年委員們問了明、刑事法官和工務局主管的鄰居們後，所整理完成的合法程序
鄰居們都很熱心的提供專業的意見，讓社區規約和管理辦法在合法得前提下盡可能完善

建議委員們不該是找新聞報導
而是應該直接問社區法律顧問，遇到這樣的事，怎樣做才合法（一年6萬很珍貴，此時不用待何時）

提告訴是每個人的權利，外人無力也無權阻止
管委會能做的，應該是把法條修的合理合法，而非因不想浪費時間走法院，反而辜息違規住戶

並不是我只找新聞報導，而是看了不解，拿出來大家討論，指教
我並沒有就因為報導敗訴就什麼都不做了吧！
而我們社區的法律顧問一年是很貴，但好像只能問問題，而且是口頭回答
要他出具簡單存證信函似乎就要錢了
而且問題好像也只有個位數可以問
而就是想要把法條修的合理合法，所以才提出來大家討論指教
必竟就是不懂，不解才不齒下問
若我們只聽單單一位見解，就會像社區經理給我們的答案一樣
規約沒有去改，所以無效（這就是他給我們的答案）
說管委會要聽他們＂專業＂的方式
而聽了變成錯的
不聽，不信，自己找，自己又很累，累了不打緊，又不見的對（因為不懂）

現在是農曆７月，很想像好兄弟一樣，當個＂人＂很累

titan 發表於 2012-8-31 19:10
並不是我只找新聞報導，而是看了不解，拿出來大家討論，指教
我並沒有就因為報導敗訴就什麼都不做了吧！
而 ...

那就直接拿規約或管理辦法出來討論嘍

家族中也有許多法學專業人士
直接討論條文的適法性 可能還快些

至於這位副主委當初推薦的律師 明年就讓他去吧～～

ps：
1.存證信函 因為要蓋章 律師是一定會收費，若不是真的上法院使用，管委會可自行書寫用印，公部門還是認可的
2.還是老話一句，阿怎麼都是你在忙阿？？？