據悉.社區與遠雄的公設接收問題迄今延宕未決,致部分設施故障無法施工恢復,究竟是甚麼癥結??管委會是否要研擬一個辦法或走一個程序來解決,否則社區全體住戶所依賴的些公共設施一旦故障,即會肇致大家的生活作息不便,這個問題應該是社區現存的核心問題,端賴管委會發揮智慧盡速克服.

祥龍 發表於 2011-10-3 11:30
據悉.社區與遠雄的公設接收問題迄今延宕未決,致部分設施故障無法施工恢復,究竟是甚麼癥結??管委會是否要研 ...

應作為 而無作為 ?！ 籲請管委會儘速研擬公設點驗程序 以維全體所有權人權益 謝謝。

回復 祥龍 的帖子

提供相關資料:
管委會與建設公司交接時，機電設備應注意事項？
◆公設點移交現況：

　　隨著消費者意識抬頭，公共設施的點移交實務也成為管委會最繁重的任務之一。
◆點移交前置作業：
1.針對點移交之流程及方式，與建設公司確認以取得雙方共識。
(1)保固期的起點及終點時間的認定：可參考房屋買賣契約中雙方的規範，如果 當初沒有規範，應與建設公司先行確認。一般來說，起算方式有以「取得 使用執照」（可能交屋前半年就取得了）、「委員會成立」、「點交日」 、「點交通過日」等方式，無論採那一種方式皆須雙方先做書面確認。
(2)請事先取得點移交之設備清冊、相關圖面、出廠證明、使用手冊、建照使照 影本等，說明如下：
A.執照證明類：
　　使用執照影本、消防機組出廠證明、發電機出廠證明、揚水馬達出廠證 明、污水馬達出廠證明、廢水馬達出廠證明、無熔絲開關出廠證明、游泳池過 濾桶出廠證明、電容器出廠證明、ACB（空氣斷路開關）出廠證明、電梯出廠證 明、污水排放證明（視點移交項目提供）。
B.手冊類：
　　消防機組操作手冊、發電機操作手冊、揚水馬達操作手冊、污水馬達操作 手冊、廢水馬達操作手冊、游泳池設備操作手冊、火災受信總機操作手冊、廣 播主機操作手冊、ACB（空氣斷路開關）操作手冊、電梯操作手冊、污水處理操 作手冊（含現場系統圖），及依據以上圖面相關重要設備提供操作說明書（視 點移交項目提供）。
C.建商的相關包商（原施作廠商）會同：營建包商、水電包商、電梯包商、消防機組包商、發電機包商、火災受信 總機包商、廣播主機包商、弱電包商、游泳池包商（視點移交項目而定）。
D.各項設備清冊。
E.所有承包商、產品廠商基本資料（含聯絡電話）。
2.確認點移交時間及參加人員：因為設備繁多，建議可分組進行（例如以消 防、水電、發電機、升降設備等作分組）。管委會亦需派員至各分組參與 點移交工作。
3.管理公司應備妥各機房鑰匙。
4.建議點移交標準可依下列查核點進行清點：
　(1).圖面設備清冊與現場查核。
　(2).現場設備發揮正常功能。
5.預點：如果時間允許，委員會可自行預點。待正式點移交時，針對有缺失部 分再進行確認，如此有助於節省雙方時間。
6.申請大樓公共使用執照以及相關圖面之方法：
　(1).可到地政事務申請自己及公共的「建物登記簿」。
　(2).參考自己的主建物使用執照號碼，至各縣市政府建管部門申請使用執照 以及圖面。
◆點移交方法：
1.數量點移交：
(1).在機電設備中數量較少的設備幾乎一目了然，如發電機、消防泵浦等。
(2).數量多的設備（如滅火器、水帶、瞄子、出口燈、緊急照明燈、避難方 向指示燈等），可採取下列方式清點：
A.現場清點法：先確認圖面該設備每樓層數量，再由點交人員至各樓梯間清 查，查看有無缺少。
B.統一數量清點法：將上述數量多的設備統一集中於中庭廣場，清點總量後立 即掛上該設備。
2.功能點移交測試：

──────────────────────────────────
NO主系統設備名稱　位置　　　　　　　功能測試方法
──────────────────────────────────
1.　給水　　揚水泵浦　地下室下水池內　手動測試交替運轉功能
2.　排水　　污水泵浦　污水池內　　　　手動測試交替運轉功能
3.　排水　　廢水泵浦　廢水池內　　　　手動測試交替運轉功能
4.　發電機　發電機總成　地下１樓　　　手動試車，檢查機油壓力、水溫、
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　輸出電壓及頻率
5.　電氣　　ATS 　　　　地下１樓　　　將台電側電源關閉（模擬停電）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　測試功能
6.　消防　　受信總機　　管理室　　　　迴路測試
7.　消防　　廣播系統　　管理室　　　　全區廣播
8.　消防　　滅火器　　　各公共區域　　檢查壓力及日期
9.　消防　　消防栓箱　　各公共區域　　應能正常開啟
10. 消防　　 消防泵浦　　地下室最底層　於頂樓測試
11. 消防　　 撒水泵浦　　地下室最底層　於11樓以上測試末端查驗管
12. 消防　　 泡沫泵浦　　地下室最底層　視情況可選一區手動噴灑
13. 消防　　 採水泵浦　　地下室最底層　於1樓採水口手動測試
14. 消防　　進排煙閘門　樓梯間　　　　於樓梯間針對偵煙感知器手動測試
15. 消防　　 進排煙馬達　頂樓　　　　　同上
16. 消防　　 緊急照明燈　公共梯間　　　斷電檢查照度及出口燈
17. 弱電　　 對講機　　　　　　　　　　檢查功能
18. 弱電　　 攝錄影監控系統　　　　　　檢查功能
19. 弱電　　 門禁管制系統　　　　　　　檢查功能（如刷卡、遙控、感應卡等）
──────────────────────────────────
◎如大樓有BA(建築物自動化)電腦系統，儘可能保留原始程式碼，以利日後維修◎

◆檢測標準：
1.依照委員會所提供之「圖面」及「法定資料」之設備、規格、廠牌等與現場 進行清點。
2.驗收品質之標準，以設備應有正常功能為基礎。
3.有關檢測數據可參考《建築法規》、《電工法規》、《消防法規》及產品出 廠證明之數據。

公寓大廈公設點交常識分享

1.公設點交建商給的圖說到底應該有哪些圖說？
　　使照副本圖　　　　　結構竣工圖
　　電氣竣工圖　　　　　消防竣工圖
　　給排水竣工圖　　　　噴灌竣工圖
　　泳池、三溫暖竣工圖　污廢水竣工圖
　　電信竣工圖　　　　　弱電監控竣工圖
　　昇降設備竣工圖　　　機械停車設備竣工圖
　　空調（通風）竣工圖　燃燒設備竣工圖

　　以上各種圖說乃是圖說的種類，要看大樓有哪些設備而決定，並且有可能兩種（或者以上）的設備裝訂成為一本，所以要看圖說的內容較為準確。例如電氣、消防就有可能裝訂為一本。

2.各種圖說建商是否應該給電子檔？

　　這點法無明定，端看雙方協議。不過實務上工程常使用的晒圖，在使用多年後可能褪色導致無法閱讀，所以如果建設公司能預備電子檔( AutoCad 或PDF )確實有助於社區委員會的保存及閱覽。

※ 小常識：何謂晒圖？
　　晒圖有點像影印，使用晒圖機，搭配化學藥劑，再使用一種燈光，將
晒圖紙和描圖紙製圖紙一同放入曬圖機即可。晒圖紙出來以後紙會變成淡
紫藍色，而曬出來的東西都是藍色的。在沒有影印機的時代，藍晒可解決
需「大量複製」的問題，至今日工程界習慣於此種圖面，且以成本而言也
是目前較經濟的複製方式。

回復 祥龍 的帖子

這個議題似乎如我預期的停滯在此,當然可能是有下列幾個情況所引致:
1.委員會胸有成竹,這個問題很好解決,住戶也搞不清楚,沒有感覺!
2.問題已經解決只是我們不知道!
3.這是我們管委會的事,沒甚麼好討論的,雖然已經一年了,!
4.委員會也不知道該怎麼辦,繼續拖!
5.沒有住戶及委員關心這個事,讓他擱著,再說!!!
6.等待遠雄回應,我們不須主動,社施壞了就叫遠雄修!!!

拖和等!!!和遠雄來各兩車對撞硬幹到底!!!
以上兩種方法!!!我們一定贏??????
有句名言:以不一定獲得之利,欲抵消極可能獲得之害,叫[錯誤]!!!

提供關心供參考!!!!!{:6_306:} {:7_346:}
{:4_101:}

回復 祥龍 的帖子

第4樓　＜　這個議題似乎如我預期的停滯在此,　＞＂

Dear 祥龍,

:( 委員們大部分都在上班, 真的沒時間來勘查, 建議沒上班有點機電等"常識"(該常識非某委員說的常識ㄡ)的住戶們, 跟安全委員配合, working together:handshake , 分憂解勞一下, 委員們run到現在, 應該可要求住戶們同心協力, 大家一起來, 不要苦了自己了.{:7_361:}

C5F4 Wendy

回復 祥龍 的帖子

"第 5 樓 < .....安全委員 .....>"

Sorry! 工務委員 & 安全委員 & 環保委員 & 監察委員 綁在一起的吧!!!???? {:5_261:}

C5F4 Wendy

{:4_101:}{:4_101:}

回復 祥龍 的帖子

{:4_184:} {:4_144:} {:4_93:}

一樣在週一晚上，跟副主委與安全委員碰到面聊天的那一次，
有提到 管委會 在研究 在本屆 完成「公設初戡」的可能性，有尋找外面的廠商過。
但卡在費用的處理目前是必須取得「區權會」的同意，才能進行目前預收管理費的動支。

回復 jimmysucm 的帖子

1.我在3樓有提供點交參考建議,其實不是光要經費的事,前置作業的各項現在就可以做!
2.擬定點交計畫,完成編組,進行分工,先期閱讀設施(備)資料,彙整既有缺失紀錄,尋找第三者認證公司,與遠雄先協調進行方式及獲取先期資料,全設施現況照相存檔備用 這些都是要先完成的!!而且也要耗費不少時間!!現在做都已經慢了!!!
3.須用費用亦要列項核算,區全會中才會有理由順利通過,不知要花多少錢?要區全會如何同意你?????如果錢不夠要住戶攤也要有核算依據!!!

提供參考!!此次各項提醒與建議,我會留存資料!!到時希望不會有委員說,我不知道!!沒人提ㄚ!!

祥龍 發表於 2011-10-5 16:34
回復 jimmysucm 的帖子

1.我在3樓有提供點交參考建議,其實不是光要經費的事,前置作業的各項現在就可以做!

Dear 祥龍,

管委會副主委兼代理主委希望您能幫忙前置作業, 您初步答覆我{:5_250:}
先謝謝您要與管委會共舞了:handshake {:6_324:}

好閃亮{:7_451:}~~~~~~ 好閃亮{:7_451:}~~~~~~ 好閃亮{:7_451:}~~~~~~

chaomeitu 發表於 2011-10-3 12:28
應作為 而無作為 ?！ 籲請管委會儘速研擬公設點驗程序 以維全體所有權人權益 謝謝。 ...

jimmysucm 發表於 2011-10-14 11:20
好閃亮~~~~~~ 好閃亮~~~~~~ 好閃亮~~~~~~

管委會至今(1/21/2012)沒來找過 祥龍 共商 該議題 {:4_150:} {:4_160:}

回復 WendyLKK 的帖子

關於點交驗收.. 故事太多了～
人為著墨..刻意技術性操作.. 分兩階段不同方向進行...
在第一齣茶壺裡的風暴發生前.. 目標是刻意導向掩護太古華的複驗自動變成點交驗收完成..
此計被識破後 操作轉向盡可能拖延 讓點收驗交不在第一屆進行.. 以避開看破他們手腳的人...
後來又剛好來了個7-11室外機事件可供炒作..
接著又一連串物管招標、流標、再招標、擺爛惡意棄標、邀標、新物管進駐.. 有的沒的一堆～
再加上某個被害妄想症極其嚴重的委員極力主張：越晚點交驗收遠雄提供的售後服務就越久.. so...
...其中..當然也穿插了一些蝦咪管理辦法給管委會去‘審查’殺時間..
有意還是無意不曉得.. 總之太多時間被白白浪費掉..
搞到還要合乎程序正義才可以怎樣怎樣的.. 本末倒置成不了正事..
第一屆在時間上已經來不及了～

如果現在大家知道點交驗收有沒有做好 對於自身權益是件極其重要的事..
那麼選第二屆管委就請慎重.. 讓點交驗收作業能decent地完成～
否則像前幾天C棟又發生電梯關人事件..
而OTIS又睜著眼睛虎爛捏造報告..推諉塞責說是住戶自己亂搞所造成的事情 就會一再發生...

回復 耐心 的帖子

"<,,,,,,,,,,否則像前幾天C棟又發生電梯關人事件..
而OTIS又睜著眼睛虎爛捏造報告..推諉塞責說是住戶自己亂搞所造成的事情 就會一再發生...>"

{:4_143:} 請問詳情, 當事人被關多久, 如何脫困?{:4_143:} OTIS的虎爛捏造報告 在您監察大大下{:7_454:} 過關了嗎?{:7_476:}

可以公佈當時情況嗎？我們也學習危機應變之道^_^。:$

回復 WendyLKK 的帖子

OTIS的虎爛捏造報告 在您監察大大下 過關了嗎?

一個小小社區的管委..真有誰鳥過？
當我找到可以修理OTIS的政府機關檢舉時.. 它才可能會鳥我吧？

回復 耐心 的帖子

"<一個小小社區的管委..真有誰鳥過？
當我找到可以修理OTIS的政府機關檢舉時.. 它才可能會鳥我吧？>"

委屈您了! 辛苦!{:4_160:}

WendyLKK 發表於 2012-1-22 22:12
回復 耐心 的帖子

沒有啦～

真正被委屈的是京都住戶使用OTIS電梯應有的“安全搭乘權益”...

發現後陽台滲水也有向遠雄報修，遠雄工務來堪察後，認為是下雨時女兒牆與柵欄之間隙滲入雨水，需要好天氣才可以填補汐力康底水泥膏（截至目前尚未處理），但年前至今雨水斷斷續續，我持續觀察很久～發現昆女兒牆外牆有磚縫隙沒有填補水泥膏，不知這是否應個自報修？或為京都整體建築物暇庛，應告知管委會列入與遠雄之點交範圍？

ps.提醒京都住戶也要多注意前後陽台之問題～～～