近日收到100年8月份所有權人會議紀錄(含99/10/12到100/9/30財報)謝謝管理中心及新委員們.
將第二屆管委會財報做最真實的呈現:三年來管理費有顯著結餘,無增收必要.不知是否遲來的財報
使一開始受不實質疑的第三屆委員們產生過多的憂慮?

本社區第二屆管委會財報.至民國100年9月止定存+活存總餘額 為 24,146,826元.

24,146,826 - 管理費預繳約4,500'000 = 實際社區總餘額約為 19,500,000元 (細目如下:)

1. 每坪200元管理公基金 : 4,500,000
建商公共基金: 5,500,000 = 9,000,000

2. 98年建商預收管理費餘額移交: 3,500,000

3. 第一屆法定提撥(已超過20%): 3,990,000
第二屆法定提撥(已超過20%): 3,500,000 = 7,490,000元
*之所以超提撥是因ㄧ,二屆委員認為活存不宜放太多錢,約維持在300萬夠開支,將多出存入定存).

1. 從以上所列(2+3),這三年來我們管理費結餘已達 1,000萬 + (1)公基金已近2000萬.
2. 從(3)可見社區管理費前兩年每年都有300萬以上結餘,剩至足以挪至第三屆提撥20%.
3. 這些結餘含括 - 每年出席區全會,1個月管理費減免(由此前兩年區權會出席率皆達80%以上.)
4. 這些亦含括 - 管理費年繳/半年繳之優惠(由此管理費繳交率達95%以上.)

取之於社區用之於社區,為多存預備金:增加住戶支出或影響原有居住品質,會不會因此破壞社區
原有的的和諧,向心力?有必要?值得嗎?請大家多思考.何況大幅儲存現有住戶的支出做為未知的將來住戶
儲備用亦不符公平原則.

非常同意視社區年度實際結餘做彈性提撥預備金,不但資金可靈活運用不會影響居住品質,管委會也
不用被綁手綁腳.

最後謝謝各屆委員(也有我啦!)無私付的出和用心,希望我們社區是永久的優質社區.

建議你仔細看一下黃財委整理的財務分析資料.
https://forum.ibeta.tw/forum.php?mod=viewthread&tid=45701&extra=page%3D5

歷屆的財報在上次財務說明會時.有公告說明可以參考一下.居民也陸續知道社區狀況唷!!

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(一)：【萬寶隆】全體住戶所繳之管理費(含汽停費)，管委會須秉持『取之於社區、用之於社區、回饋於社區』之宗旨，以不增加全體住戶額外負擔及困擾為原則。

(二)：按全體住戶每月所繳管理費之定義及用途係屬『社區日常必要性開支』，非屬提撥金，然每月扣除日常必要性開支後有結餘才將結餘款存入至社區管理專戶，否則！因為了存錢而壓縮日常必要性開支，降低社區管理品質、住戶生活品質，應非全體住戶所願；倘如提撥金已壓縮日常必要性開支，可將每月提撥金向下修正至10％，切勿增加全體住戶之額外負擔及困擾。

(三)：以本社區財報顯示已有全部基金結餘含定存【2仟萬元+(約4百餘萬元預收管理費)】，如以每月提撥金向下修正至10％計算，每月扣除日常必要性開支平均應有約近(15萬元)結餘款，則每年平均應有約近180萬元結餘款，然20年後平均應有近(3600餘萬元)結餘款，亦加上現有基金(含定存約2仟餘萬元)共計基金款項約有(5600餘萬元)，然本社區20年後屆時(設備、設施)需修繕或更新時，應備款項約有(5600餘萬元)修繕款，如說不夠實太牽強。

(四)：況本社區現屬新社區，一切設備、設施均屬新品且每月均僱請專人維護，如欲更換設備、設施，應是20年後之事，且20年後應備款項約有(5600餘萬元)修繕款，現何需急欲增加全體住戶額外負擔及困擾(增收機車及汽車清潔費)？如社區基金太多，恐增加社區住戶無謂困擾，籲請管委會委員們慎思！

這邊可能要釐清幾個問題：

1. 社區既有基金是否可以動用？需要滿足什麼條件？
2. 若將社區既有兩千多萬的基金納入考慮，那確實提撥比例是否要維持20％，或是否增收管理費，就有很大的討論空間，不過這還是要回歸到底社區未來需要多少修繕用經費，而目前的基金加上提撥存款是否充足。

其實我覺得大家的意見都正確，只是有沒有把社區基金納入考慮的差異而已，以上說明。

潘郁蓁 發表於 2011-12-15 21:28
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(一)：【萬寶隆】全體住戶所繳之管理費(含汽停費)，管委會須秉持『取之於社區、用之於社 ...

我把我知道的作一個說明.

(一)：
第一屆決議調降汽機車停車費, 目前只是要恢復原本應繳的汽機車停車費用, 汽機車停車費用跟其它社區比, 明顯偏低(劍橋汽車清潔費是500).
之前財委有提到:
lencely 發表於 2011-12-3 00:22
應該解釋成每坪48元的管理費並沒有調漲，說真的，提這個要過的機率非常小，所以也不太可能提這個，
目前所提的是調漲汽車停車費及機車停車費各一百元，之前我們是汽車300機車100，後來第一屆時降至汽車200機車0，但目前社區經費不足，只是將之前調降的做恢復，各社區的狀況我之前也有po文給大家看，我們社區真的與北大各社區相比是較低的，若沒看過的住戶可以再回去爬文一下囉，也希望大家支持這部份決議，如果希望社區有較好的生活品質，目前經費不足的我們，連辦活動的各項花費都要審慎再三，我想大家也希望我們的社區能夠更好囉。



(二)：
建議你算一下第二屆的支出費用總共多少? 收入- 支出 是很明顯的透支.
之前第二屆是動用到名軒的缺失改善金(點交時給的缺失補助款150萬)
以及一開始大家繳交的一筆管理費(目前只剩餘款60幾萬)
對第二屆而言, 手上剛好有一大筆錢可以運作.


目前管理費每個月固定收入112萬, 社區固定支出94萬, 112萬-94萬=18萬. 需要繳20%公基金, 明顯不夠.
但還有一些費用的支出.
例如:
1. 每年區權會參加者減免一個月管理費, 收入少85萬. -->那個月還是要支出94萬(社區固定支出)
2. 每年區權會500元家樂福禮卷,約20多萬支出.
3. 每年例常性維修(滅火器更換), 今年要花30萬消防更換.
4. 辦活動也需要費用支出. 有人反應管委會辦太少活動.
5. 社區建設(如:感應燈, 曬衣架),若沒有多餘的錢, 以後區權會也不用提建設性的提議了.

管委會每年可以存很多錢???


向下修正成15%,每個月約多5萬元可供日常支出.
若恢復汽機車停車費, 每個月約多10萬元可供日常支出.

若恢復汽機車停車費, 對以後管委會能有比較好的運作.



(三)：
目前公基金約為一千七百萬 (約2仟萬元-(約4百餘萬元預收管理費), 數學運算符號搞錯差很多.
社區未來公共基金估算: https://forum.ibeta.tw/forum.php?mod=viewthread&tid=47244&extra=page%3D1

(四)：
第十條　公共基金、管理費之繳納
四、管理費以足敷第十一條第二款開支為原則，公共基金依每月管理費百分之二十收繳，其金額達二年之管理費用時，得經區分所有權人會議之決議停止收繳。
我們的目標是要達到金額達二年之管理費用( 112萬 x 24 = 2688 萬 ).

唉~~~我做好了一個word文件，針對潘小姐的問題做解說，but...檔案1247k無法上傳，弄成google docs word有些箭頭圖示又會跑掉 有人能幫忙嗎???

印象中有關社區重大決策的更改必須經過"區權會"的決議通過.不過相信這次如果大家踴躍參加"臨時區權會"應該可以解決一些.不然我想管委會的委員們是沒辦法直接變更推翻先前區權會決議.希望大家的好意可以推動唷.大家鼓勵居民踴躍參予.我是小居民也推動中

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試看看先把字體縮小,檔案就變小了.

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很難耶 1247k要縮到300k以下 因為裡面還有圖檔 我還用箭頭標示 希望大家能看清楚 基本上不太可能做到300k以下 我有試著把用分割成數個檔案 但這樣可能大家會看了很痛苦......

我找到了一個方式可以回覆，但建議進入連結後能夠用下載之後的方式看，以免指示數字的箭頭會錯亂，謝謝~

ps對了 我的最後結論是 管理費每坪48元,三年來總結餘1000萬-拮据?不夠用?

答案是：是的，拮据，不夠用

連結：https://sites.google.com/site/wanbaolongcaiwu/pan-jian-wei-wen-ti-hui-fu

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1.社區要動用公共基金需區權會通過後才可以動用，另外規約中有說到
公共基金用途如下：
（一）每經一定之年度，所進行之計劃性修繕者。
（二）因意外事故或其他臨時急需之特別事由，必須修繕者。
（三）共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良。
（四）供墊付前款之費用。但應由收繳之管理費歸墊。
2.社區既有資金並沒有二千多萬，其實我一直搞不懂，這謠言是誰傳出來的？怎麼一直都有人喊二千多萬基金，一定是有人喊了其他人看到才跟著喊，大部份的人應該都是不曉得的狀況聽到跟著說，我相信都不是故意，所以只好一再澄清，但若仔細去看看我之前的說明或這次做的檔案，我相信，應該可以看的懂，我們真的沒有二千多萬的基金.......

lencely 發表於 2011-12-16 13:09
我找到了一個方式可以回覆，但建議進入連結後能夠用下載之後的方式看，以免指示數字的箭頭會錯亂，謝謝~

p ...

幫忙轉成圖片貼上來.

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好厲害...我打這些打了好久 然後為了上傳 又搞了好幾個小時 沒想到小美這麼快就弄上去...

就我所知簡單說目前社區財務狀況, 有誤請糾正...

1.目前社區公基金約1700萬, 依規約規定必須提撥到2688萬, 因為我們現在無法預估將來社區到底需要多少經費來支付重大的修繕 維護費用, 所以就先依規定存到2688萬, 現在就是要討論降低提撥率改成每年存少一點, 只是要存比較久才能達到2688萬.

2.目前社區每個月管理費收入固定112萬, 扣掉每個月常態支出約94萬, 剩18萬根本不夠提撥20%約22.4萬存入公基金, 不過目前管理費結餘約130萬, 現在又面臨要汰換消防設備約30萬, 換裝梯廳感應LED燈約30萬, 剩下的供每個月透支, 還不包含社區臨時需要支出的費用, 例如泳池馬達汰換, 最後不用幾個月社區就沒錢了.
(目前管委會提出改善方法, 增加管理費固定收入, 降低常態支出, 以及降低公基金提撥率)

3.公基金不能動用, 如果要用到公基金, 那麼我們離2688萬的目標就越來越遠.

4.如果社區現在可以評估未來社區重大修繕需要多少費用才夠, 或許不用2688萬這麼多, 那以上問題就不存在了.

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1.目前社區公基金約1700萬, 依規約規定必須提撥到2688萬, 因為我們現在無法預估將來社區到底需要多少經費來支付重大的修繕 維護費用, 所以就先依規定存到2688萬, 現在就是要討論降低提撥率改成每年存少一點, 只是要存比較久才能達到2688萬.
2.目前社區每個月管理費收入固定112萬, 扣掉每個月常態支出約94萬, 剩18萬根本不夠提撥20%約22.4萬存入公基金, 不過目前管理費結餘約130萬, 現在又面臨要汰換消防設備約30萬, 換裝梯廳感應LED燈約30萬, 剩下的供每個月透支, 還不包含社區臨時需要支出的費用, 例如泳池馬達汰換, 最後不用幾個月社區就沒錢了.0 E- y1 a; z1 ]' o* [1 k
(目前管委會提出改善方法, 增加管理費固定收入, 降低常態支出, 以及降低公基金提撥率)
3.公基金不能動用, 如果要用到公基金, 那麼我們離2688萬的目標就越來越遠.
4.如果社區現在可以評估未來社區重大修繕需要多少費用才夠, 或許不用2688萬這麼多, 那以上問題就不存在了.

　　同意第4點，其實提撥20％以社區目前來講真的有困難，而且這個比率只是依照內政部營建署的範本抄入，並沒有依照我們社區的實際情況作考量，是有修正的空間。

　　但到底要向下調整到什麼程度，真的需要機電公司來做個評估跟精算，或參考其他社區經驗，不然莫衷一是。

　　社區目前每月結餘約18萬，約佔管理費固定收入16％，因此調到10-15％應該是一個合理值，調太高，存錢快一點，但社區等於綁上緊箍咒，而且可能不敷未來持續增加的社區支出使用；調得低，存錢存得久一點，但勉強可以接受，按此想法，個人比較建議調整到10％的提撥比例，給管委會多一點作事的空間，也給未來社區的服務提升保留空間。

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可否建議每月公佈社區正式的資產負債表，目前只有公佈收支表及損益表，這兩個表看起來社區銀行存款及現金至100年9月底止已經超過2300萬元(23,787,547)，這是管委會正式公佈我們一般住戶在公佈欄看得到的，所以看起來大家也不是以訛傳訛，只是不清楚每個月這裡頭有多少是"虛帳"(負債)，而且大部份住戶可能也沒上網深入這個議題。資產負債表(只有一頁)可以簡明扼要的看出我們的"淨值"是多少，而且一目了然，大部份人都可以很快看懂。謹供參考。

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我有將九月份的資產負債表依當時的狀況做成了二份，但基本上二份的資料都是正確的，只是呈現的方式不同，可依各自喜好觀看

lencely 發表於 2011-12-16 17:57
回復 藍山 的帖子

我有將九月份的資產負債表依當時的狀況做成了二份，但基本上二份的資料都是正確的，只是 ...

我看不懂@@
為什麼一份的本期損益是 +129萬, 另一份的本期損益是 -139萬?

回復 lencely 的帖子

辛苦啦!{:4_113:}
看起來第二個表更實用。
根據資產負債表，到100年9月底止社區存款及現金有23,936,624，其中屬業主權益為18,551,850，負債(預收管理費等)5,384,774。
看起來社區短期內沒有缺錢危機，只是累積公基金的速度會變慢或者不進反退。明天就要表決了，靜待投票結果。

回復 藍山 的帖子

希望下列檔案能再替你釋疑

回復 lencely 的帖子

了解，謝謝您的解釋。

幫轉文件！

https://docs.google.com/document/d/1R2IeP79Um-d5V0bxN3beO82ZUN-zBJzAYswB-rFuEHQ/edit

回復 小美 的帖子

小美您好!
您與財委們辛苦了!謝謝說明.我的數據是來至區權會內所附的財報資料.我知道大家都是爲社區好,您們用心大家也都看到.
只是有人抱著熱忱默默付出結果是背著(亂花錢,財務虧損等,甚至有人主張:要一,-二屆委員出來向住戶道歉)遭受不
實的指責,誤解傷害了信任,和諧.我才會忍不住出來說明澄清:

依妳的社區總結餘 : 18,731,159 - 扣公基金約9,789,855 剩 8,941,304(社區成立至9月總結餘)


9月止結餘 8,941,304 - 名軒代管結餘款 3,472,439 = (一,二屆結餘款) 5,468,865


1. 第一屆重點在與建商交涉爲社區利亦及公設點交把關.這期間開銷少,很多修繕何缺失都挪到第二屆做.
從5,468,865整體來看,平均每年亦有約270結餘(超過20%提撥款).並無所未虧損之說.

2. 至餘資金是否夠用須定存+活存整體來看(這些全是住戶繳交管理費扣除支出後的結餘,只是存放地方不同.
您的 9月止結餘 8,941,304社區成立三年,每年平均也有約300萬結餘.並無入不敷出的情況,且含減免,優惠,
垃圾清運等應有的營運實施.

3. 9月止第二屆移交活存尚有1,290,976可運用加上每月(收入112-支出90萬亦約20萬結餘,一年下來約250萬)

到明年9月交接1,290,976+2,500,000 也有約370萬餘可供提撥及交接.

4. 以目前每坪48元,汽車清潔費200的管理費收入.參照以上例子看.每年保守計也有約200-250萬結餘供10%以
上預備金提撥.

我以現實財務資料來認定.謝謝!

3. 9月止第二屆移交活存尚有1,290,976可運用加上每月(收入112-支出90萬亦約20萬結餘,一年下來約250萬)
到明年9月交接1,290,976+2,500,000 也有約370萬餘可供提撥及交接.
4. 以目前每坪48元,汽車清潔費200的管理費收入.參照以上例子看.每年保守計也有約200-250萬結餘供10%以
上預備金提撥.

今天區權會開不開得成是個問題，降到10%未定之數，先以現況論述：

一年樂觀一點算250萬結餘，
加上上屆留下來的129萬，250+129萬=379萬，
總收入是112萬*11.25(月) = 1260萬，(減免一個月粗算0.25)
20%提撥就是252萬，
區權會減免一個月管理費+禮卷差不多110萬，

379萬 - 252萬-110萬 = 17萬，

也就是說，到明年八月區權會左右，三屆管委會就會把錢花完，
而且消防改善35萬及感應燈30萬無法施作，
若區權會不減免也不發禮卷，大概勉強可以多撐一下。


各屆委員都很辛苦，主張也都不同，要前兩屆委員道歉我是不認同，
萬一哪天我卸任了還要被挖出來批，我也很不舒服啦。
目前三屆管委會的主張便是希望停車場清潔費回歸正常水準收費，不要偏離行情價太多，
對社區運作是正面的提升，管委會永遠站在住戶這一方，也希望住戶們能支持管委會，
牽扯到錢的問題總是難解，需要多次溝通方有結論。

回復 潘郁蓁 的帖子

我不認同所謂的道歉說，就像現在各機電廠商常把社區當肥羊宰，若是機電委員不仔細比價，那麼未來若被知道變壓器我們當時買了1200，住戶去買了275而被抓出來被大家罵說沒有替社區好好把關，那是很沒有道理的，我們都會多家廠商比價，現在的機電委員好在他熟，若未來其他屆委員，我覺得不一定能那麼了解市場行情，所以一直以來我都不覺得有什麼好道歉的。
但有一個很重要的重點，社區真的沒有錢，您所說的數據有很多是錯誤的，我一早拿去您所說的二屆區權會時數據來看，如果我沒記錯，當時秘書說有些數據是錯誤的，後來有再做修改，那時是為了區權會他們物管趕出來的，第二個，您可以仔細看，它裡面損益表的八月及九月根本連數字都沒有，全部空白，裡面只揭示了十個月的損益，因為當時物管趕不出來，真的建議您好好看一下我之前所打的，112萬-94萬支出後，剩餘的18萬不是結餘，它尚未提撥20%的公共基金，若再扣除強制提撥，那麼就透支了，且就像您說的，二屆有很多支出需要做修繕，因此150萬的名軒提撥改善款我並沒有攤提在每月的94萬支出，而是專款專用，最後剩餘17萬左右，未來其他屆可能也會發生類似的事，因為建築物年久失修有很多要做的，這時若不恢復汽機車收費，我不知何時要再召開會議，再舉行一次投票，我仍要強烈敘述，社區，是真的入不敷出........

回復 lencely 的帖子

圖檔先壓縮試試看，壓縮到96dpi

現在關鍵就在於：

－ 強制提撥20％：社區透支
－ 強制提撥降低至10-15％：社區尚有結餘

個人認為降低提撥比例勢必要做，因為社區的固定支出就是這麼多，不降低提撥比例的結果，不是社區違反自己訂出的規約，就是至少被迫砍人、砍服務，結果為了多存點錢，就傷害社區原本的服務與環境品質，我們要思考，這是否已經本末倒置？

臨時區權會即將再開，請大家踴躍出席關心這個議題！

寧靜海 發表於 2011-12-23 17:30
現在關鍵就在於：

－ 強制提撥20％：社區透支

－ 強制提撥20％：社區透支
－ 強制提撥降低至10-15％：社區尚有結餘

提撥20%：透支
提撥10-15%：勉強夠用
漲清潔費：才夠參加區權會減免管理費

大家不用再懷疑了，算百遍千遍還是一樣坐吃山空，
若清潔費不調漲回行情價，只靠20%降到10%，
明年例行區權會就等著流會吧。

目前二次臨時會日期還在橋，一月好像也沒啥好日子可選，
大家可要多多支持管委會的主張！