林、三、淡”真的是超額供給區嗎?






【住展房屋網/台北報導】新春期間的房地產市況看起來並不差，若說是開紅盤，恐怕有點言過其實，不過已經比年前狀況好上一些了。

關心房地產市況的族群，除了一般消費者及業者之外，就屬以不動產放款為主的金融行庫，行庫看待目前房市景氣，大多持保守態度，為避免房市持續下探影響銀行的債權，已有大型公股行庫對建商祭出三大狠招，特別是針對新北市林口、三峽、淡海等供給過剩地區。

行庫主管表示，為加強風險控管，加上不動產放款已接近銀行法上限（占總存款比重不得超過三十％），因此必須對建商祭出利率加碼、預售屋價金交付信託、特定地區銷售過半才撥款等三大措施，希望能從中挑選優質客戶。

利率加碼幾乎是各銀行共識，目前土建融資利率一律從三％起跳，某南部在地建商利率甚至高達三．五％；有行庫為避免建商落跑，還會要求預售屋價金須交付信託，直到建案完工才能動用。

傳統印象中房屋供給過剩的林口、三峽、淡海等地區，行庫則認為，建案銷售率必須突破五十％，銀行才會撥款，行庫主管解釋，這些地區原本就應該少碰為妙，因為超額供給的缺口太大了，事實真是如此嗎？看來是有點兒錯殺了。

根據住展房屋網的統計資料顯示，去年一整年這三區的供給量並沒有超額供給的現象。到去年年底為止，三峽推出3個預售案，剩餘戶數104戶；林口推出23個預售案，剩餘戶數1,187戶；淡水推出10案，剩餘戶數2,051戶。光看這些數據，確實有些怵目驚心！

進一步抽絲剝繭來看看，到底是不是真有這莫大的賣壓。住展內部資料顯示，預售屋部分，三峽僅有104戶剩餘，看來沒有太大問題；林口1千多戶有點嚇人，不過其中「世界首席」大概就佔了將近200戶，以800戶除以22案，每案餘屋約36戶；再看到淡水，約有2千戶待售餘屋，其中「台北灣-江南」在去年10月才進場，推案戶數約有650戶，「捷運悅境」313戶，也是11月進場銷售，這兩個新案的供給量加起來就有近千戶，還有位在小坪頂的「萬通台北2011」，屬於陸資企業，鮮少對國內銷售，但戶數也有276戶，因此淡水其他案的餘屋加起來約有700戶左右。

新成屋部分，去年一整年三峽的新成屋僅有2案，剩餘戶數37戶；林口新成屋案13案，剩餘619戶，其中「佳昂耀東方」11月進駐286戶，「新北郡」也是11月進駐240戶，這兩個新案的餘屋就佔了去年林口餘屋的八成；淡水去年全年新成屋剩餘222戶，銷售率約五成。

就這些市調數據來看，新成屋的供給壓力並不大，預售屋的問題也不算嚴重，都還在可接受的範圍內；但是長久以來，社會大眾都一直認為「林、三、淡」是嚴重的超額供給區，房屋賣壓嚴重，房價穩定性低，因此都對這些區域無好感，先別論房價高低，就超額供給的誤解，已經讓這三區受了不少委屈。

事實真相是，三峽銷售一直很穩定，平均單價約25萬，二高沿線買方購買性高，景氣走下坡以來，三峽房市表現算是優等生；林口目前推案以換屋族群為主，規畫多為中大坪數，單價約為27萬左右，市況比較冷一些；淡海新市鎮專攻首購族，單價大約是15-20萬左右，買氣直到年前才冷了下來，也算是後勁很強的區域了。

區域印象一旦被貼上標籤，確實是很難洗刷的掉，這樣的印象甚至影響到銀行的態度、貸款額度等等，真的是有些冤枉了！

回復 abu 的帖子

看到平均單價25萬............唉.......

樓上的是覺得太低了嗎?:lol

這波房價漲的又急又高, 不知道何時下來,,

住展應該還算持平之說.

這篇報導是最近看過對三峽房市
最中肯的評論.三峽北大房價短期應
很難下來,原因無他,就如雜誌所言,長期
被貼上供過於求的標籤,我有很多金融投資
界的朋友對北大特區的好一無所知,觀念停
留在幾年前北大荒時代!當很大部份有能力
購屋的中產階級都還不知道北大的好,而北大
房量又因建地漸少供給不多時,那麼依供需原理
北大房價要下跌可是不容易的!

北大特區的土地幾乎已經蓋滿了，也沒有什麼新建案的空間，跟林口以及淡海這麼多土地怎麼比? 根本就不是同一類的

回復 老布 的帖子

講的好, 大台北地區知道北大特區的人只有10%, that is to say, 還有很多人來過之後可能會買, but 新供給已經快沒了, demand might exceed supply, price will go up in the long run

最近聽說三樹路的農地已經通過變更!以後也是新的重劃區了!

文兒 發表於 2012-2-2 08:50
回復 abu 的帖子

看到平均單價25萬............唉.......

套句賈伯斯的話：回不去了！

非常認同北大特區 25萬我真覺合理價 ! (非便宜價)

回復 LingXiong 的帖子

套句(謝安真)隋棠的話...真的回不去了........><

回復 herolion 的帖子

不是高低的問題...是越來越買不起了....唉

回復 文兒 的帖子

可以理解您的感受 所以我們決定移民來此

回復 階梯 的帖子

恭喜你^^做出正確的選擇....

回復 文兒 的帖子

我們從中和搬過來,喜歡這裡的環境,

所以現在也是

"回不去了"

階梯 發表於 2012-2-3 16:52
非常認同北大特區 25萬我真覺合理價 ! (非便宜價)

看到這個價格，說真的，一點也高興不起來。
雖然自己是有巢階級，價格上漲也等於身價上漲...
但如果連三峽都要25萬，真為7,8年級的人捏一把冷汗....

個人意見

yapi 發表於 2012-2-3 17:40
看到這個價格，說真的，一點也高興不起來。
雖然自己是有巢階級，價格上漲也等於身價上漲...
但如果連三 ...

北大價格有高也有低，如果是學勤路上的大宅，單價自然不便宜，但也有比較低的建案，就看個人的需求囉

三峽25萬 個人覺得是合理的 因為這兩年蓋的房屋在新店 木柵 中和 新莊 板橋都在50萬以上了!

25萬是合理價格？早知當初應該買兩戶如今脫手就發了{:4_131:}

如果毛部長的承諾不跳票，

還會有一大段想像空間。{:4_82:}

好險大家都買了

房價真的已經回不去了

回復 Jeffsky 的帖子

千金難買早知道 不過至少有買到1戶還是歡喜的

回復 yapi 的帖子

不必為明天憂慮 兒孫自有兒孫福 是吧!

回復 samyu 的帖子

那很好阿...住的開心最重要^^

回復 yapi 的帖子

其實跳過北大特區,三峽樹林 10多萬的還是一堆,不用擔心!

如果大部份的北大人,認為以目前的生活
條件來看特區20多萬的房價,都還覺得相
當合理的話,那表示特區的房價尚未到達
高點.
以我看房子的經驗,各個條件都符合
我心意的房子,房價肯定會高到我下不了
手,所以特區房價應是回不去之前的低點了!
照目前建商新案開價的方式來看,三峽房價
(單指特區)未來應會朝向愈來愈不合理發展!

猶記得老家在台中的眷村改建拖了十多年。

買下改建的眷村房子，必須花一百多萬。若是放棄則可以領回二百多萬。

2003、2004、2005、2006、2007、2008、2009、2010、每年過年母親都說，當初放棄就好了。

我只有尷尬地回答說。這眷村是我們小時候住過的地方。也是我們的故鄉。

我願意付這個貸款。母親念歸歸，也只好把房子留下。把貸款留下。

今年2012年過年，可不講"當初放棄就好了。"

她改口說："現在台中要蓋捷運。房子增值了。

現在不止二百多萬了。"當初多買一戶就好了。"

我回答說：「不動產。就是要不動才叫財產。」

當初也不知道台中有一天也會有捷運。

更不知道台中的第一條捷運不經過市區精華區。

而是走郊區到台中高鐵站。

持有、尤其是較長時間的持有。房地產會帶來驚喜的。

這是我的感受。北大特區如果持有十年。一定會有很大的成長的。

(想想看、交通方面：北二高不就在旁邊嗎？三鶯線不是就快開工了嗎？

環境方面：北大特區的環境，台灣幾處能有？晚上安靜、很容易入睡。

生活方面：生活機能己漸漸充實。麥當勞、家樂福、傳統市場、等等…買東西麻煩嗎？

學區方面：附近的小學、中學、高中。也都很方便。讀書還是要靠自己。學校無法取代自己的努力。

儘管北大特區這裏不是十全十美。約20萬左右的房價。長期來講。上漲空間不會沒有的。

+1 {:7_385:}

回復 yao媽 的帖子

真的要早一點買
像我94年訂預售屋
97交屋那時買14萬
現在學勤路已經買不到這個價錢了

老布 發表於 2012-2-2 10:50
這篇報導是最近看過對三峽房市
最中肯的評論.三峽北大房價短期應
很難下來,原因無他,就如雜誌所言,長期

一無所知 豈止如此
我南部的第第 聽到我在三峽北大買屋
第一句話 " 哥哥 你怎麼買在三峽 當心土石流啊 "

印象還停留在
畢業旅行 到過三峽
山路 橋梁 溪流...離開台北市很遠很遠..
哈哈

想當初也看了很多房子，也有很多人說不要買，今年一定會趺，和老公討論的結果是1.喜歡的建䅁可遇不可求，也看了很多不同建案，終於看到滿意的
2.房價會跌？因都看新成屋，趺的程度應該還好~再來自住，趺漲只要不賣也沒差
還好買了，因為我喜歡的建䅁已賣完了，房價我也覺得沒跌啊

今年夏天,兩位任職於北市那座山的銀行友人來訪，
驚覺.....
北大特區竟然是這麼漂亮的地方!
雖然遠了點...
但.....想搬來了!.....

來住北大特區的心得是~~

冬天比較討厭,因為風大
春天很宜人,尤其枝頭開始冒出嫩綠葉芽時,
夏天有涼風送爽,
也不能說完全不會熱,
但比起市區,會多一種帶著點鄉村味道的清爽,
到那季節啊~~
套一句來北大看房子的阿嬤說的"不管是左看右看,到處看,都是一片綠油油的樹和山"
秋天是會讓人愛上北大特區的季節,
可以很深刻體會到所謂的秋高氣爽,
秋蟬會喧囂最高潮,
晚上仍舊可以聽到蟋蟀的鳴聲,
無論是騎腳踏車或散步,
都會覺得心曠神怡!

回歸結論是~~

雖然很多人在看衰房市
但是再依照目前的進度發展下去 跌的空間不大
畢竟本來就不是動輒一坪四五十萬的價格(我知道最近有建案開這價格啦~~)
好的地段方位格局 也越來越難求
畢竟最近北大的新建案不是鳥籠居就是大豪宅
無論哪個都不是平常人會愛或能下手的
所以個人覺得最新房市是回歸物件本身的價值
同一社區的平均成交價 不代表全體
同一個建案落差可能有數萬之多
這一點可能要有心理準備

自己住的喜歡舒適.也不用太在意