■本期主題：[轉載]【公廈機電小常識(９)】管委會與建設公司交接時，機電設備注意事項有那些？


　本文作者為崔媽媽於台中市文山社區大學「公寓大廈公共事務課程」之
　　　　　機電設施設備講師 徐春福 老師。


　　　～ 轉載文章不代表崔媽媽基金會立場，特此聲明 ～



◆公設點移交現況：

　　隨著消費者意識抬頭，公共設施的點移交實務也成為管委會最繁重的任務
之一。



◆點移交前置作業：

1.針對點移交之流程及方式，與建設公司確認以取得雙方共識。

(1)保固期的起點及終點時間的認定：可參考房屋買賣契約中雙方的規範，如果
　　當初沒有規範，應與建設公司先行確認。一般來說，起算方式有以「取得
　　使用執照」（可能交屋前半年就取得了）、「委員會成立」、「點交日」
　　、「點交通過日」等方式，無論採那一種方式皆須雙方先做書面確認。

(2)請事先取得點移交之設備清冊、相關圖面、出廠證明、使用手冊、建照使照
　　影本等，說明如下：

A.執照證明類：
　　使用執照影本、消防機組出廠證明、發電機出廠證明、揚水馬達出廠證
明、污水馬達出廠證明、廢水馬達出廠證明、無熔絲開關出廠證明、游泳池過
濾桶出廠證明、電容器出廠證明、ACB（空氣斷路開關）出廠證明、電梯出廠證
明、污水排放證明（視點移交項目提供）。

B.手冊類：
　　消防機組操作手冊、發電機操作手冊、揚水馬達操作手冊、污水馬達操作
手冊、廢水馬達操作手冊、游泳池設備操作手冊、火災受信總機操作手冊、廣
播主機操作手冊、ACB（空氣斷路開關）操作手冊、電梯操作手冊、污水處理操
作手冊（含現場系統圖），及依據以上圖面相關重要設備提供操作說明書（視
點移交項目提供）。

C.建商的相關包商（原施作廠商）會同：
　　營建包商、水電包商、電梯包商、消防機組包商、發電機包商、火災受信
總機包商、廣播主機包商、弱電包商、游泳池包商（視點移交項目而定）。

D.各項設備清冊。

E.所有承包商、產品廠商基本資料（含聯絡電話）。


2.確認點移交時間及參加人員：因為設備繁多，建議可分組進行（例如以消
　　防、水電、發電機、升降設備等作分組）。管委會亦需派員至各分組參與
　　點移交工作。

3.管理公司應備妥各機房鑰匙。

4.建議點移交標準可依下列查核點進行清點：
　(1).圖面設備清冊與現場查核。
　(2).現場設備發揮正常功能。

5.預點：如果時間允許，委員會可自行預點。待正式點移交時，針對有缺失部
　　分再進行確認，如此有助於節省雙方時間。

6.申請大樓公共使用執照以及相關圖面之方法：
　(1).可到地政事務申請自己及公共的「建物登記簿」。
　(2).參考自己的主建物使用執照號碼，至各縣市政府建管部門申請使用執照
　　以及圖面。



◆點移交方法：

1.數量點移交：
(1).在機電設備中數量較少的設備幾乎一目了然，如發電機、消防泵浦等。
(2).數量多的設備（如滅火器、水帶、瞄子、出口燈、緊急照明燈、避難方
　　向指示燈等），可採取下列方式清點：
A.現場清點法：先確認圖面該設備每樓層數量，再由點交人員至各樓梯間清
　　查，查看有無缺少。
B.統一數量清點法：將上述數量多的設備統一集中於中庭廣場，清點總量後立
　　即掛上該設備。


2.功能點移交測試：

──────────────────────────────────
NO／主系統／設備名稱／　位置　　　　　／　　功能測試方法
──────────────────────────────────
1.　給水　　揚水泵浦　地下室下水池內　手動測試交替運轉功能
2.　排水　　污水泵浦　污水池內　　　　手動測試交替運轉功能
3.　排水　　廢水泵浦　廢水池內　　　　手動測試交替運轉功能
4.　發電機　發電機總成　地下１樓　　　手動試車，檢查機油壓力、水溫、
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　輸出電壓及頻率
5.　電氣　　ATS 　　　　地下１樓　　　將台電側電源關閉（模擬停電）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　測試功能
6.　消防　　受信總機　　管理室　　　　迴路測試
7.　消防　　廣播系統　　管理室　　　　全區廣播
8.　消防　　滅火器　　　各公共區域　　檢查壓力及日期
9.　消防　　消防栓箱　　各公共區域　　應能正常開啟
10. 消防　　 消防泵浦　　地下室最底層　於頂樓測試
11. 消防　　 撒水泵浦　　地下室最底層　於11樓以上測試末端查驗管
12. 消防　　 泡沫泵浦　　地下室最底層　視情況可選一區手動噴灑
13. 消防　　 採水泵浦　　地下室最底層　於1樓採水口手動測試
14. 消防　　 進排煙閘門　樓梯間　　　　於樓梯間針對偵煙感知器手動測試
15. 消防　　 進排煙馬達　頂樓　　　　　同上
16. 消防　　 緊急照明燈　公共梯間　　　斷電檢查照度
　　　　　　及出口燈
17. 弱電　　 對講機　　　　　　　　　　檢查功能
18. 弱電　　 攝錄影監控系統　　　　　　檢查功能
19. 弱電　　 門禁管制系統　　　　　　　檢查功能
　　　　　（如刷卡、遙控、感應卡等）
──────────────────────────────────
◎如大樓有BA(建築物自動化)電腦系統，儘可能保留原始程式碼，以利日後維修◎



◆檢測標準：

1.依照委員會所提供之「圖面」及「法定資料」之設備、規格、廠牌等與現場
　　進行清點。

2.驗收品質之標準，以設備應有正常功能為基礎。

3.有關檢測數據可參考《建築法規》、《電工法規》、《消防法規》及產品出
　　廠證明之數據。


《 全　文　完 》

[轉載]【公廈機電小常識(15)】如何預估公廈年度設備支出費用？


■本期主題：[轉載]【公廈機電小常識(15)】如何預估一棟公寓大廈年度設備支出費用？


　　本文轉載自徐春福老師之「華人機電產業平台電子報」
　　該作者為崔媽媽於台中市文山社區大學「公寓大廈公共事務課程」
　　之機電設施設備講師。
　　e-mail： [email]angel@goingnet.com.tw[/email] , [email]jack@goingnet.com.tw[/email]
　　華人機電產業平台： http://www.ggs.com.tw

　　　～ 轉載文章不代表崔媽媽基金會立場，特此聲明 ～


機電費用包含水電、消防、發電機之保養及工程修繕費用。一般而言，
公寓大廈的經營管理所涉及的管理費用支出可分為三大類：
(1) 常態性的人事、水電等費用。
(2) 定期的設備設施維護費用。
(3) 重大的設備設施修繕與更新費用。

其中常態性的管理費用的編列收支較無問題，後兩項費用的收取、編
列與管理較困難。而設備在建築構造的生命週期中須更換2～3次，其維護
週期與維護工作的內容亦各不相同，因此在費用估算上對公寓大廈管理造
成許多困擾。

針對此問題由國霖機電總經理徐春福用了一年半的時間研究（中華大
學李友錚教授指導），以台中市為研究地區，以公寓大廈公共設備中的機
電設備之維護修繕費用（含水電、消防、發電機）為研究目標蒐集8～30
層，其屋齡在5～15年之大樓共64棟，探討建構集合住宅之公共機電設施
在維護及修繕費用上合理的類型對應關係及建立一個簡易使用的公共機電
設施維護修繕費用推估模型。

根據這些資料，本研究從公寓大廈的屋齡、總建造面積及樓層數等三
個主要影響因子研究，採多變數迴歸分析推估模型方程式定義如下：
以Y表示每棟大樓每年支出之總機電設備維護修繕費用；
以X1表示總建造面積；
以X2表示屋齡；
以X3表示總樓層數：

Y＝53508.295＋(11.535* X1)＋(1685.248* X2) －(3296.168* X3)

假設某公寓大廈資料如下：
屋齡：8年 總樓層數：14樓 總建造面積：11,000m2
代入公式後求得維護及修繕費用共147,729元/年

經由上式公式求得，其每年應支出最基本機電維護費用147,729元，
方能保障品質，利用上述方法所推估的費用預估值，可做為公寓大廈管理
委員會或公寓大廈管理公司，編制大樓機電維護費用之預算，避免預算過
多的困擾。資金過多，將造成管理上資金保管的困難；反之，預算太少，
若要再次調升管理基金支出時將引起住戶反彈、犧牲品質或消極管理…以
上為我們所不願見。

本推估模型可用來協助公寓大廈管理委員會、公寓大廈管理公司及政
府研究單位等部門，做為公寓大廈機電管理預算支出的參考，可正確做好
公寓大廈機電管理預算編列。



※以上內容歡迎轉載，敬請註明出處。

《 全　文　完 》


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[轉載]【設施設備經驗談(５)】公寓大廈公設點交常識分享


■本期主題：[轉載]【設施設備經驗談(５)】公寓大廈公設點交常識分享


　本文作者：徐源德 老師（崔媽媽基金會於台北縣市社區大學
　　　　　　「公寓大廈公共事務課程」之機電設施設備講師）。


※ 本文感謝徐源德老師賜稿，並授權本刊於網路轉載，特此申謝。 ※
　（轉載文章不代表本刊立場，如有不同高見，歡迎先進交流賜教！）



1.公設點交建商給的圖說到底應該有哪些圖說？
　　使照副本圖　　　　　結構竣工圖
　　電氣竣工圖　　　　　消防竣工圖
　　給排水竣工圖　　　　噴灌竣工圖
　　泳池、三溫暖竣工圖　污廢水竣工圖
　　電信竣工圖　　　　　弱電監控竣工圖
　　昇降設備竣工圖　　　機械停車設備竣工圖
　　空調（通風）竣工圖　燃燒設備竣工圖

　　以上各種圖說乃是圖說的種類，要看大樓有哪些設備而決定，並且有
可能兩種（或者以上）的設備裝訂成為一本，所以要看圖說的內容較為準
確。例如電氣、消防就有可能裝訂為一本。


2.各種圖說建商是否應該給電子檔？

　　這點法無明定，端看雙方協議。不過實務上工程常使用的晒圖，在使
用多年後可能褪色導致無法閱讀，所以如果建設公司能預備電子檔
( AutoCad 或PDF )確實有助於社區委員會的保存及閱覽。


※ 小常識：何謂晒圖？
　　晒圖有點像影印，使用晒圖機，搭配化學藥劑，再使用一種燈光，將
晒圖紙和描圖紙製圖紙一同放入曬圖機即可。晒圖紙出來以後紙會變成淡
紫藍色，而曬出來的東西都是藍色的。在沒有影印機的時代，藍晒可解決
需「大量複製」的問題，至今日工程界習慣於此種圖面，且以成本而言也
是目前較經濟的複製方式。


《 全　文　完 》

cmj0920 發表於 2012-8-20 12:41
[轉載]【設施設備經驗談(５)】公寓大廈公設點交常識分享

cmj0920:
蠻複雜的驗收內容,拜讀昨天妳提供的去年爵士悅住戶的痛苦經驗,使我開始擔心如果狀況不是咱們控制,可能公設會和它們一樣"停用".

停用還是小事，如果點交草率，後續機電設備故障或是有漏水情事等重大公設缺失，吃虧的只會是住戶自己.....

以社區內目前的公用設施來看，蠻單純的!除非天花板或裝潢發生問題，才會有停用的可能。
設備清點的時候，可以用錄影機全程錄影，當發生問題可釐清責任，
屆時我可以支援錄影工作。