地下室車位常遭人"暫停",反應至物管,貼了一張嚴禁"佔停"的單子,果然---還是被人停,對物管人員之叨擾甚感抱歉,沒辦法,我的便當都要涼了,還在等人移車,這方面真得請管委會想想辦法,願世紀館成為大家理想社區,很高興能住這

給我"車牌辨識系統"~{:9_579:}

請管區警察來~~
然後告佔用車主侵占!
一次就見效

鎖大鎖！！ 只是要先列入停車管理條例中。

相信能有立竿見影效果，且能 "增加" 社區收入呢。

物管人員反應,主委認為鎖大鎖易得罪人,故不這樣做,
不知有其他辦法嗎?

wujc 發表於 2012-8-12 11:41
物管人員反應,主委認為鎖大鎖易得罪人,故不這樣做,
不知有其他辦法嗎?

真的是像物管人員所說的理由嗎?{:4_144:}
還是尚有其他原因?

如果真的只是如此鄉愿的考量
只能說
"傑克 ,這真的是太神奇了"





後記
感謝黑麻麻熱情贊助三個金幣
決定把"傑克"改成"珍妮佛"

史莫莫 發表於 2012-8-12 14:01
真的是像物管人員所說的理由嗎?
還是尚有其他原因?

真的啦
上個月的某一天在中庭
因為小朋實在吵到受不了
剛好有位管理員在花壇邊
我當面請他管制一下小朋友
那位老兄回我"都是社區的小朋友不好說"
所以說停車場的事一點都不意外

如果真是這樣不知主委會不會覺得你的車位因為管理不當被人家佔了 會覺得得罪你~~
如果不行我看就自己上鎖了 因為那算是私人產業吧 就提告侵占~~

目前物管公司說因為有判例所以他們不敢對違規停車住戶鎖大鎖,不是主委說怕得罪人不鎖啦!!

https://forum.ibeta.tw/forum.php?mod=redirect&goto=findpost&ptid=69903&pid=957172&fromuid=4872

只靠住戶自律，老實說很難發揮具體成效...

他山之石可以攻錯...希望世紀館越來越上軌道~~

小徐 發表於 2012-8-13 10:03
目前物管公司說因為有判例所以他們不敢對違規停車住戶鎖大鎖,不是主委說怕得罪人不鎖啦!!

...

所以我對物管的回覆內容一開始就半信半疑

真的是像物管人員所說的理由嗎?
還是尚有其他原因?

因為理由實在是太瞎了
只是物管實在太差勁
自己不願執行卻把理由推到主委頭上
真是令人想罵髒話{:4_95:}

是滿瞎的理由~~~如果是車位所有人自己上鎖呢~~會有問題嗎~~還滿想知道的

小徐 發表於 2012-8-13 10:03
目前物管公司說因為有判例所以他們不敢對違規停車住戶鎖大鎖,不是主委說怕得罪人不鎖啦!!

...

根據黑麻麻提供的訊息：

目前看來亂停的地區都屬公共範圍，所有權人是616戶全體住戶，管理者是管委會
上次的區權會也已通過在告知所有權人的情況下，可對亂停車輛上大鎖

區權會上已通過，就代表在公共區域，管委會可對任意停車之違規者進行處份；在私人車位上，管委會可經得車位所有權人同意之後，對任意停車違規者進行處份....

https://forum.ibeta.tw/forum.php?mod=viewthread&tid=70112&extra=page%3D1&page=1


物管公司有執行的依據，是否能請管委會主委或委員再「交代」一次物管呢？並再行公告一次。

roger651017 發表於 2012-8-14 09:20
根據黑麻麻提供的訊息：

目前看來亂停的地區都屬公共範圍，所有權人是616戶全體住戶，管理者是管委會

很抱歉要跟各位鄰居說一個很糟的消息....這次會議後會公告給鄰居們知道.....

第二次區權人會議通過的修改社區規約的結果為無效的,
只因上次物業經理可能不熟公寓大廈管理辦法,
對於修改規約這樣的重大議案, 必須是"超過3/4比例區分所有權",
因為票票不等值(所有權狀面積大小不同),
所以必須以記名投票方式, 才能真實計算是否真超過3/4比例區分所有權

也因此, 我們目前最新的規約仍舊是第一屆區分所有權會議通過的版本

這部分, 第二屆管委會會在第三次區分所有權人會議前做好完善準備,
以確保第三次區分所有權人會議可以確實完成修改規約程序


主委

:Q:Q:Q:'(:'(:'(

有影瞎~~~~

yjrong413 發表於 2012-8-15 15:40
很抱歉要跟各位鄰居說一個很糟的消息....這次會議後會公告給鄰居們知道.....

第二次區權人會議通過 ...

去年花時間精力的修改，不都白費了！{:14_828:}

黑麻麻 發表於 2012-8-16 08:51
去年花時間精力的修改，不都白費了！

唉.....是啊....更糟的是, 我們第3次區權會, 除了要將上次通過的整理出來再討論一次, 且因今年初新頒"公寓大廈管理條例", 我們也要一併看看是否有不符新法的地方, 也要做修改(本來新法不朔及既往, 若上次有改好就不必理會新法)

我在B2有看到一兩個車位有裝一個小小的拒馬（真實名稱我不確定)
是住戶自己加裝的嗎？
如果怕被亂停車，
看來是不是要自己加裝一個？
但是真的有點本末倒置！！

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

bulywang 發表於 2012-8-19 19:05
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

無言的抗議嗎??

yjrong413 發表於 2012-8-15 15:40
很抱歉要跟各位鄰居說一個很糟的消息....這次會議後會公告給鄰居們知道.....

第二次區權人會議通過 ...

關此部分，小弟不才，有些許意見或可提供予主委暨各鄰居參考:

小弟乍聽此情形時，有去翻閱公寓大廈管理條例第31條，該條的確規定：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上之出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計四分之三以上之同意行之。」，也就是說，不僅人數需到達法定數額，持有比例也需到達法定比例始足當之。

然小弟曾於求學時期修過民法及公司法，相關概念或可於此情形適用參考，公司法有蠻大部分都在處理股東會會議決議發生瑕疵時應如何解決，茲簡述如下:
1、92台上1174

股東會決議之瑕疵與法律行為之瑕疵相近，有不成立、無效、得撤銷等三種態樣。

-----) 有關決議不成立得提起確認決議不成立之訴，無效則為自始當然無效，得撤銷於此則規定於一定時期內 向法院提起撤銷股東會決議之訴. 因此本社區第二次區權會議所指票票不等值部分，除非屬瑕疵重大違背法令，係無效事由外，應係得撤銷事由，換言之，須由有撤銷權之人向法院提起撤銷之訴，獲勝訴判決後，始得讓第二次區權會議之修改規約決議溯及失效。

2、91台上2183

所謂決議方法之違反，包括出席股東不足法定之數額或出席股東之股份額不足法令或章程所訂代表已發行股份數額之情形。

-----) 有沒有發現，本社區規約修改決議時未經準計算是否達公寓大廈管理條例第31條所稱區分所有權比例是屬於決議方法的違反。

3、公司法第189條

股東會之召集程序或其決議方法，違反法令或章程時，股東得自決議之日起三十日內，訴請法院撤銷其決議。


-----) 也就是說，決議方法的違反，非屬無效或不成立類型，而是該決議具撤銷事由，須向法院提撤銷之訴才可以。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------(分隔線....)

說了那麼多，有稍稍唸過法律的都知道，上開規定是公司法的規定，與公寓大廈管理條例性質有別，非謂得逕自乾坤大挪移的將公司法觀念強加於公寓大廈管理條例類型使用。


但是，公寓大廈管理規約性質本類似於契約，區分所有權人會議則很像社員大會，因此類同之情形應可比附援引民法之規定，很幸運的民法總則編第二節第二款有關社團之規定得在此派上用場

1、民法第56條第1項

總會之召及程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。淡出席社員，對召集程序或決議方法未當場表示異議者，不在此限。


---) 由此可知，區分所有權人決議如未經上揭法定或規約定人數比例之通過，該決議應屬召集程序或決議方法違反法令，得類推民法第五十六條第一項規定，由當場異議之區分所有權人，在決議後三個月內請求法院撤銷其決議。如決議之作成根本未召開區分所有權人會議決議，則屬決議不成立之問題，應由區分所有權人提起確認之訴確認決議不成立。而決議內容違法法令或規約時，得類推民法第五十六條第二項之規定：「總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」主張該決議無效。

本社區的狀況是，該決議方法之瑕疵當日有出席之人，並無人就此當場表示異議，所以當日有出席之區分所有權人皆無向法院提起撤銷之訴的資格。又本社區第二屆區分所有權人會議至今早已逾3個月。換言之，當日未出席之區分所有權人，縱於現時要向法院提起撤銷之訴，亦不可得。

因此小弟粗淺結論認為:本社區第二屆區分所有權人會議所議決之規約修改事項，雖未依公寓大廈管理條例第31條規定計算所有權比例，而存有瑕疵，但該規約確確實實是成立生效的。

小弟遠離學校好久了，之前上課也不是很用功，不知道理解有無錯誤，但總是可提出另一個見解供各委員思考。
其實，本社區聘有法律顧問，應可就此問題聽取其所建議之法律意見。千萬不要貿然解讀該決議全然無效為之，以免橫生爭議，以上供參。

spiderman5410 發表於 2012-8-23 16:01
關此部分，小弟不才，有些許意見或可提供予主委暨各鄰居參考:

小弟乍聽此情形時，有去翻閱公寓大廈管理 ...

謝謝您，會將您意見加入參考並討論。也提供另一份網路上的說明

http://tw.myblog.yahoo.com/jw!t7ZmeryaRU67QgmS1MX9Q10rIw--/article?mid=144

【房地產公寓大廈法律問題】修正後規約，是否應依公寓大廈管理組織申請報備處理原則申請變更報備？
【問題】
住戶規約，從管委會成立到現在，內容都沒有更改，現在要開住戶大會進行內容的變更，要注意那些事項，出席會議的人數?表決通過的人數?要函送區公所嗎?函送區公所，要準備那些資料?如果不函送區公所，在效力上是那一份為主?
【解析】
按規約，乃指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項（註一），是有關規約之修正，自應由有召集權之人（註二）依法召集、通知、公告（註三）及決議（註四），始為有效之決議（註五），至於有無申請變更報備，則不影響其效力；換言之，由有召集權之人依法召集、通知、公告及決議之修正後規約，住戶自應遵守。至於修正後規約是否應依公寓大廈管理組織申請報備處理原則申請變更報備？按「管理組織報備後，重新互推之主任委員或推選管理負責人者，應填具申請變更報備書及申請變更報備檢查表，格式如附件七、附件七之一、附件七之二（見編號P70、P71、P72）。」固為公寓大廈管理組織申請報備處理原則第6點所明定，惟係指「管理組織報備後，重新互推之主任委員或推選管理負責人者」而言，規約之修正，並未含入其中，自不須依公寓大廈管理組織申請報備處理原則申請變更報備，但「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」亦為公寓大廈管理條第8條第1項所明定，從而，修正後規約，依公寓大廈管理組織申請報備處理原則申請變更報備，自是較宜；而此時，直轄市、縣（市）主管機關自當受理（註六）。
【註解】
註一：公寓大廈管理條例第3條第12款參照。
註二：有召集權之人，請參公寓大廈管理條例第25條：「…區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣 (市) 主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣 (市) 主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止。」之規定。另區分所有權人會議之召集人未依前揭條文規定產生，其所為之會議決議，自不生效力（內政部94年8月31日台內營字第0940008892號函參照）。
註三：公寓大廈管理條例第30條：「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。」參照。
註四：公寓大廈管理條例第27條：「各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算。區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。但受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。」、第31條：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。」等規定參照。
註五：實務上，臺灣高等法院95年12月18日95年度聲字第407號民事裁定：「從『公寓大廈管理組織申請報備處理原則』第6點，管理組織報備後，重新互推之主任委員，應填具申請變更報備書及申請報備檢查表，申請變更檢附文件，首要之前題（即先決條件）必需依當時有效之『全體區分所有權人名冊』召開區分所有權人會議，其會議之成立，須踐行公寓大廈管理條例第30條至第34條之規定，始能認定為有效之決議…」可資參照。
註六：內政部94年8月15日內授營建管字第0940085330號函參照。

裁判字號：93年度台上字第2347號
裁判日期：民國 93 年 11 月 18 日
資料來源：司法院
相關法條：民法 第 56 條 ( 91.06.26 )
公寓大廈管理條例 第 28、29、30 條 ( 92.12.31 )
案由摘要：當選無效等
要 旨：關於公寓大廈住戶區分所有權人決議之效力，公寓大廈管理條例並無明文
規定，惟公寓大廈管理條例第一條第二項規定：本條例未規定者，適用其
他法令之規定。而公寓大廈住戶之性質雖屬非法人團體，惟由其性質觀之
，已與社團法人相當接近，故關於其意思決定機關所為決議之效果，應類
推適用民法第五十六條關於社團總會決議效力之規定。按總會之召集程序
或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷
其決議。民法第五十六條第一項前段定有明文。

（裁判要旨內容由法源資訊整理)

再貼一則吧~~~

臺灣基隆地方法院民事判決　　　　　　　 96年度小上字第1號
上　訴　人　丙○○
訴訟代理人　甲○○
被　上訴人　喜市公寓大廈管理委員會
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　丁○○
上列當事人間請求給付管理費－公寓大廈管理條例事件，上訴人
對於中華民國96年 1月25日本院基隆簡易庭95年度基小字第1896
號第一審判決提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元由上訴人負擔。
事實及理由
一、按小額程序之第二審判決，如依上訴意旨足認上訴為無理由
者，得不經言詞辯論為之，民事訴訟法第436條之29第2款定
有明文。
二、上訴人上訴意旨略為：
(一)原判決類推適用民法第56條第1項之規定，違背法令：
公寓大廈管理委員會雖係由居民所組成，然民法第56條係以
民法規定之社團法人之總會召集程序或決議方法違反法令或
章程時，始有其適用，但依內政部85年4月17日台內營字第0
000000號函、財政部金融局台融局一字第00000000號函見解
，公寓大廈管理委員會雖依法有當事人能力，惟尚不得當然
視為法人，無權利能力及行為能力。而區分所有權人會議並
非法人，僅係區分所有權人為共同事務涉及權利義務之有關
事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議，其本身並無權
利能力，不能為權利能力主體，自不得類推適用民法第56條
之規定。
類推是以法律所未規定之事項，援引類似事項之規定，故亦
稱類推適用。而關於區分所有權人會議之出席人數，公寓大
廈管理條例第31條已明定：「區分所有權人會議之決議，除
規約定有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分
所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以
上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上
之同意行之。」，民法第73條亦規定：「法律行為，不依法
定方式者，無效。」，又台（86）內營字第 0000000號函及
臺灣板橋地方法院簡易庭88年度板簡字第1863號判決均認為
區分所有權人會議決議之成立須踐行公寓大廈管理條例第31
條、32條規定程序始生效力，無召集權人召集之會議，所為
決議當然無效，係自始確定不生效力，無待法院撤銷（最高
法院28年上字第1911號判例參照），是公寓大廈管理條例既
已就區分所有權人會議之出席人數有明文規定，自不得類推
適用民法第56條第1項規定。
又依我國人民自國小教育以迄於憲法修正，關於會議規範均
遵循孫中山先生之民權初步，是未達法定人數之會議，應流
會或開談話會，故未達法定人數之決議，應欠缺有效要件而
自始無效，此為我國國民習慣之普遍認知，原判決捨棄民法
第 1條之規定及國人長久以來之習慣不用，逕以法理類推適
用民法第56條，違背民法第1條之精神，自屬違背法令。
依相關大法官會議解釋及判例，未達法定人數之規約為自始
無效，且因原審未於審理中就此向上訴人闡明，致上訴人未
能及時提出該抗辯，如不許上訴人在第二審提出顯失公平，
上訴人自得依民事訴訟法第447條第1項但書第1款、第6款之
規定於第二審提出此新攻擊防禦方法。
(二)區分所有權人會議未達法定出席人數之決議應屬決議內容違
反法律，非召集程序或決議方法違反法令：
民法第56條分召集程序違法、決議方法違法及內容違法，其
中召集程序違法及決議方法違法始須在 3個月內訴請法院撤
銷，至於決議內容違法乃自始無效即絕對無效。而區分所有
權人會議決議乃二人以上當事人基於平行及協同之意思表示
合致而成立之法律行為，公寓大廈管理條例第31條已明定法
定出席人數，則該一定數額之區分所有權人之出席即為該法
律行為之成立要件，且應屬強行規定，如有欠缺，非單純決
議方法違法之問題，而係決議根本不存在，此參酌最高法院
65年台上字第1374號判決亦同斯旨。查喜市社區之87年4月2
6日第一次區分所有權人會議及88年6月13日第二次區分所有
權人會議決議之出席人數均未達法定出席人數，應屬決議之
內容違反法令，應類推公司法第 191條之規定，自始確定無
效，無待法院撤銷。
又公寓大廈管理條例解釋權之行使，應探求立法者之真意，
而依內政部相關函文及上開臺灣板橋地方法院判決可知，區
分所有權人會議決議之成立須踐行第31條、第32條之規定程
序始生效力；無召集權人召集之會議當然自始無效；規約之
訂定係經區分所有權人會議決議，其修正或變更亦須經區分
所有權人會議決議，且涉及條例第23條第 2項規定之事項，
須載明於規約，始生效力，此為公寓大廈管理條例核心價值
所在，逾此即侵越立法機關之立法權力。
如認區分所有權人會議決議未達法定出席人數係召集程序或
決議方法違法，將使區分所有權人為所欲為，即事先不告知
召開會議，事後又不告知會議內容，以少數區分所有權人出
席會議，即可置法律章程於不顧，達到排除異己、循私之目
的，自不得類推適用民法第56條之規定。
三、公寓大廈區分所有權人會議未達法定出席及決議人數，為決
議方法之程序違法，非決議內容違法，為得撤銷之原因：
(一)所謂類推適用乃因關於某事項，依現行法律秩序之規範計畫
，應設有規定而未設規定，致生法律漏洞，基於法律公平原
則，比附援引與其性質相類似之法律規定，以為適用。查公
寓大廈管理條例第1條第2項規定：「本條例未規定事項，適
用其他法令之規定。」，而公寓大廈管理條例第31條、第32
條固就區分所有權人會議之出席人數定有明文，惟該條例本
身就區分所有權人會議之召集程序、決議方法或決議內容違
反法令時，其效力如何並無規定。雖公寓大廈之區分所有權
人會議並無獨立法人格，惟其既係由全體區分所有權人組成
，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項
所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示趨於一致之
行為而發生一定私法上之效力；與民法總則編中，社團是由
人之集合體而成之社員團體，其總會決議係為規範社員相互
間之權利義務關係而召開，並以多數社員同方向之平行的意
思一致而發生一定之私法上效力，二者之組成人員、組織性
質及決議方式、於決議後依決議施行並為組成人員遵行後，
為維持法秩序之安定，應限制組成人員否定決議效力之主張
等均類似，原審依法理類推適用民法第56條之規定，並無不
合，上訴人以區分所有權人會議與公寓大廈管理委員會均非
法人，不應類推適用社團法人之規定云云，已非可取。上訴
人另稱公寓大廈管理條例就出席人數已有明文規定，不應類
推適用民法社團法人之規定云云，惟該出席人數之規定並未
同時規範決議未達法定人數之效果，上訴人將要件規定與效
力規定混為一談，亦不足取。
　(二)按總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得
於決議後3個月內請求法院撤銷其決議，民法第56條第1項前
段定有明文。而出席之社員不足法令或章程所定之額數，為
決議方法之違反。又總會之決議方法違反法令或章程時，在
社員請求法院撤銷其決議前，該決議應仍有效存在，最高法
院96年度台上字第 235號判決可資參照。又社團總會決議係
由多數社員平行意思表示趨於一致而為之合同行為，在社員
眾多而召集不易之情況下，如有相當人數社員之出席並作成
決議，而民法第56條亦設有訴請法院撤銷該決議之救濟管道
，即應認為社員出席人數未達法定人數而作成決議時，係屬
其決議方法為違反法令或章程，只得依法提起撤銷總會決議
之訴，尚不得認為係總會決議不成立，而容許個別社員於事
隔多時之後，仍得提起確認總會決議無效之訴，從而影響社
團運作之安定性，並損及全體多數社員之權益。公寓大廈區
分所有權人會議決議得類推適用民法社團總會決議效力之規
定，已如前述，則區分所有權人會議出席及決議人數不足法
定人數，區分所有權人僅得訴請撤銷該決議，尚不得主張該
決議自始不成立。上訴人主張喜市社區87年 4月26日區分所
有權人第1屆第1次會議、88年6月13日區分所有權人第2屆第
2 次會議之出席人數未達法定人數等情，即使屬實，應屬召
集程序或決議方法違背法令之情形，參諸上開說明，應屬撤
銷決議之範疇，在未經法院裁判撤銷決議前，該決議仍屬合
法有效，對區分所有權人有拘束力存在。
(三)上訴人依據民法第 1條規定，辯稱民事於法律無規定時應先
依習慣，而我國會議規範均遵循孫中山先生之民權初步，未
達法定人數之決議，應欠缺有效要件而自始無效，為我國國
民習慣之普遍認知云云。惟其所提民權初步、大法官會議釋
字第 381號解釋、臺北市議會議事規則等，均係就公法上之
議事行為加以規範，上訴人逕將公法上之議事規範推認為民
事事件之習慣，其論據顯非妥適，且對於我國一般民事性質
之會議，在出席人數不足時，會議決議應屬自始無效之多年
慣行事實及一般人之普遍確信，上訴人復未舉證以實其說，
所辯尚難憑信。
(四)上訴人雖引用最高法院65年台上字第1374號判決，主張一定
數額之區分所有權人之出席即為該法律行為之成立要件，如
有欠缺，非單純決議方法違法之問題，而係決議根本不存在
，應類推公司法第 191條之規定自始無效，無待法院撤銷云
云。惟核上開最高法院判決意旨：「按股東會之決議……如
法律規定其決議必須有一定數額以上股份之股東出席時，此
一定數額以上股份之股東出席，即為該法律行為成立之要件
。股東會決議欠缺此項要件，尚非單純之決議方法違法問題
，如認為決議不成立，自始即不發生效力，無須再行訴請法
院撤銷，尤以公司法上之特別決議為然。」，與同樣針對公
司股東會特別決議之最高法院63年台上字第 965號判例意旨
：「公司為公司法第一百八十五條第一項所列之行為，而召
開股東會為決定時，出席之股東，不足代表已發行股份總數
三分之二以上，乃違反公司法第一百八十五條第一項之規定
，而為股東會之決議方法之違法，依公司法第一百八十九條
規定，僅股東得於決議之日起一個月內，訴請法院撤銷之，
而不屬於同法第一百九十一條決議內容違法為無效之範圍。
」相反，上訴人所引見解不但違反現存判例，亦與目前各法
院多數之實務見解互異，其主張實難憑採。
(五)上訴人另稱公寓大廈管理條例第31條關於出席人數之規定係
強行規定，如有違反即屬無效云云，惟正因公寓大廈管理條
例就區分所有權人會議出席人數不足之效力未有規定，本件
始須類推適用民法社團總會之規定，已如前述，況違背強行
法規之行為，原則上雖係全部無效，然依其性質、態樣亦有
僅一部為無效或僅為得撤銷或加以別種制裁者，此觀民法第
56條關於社團總會決議及公司法第 189條就股東會特別決議
之規定即知，上訴人所為抗辯，仍無足取。
(六)上訴人再以內政部函文及臺灣板橋地方法院簡易庭88年板簡
字第1863號判決，主張區分所有權人會議決議之成立須踐行
第31條、第32條之規定始生效力；無召集權人召集之會議當
然自始無效；規約之訂定係經區分所有權人會議決議，其修
正或變更亦須經區分所有權人會議決議，且涉及條例第23條
第 2項規定之事項，須載明於規約，始生效力，並稱此為公
寓大廈管理條例核心價值所在，逾此即侵越立法機關之立法
權力云云。但本件之爭點在於區分所有權人會議出席人數不
足之法律效果，並非該會議係由無召集權人召集，上訴人引
用上開臺灣板橋地方法院簡易庭判決，與本件爭點並無關涉
。其次，本件糾紛係因立法上漏洞而產生，已如前述，於此
情形，法官有義務依立法精神、一般原則、利益衡量等，以
法律解釋之方法尋求適用之規範，以樹立可為同類事件適用
基礎之原則，原審以類推適用民法中類似區分所有權人會議
之社團總會規定，以解決此法律漏洞之爭執，自屬允洽。
(七)上訴人另以若法定出席人數不足之會議決議僅係召集程序或
決議方法違法，將使區分所有權人事先不告知召開會議，事
後又不告知會議內容，以少數區分所有權人出席會議達到排
除異己、循私之目的，不得類推民法第56條之規定云云。然
上訴人就喜市社區87年、88年之區分所有權人會議出席人數
不足，係召集權人未依法通知全體區分所有權人所致之事實
，並未舉證證明，其以假設之情形主張本件類推適用民法第
56條有欠公平，已乏依據，實無可採。
四、綜上所述，本院認即使被上訴人所召集之喜市社區87年4月2
6日區分所有權人第1屆第1次會議、88年6月13日區分所有權
人第2屆第2次會議，有上訴人所稱出席人數未達公寓大廈管
理條例第31條所定法定人數之違法情事，上訴人僅得於法定
期間內訴請法院撤銷該區分所有權人會議之決議，於上開決
議經法院判決撤銷確定前，其所為之決議並非當然為無效，
對上訴人仍具有拘束力。上訴人以區分所有權人會議未達公
寓大廈管理條例第31條所定法定出席人數之決議，應屬決議
內容違反法令，而非召集程序或決議方法違反法令，原判決
類推適用民法第56條關於社團總會之召集程序或決議方法違
反法令時，社員得於決議後 3個月內請求法院撤銷之規定，
係違背法令，均無理由。原審判命上訴人應給付管理費新臺
幣53,220元，認事用法均無違誤。上訴人指摘原判決不當，
求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件上訴依上訴意旨，其主張在法律上顯無理由，爰不經言
詞辯論，以判決駁回之。
六、結論：本件上訴人之上訴為無理由，依民事訴訟法第 436條
之29第2款、第436條之32第2項、第449條第 1項、第78條、
第436條之19第1項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　6 　　月　　15　　日
民事庭審判長法 官 李木貴
　　 法　官　徐世禎
　　 法　官　陳湘琳
以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　6 　　月　　15　　日
書記官　王佩珠

以上～是最高法院的民事裁判。
我想最高法院的見解與spiderman的法律意見是一致的。

顯然，大家在第二次區分所有權人所為的會議決議是有效的。
即便認為有違反法令或章程，也必須於三個月內透過法院訴訟，始能撤銷。
而本社區的區會所有權人決議，至今早已過三個月。
所以，應該直接認定有效力，且已過除斥期間，不得撤銷了。

以上，供各委員及住戶卓參。
最後，老話一句，在做任何決定前（例如：公告區權會決議無效前），還是先請教法律顧問啦！！！！
才不會像這樣衍生類似爭議。

spiderman5410 發表於 2012-8-23 16:01
關此部分，小弟不才，有些許意見或可提供予主委暨各鄰居參考:

小弟乍聽此情形時，有去翻閱公寓大廈管理 ...

謝謝你提供的法律知識....
目前已函文請工務局確認1.我社區是否有送審; 2.送審文件及程序內容等是否合法

因為目前於工務局存查的規約確實是只有第一屆區分所有權人會議通過的版本,
不論第二屆區分所有權人會議通過的版本是否有效,
然, 不論是政府單位或是我前屆物管經理的疏失,
結果就是"工務局不存在有第二屆區分所有權人會議通過的版本"

若要走法律程序來確定第二屆區分所有權人會議通過的版本有效否,
我以為還是在第三屆時, 確實做好準備, 確實的符合政府法條相關規定,
這樣應該會更有效率些

titan 發表於 2012-8-23 16:14
謝謝您，會將您意見加入參考並討論。也提供另一份網路上的說明

http://tw.myblog.yahoo.com/jw!t7Zmerya ...

我覺得TITAN兄真的是一個不可多得的好委員，默默努力付出，我看過好幾次他到很晚都還在忙社區的事，有時甚至休假處理緊急事件，真是得給他讚讚讚讚讚{:4_158:}

yjrong413 發表於 2012-8-23 17:08
謝謝你提供的法律知識....
目前已函文請工務局確認1.我社區是否有送審; 2.送審文件及程序內容等是否 ...

主委您好，這我就不清楚了，但行政機關應該只是備查而已，不是生效要件吧??

ANYWAY

辛苦了，加油~~

看起來
要說"無效"
必需是有人在3個月內，去法院申請，判決後的結論

不知道到底我們社區規約的"無效"之說，是從何而來的？
有沒有先問過法律顧問，"無效"之意為何？
單就經理所提，區公所版本為舊版來認定新版規約無效？

只能說，這部份的疑點重重，真的讓人摸不著頭

到底有效無效，還請委員們跟法律顧問再確認一下，或是直接詢問主管機關，會不會比較快些？

會不會是物管沒有送出去？加上委員會沒有去追蹤?

不然有送出去被當作瑕疵打回來照理應該會跟委員會報告，不會拖到現在才說無效

yjrong413 發表於 2012-8-23 17:08
謝謝你提供的法律知識....
目前已函文請工務局確認1.我社區是否有送審; 2.送審文件及程序內容等是否 ...

希望您不要堅持己見～請您還是問一下法律顧問吧！

已經生效的決議，何必讓社區目前無所適從？

黑麻麻 發表於 2012-8-23 17:12
看起來
要說"無效"
必需是有人在3個月內，去法院申請，判決後的結論

嘻嘻嘻~~~~

無效雖是自始當然無效，但到底是不是無效，還是法院說了算!



節錄九十三年度台上字第二三四七號


然區分所有權人會議決議事項，區分所有權人如對該會議之召集程序或其實質內容
有爭議，應向民事法院提起確認之訴，而非由行政機關擅自宣告決議無效，故台中市
政府上開處分函已經台灣高等行政法院台中分院判決撤銷。

yjrong413 發表於 2012-8-23 17:08
謝謝你提供的法律知識....
目前已函文請工務局確認1.我社區是否有送審; 2.送審文件及程序內容等是否 ...

主委

我記得是跟區公所報備，不是工務局哦

而且報備，非審核，他們沒有審核過不過的權利哦^^

飛天小女警 發表於 2012-8-23 17:20
會不會是物管沒有送出去？加上委員會沒有去追蹤?

不然有送出去被當作瑕疵打回來照理應該會跟委員會報告， ...

應該是有送出去
不然委員名單已變更成新的

我猜啦！
有可能物管在送件時只送了會議記錄，沒有送新的規約/管理辦法的等附件(因為很厚一本)

所以才會變成，委員名單已更新，但規約/管理辦法卻是舊的

因為區公所僅是報備單位，他們也不會去審核內容是否有誤

一切都是等到有問題時(上法院)，再來確認當初的程序是否完整

不過這也僅只是個人猜測

黑麻麻 發表於 2012-8-23 17:33
應該是有送出去
不然委員名單已變更成新的

唉...沒有哪個委員忙一堆社區事務後, 還要這麼的有法律常識, 或是這麼的有時間去翻一堆法律判例....
當然是去申請工務局的規約時, 發現根本沒有被更新, 所以一般人當然容易覺得"是否我們的程序不合法, 所以我們的規約也無法被審核通過"....因而以為規約是無效的....
感謝住戶熱心提供法律知識, 我會再諮詢我們的法律顧問確認清楚


我雖然不是很懂法律....
但, 知道有一條大概是說....提起撤銷權的3個月期是從 "知道" 的時間點開始算起....
如果住戶自當時會議後就知道程序有問題, 當然時間是從會議決議後起算,
但, 住戶若主張"我原本都以為是有效的, 但我現在才發現原來我們的投票程序有問題"
所以, 是從現在發現問題起, 3個月內可提起撤銷之訴....

看起來大家目前是可以以未有人提起撤銷之訴, 認定為有效
但, 確實是存在程序瑕疵問題....

我以為還是好好準備好, 下次區權會議不要再有這樣程序問題發生就好了


呵...不知是否會有住戶因此故意近日趕緊去提撤銷之訴....

spiderman5410 發表於 2012-8-23 17:09
我覺得TITAN兄真的是一個不可多得的好委員，默默努力付出，我看過好幾次他到很晚都還在忙社區的事，有時 ...

讚~應該給委員的家人們啦!

家裡事不處理
專給我搞社區事
每天和物管、委員說的話
比家人還多
社區大小事總是隨傳隨到
家事卻是推三阻四、等一下

等任期滿了
就給我乖乖待在家、乖乖陪家人

yjrong413 發表於 2012-8-23 18:41
唉...沒有哪個委員忙一堆社區事務後, 還要這麼的有法律常識, 或是這麼的有時間去翻一堆法律判例.... ...

您放心,此狀況不會有這個問題呦,本案是撤銷訴權，跟一般撤銷權不同,民法第56條已規定自決議起三個月內,跟知不知無關呦，供參^_^

vivian_weiling 發表於 2012-8-23 19:17
讚~應該給委員的家人們啦!

家裡事不處理

最好的方法就是薇薇安去應徵本社區物管或一起當委員，這樣就費常常講話嚕，輕鬆一下，溜

spiderman5410 發表於 2012-8-23 19:30
最好的方法就是薇薇安去應徵本社區物管或一起當委員，這樣就費常常講話嚕，輕鬆一下，溜 ...

厚~被你說中了
我還真說過要去當小秘書咧
就能隨傳隨到、電話漏接了會迅速回電
悲~>_<~