萬寶隆社區管理委員會
第3屆管理委員會第七次例行會會議紀錄
時 間：一○一年03月13日（星期二）19：30時整。
地 點：社區一樓防災中心。
主 席：欒主任委員志宏 記錄：辛樹禎
出席人員：欒主任委員志宏、副主任委員蔡春和、莊監察委員英麟、林安全委員恒如、王財務委員偲謙、黃財務委員冠程、陳機電委員建甫、邱文康委員怡瑄、鐘事務委員國端、周店面委員朝振、黃環保委員紫琴、邱文康委員安助。
缺席人員：徐監察委員韶關、劉環保委員曉蓓、許消防委員清泉。
列席人員： 地 址 姓 名 地 址 姓 名 地 址 姓 名
227號 王叔明 201、233 吳陳淑貞 217、189 黃紫琴
219號 鍾乃竺 205號 林淑媚 229、235 吳銘裕
221號 樂祖旭
壹、 主席報告：(略)
貳、財務報告:
1.財委_基金是否已達目標(兩年管理費總和);月收支是否平衡;還剩 多少額外的錢可用?區權會是否能減免一個月管理費?
2.各委員報告近期可能發生的非例行的大筆支出。
3.住戶繳的管理費花到哪裡?(一般64.5%、VIP 15.5%、停車場20%)
(1).萬寶隆10102.xls
公共基金依規約2年需提撥 $1,120,748元/每月
管理費*24個月=$26,897,952元
A、公共基金依規約2年需提撥 26,897,952
B、公共基金 5,532,713 17,635,105 (至目前提撥)
C、每坪200元基金 4,257,142
D、20%提撥金 7,845,250
到101.2月份尚未提撥 9,262,847
*101.3月開始提撥改10% $1,120,748元*10%=$112,075元
需要提撥公共基金需要幾年=$9,262,847尚未提撥/$112,075每月提撥/12個月=6.9年
區權會是否能減免一個月管理費?
減免管理費金額 $1,120,748
100.10-101.2至本月累積盈餘 -$184,160
除以(101.3-101.9) 除以7個月
每月扣除減免費用 $133,799
每月管理費為 $1,120,748
10%提撥金 -$112,075
每月扣除減免費用從101.3月開始 -$133,799
實際可使用管理費 $874,874
*爲區權會減免1個月計算,每月實際可使用管理費$874,874元
目前101.2月份支出計$830,499元，管委會可以考慮減免(半個月或1個月)
(2).各委員報告近期可能發生的非例行的大筆支出。
重大修繕
A、消防改善 預估300000
B、地下室裝設LED燈 還在彙整中
C、各棟梯廳LED感應燈改裝工程 118990
D、8座頂樓曬衣杆 北昌正在估價
E、清洗外牆 正在估價中
到101年2月份節省費用措施
2月之前費用 2月之後費用 省下費用
1、物管保全服務費 478500 466620 11880
2、租用影印機費用 3950 物管提供 3950
3、清潔用品費用 4150 物管提供 4150
4、購買ATS*2個 7000/個 500/個 6500/個
5、變壓器/個*35個 800/個 220/個 580/個
6、VIP電費 51077 40501 10576
(3).住戶繳的管理費花到哪裡? 每月預估支出費用:$830,499元
萬寶隆社區B1~B4停車場每月預估費用：
項目 數量 單價 總價 備註
日光燈(40W) 232 115.2 26,726 24hr都亮著的才計算(電費)
清潔人員 1 27,000 27,000 月保養&耗材
車道哨 3 33,000 99,000 一哨三人計算
設備維修保養 20,000 月保養&耗材
總計 172,726 估計值
參、
停車場費用使用率:172,726/830,499*100%=20%
VIP每月預估費用:
VIP-管理服務費 31,360
泳池保養 53,640
設備修繕 1,880
公共電費(B1) 40,501
電話費VIP 466
其他購置 1,000
總計 128,847
VIP費用使用率:128,847/830,499*100%=15.5%
一般支出預估費用使用率:100%-20%-15.5%=64.5%
VIP報告：
1.萬寶隆VIP人數月統計表(1).xls
2.根據VIP二月份設施利用率截至二月21日(22日開始整修)共計：
名 稱 最 低 最 高 平 均 備 註
KTV包廂 3(hr) 16(hr) 6.7(hr/d) 本月份共計 141(hr)
泳池 0(P) 3(P) 1.8(P/D) 本月份共計 21(P)
健身房 2(P) 20(P) 9.2(P/D) 本月份共計 193(P)
桌、撞球 3(P) 24(P) 7.3(P/D) 本月份共計 153(P)
肆、工作報告：
ㄧ、物管/保全/VIP/定期維護 是否有人員異動?
新進人員摘要表二月.xls
二、未結案辦理情形與進度：
修繕管理系統(建築、機電、消防、水池循環、弱電對講、監視、車道)
公設待維修紀錄表.xls
三、事故分析：
1.VIP濕區天花板：於02/22開始拆除濕區所有天花板02/27拆除完畢，已通知名軒侯經理於03/03
(因逢連續假期)至社區會勘將擇期與管委會就修復之細項開會討論，名軒將派設計師、
水電部門經理於03/15 14：00至社區現場會勘並討論修復事宜。
2.垃圾清運廠商更換：
昕隆環保公司
垃圾清運 資源回收 / kg
日期 重量/KG 紙 鐵 寶特瓶 塑膠 家電.3C 小計金額
3/1 258.5
3/2 244 75 /$ 1.5 7 / 5$ 4 / $6 12 / $2 $195.5
3/3 239.5
3/4 休
3/5 628.5 58 / $2 20 / $5 6 / $6 41.5 / $2 印表機&家電*4*10=40 $375.0
3/6 198.5
3/7 258
3/8 221.5 56 / $2 $112.0
3/9 217
3/10 221
3/11 休
3/12 635.5
原廠商(傑倫環保)於第六次例行會議中提出將調整價錢為每公斤3.5元：
廠商名稱 單價 清運量
傑倫環保 3.5(元/kg) 預估12噸(月) 每月花費4.2萬
昕隆環保 3.0(元/kg) 每天約250Kg 250X30X3=2.25萬
※垃圾清運之部分每月約可節省NT.20,000.
原廠商(傑倫環保)於第六次例行會議中提出每月資源回收量減少2/3致使每月回饋金由原本NT.6,000.改成每月NT2,000.：
廠商名稱 單價 資源回收清運量
傑倫環保 - 預估(月) 每月回饋NT.2,000.
昕隆環保 每種回收物價格不同 每天約40Kg≒170 170X30=5,100.每月仍約為
NT.5,100.(回饋大略值)
確實做好資源回收分類將提高回收利益，如鐵器與鋁罐若混在一起則以鐵器價格回收，鐵器≒10元/Kg；鋁罐≒37元/Kg。
綜上如能減低垃圾量增加資源回收量將為社區創造出更多的利益。
3.機電消防配合廠商更換：
原機電消防配合廠商(和富機電)試用其迄101年2月29日屆滿，改委請第二順位(瀚能機電)接續此一工作，於02/28(二)完成交接事宜。
4.清潔人員異動：
由於合約關係原本服務於社區之部分清潔人員於02/29撤離，除原本服務於社區之清潔人員留下二人外並由愛在歐洲調派三人
至社區服務。
5.北昌營造(皇翔御鼎)鄰損鑑定：
A、02/26 10：00會勘石材鄰損項目(甲乙丙梯B1~B4，F5-17F、F1-13F、F3-13F)02/29 09：00請土木技師及施工人員至社
區拆下兩塊石材(B棟大門近中庭)用之以了解國山施作工法。
B、03/03 09：30請土木技師及施工人員至社區拆下兩塊石材(191號店面挑高處、209號騎樓外樑處)用之以了解國山施作工
法。相關鑑定結果依照土木技師報告為準。
C、03/08陪同主委檢查B1~B4靠皇翔御鼎邊是否有因北昌營造施工造成損壞，經查結果良好。
6.B3排水管阻塞及處理：
03/03請瀚能機電檢查後確認為B4導入閥基之垂直幹管阻塞，無法以通管器疏通。建議於橫向管末端增設一垂直明管下端再另
外加洗一穿透孔貫穿B4之地板層達到閥基以利排水。
7.消防誤報：
02/28瀚能機電檢查後認為位於F棟迴廊下方之偵煙式警報器(5具)布滿灰塵經清理後狀況有改善。
8.02/29瀚能機電檢查航空警示燈：
本社區航空警示燈共有四具A、C、E、H棟頂樓，每具警示燈需裝設二個燈泡原有的燈具及燈炮為230V 700W當夜間開啟後非常耗電而且燈泡比較貴，02/29瀚能機電檢查後發現壞了二個燈炮，經詢問相關廠商後建議改用23W螺旋燈泡能夠節省很多電費而且造價便宜、維修簡單。
9.G棟頂樓電梯機房漏水，03/03請名軒侯經理前來查勘，另行派工施作。
10.舊衣回收(地球村)合約至101年4月30日到期：
公司名稱 起迄日期 回饋金額
地球村環保 100/05/01 101/04/30 NT.31,500.
麗捷環保 101/05/01 102/04/30 NT.41,000.
11.經管委會要求皇翔御鼎請台灣省土木技師公會派員於02/24會勘樓梯間磁磚部份，
02/26及03/03北昌營造、土木技師會勘社區石材掉落安全拆下191號一樓挑高及209號騎樓之倒吊石材各一片、
會勘F3-17F室內F-17F電梯間。
12.皇翔御鼎施工鄰損自我檢查於101年03月08日陪同主委檢查B1~B4靠皇翔御鼎邊是否有因北昌營造施工造成損壞，
經查結果良好。
13.101年第一次清洗水塔時間定於三月20、21兩日由傑明皇家無償提供。
14.大廳地面晶化，預計於三月下旬施作。
15.梅園地面高壓清洗、大門前方地面清洗。預計於三月23日進行。
四、消防：(維修工作)
受信主機紙本記錄(Log)總/中繼- 消防水壓是否足夠消防蓄水池水位是否夠?
每月第二週、第四週由消防設備士負責保養檢修。
自衛消防共同防護計畫是否有異動?(人員流動 )
F棟ㄧ樓消防誤報。VIP整修斷線中＝>中繼模組隔離
五、安全：
瓦斯管線安全
台電配電室安全
電信機房(中華電信及其他)
六、門禁異常：
經過二個月整理門禁磁扣，已分別將A、B、C、D、E、F、G、H各棟重新處理大部份之磁扣。
七、停車秩序：
汽車 (沒有停車證 卻有遙控器 ; 有停車證沒帶遙控器 ; 亂停他人車位)
機車 ???
101/2月車道異常統計
內容 次數 需要記錄
未帶遙控器 19
無遙控器 4
遙控器沒電 2
公務車入社區 2
帶錯遙控器 1
新車尚未換證 1
停車場堆放雜物：
..\..\回報單資料夾\各委員回報單1010308停車場堆放雜物.doc
八、清潔：經點檢目前都能維持可接受的情況。
園藝：02/07至社區例行保養，將大門前的落雨杉鬆綁後再固定。
九、社區概況
一、社區總戶數575戶，社區現有裝璜0戶，目前空戶數正在查證中依照欣泰瓦斯抄表共計529戶有使用(店面戶未列入)。
遷入住戶：H3-3F、F1-12F (皆自購遷入)。C5-7F(租屋遷入)
遷出住戶：
二、住戶意見：(監委督導)
1.3/5_張泥泥：常常看到劍橋耶魯社區在清洗地磚，不知道我們社區是不是也能針對大樓相關清洗，
提出清洗計畫？=>已告知清潔廠商，會派清潔人員去學使用高壓清洗機，之後再安排清洗時間，
但清潔公司問社區是否可補貼油錢300(已請示過環保委員及主委均表贊同)，因高壓清洗機是用汽油而非用電。
2.H3-16_洪聖崴：與前屋主交屋當月管理費應向前屋主追討。=>主任已去電說明(仲介已至管理中心取單繳納02/29)。
3.3/8_D3-14F：社區大廳的牆壁貼地圖影響到大廳整齊與美觀，請管委會管制及禁止張貼，以維護社區整體觀瞻。
三、機電&消防風險管控：
1.授信總機是否正常？紙本記錄(Log)是否記錄? 未紀錄
2.消防水壓(地下室 1-13F、14F-18F/19F)是否足夠？未檢查無數據
3.消防蓄水池水位是否夠?樓層制水閥是否開啓? 03/05與瀚能機電將至水閥都打開了，中繼水箱開始補水。
4.自衛消防共同防護計畫是否落實？尚未落實
5.瓦斯管線是否安全？管線鏽蝕？經檢查無繡蝕，聯絡欣泰瓦斯
6.台電配電室安全檢查?？台電電壓過高影響社區設備? 經測量約為400V台電認為380V±10%為正常值。
7.電信機房(中華電信及其他)。
8.電梯維護是否有效與落實? 每月定期保養。
9.建築:石材掉落風險?漏水?淹水? 等待北昌建定報告、B3通往B4之排水管阻塞已報修。
R型授信總機誤報頻繁，除F棟1F消防栓內之中繼器上某一模組有問題；另外在F棟1F消防栓之外還有一個地方有問題因而造成警報發布卻於總機內沒有紀錄的情況。(瀚能機電02/28清理過偵煙式警報器情況已見改善，但目前因VIP施工中本迴路無法正常工作，R型授信總機音響開關被關閉，已請瀚能機電於03/02恢復，其他各迴路仍能維持正常工作)。
於區分所有權人會議決議之LED感應燈工程於03/06開始依照A、B、C、D、E、F、G、H棟之順序施作。
伍前次會議決議事項處理情形：
(一)財務風險管理辦法草案審議。
決 議： 全數通過10票，公告7天後，正式實施。
處理進度：已於會議記錄中公告，另有對版面重新調整，待主委確認蓋章後會再另行公告。
(二)清運垃圾廠商要漲價，是否要更換廠商或丟垃圾車？
決 議：未決議，先照上述討論行事。
處理進度：已改由昕隆環保公司以每公斤3元清運。
(三)換發101年車證及停車位車證數量管制。
決 議：4月份發停車證，待法律顧問回覆解釋後，再行決議是否發第2張車證。
處理進度：3/4法律顧問尚未回信03/09黃顧問至社區與主委就E-mail內容交換過意見。
(四)B5-7F住戶高聖順(目前為監務委員)提案：
針對第一屆區權會通過裝修管理條文中，『每戶裝修不論工期需繳交2000元/次的清潔費』，參考各大縣市社區裝修管理條文後，發現本社區當初決議的收費標準不合理，因此提案。
決 議： 副主委附議，針對局部裝修，小於1日不收清潔費，超過1日每日收100元清潔費，不需保證金，但須簽署切結書。九票全數同意。
處理進度：已於2/26正式公告，3/3正式實施。
(五)217號ㄧ樓店面即將開業，希望管委會可以配合於天黑時，將本店面2側之壁燈開啓。謝謝!!
決 議： 只開迴廊燈是標準，店面有需求可自己拉線出去，社區以環境及安全考量訂定標準，社區燈太多，無法全開。
處理進度：依照原訂開燈標準，未改變。
柒、議案討論：
議案ㄧ： 臨時區全會決議公示有異議戶數確認。
說明：截至03/09日並無人提出異議。
決議：向三峽區公所提出報備。
議案二：超過10萬元以上之重大支出管委會自律條款(全體委員人數2/3出席, 3/4 同意)。
說明：對於臨時區分所有權人會議通過之臨時且重大之修繕支出
決議：全數通過。
議案三：VIP修繕方案。
說明：邀請名軒開發蒞會，請其就專業領域提供修繕方案。
決議：
議案四：優良社區參選準備工作: 各委員報告。
說明：攝影賽、兒童節資源回收著色比賽，公告攝影比賽辦法、須知。卡拉OK大賽，
決議：由總幹事擬定攝影比賽辦法須知公告實施
議案五：資源回收收入全額提撥辦活動
說明：目前社區委外之資源回收廠商是以每種回收物之販賣價錢70%回饋社區，據03/01~03/10資料評估每月約有NT.5,000.左右之收入。
決議：全數通過。
議案六：由下一屆起缺席少於三次之委員卸任待遇(5000元?)
說明：此類型之議案應由區分所有權人會議中做出決議方有效力，建請列入本年度區分所有權人會議中討論。
決議：列入區權會提案。
議案七：社區風險控管(社區1F無消防設施、周邊安全之照明、石材掉落地面凸出、中庭樹根穿地板) A、B、C棟全面統一在招牌下加蓋3尺遮雨棚。石材掉落每五年要作一次安全鑑定。
說明：1F店面沒有撒水頭及偵煙式警報器(03/08)已發函至名軒開發，尚未接獲回覆。
決議：等待名軒回覆。
議案八：社區資訊公開與住戶個人資料保護討論。
說明：哪些資料可以公開、哪些資料不可以公開，
決議：要求傑明皇家劉經理一週內提出。
議案九：合約共同條款:(人員安全查核、遵守個資法保密義務、無條件解約、業務過失責任險、工作計畫與事故分析報告)作為爾後經驗傳承。
說明：以後管委會與其他廠商簽約的時候要將這些條款列入契約內容。
決議：全數通過
議 案 十：物管清潔更換之衝擊。
說 明 ：於本(三)月由於原清潔公司與傑明皇家合約到期，除已盡量挽留原本在社區服務之清潔人員外從愛在歐洲調派三位工作人員前來服務。
決 議 ：
議案十ㄧ：物管應如何管理特約及非特約廠商?
說 明 ：
因社區住戶常會問家裡東西壞了如何報修處理，但因物管不知道住家的情況及損壞程度，僅只能提供大概訊息給住戶，提供自己知道的廠商但不表示最便宜、最好、耐久。(住戶仍應自行比價)
決 議 ： 管理中心只負責提供廠商名錄不保證廠商品質，住戶仍須自己比價把關。
柒臨時動議：店主聯署人：吳陳淑貞、林淑媚、張美貞、吳明裕、曾彭秋代、陳正益、陳聰輝、李永文、周朝振、陳明宗、蕭憲聰、梁富美、羅美青。
議案一：A、B、C棟全面統一在招牌下加蓋3尺遮雨棚。
說明：
1.每逢下雨、颱風，店面全部淹水。
2.遮雨棚下可放傘架，以免濕傘造成地面濕滑，易跌倒。
3.店主申請統一規格，外觀較美化。
4.如大樓法規無法實施，可請名軒申請變更設計，由A、B、C棟各店主分攤費用。
5.社區議題較多，店面問題較少，如開會太晚，回程沒交通工具，請優先安排討論。謝謝!!
林淑媚： 管委會處理事情應該依理論理、來服務所有的住戶，我們A、B、C棟外面沒有騎樓，只要一下雨，水都會潑進屋裡，希望能夠加裝一個雨遮，由店面自己出錢做同一顏色、同一式樣的雨遮。
周朝振： 管理委員會選出來是為所有住戶服務的並不是來管理我們的，我們店面有所提案，管委會也應該斟酌辦理，像我買的是殘障車位因為比較接近電梯所以有人暫停一下，我也不怎麼介意，也不要說那個放在我們大門前面的摩托車(佔位置打房仲廣告)是我們店裡面放的。
決議：先向主管機關確認是否能申請架設遮雨棚。
議案二：
要求全面開啓萬寶隆周圍外牆及路燈照明【壁燈及路燈是店面基本配備】，9PM以後方可依實際需求性，增減照明設備。
說明：
a.本社區目前照明開啟方式以兼顧社區安全與省電為原則，迴廊燈自天黑開始開啟至天亮關閉。
b.復觀週邊其他社區，耶魯於晚上23：00即關閉所有燈光。
c.樹燈由於會直射眼睛反而影響行路安全。
1.巧逢經濟衰退，又被減少照明，營運會受損害。
2.有交管理費，可享大公電，請管委體諒店主辛苦與壓力。
3.店面各店主未住進，也未使用大公電、小公電及垃圾清運費用，不也是有替社區分攤各種公眾費用，請將心比心。
4.若管委會堅持關掉周圍外牆及路燈照明，店面各店主可否比照辦理減免管理費【扣除大公電、小公電及垃圾清運費用】。
5.萬寶隆屬商業區，商區應燈火通明亮眼，才能營造出無形價值效力。
6.社區街燈昏暗，容易發生意外的公安事件，如有犯罪案件將來會影響房價下跌。
吳陳淑貞：不開燈弄得像萬華一樣，店面很難作生意，房價也會下跌。
周朝振： 你看看我們附近其他的社區晚上燈都開到十一、二點，我們也只有要求晚上開個燈而已，而且每個月大公小公我們也都有分攤。
決議：
9票通過1.壁燈由天黑開至天亮
2.A、B、C棟柱燈天黑至21：00
議案三：本社區之大電梯於23：00關閉，居於安全之考量大電梯應該全天開啟。
說明：於第二屆管委會時因考量省電之方案已有決議將大電梯於23：00關閉。
決議：全數通過居於安全考量所有電梯全天開放。
議案四：有關一樓店面裝潢施工管理爭議事項。
說明：217號店面於101年02/08申請裝潢施工同時將保證金匯入本社區050-001-22359-1號帳戶，於03/03施工完畢並申請驗退，經管理委員審查認為有違裝潢施工管理辦法之規訂：
a.因生意好油煙太大，請其提供油煙改善計畫。
b.逃生指示燈所指之門被封住。
c.不得使用瓦斯(買賣契約內容)。
黃紫琴： 依據公寓大廈管理條例及萬寶隆社區住戶規約所訂定之「住戶裝潢(修)施工管理辦法，裝潢(修)完成後且合於條件，得無息領回裝潢保證金。
管委會不得任意扣押款項，以免被告侵占。如有違規條例應請相關單位檢驗，而不是管委會自行認定，因為管委會對專業領域之標準根本不專業，所以不能與裝潢保證金混為一談。
黃紫琴： 依據萬寶隆社區店面管理辦法，第八條：不得於社區經營瓦斯、電焊或其他危險營業或需庫存有爆炸性易燃性物品等行業。這裡的不得經營瓦斯是指不能開設瓦斯行危險行業，必非指不能使用瓦斯，家家戶戶都在用瓦斯，何以店面不能使用？再說第九條：住戶經營餐飲行業時需依中央主管機關投保公共意外險，即然都可經營餐飲行業，怎會不能使用瓦斯？兩者相為矛盾。另外，也與名軒高層通過電話，名軒並未說當初購買店面的人有註明不能使用瓦斯，那麼誰敢買店面，店住兩用，住也不能使用瓦斯嗎？名軒說：當初是因不了解店面型式，每家店要做什麼生意不知道，為了節省費用，因此不主動接瓦斯管線，若有需要的店家可自行向天然瓦斯公司申請管線，只是需自費，以不破壞外觀為主。
蔡副主委：是該發還裝潢保證金，但對消防、環保問題有疑慮時可報請主管機關來檢查。
莊監委：保證金要發還。
黃紫琴：217店面金小姐多次欲找主委了解為何無故被扣押裝潢保證金一事，請主委說明，主委卻避而不見，還請祕書說不要找主委，黃委員本人也找主委您想要了解一下實際狀況如何，我才說兩句話還沒講完，主委您卻說不要再談了！轉頭就走？？？這是處理事情的方式嗎？店家都是希望能與社區共同繁榮，做到便民的服務，目的只是希望萬寶隆社區更好。
欒主委： 不可以使用瓦斯是在跟名軒的買賣合約書裡頭有寫的。
周朝振： 那個條款我也有看過，但是我跟名軒買的時候他是說二樓以上要加收瓦斯管線費，一樓店面基於美觀的考量沒裝瓦斯管所以不收管線費用，如果有需要自己去跟瓦斯公司申請。
林淑媚： 我們店面要住人也可以，沒有瓦斯怎麼生活，不可使用瓦斯太沒道理。
結論： 先將裝潢保證金發還申請人，有不符相關規定部分則報請主管機關檢查判定。
捌 主席結論：
玖 散 會： 22：30
主席簽認