愛北大 唯讀圖書館
公設比
2012-08-17 19:38 · 樓主
請問各位.為什麼我們北大愛悅公設那麼高.:funk:
2012-08-17 22:41 · 2樓
而且公共設施沒有幾樣可以用
2012-08-18 08:48 · 3樓
這也是我們的疑問？？？？？
有朋友建議要請人重量？？？？
有朋友建議要請人重量？？？？
2012-08-18 10:47 · 4樓
逍遙 發表於 2012-8-18 08:48
這也是我們的疑問？？？？？
個人覺得一定要從量啦:handshake
2012-08-18 11:06 · 5樓
逍遙 發表於 2012-8-18 08:48
這也是我們的疑問？？？？？
逍遙姊
妳們有協調住"上善若水"的鄰居出來幫大家的忙嗎?我覺得"他"應該會很適合,我們大家也會一起幫忙,
我也一直不解!本社區公設比32%是用在哪裡?
2012-08-18 12:53 · 6樓
味丹 發表於 2012-8-18 11:06
逍遙姊
妳們有協調住"上善若水"的鄰居出來幫大家的忙嗎?我覺得"他"應該會很適合,我們大家也會一起幫忙,
...
上善若水的朋友就是cmj0920啦！
他們夫妻提供很多資料給我們參考, 是很好的一對年輕夫婦, 內心非常感恩. 好多熱心朋友在我們社區, 將來一定會高枕無憂{:4_113:} {:4_113:}
2012-08-18 13:04 · 7樓
別這樣說~~~這樣偶費不好意思啦{:4_90:}
對於公設比我不是很懂，我剛有上去找了一點資料，是關於公設比的~大家參考一下~
http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1610032203722
對於公設比我不是很懂，我剛有上去找了一點資料，是關於公設比的~大家參考一下~
http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1610032203722
2012-08-18 13:07 · 8樓
您的房子究竟有多少「看得到卻用不著」的虛坪？消基會呼籲主管機關應速檢討建物登記面積方式
在寸土寸金的高房價時代，花費鉅資所買到的房子，您知道有多少的「虛坪」呢？這些「看得到卻用不著」的房屋虛坪，要花費消費者多少的代價呢？
消基會指出，房價愈高的時候，虛坪問題亦顯嚴重，民國64年時，房屋的坪數計算沒有列入陽台、屋簷等，房子幾乎就是算「實際坪數」，沒有虛坪的問題；隨著屋價的高漲，建商計算坪數時，開始算計，於是，屋簷、陽台、雨遮（或稱雨被，亦即遮雨棚），甚至滴雨坪、車道（未買車位亦需持分）等計算到房屋坪數時，不合理情形漸漸顯現。
於是，消基會的申訴案件開始凸顯虛坪計算方式的不公，房屋虛坪比，從71年以前的10％以下增至現在的50％左右（尤以花園大廈的公設比最為偏高），消費者的負擔愈來愈重。
說起來，公共設施、附屬建物「灌入」坪數計算，對消費者的影響是大的！檢視現在推出的建物，宣稱40～50坪，往往公設就先佔去30%以上，再扣除附屬建物的部分，實際能住的只剩下25～35坪，消費者還是花錢買了15坪使用不到的坪數，若以一坪50萬計算，這些看得到卻用不著的坪數，消費者必須花費750萬元的代價！
到底問題是出在建商，還是我們的主管機關！？
什麼是虛坪！？
據了解，目前的面積計算是依「建築技術規則建築設計施工編」規定，消費者所購買的「房屋面積」包括：主建物、附屬建物及共用部分面積（即公設）；而虛坪就是指地政機關登記的上述面積中除了主建物以外的設施或空間面積，大至可分列如下：
一、 地上層：
安全梯間、梯廳、電梯間、樓梯、雨遮、機房、通道、屋頂突出物、管理委員會使用的空間、管理員室、娛樂康樂室、大門廳…等。
二、 地下層：
配電室、蓄水池、水箱、空調室、停車空間以外之車道及其他空間、機車停車位、垃報儲藏室…等
公設比與虛坪比調查結果
為瞭解目前建物的坪數計算，消基會隨機抽查台北縣市計38棟大樓的房屋登記面積資料，進行調查結果發現：
一、 公設比（共用面積/總銷售面積）為21.52%～52.65%不等。
此次調查38間房屋坪數資料發現，公設比約在21.52%～52.65%不等，和目前房屋銷售所宣稱的公設比差不多。等於買一間50坪的房子，其中10.76～26.33坪是屬於公設，但這還不包含陽台、雨遮等附屬建物的部分！
二、若以虛坪比（(共用部分＋陽台＋雨遮)/ 總銷售面積）則為29.41%～66.01%不等。
以公設比來呈現，消費者所知道的公設比例已經高達21.52%～52.65%，調查結果發現，除了一般公設比高達20～30%的問題存在以外，再把實際可以住的和所擁有的權狀面積相比，其比例更高達29.41%～66.01%不等。最高的66.01%顯現所購買的坪數中超過一半是消費者只能看不能用的！
三、若以建商的公設比與實際虛坪比例計算其實際差距，兩者差距為6.01%～19.84%不等。
調查的建物中，只有極少數沒有雨遮及陽臺，但有差距的附屬建物部分陽台、雨遮竟佔了總銷售面積的19.84%，實在相當高！
四、以92～96年比較發現，虛坪明顯增加！
92年與93年的公設比平均為29.09%，95年與96年的公設比為32.75%，相較之下相差約2%，但若以虛坪比進行比較，92年與93年的虛坪比為38.14%、94年的虛坪比為36.94%，而95年與96年的虛坪比為41.15%，以95、96年與94年的虛坪比較就差了約4.21%！
建築法規是保護建商利益，還是保護消費者權益？
(一) 建築法規不斷配合建築設計的需求
1. 陽台、屋簷及雨遮面積不斷放寬
修正時間 項目 內容 備註
64年 屋簷及陽台 一公尺為限 71年以前陽台不登記
（1m為陽台與屋簷合計之寬度）
73年 屋簷及陽台 1.2公尺≦1/8 73年以後才增設雨遮、花台（登記上更有露台、裝飾壁……）
雨遮、花台 0.5公尺
84年 屋簷及陽台 1.5公尺≦1/8 84年後露台、花台不登記
雨遮、花台 0.5公尺
92年 屋簷及陽台 2公尺≦1/8 陽台與屋簷合計之寬度放寬
雨遮、花台 0.5公尺
94年 屋簷及陽台 1.2公尺≦12.5% 梯廳不計
雨遮寬度放寬
雨遮、花台 1公尺
2. 過多可免計入容積的部分
當建物在申請建築執照階段，面積的計算基準是依「建築技術規則建築設計施工編」規定，但該規則設有許多例外的部分是可以不計入建築面積（總樓地板面積）之內，像是「陽臺」、「屋簷（2ｍ）」、「雨遮」、「花臺（1ｍ）以內」、「透空之遮陽板（2ｍ）以下」、「露臺或法定騎樓」、「防空避難設備」、「裝卸」、「停車空間」、「機電設備」、「安全梯之梯間」、「緊急昇降機之機道」、「特別安全梯與緊急昇降機之排煙室及依公寓大廈管理條例規定成立之管理委員會所使用空間」……等。
而總樓地板面積主要是建商計算總工程造價款的認定方式，因此這些得免計入容積（即樓地板面積）檢討的空間，就變為業者向消費者圖利的部分，且消費者在購買房子時，無法在第一時間得知這些空間到底佔了所買房屋總坪數的多少比例，因此，消基會認為，主管機關應重新研擬面積計算基準，不要讓業者有圖利的空間！
(二) 建物測量登記之面積與建管機關的標準不一
建築技術規則中規定，建物的面積是以建築物外牆中心線或其代替柱中心線以內之最大水平投影面積為準；但登記機關卻依物權及於物的「外緣」原則，採「就其合法之權利範圍及位置」加以測繪計算，且包括牆壁外之陽台、平台，甚至「屋簷、雨遮」，如有計入樓地板面積的「露台、花台」，亦得辦理轉繪登記。所以，登記面積本已較建築面積來得多。
別小看計算的牆面「中心線」或「外緣」，舉一個小小例子，建商計算面積，若以牆面的中心線計算是公平的，但若以外緣計算，其實建商在不知不覺中就已「偷」了多少的磚塊面積，若該建地有2000戶，那些磚塊面積就不知道已累積了多少「坪」，那是消費者的辛苦所得，不可不慎啊！
消基會表示，登記面積多於建築面積，連牆外的建物都可以辦理登記，並進行銷售的話，那是「不當得利」！該會要求主管機關應該要保護消費者權益，而非幫助業者謀利！
（三）『虛坪』？也要『實價』！
由於台灣目前現行房屋交易習慣，是以建物「登記面積」作為計價基準，公共設施、附屬建物與主建物的價格並無差別，因此，附屬建物（或共用部分）面積增加，消費者就必需增加額外的負擔；反觀外國登記方式（如日本、中國）僅以主建物做為計價基準，因此台灣現行登記面積的基準，明顯有斟酌研修的必要，至少應與建管機關的標準趨於一致才是。
（四）公設分配，放任建商自行決定，主管機關實有怠忽職守之嫌
由於現行民法及土地法對於「共用部分之分配」並未明確規定，實務上就「共用部分」的分配，依行政函釋：「關於區分所有建物共同使用部分之項目及所有權之劃分，係屬私法上契約關係，宜由當事人依照民法規定合意為之。」（83年12月21日台內地字第8315101號函）。上述函釋就讓建商有藉口「隨心所欲」的分配公設，只要消費者與業者雙雙「合意」即可。
但消基會指出，實務上，該類契約經常是業者要求消費者簽訂，消費者並無置喙餘地，消費者要求更動契約內容，往往就會被請出銷售現場，哪有「雙方合意」的空間呢？！因此，上述函釋其實就是間接讓業者就此圖利，造成消費者權益的嚴重受損，實不合理！
對此，94 年 07 月 22 日大法官會議釋字600號解釋亦已提出呼籲：「區分所有建築物區分所有人對於共用部分之認定、權屬之分配及應有部分之比例、就登記權利於當事人未能協議或發生爭議時之解決機制等，於土地法或其他相關法律未設明文，本諸憲法保障人民財產權之意旨，尚有未周，應檢討改進，以法律明確規定為宜。」要求檢討改進，但該號解釋至今已三年，卻看不到主管機關有任何作為，實有怠忽職守之嫌！
主管機關
一、建物登記面積與建管執照面積不一致，給了建商「灌虛坪」的機會，中央建管與地政機關應立即檢討改進。
二、現階段應即檢討將雨遮、屋簷，列為禁止登記項目，以實際居住坪數作為登記標準！
三、為明確而合理的分配共用部分（含基地持分），建議儘速將共用部分之分配法制化，制定「不動產登記條例」以為因應。
四、儘速修正預售屋定型化契約之應記載事項規定，廢止容許「誤差」，並規定只要有誤差即應互相找補。
五、應仿效美日等先進國家，採用以主建物計價的的銷售方式，方為公平、合理的基準。
業 者
雖然主管機關未強制規定房屋的定價方式，讓業者均以總銷售坪數做為計價基準，但消基會呼籲業者可先行仿效美日等先進國家，以主建物面積做為計價基準，讓消費者確實把錢花在實坪上，帶動房屋交易的新趨勢，亦可塑立誠信、公平的經營形象，爭取消費者的信賴。
消費者
一、應事先了解購屋相關資訊及規範。
「公平交易法對房屋仲介業規範說明」、住戶規約、購屋貸款（銀行貸款之額度、利率、付息方式、保證人、時效）等相關契約規範。
二. 房屋資訊：
可向地政機關申請土地、建物〈房屋〉登記簿謄本，查閱所有權人、面積〈坪數〉、有無設定抵押或被查封等，並可查閱都市計畫圖，是否有被規劃為公共設施用地產，因此付定金前應詳看所有權狀，計算確實面積。
三. 注意所簽是否為定型化契約：
內政部92年5月修訂頒布「不動產委託銷售契約書範本」，內政部也已公告「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」。買賣契約書內容是買賣雙方主張權利義務的根據，經雙方同意簽立後即生法律效力，所以簽定時，一定要詳細閱讀。
四. 當糾紛發生時，應勇於爭取自己的權利！
如發生消費糾紛，消費者應勇於爭取自己應有的權利，消費者可採取「申訴」、「調解」及「訴訟」三步驟：
1. 「申訴」：消費者可先向業者、公會、 地方政府消費者服務中心、消費者保護官、或是消基會申訴，謀求合理解決。
2. 「調解」：對於申訴處理結果不滿意時，消費者可向直轄市或縣市政府消費爭議調解委員會等調解機關申請調解。
3. 「訴訟」：消費者依法雖然可以隨時向法院提起消費訴訟，但因訴訟費時，且需繳付訴訟 費用，建議消費者以提起訴訟作為最後的手段。
在寸土寸金的高房價時代，花費鉅資所買到的房子，您知道有多少的「虛坪」呢？這些「看得到卻用不著」的房屋虛坪，要花費消費者多少的代價呢？
消基會指出，房價愈高的時候，虛坪問題亦顯嚴重，民國64年時，房屋的坪數計算沒有列入陽台、屋簷等，房子幾乎就是算「實際坪數」，沒有虛坪的問題；隨著屋價的高漲，建商計算坪數時，開始算計，於是，屋簷、陽台、雨遮（或稱雨被，亦即遮雨棚），甚至滴雨坪、車道（未買車位亦需持分）等計算到房屋坪數時，不合理情形漸漸顯現。
於是，消基會的申訴案件開始凸顯虛坪計算方式的不公，房屋虛坪比，從71年以前的10％以下增至現在的50％左右（尤以花園大廈的公設比最為偏高），消費者的負擔愈來愈重。
說起來，公共設施、附屬建物「灌入」坪數計算，對消費者的影響是大的！檢視現在推出的建物，宣稱40～50坪，往往公設就先佔去30%以上，再扣除附屬建物的部分，實際能住的只剩下25～35坪，消費者還是花錢買了15坪使用不到的坪數，若以一坪50萬計算，這些看得到卻用不著的坪數，消費者必須花費750萬元的代價！
到底問題是出在建商，還是我們的主管機關！？
什麼是虛坪！？
據了解，目前的面積計算是依「建築技術規則建築設計施工編」規定，消費者所購買的「房屋面積」包括：主建物、附屬建物及共用部分面積（即公設）；而虛坪就是指地政機關登記的上述面積中除了主建物以外的設施或空間面積，大至可分列如下：
一、 地上層：
安全梯間、梯廳、電梯間、樓梯、雨遮、機房、通道、屋頂突出物、管理委員會使用的空間、管理員室、娛樂康樂室、大門廳…等。
二、 地下層：
配電室、蓄水池、水箱、空調室、停車空間以外之車道及其他空間、機車停車位、垃報儲藏室…等
公設比與虛坪比調查結果
為瞭解目前建物的坪數計算，消基會隨機抽查台北縣市計38棟大樓的房屋登記面積資料，進行調查結果發現：
一、 公設比（共用面積/總銷售面積）為21.52%～52.65%不等。
此次調查38間房屋坪數資料發現，公設比約在21.52%～52.65%不等，和目前房屋銷售所宣稱的公設比差不多。等於買一間50坪的房子，其中10.76～26.33坪是屬於公設，但這還不包含陽台、雨遮等附屬建物的部分！
二、若以虛坪比（(共用部分＋陽台＋雨遮)/ 總銷售面積）則為29.41%～66.01%不等。
以公設比來呈現，消費者所知道的公設比例已經高達21.52%～52.65%，調查結果發現，除了一般公設比高達20～30%的問題存在以外，再把實際可以住的和所擁有的權狀面積相比，其比例更高達29.41%～66.01%不等。最高的66.01%顯現所購買的坪數中超過一半是消費者只能看不能用的！
三、若以建商的公設比與實際虛坪比例計算其實際差距，兩者差距為6.01%～19.84%不等。
調查的建物中，只有極少數沒有雨遮及陽臺，但有差距的附屬建物部分陽台、雨遮竟佔了總銷售面積的19.84%，實在相當高！
四、以92～96年比較發現，虛坪明顯增加！
92年與93年的公設比平均為29.09%，95年與96年的公設比為32.75%，相較之下相差約2%，但若以虛坪比進行比較，92年與93年的虛坪比為38.14%、94年的虛坪比為36.94%，而95年與96年的虛坪比為41.15%，以95、96年與94年的虛坪比較就差了約4.21%！
建築法規是保護建商利益，還是保護消費者權益？
(一) 建築法規不斷配合建築設計的需求
1. 陽台、屋簷及雨遮面積不斷放寬
修正時間 項目 內容 備註
64年 屋簷及陽台 一公尺為限 71年以前陽台不登記
（1m為陽台與屋簷合計之寬度）
73年 屋簷及陽台 1.2公尺≦1/8 73年以後才增設雨遮、花台（登記上更有露台、裝飾壁……）
雨遮、花台 0.5公尺
84年 屋簷及陽台 1.5公尺≦1/8 84年後露台、花台不登記
雨遮、花台 0.5公尺
92年 屋簷及陽台 2公尺≦1/8 陽台與屋簷合計之寬度放寬
雨遮、花台 0.5公尺
94年 屋簷及陽台 1.2公尺≦12.5% 梯廳不計
雨遮寬度放寬
雨遮、花台 1公尺
2. 過多可免計入容積的部分
當建物在申請建築執照階段，面積的計算基準是依「建築技術規則建築設計施工編」規定，但該規則設有許多例外的部分是可以不計入建築面積（總樓地板面積）之內，像是「陽臺」、「屋簷（2ｍ）」、「雨遮」、「花臺（1ｍ）以內」、「透空之遮陽板（2ｍ）以下」、「露臺或法定騎樓」、「防空避難設備」、「裝卸」、「停車空間」、「機電設備」、「安全梯之梯間」、「緊急昇降機之機道」、「特別安全梯與緊急昇降機之排煙室及依公寓大廈管理條例規定成立之管理委員會所使用空間」……等。
而總樓地板面積主要是建商計算總工程造價款的認定方式，因此這些得免計入容積（即樓地板面積）檢討的空間，就變為業者向消費者圖利的部分，且消費者在購買房子時，無法在第一時間得知這些空間到底佔了所買房屋總坪數的多少比例，因此，消基會認為，主管機關應重新研擬面積計算基準，不要讓業者有圖利的空間！
(二) 建物測量登記之面積與建管機關的標準不一
建築技術規則中規定，建物的面積是以建築物外牆中心線或其代替柱中心線以內之最大水平投影面積為準；但登記機關卻依物權及於物的「外緣」原則，採「就其合法之權利範圍及位置」加以測繪計算，且包括牆壁外之陽台、平台，甚至「屋簷、雨遮」，如有計入樓地板面積的「露台、花台」，亦得辦理轉繪登記。所以，登記面積本已較建築面積來得多。
別小看計算的牆面「中心線」或「外緣」，舉一個小小例子，建商計算面積，若以牆面的中心線計算是公平的，但若以外緣計算，其實建商在不知不覺中就已「偷」了多少的磚塊面積，若該建地有2000戶，那些磚塊面積就不知道已累積了多少「坪」，那是消費者的辛苦所得，不可不慎啊！
消基會表示，登記面積多於建築面積，連牆外的建物都可以辦理登記，並進行銷售的話，那是「不當得利」！該會要求主管機關應該要保護消費者權益，而非幫助業者謀利！
（三）『虛坪』？也要『實價』！
由於台灣目前現行房屋交易習慣，是以建物「登記面積」作為計價基準，公共設施、附屬建物與主建物的價格並無差別，因此，附屬建物（或共用部分）面積增加，消費者就必需增加額外的負擔；反觀外國登記方式（如日本、中國）僅以主建物做為計價基準，因此台灣現行登記面積的基準，明顯有斟酌研修的必要，至少應與建管機關的標準趨於一致才是。
（四）公設分配，放任建商自行決定，主管機關實有怠忽職守之嫌
由於現行民法及土地法對於「共用部分之分配」並未明確規定，實務上就「共用部分」的分配，依行政函釋：「關於區分所有建物共同使用部分之項目及所有權之劃分，係屬私法上契約關係，宜由當事人依照民法規定合意為之。」（83年12月21日台內地字第8315101號函）。上述函釋就讓建商有藉口「隨心所欲」的分配公設，只要消費者與業者雙雙「合意」即可。
但消基會指出，實務上，該類契約經常是業者要求消費者簽訂，消費者並無置喙餘地，消費者要求更動契約內容，往往就會被請出銷售現場，哪有「雙方合意」的空間呢？！因此，上述函釋其實就是間接讓業者就此圖利，造成消費者權益的嚴重受損，實不合理！
對此，94 年 07 月 22 日大法官會議釋字600號解釋亦已提出呼籲：「區分所有建築物區分所有人對於共用部分之認定、權屬之分配及應有部分之比例、就登記權利於當事人未能協議或發生爭議時之解決機制等，於土地法或其他相關法律未設明文，本諸憲法保障人民財產權之意旨，尚有未周，應檢討改進，以法律明確規定為宜。」要求檢討改進，但該號解釋至今已三年，卻看不到主管機關有任何作為，實有怠忽職守之嫌！
主管機關
一、建物登記面積與建管執照面積不一致，給了建商「灌虛坪」的機會，中央建管與地政機關應立即檢討改進。
二、現階段應即檢討將雨遮、屋簷，列為禁止登記項目，以實際居住坪數作為登記標準！
三、為明確而合理的分配共用部分（含基地持分），建議儘速將共用部分之分配法制化，制定「不動產登記條例」以為因應。
四、儘速修正預售屋定型化契約之應記載事項規定，廢止容許「誤差」，並規定只要有誤差即應互相找補。
五、應仿效美日等先進國家，採用以主建物計價的的銷售方式，方為公平、合理的基準。
業 者
雖然主管機關未強制規定房屋的定價方式，讓業者均以總銷售坪數做為計價基準，但消基會呼籲業者可先行仿效美日等先進國家，以主建物面積做為計價基準，讓消費者確實把錢花在實坪上，帶動房屋交易的新趨勢，亦可塑立誠信、公平的經營形象，爭取消費者的信賴。
消費者
一、應事先了解購屋相關資訊及規範。
「公平交易法對房屋仲介業規範說明」、住戶規約、購屋貸款（銀行貸款之額度、利率、付息方式、保證人、時效）等相關契約規範。
二. 房屋資訊：
可向地政機關申請土地、建物〈房屋〉登記簿謄本，查閱所有權人、面積〈坪數〉、有無設定抵押或被查封等，並可查閱都市計畫圖，是否有被規劃為公共設施用地產，因此付定金前應詳看所有權狀，計算確實面積。
三. 注意所簽是否為定型化契約：
內政部92年5月修訂頒布「不動產委託銷售契約書範本」，內政部也已公告「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」。買賣契約書內容是買賣雙方主張權利義務的根據，經雙方同意簽立後即生法律效力，所以簽定時，一定要詳細閱讀。
四. 當糾紛發生時，應勇於爭取自己的權利！
如發生消費糾紛，消費者應勇於爭取自己應有的權利，消費者可採取「申訴」、「調解」及「訴訟」三步驟：
1. 「申訴」：消費者可先向業者、公會、 地方政府消費者服務中心、消費者保護官、或是消基會申訴，謀求合理解決。
2. 「調解」：對於申訴處理結果不滿意時，消費者可向直轄市或縣市政府消費爭議調解委員會等調解機關申請調解。
3. 「訴訟」：消費者依法雖然可以隨時向法院提起消費訴訟，但因訴訟費時，且需繳付訴訟 費用，建議消費者以提起訴訟作為最後的手段。
2012-08-19 08:37 · 9樓
cmj0920 發表於 2012-8-18 13:07
您的房子究竟有多少「看得到卻用不著」的虛坪？消基會呼籲主管機關應速檢討建物登記面積方式
謝謝提供資料,我計算我的扣除登記"雨遮項目"約為36%,所以公設含虛坪已自32~36%,
既然如此,應該第1屆住戶大會該由咱們遴選自己人來成立,並委由專業機構來點收,包含建商登記的坪數,聯合大家凝聚力,我期盼妳們能出面,否則由建商主導,所有問題就麻煩了?
2012-08-19 10:18 · 10樓
味丹 發表於 2012-8-19 08:37
謝謝提供資料,我計算我的扣除登記"雨遮項目"約為36%,所以公設含虛坪已自32~36%,
既然如此,應該第1屆住戶 ...
其實我懂的並不多，另外擔任過上善委員的也不是我，是我先生，這部分我也問過他，他也不是很了解，幫不上忙...
另外我昨天找了很多資料，對於公設比這部分，我相信大家有很多疑慮，之前我們的討論版也討論過這篇:
https://forum.ibeta.tw/forum.php?mod=viewthread&tid=29015&highlight=%E5%85%AC%E8%A8%AD%E6%AF%94
然而畢竟我們不是專業，如果要重新丈量，需要花費請專業的人員來測量跟計算，我不知道這部分消基會是否會處理?另外是由管委會代表去跟消基會申訴呢，還是由消費者個人?說真的，我也不懂~星期一我再問問消基會是否有過類似的案例~
我們先不說重新丈量的問題，就說公設點交，公設點交也是需要專業，如果委外處理也是需要一筆龐大開銷，住戶們是否同意這也是一個問題，第一屆的區分所有權人會議特別重要，如您所言，如果由建商主導，那真的就很多問題會不了了之，蒙混過去，上善之前就是如此，第一屆管委會主委由投資客擔任，其他大部分是建商，只有一兩位是真正的住戶，點交根本就不完善，一下就點交完畢，之後也遇到了很多問題，而且我覺得愛悅比起上善來感覺問題更多，所以我也很擔心，真的希望大家當天團結一點，選出真正能為社區謀福利的委員。
目前我們的問題應該是先把管委會委員選出，再由管委會對外去處理事務，也希望社區內的鄰居們，有專業的發揮專業，有熱心的一起幫忙找問題，社區不是一個人也不是幾個人的，是大家共同的，我相信我們社區擁有很多熱心腸的朋友，至於專業，我相信也蠻多對各個領域有專業的人，我想下星期選出管委會之後，我們社區應該會慢慢上軌道的^^
2012-08-19 11:41 · 11樓
cmj0920 發表於 2012-8-19 10:18
其實我懂的並不多，另外擔任過上善委員的也不是我，是我先生，這部分我也問過他，他也不是很了解，幫不上 ...
如果咱們住戶不先有共識,私下先推派代表,下週會議肯定沒戲唱?
所有建議到此為止.接下來由對方主導.(連C棟大廳漏水這麼嚴重問題,更不可能一次處理),驗收點交是第2要務,網上討論大家都有共識是委外辦理,費用約20~30萬,以北大愛悅住戶分攤不到1000元,初期可先以建商管理基金支付.
2012-08-19 11:48 · 12樓
上星期8月11日已有暫時選出一批口袋名單，屆時如果順利當選，應該就由委員會全權處理，不過，由於當天聚會時參加的人數畢竟不是全部，口袋名單的人單是否可以順利當選，那就要看當天大家投票的結果嚕~
2012-08-19 12:49 · 13樓
需要開始拉票了嗎
2012-08-19 14:06 · 14樓
cybee0808 發表於 2012-8-19 12:49
需要開始拉票了嗎
我們說好的拉票行動呢?{:4_140:}
今天你有空了沒?要不要出來聊天?
2012-08-20 09:44 · 15樓
這裡有一家機電廠商有協助公設點交的服務，供參考!
和新機電
和新機電
2012-08-20 12:47 · 16樓
🔧 本帖最後由 cmj0920 於 2012-8-20 12:53 編輯
http://key88.net/article34031.html#
社區設施點交，委託第三公正單位檢驗，檢視買賣契約，要求建商改善，日前樺福建設推出的淡水小坪頂「環遊郡」建案，遭住戶出面指控社區設施部分未完成，多數設施甚至未維護。
民眾花大錢買房子，除了房屋內部外，社區設施好壞更是影響未來房價的關鍵，若遇到建商擺爛、不願負責，民眾除了興訟求償，恐怕也只能怨嘆當初為何沒調查建設公司信譽。
建商與管委會點交社區設施時，管委會務必逐一記錄、建檔，以免發生「死無對證」的慘劇。
「這是現今制度的缺失。」晟泰公寓大廈管理維護公司總經理陳木村表示，以目前《公寓大廈管理條例》規定，社區設施在完工交屋後，都是由建商點交給社區管委會，除非管委會提出否決，不然少數住戶的不滿意，很難成氣候。
就現今法令而言，購屋人最後一筆交屋款並不能以社區設施未完全為由，拒絕給付，倘若購屋人執意，建商可不履行交付鑰匙的交屋程序，陳木村說：「礙於法條規範，多數住戶只能乖乖配合建商，但就社區設施良善與否的界定，不僅住戶，連管委會成員的每個人，都會有認知差距，這也就是爭議所在。」
認知差距易產生爭議
因此，若遇到社區設施出狀況，若確定屬於設施設計缺失，可要求建商改善，例如扶手不牢靠、地板會積水等清楚可見的問題。其次，點交設施時，管委會得委託第三公正專業檢驗單位，針對不同項目進行鑑定，例如牆面是否平整。
最後，住戶手中最有利的反擊方式，便是買賣契約內容，逐一檢視白紙黑字的內容與實際交屋的狀況符不符合，例如泳池有沒有無邊際等類似一翻兩瞪眼的情況，發現錯誤，便可要求建商改善，或提出其他的補償方法。
常見社區設施點交注意事項
住戶管委會須達共識
水蓮國際物業專案經理蘇智輝直言，社區設施的問題，確實只有住戶與管委會連成一氣，才有辦法向建商索取賠償，但他也提醒民眾，切勿得理不饒人，「最好能夠雙方理性和平的找出解決方法，否則建商拍拍屁股、一走了之，吃虧的還是民眾。」
社區設施點交時，除了管委會是關鍵，建商更是掌握生殺大權的人，陳木村舉例，曾遇過建商銷售時，宣稱中庭會興建綠色迷宮的花園造景，但實際交屋後，建商卻改稱「樹木維護不易，住戶後續付出費用昂貴，故以一般庭園模式取代」。
建商的理由雖然牽強，但讓消費者很難反擊，倘若執意要重新打掉再做，耗掉的還是全體住戶時間，面對類似情況，還是只能和建商協商替代方法。
坦白說，就現有社區設施點交，花大錢的民眾還是弱勢，民眾為了避免相關窘境，除了慎選有信譽的建商，仔細思考自己的居住需求，不要受到銷售話術迷惑，以免買到蚊子設施。
如何挑選社區設施
消防設施
點交消防設施時，須留意使用執照有效日期與相關給水是否正常。
停車場
都會住宅常見機械車位，民眾記得查看檢查許可證，確定安全性。
電力設備
點交電力設備時，除了使用執照，也得檢查發電機油量，並利用無載測試，看斷電時候有無自動啟動供電功能。
設施出問題的處理撇步
1.界定設施缺失，直接要求建商改善或其他賠償
2.委託第三公證單位鑑定
3.以與合約書記載不符為由，要求建商改善或其他賠償
4.社區設施不符實際使用需求，要求建商改善或其他賠償
5.適度接受折衷方案，態度勿太過強硬，否則建商相應不理，將更加麻煩
6.若建商刻意躲避，只好訴訟解決，但不一定能得到理想答案
資料來源：《蘋果》採訪整理 【詹誌銘╱台北報導】