底下所述建言資料為本人參酌整理已列入區權會議題討論,但礙於當天還有其他提案我擔心會延宕議程,所以或許會在動議時撤下部分條文,但爲了忠於原來構思故決定先PO文和大家分享,請家族觀後給些意見看法.謝謝!!

浅談社區公共基金與管理費
一 法源依據
公寓大廈管理條例第十八條 公寓大廈應設置公共基其來源如下（節錄部分）：
一 起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。
二 區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
三 本基金之孳息。
四 其他收入。
公共基金應設（專戶儲存），並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之.
二 用途範圍
公寓大廈管理條例第二章 住戶之權利義務內容中的第十條第二項及第十一條有明定共用部分、約定共用部分之（修繕）、（管理）、（維護），由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例（分擔之）。但修繕費係因可歸責於（區分所有權人）或（住戶）之事由所致者，由該區分所有權人或住戶（負擔）。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。

共用部分及其相關設施之（拆除）、（重大修繕）或（改良），應依區分所有權人會議之決議為之。
前項費用，由（公共基金）支付或由(區分所有權人)按其共有之應有部分比例（分擔。）

(本社區已經依據上述精神在第一次區權會議通過管理費繳納及運用之條例)
第 三十 條 管理費繳納
第三十一條　管理費、公共基金之運用
管理委員會為管理本社區管理費、公共基金，應以管理委員會名義向金融機構開立專戶保管及運用。並按月製作財務報表，除提出於管理委員會及區分所有權人會議中報告外，並應公告於社區公告欄。
管理費用途如下：
一、委任或聘僱管理服務公司、或管理服務人之報酬。
二、共用部份、約定共用部份之管理及維護費用或保險費。
三、管理組織之辦公費、電話、文書及其他事務費或稅捐。
四、為處理社區管理事務所支出之律師、建築師等專業顧問費用。
五、溫泉水費用支出及俱樂部各項設備之保修費用。
六、其他經常性之管理費用。
起造人依公寓大廈管理條列提撥之公共基金，按住店區及商場區持有樓地板面
積之比例分算提撥，分配予各區管理委員會受領。
公共基金之用途如下：
一、社區公共設備每經一定年度必需實施之保養或計畫性修繕。
二、因意外事故或其他臨時事由，必需為修繕之費用。
三、公用設備之重大修繕或改良。
公共基金如有不足時，由區分所有權人按其共有部份(大公部份)之應有比例分攤之。但修繕費用係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，應由該區分所有權人負擔。

又依公寓大廈管理條例第三十六條管理委員會之職務如下，其內容中的第七款：收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。
第十八條第三項內文規定：公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。
另外依據條例第二十條文意管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離職或改組時，必須將相關資料移交新接任者。

綜合上面所述，可以了解到健全又能制衡的制度是何其重要，在觀看目前咱們社區經費的定義是有分公共基金和管理費，現況其來源不同，運用方式條件也有差異，不像母法談到費用，只有以法律名稱「公共基金」來代替，其實在本社區規約經費篇，以目前這樣約定方式，以個人在社區管委會多年的實務經驗，我認為社區應該尚有空間可待補足。
例如：社區大樓區分所有權人以定期定額繳給管理委員會之費用，大家普遍習慣稱之為「管理費」，就管理組織而言，如果協議好分攤方式，並在區分所有權人會議中通過，它就變成法律上所謂的「應繳納之公共基金」。住戶不繳這筆錢，將構成公寓大廈管理條例第二十一條「區分所有權人或住戶積欠應繳納之（公共基金）或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」，但實務執行上往往是有些單位搞錯方向，以致於曠日費時，所以如果我們能清楚明確的在規約內將「管理費」界定等同如法律名稱「應繳納的公共基金」時，則依據母法相關程序執行，此違規者可是會被處分新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得連續處罰(母法第四十九條第六款)，如此我們也不擔心會碰到比較鄉愿或怕事的管理委員會。

又再正視社區現況，我們社區的公共基金如依規約解釋即遠雄依政府規定所撥入（621萬9千648元，孳息未列)，除此之外，往後基金勉強只有依據「財務管理辦法」辦理，此為現任管委會定頒，但實際上對於基金獲得與轉換之定位尚猶不足，不保日後在位者各自解讀，所以如果能夠明確將管理費定位等同公共基金，記載於規約，則規約即會是法律之延伸。
故建議大會將「管理費」此部分於本社區規約第三十條 管理費繳納之主旨修成
第三十條 管理費（住戶應繳納的公共基金）
第三十一條 管理費、公共基金之運用第一項管理費建請增列第七款條文
管理委員會必須將當年度節餘之管理費(住戶應繳納的公共基金)，但周轉金除外，存入以公共基金為科目之銀行帳戶內。
同條第二項公共基金請增列條文
第四款 供墊付前款之費用，日後應由收繳之管理費歸墊。
最後於同條條文後： 公共基金如有不足時，由區分所有權人按其共有部分（大公部分）之應有比例分攤之。但修繕費用係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，應由該區分所有權人負擔。

建請在此條文後再增加：已列入公共基金科目之定存運用應依區分所有權人會議之決議處理，管理委員會未經區分所有權人會議同意不得擅自為之。

如此一來，公共基金之徵收來源在咱們社區即有明確依據且規約也詳載於內，以後可避免管理單位對財務運作產生各自解讀之疑慮。

結論
社區管理之核心精神，在於內部成員要建立屬於大家能夠認同的管理組織和成員間的關係來處理社區裡外大小事物，只要載明於社區規約，且又不違反法令與良俗習慣，該權利義務關係即具有法律效力，依母法條例規定，就可透過政府協助，以公權力達到嚇阻制裁之目的。





資料整理報告人：C1 10F 鄭志祥 100/10/16

看了好幾次大概有點了解。

副主委的意思是指：
本社區規約(我們自訂)訂有「管理費」及「公共基金」等名詞。
而管理條例(政府公訂)內容並無「管理費」一詞，僅有收益、「公共基金」及其他經費等名詞。
故欲透過修改社區規約，將規約之「管理費 」等同管理條例之「公共基金」，以利其管理及運用，並俾利管委會將未繳「管理費」者，得依條例規定處以罰鍰吧?{:4_144:}

可是即使是修改社區規約內容，這應是無法律效力的吧??{:4_144:}
因為就法理上，即使規約內容與管理條例文詞完全一致，若其性質不同，亦無法準用管理條例之規定來辦理的。
因為我們不能一廂情願地透過修改社區規約，就直接做成解釋，將「管理費 」視同管理條例之「公共基金」

釜底抽薪之策應是，
逕洽請主管機關函釋或電詢主管機關承辦人員：
「有關本社區每月固定依坪數大小，而由住戶所繳納之「管理費」，是否屬管理條例內容所規範之「公共基金」性質，如屬，則未繳納管理費者，是否得準依管理條例之規定予以罰鍰；或「管理費」非屬「公共基金」，故未繳納管理費者，應另依規處分其房屋抵充之」。
ps.「罰鍰」一詞是公家機關所專用。故此未繳「公共基金」罰鍰(四萬元以上二十萬元以下)，應屬公家機關所有，且罰鍰金額比管理費高多了，故個人初步判斷「公共基金」應屬大廈起造人所應繳交之費用，或區分所有權人一次性繳交之基金；而區分所有權人個人每月繳交之 「管理費」應非屬「公共基金」。
或許主管機關早有函釋{:4_144:}

以上個人淺見，供參。

回復 sugar100 的帖子

謝謝！Sugar您的回覆，關於上文所述，管理費是否可以等於住戶應繳納之公共基金？您有所疑慮了，此事沒有問題，因為依據第一次區權會的決議後我們已經完成組織報備和管理費用分擔之方式，如果用法規「分擔」廣義解釋是可行的，另外我之所以要談此事是希望爾後管理者不要在費用催繳時兜圈子，有法規為何不善加利用，也對於心存僥倖者併起警示作用。（小公電拆表戶即可依此辦理）
此案即使我撤除或區權會未過（畢竟四分之三是有些門檻），對此我並不擔心因為已有依循，只是管理者不做怎麼知道會行不通。
另外我比較在意的是費用科目名稱之轉換，依規約咱們著墨不多，甚至於沒有，個人處理公領域之事一向依規定法條做事，希望不要有模糊空間以利兩造各自解讀，如此易後患無窮，目前個人看法在管理費節餘款轉換成公共基金是有些問題。

一 管理費屬性為經常性支出，其使用方向依規約已非常清楚但是它並未交代有剩餘時如何為之。
二 公共基金屬性為非經常性支出，它有特定計劃或目的，依區權會議議決才動支。
三 今日如果因為它是費用節餘款而將它存入定存就代表是公共基金，法源為何，此種未見於文字敘述之事我不認同，試問如果擇日，執事者為達某種目的未經區權會就解定存動用，你我能說啥！所以談錢，絕對不能有模糊空間。
身為經營者不論是獨資或合夥對於帳簿科目轉換不都是以明確為准則，如此才不會讓執事人員有機可趁，這也就是我要談論此事的原因。