在此想要請問北大的好鄰居們，遇到惡房客遲不繳房租，應要怎麼處理？
房客本應於２月１５日繳交房租，遲遲未繳，經房東多次催討，房客都以最近手頭較緊為由拖延，房東前晚親自登門催收，房客卻想以２個月的押金來抵房租，並續住到二個月租金到期為止並提出提前解約，房東表示這不符租約規定，但房客堅持無力繳交房租，租約是採用政府的定型契約，一切都應該依照租約的規定，房客卻說他是專門在吃政府的(言下之意他是待進過牢房的嗎？)，於是房東表明，房客已經違約，並要求於３月８日搬離並交屋，房客卻主張要住到３月１０日，請問北大的好鄰居們，房東遇到這種如此惡劣的房客應如何處理？要在３月１０日前寄出存證信函嗎？或是等到房客在３月１０日沒有交屋再寄存證信函？

吃點虧才是賺到!
3/10順利搬離就要偷笑了!

請神容易送神難....
樓上說的是,若房客能3/10順利搬離就不錯了

ㄚ煌 發表於 2012-3-8 08:41
吃點虧才是賺到!
3/10順利搬離就要偷笑了!

沒錯
把人逼急了，什麼傻事也做得出
尤其只剩爛命一條的時候
小輸為贏
就當作房東識人不明的成本吧

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房東表示這不符租約規定

規定？ 惡鬼送不走的話.. 規矩變成他來定了....

Sky0717 發表於 2012-3-8 08:56
請神容易送神難....
樓上說的是,若房客能3/10順利搬離就不錯了

等3/10沒搬走再做決定吧

做任何事都有風險,做房東也不例外,畢竟能順利在3/10搬走還有多餘壓金扣,不錯了啦,你在明,他在暗,還是不要把他逼急,畢竟沒錢又不要命最大,學一次經驗.

包租公/包租婆還真不好當.....

搬離後記得換key

感謝1至8樓的回應，那就請房東稍安勿躁，等到3月10日再說，誠如諸位所言，只要房客屆時搬遷就諸事大吉了！

如果房客拒絕搬家，仍然繼續使用房屋的話，就屬於無權占有，並且構成不當得利。你除了可以要求房客返還房屋外，還可以向他請求按相當於每月房租計算的不當得利。
如果在租賃契約中有約定違約金，你還可以另請求賠償違約金。

至於存證信函，主要目的是達成法律上「證據保存」及「告知」之責任，但因一般信函或口頭通知常無第三人可以做證，對方恐會推說未收到或不知情，所以透過郵局幫您存證一份作為寄送的證明，如此便可以證明你已確實告知對方欲告知的事項（意思表示），爾後如有爭議或訴訟時便可以當為證據。

我覺得以時間成本，勞心勞力真的不划算，全部程序可能要花掉你幾個月時間。

同前幾篇所述，若房客能3/10順利搬離就不錯了。

MRJ 發表於 2012-3-8 09:22
搬離後記得換key

謝謝提醒，進出大樓有管理員, 電梯也有晶片卡管控，已經跟管理員提過惡房客的行徑並告知已約定3月10日點交房屋．

要記得租約是否有公證喔!!不然是不能申請強制執行的...之前也碰到一個惡房客,欠租後避不見面,由於房內還有他的東西,我們是不能自行進入,否則算是違法,那時有寄存證信函,但都被退回來...後來找到了他身份上的戶籍地址(感謝老天那真是他家的),反正我在2個月後才順利拿回房子, 問過熟識的律師,我們國家的法律,還真是比較保護房客,所以我現在都會寫明備註....

真心的提醒各位房子出租真的要特別謹慎，北大特區周圍分佈著有一些奇怪的工廠，時不時的有便衣刑警在特區或周圍出現，大家心裡有數是為什麼！
我樓下的房東兩週前才請走兩個男房客（給錢請走），那兩個房客極少出門，卻時不時的在門口梯廳大量噴香水或殺蟲劑，這是為何啊？ 鄰居門要互相關注周圍環境狀況，否則出了事，自己恐怕也間接受害

【民法第453 條（定期租約之終止）】
「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知。」
既然定有租約，以下是站在定期租賃的角度判讀。
對方說要解約，實際上是契約終止權之行使，依照民法相關規定，個人認為他有踐行提前通知的要件。依他所言，打算2個月後搬遷，房租可以用押金抵扣，但搬遷時要去看房屋有無被破壞之處，有的話記得存證請求賠償。另一問題，通常終止權行使的意思表示，用存政信函通知較有保障，免得對方說當初沒講，反而造成糾紛，既然對方已經說要終止，建議您最好寫存政信函，說已經收到對方終止租約之意思表示<於何時何時向你說要解約>，將於兩個月後搬遷，請對方遵守。
如果不想寫，至少想辦法錄音存證確有終止權，對妳比較有保障。

至於對方說什麼政府...，不知道確切意思，如果是恐嚇...有刑事問題。以後和他聯繫要錄音或站在有攝影機的地方，保護自己。
以上囉。

可以去報警，請警方協助處理

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經由法院公證的租約，如果一方違約，另一方即可拿該公證之租約向法院對違約一方直接聲請強制執行，也就是說不需再打官司，若是房客不繳房租，只要逾期繳款即可立即提出訴狀請求，依法免先進行催告程序。

經由法院公證的租約比較有保障，但一般都嫌麻煩吧。

吃政府的有幾種
一種是吃牢飯
一種是政客助理(老闆有選上才吃的到)
還有一種是專接政府外包肥案件的(有權?有勢?沒錢?)

polly 發表於 2012-3-8 09:36
要記得租約是否有公證喔!!不然是不能申請強制執行的...之前也碰到一個惡房客,欠租後避不見面,由於房內還有 ...

請問您的租約備註內容為何, 可否不吝告知?

ababy 發表於 2012-3-8 09:28
如果房客拒絕搬家，仍然繼續使用房屋的話，就屬於無權占有，並且構成不當得利。你除了可以要求房客返還房屋 ...

感謝如此詳盡的說明, 只要房客如期於3月10日搬離就好辦了．

KaoAndy 發表於 2012-3-8 09:45
真心的提醒各位房子出租真的要特別謹慎，北大特區周圍分佈著有一些奇怪的工廠，時不時的有便衣刑警在特區或 ...

對我而言，這確是新聞，但也不意外，位處偏僻的工廠確是很好的掩護場所．

evalee 發表於 2012-3-8 09:47
【民法第453 條（定期租約之終止）】
「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約 ...

房客已愈期未繳房租，房租押金二個月，我是沒看到他們所簽訂的租約，但我記得依約是不能用押金來抵繳房租的，不是嗎？
還有就是房客未如期繳交房租，還遲延不交，並表明要提前解約，這樣已經違約了，不是嗎？

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我貼了一個情報 房屋租賃法律常識及教您如何寫存證信函 免費講座
圖片連結:
http://ppt.cc/F,3g

有空就去聽聽看吧...也剛好你們遇到問題跟這主題對上

希望對你和你的房東有幫助..因為是新北市政府辦的..所以律師對於你們的問題一定有問必答

記得把所有想問的問題先寫下來..免的有的問題忘了問

小白熊 發表於 2012-3-8 09:49
可以去報警，請警方協助處理

就我的認知是：租賃契約的租金問題屬民事案件，警方應不會受理，除非中間有涉及恐嚇等刑事案件，才能報警處理．

ababy 發表於 2012-3-8 09:52
回復 polly 的帖子

經由法院公證的租約，如果一方違約，另一方即可拿該公證之租約向法院對違約一方直接聲 ...

其實租賃契約經過法院公證真的是對房東最好的保障！

sigma19 發表於 2012-3-8 10:03
吃政府的有幾種
一種是吃牢飯
一種是政客助理(老闆有選上才吃的到)

不管怎麼說，都不是好咖．

ababy 發表於 2012-3-8 10:32
回復 michellefisher 的帖子

我貼了一個情報 房屋租賃法律常識及教您如何寫存證信函 免費講座

感謝提供這則實用的活動訊息！

michellefisher 發表於 2012-3-8 10:31
房客已愈期未繳房租，房租押金二個月，我是沒看到他們所簽訂的租約，但我記得依約是不能用押金來抵繳房租 ...

沒看到租約前，所有的判斷都不一定。只能大致推論，如果依約不行，那就不行。

我是推啦，對方要用2個月的押金當租金的扣抵，延長2個月，只要房東同意，那押金轉成租金之預付無不可之理<民法439支付租金依約定>。

請見民法440，遲付租金達2個月以上以上，房東才可以終止租約，房東要知道。但由承租人主動終止租約，或發生解除契約情事，那又是另一個狀況。

總之，是不定期限或定期租賃，到底契約如何約定，要先看過才知道，如果真是惡房客，將來可能不搬遷或引發其他問題，建議找律師寫存政信函比較保險。

回復 michellefisher 的帖子

房客不繳租金之處理

陳先生將房子出租於小鄭，雙方約定出租二年，每月房租一萬元。租屋一年後，小鄭即以失業為由欠繳租金，到現在已有三個月未繳租金，問陳先生該怎麼辦？


盧天成律師答：

陳先生將房子出租於小鄭，兩人間即有租賃關係，房客小鄭就有按約定給付租金之義務，如果小鄭未依約支付租金，就構成「給付遲延」的問題。依民法第440條規定，如果房客積欠房租達兩期之租額，房東可以定相當的期限催告房客支付租金，如果房客沒有在規定的期限內支付租金，房東就可以終止契約，並要求房客返還其房屋。

就本律師之經驗而言，房客小鄭已遲延給付三個月的房租，陳先生就可以依上開法律之規定，先以郵局存證信函定相當的期限（如文到後五日內）催告小鄭支付租金；小鄭如果於期限內仍不支付租金的話，陳先生就可以提前終止租約，此終止權的行使必須以意思表示為之（最好是以郵局存證信函表示，較易舉證）；一旦合法終止契約後，陳先生就可以要求小鄭返還租賃物；如果小鄭還是不配合的話，陳先生就可以向法院對小鄭提起給付租金及返還租賃物之訴！

也許聽來不中聽。

事後處理惡房客。不如事前多篩選房客。

慎選房客在先。房客出問題機率就小。好房子不怕沒人租。

寧靜海 發表於 2012-3-8 11:28
回復 michellefisher 的帖子

房客不繳租金之處理

感謝您的案例, 這樣看來房東還是得等到房客欠租達2個月以上才得以解約, 法律保障弱勢的出發點是好, 只是弱勢的一方有時是房東而非房客.

旅行的人 發表於 2012-3-8 11:30
也許聽來不中聽。

事後處理惡房客。不如事前多篩選房客。

謝謝提醒，據我所知，房東確實已經很小心地在篩選房客了，只能說運氣不好，押錯邊了．

回復 polly 的帖子

請問大大
要寫什麼樣的備註才可以保障房東多一點呢?
再請問您
房內只要仍有房客物品房東就不能進入?
那房客跑不見人影收不到租金
物品遺留在房內,那該怎麼處理呢?
不好意思
正好阿姨遇到這種海蟑螂房客
想說您可能有經驗
知道如何處理
還請您告訴我...感激不盡{:7_364:}

michellefisher 發表於 2012-3-8 08:37
在此想要請問北大的好鄰居們，遇到惡房客遲不繳房租，應要怎麼處理？
房客本應於２月１５日繳交房租，遲遲 ...

我是一次收取一年租金, 但給予相當的現金折扣的.
這樣既不用每個月收錢, 又可以篩選到還不錯的房客.

少賺一點, 但換得安心與省事, 很值得.

桂格 發表於 2012-3-8 14:27
我是一次收取一年租金, 但給予相當的現金折扣的.
這樣既不用每個月收錢, 又可以篩選到還不錯的房客.

感謝分享這種很好的收租方式．
請問一次收取一年租金是收現金, 還是支票? 如果房客的資本雄厚只是不想購屋置產者或是開公司有使用支票者，或許可行，可是不是每位房東都可以遇到好房客．

michellefisher 發表於 2012-3-8 14:45
感謝分享這種很好的收租方式．
請問一次收取一年租金是收現金, 還是支票? 如果房客的資本雄厚只是不想購 ...

現金, 所以才能給Cash Discount.

所以說, 得要犧牲一點報酬率來換好房客, 也有買保險的意思啦.

當然當初是先談單月租金, 最後我再提出一次收取(或分半年半年), 但給予很好的折扣.
我運氣算好吧, 房客有實力, 所以也答應了.
另外, 面對房客殺價, 這也是很好的方式應對.

對於幾乎走投無路的房客，房東即使有法律背書保障，也不好使用強硬手段，朋友曾服務房仲業，偶爾看過房客不爽房東，最多就是把房東物品敲爛、潑漆，他看過一個很誇張的案子，房客用啤酒、雞蛋還有一些擺久會發臭的東西混合，塗滿所有牆壁地板，即使表面清除，因為液體已經滲入牆縫，味道散不去，最後房東只好所有牆面花錢拆除重作。

小白熊 發表於 2012-3-8 09:49
可以去報警，請警方協助處理

我之前遇到狀況,也有去報警,警方說他們無權進入房客仍居住的房子內,除非有搜索證....所以....也是要走法院程序....要粉久,若契約沒有公證..問題會更多,好像無法強制執行

ababy 發表於 2012-3-8 09:52
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經由法院公證的租約，如果一方違約，另一方即可拿該公證之租約向法院對違約一方直接聲 ...

對啊~~我之前沒拿去公證,遇到這樣的房客,請警方協助,警方卻說他們無權,而房客有東西在屋內,不能進入否則算是擅闖....若他硬要說有東西不見了,我也提不出證據...所以律師朋友建議還是要麻煩一點去公證...契約雖是白紙黑字,要送神還是要花很多精神時間的

所以有許多人寧可將空屋養蚊子也不願意出租
一來怕折舊
二來怕遇到惡房客