九月十八日開始 遠雄代管時間結束.. 社區所有開銷都要我們自己打理...
目前遠雄會先把預收的半年份管理費還給我們.. 但那筆錢的名目是“管理費” 沒辦法把其中部分款項挪轉為為公基金來運用.. 除非經區權人大會同意才可以... 可是問題在.. 我們有可能連招開區權會的錢都沒有...
照目前遠雄給的財務數據來看 每個月應該都只能勉強維持收支平衡而已 很難有剩餘.. 尤其在停車場清潔費調降成三百之後.. 想要存夠相當程度的公積金以抵付臨時或例行的大筆開銷 困難度會很高...
未雨綢繆.. 請教大家的意見～

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Dear 耐心 大,

可否加個選項, 就是"沒意見, 大家決定即可"(請修辭)?{:5_219:} {:7_331:}

C5F4 Wendy

有錢好辨事。

想想二三十年後電梯要更新，多大一筆支出呀。

請問公積金的用途為何？
前面提到的，「區權會沒錢召開」、「電梯更新」之類是，是否都是呢？
每個月有繳交的管理費，主要是支出在「大公、小公、物管人事、俱樂部人事」的部份嗎？是否還能用在其他地方？

那像公共空間的維護是否可以使用？ 例如：梯廳的電燈不亮，需要修復，可以用嗎？ 又例如：假設是垃圾房冷藏設備故障，是否可以使用修復？

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可否加個選項, 就是"沒意見, 大家決定即可"

對... 謝謝提醒～{:7_361:}

回復 jimmysucm 的帖子

每個月有繳交的管理費，主要是支出在「大公、小公、物管人事、俱樂部人事」的部份嗎？是否還能用在其他地方？

那像公共空間的維護是否可以使用？ 例如：梯廳的電燈不亮，需要修復，可以用嗎？ 又例如：假設是垃圾房冷藏設備故障，是否可以使用修復？

管理費的例行性支出當然是用在社區公區的維護..
我記得諸如 梯廳電燈換新..大公水電瓦斯溫泉水費用..以及物管俱管人事費支出等都是...
但大筆支出如定期或臨時性的電梯或機電設備等的故障修復或保養等 可能就是由公積金部份來支付...
....這些費用支出的規定 有很清楚的載明在京都財務收支管理辦法裡... 我那一份電子檔不曉得跑哪邊去了.. 有的人 可否麻煩po上來讓大家搞明白自己繳交的管理費 到底用在社區什麼地方....

回復 jimmysucm 的帖子

補充一下
9/17遠雄代管結束移交給管委會後
社區主要會有兩筆較大的收入
1.遠雄當初代收的6個月管理費
(這筆費用將於管委會在銀行開戶後由遠雄人壽撥入)
2.管委會與遠雄人壽在完成點交驗收後，遠雄會將「公基金」(名稱不太確定)移交管委會

但就實際面來看
6個月管理費依據之前管委會的會議紀錄是要在100/10-100/03每個月支付社區固定開銷
所以這筆錢將在100/03用罄
另一筆「公基金」的部分雖說是在管委會與遠雄人壽在完成點交驗收後由遠雄人壽撥付
但就目前遠雄處理社區設施缺失的進度來看
管委會要進行驗收可能會拖很久
所以這筆錢應該先不能考慮

六個月期滿之後
管委會每個月向住戶收進來的管理費
依據財委所估算的預算收支
在支付物管、俱管、公電、公水等固定開銷後可能所剩無幾
不要說住戶大會可能沒經費召開
可能連找一家工程公司來為社區作驗收的經費都將會沒有著落
更別說要應付突發狀況的支出了
所以這個問題實在有點棘手

回復 耐心 的帖子

茲事體大!
不知有沒有人之前待過的社區
有過類似社區經費快用完
或是經歷過快要付不出各項支出的窘境
可以分享給大家
或許這樣會比較有切身的體會!

回復 verysimple 的帖子

發行公債向住戶借錢。如何?

回復 耐心 的帖子

可否請 財委 精算 各項支出費用
請主委研議 支出費用較大的項目 是 正常狀況 還是 有可以再改善之處, 請財委及監委協助查核費用項目.
(要 cost down , 開始省吃簡用了, 既然無法開源 那只好節流….)

把一半預收管理費轉成公積金 夠付大筆費用...??
因此 是否可請列出各項重大費用之清單, 預估總金額及預計何時會使用 – 使全住戶明暸 事情的急迫性 及 各項重大費用的輕重緩急.

個人淺見, 認為例行性各項支出費用是一般性事務, 是長態性的, 也就是 不論住不住京都, 這些--管理費 都是要付的.

但大筆費用支出卻是臨時 不可預知, 又不能不付. (如果要…有良好的社區評價及房價水準的維持…..)
前題是 設備維護責任權 已 移轉 至 管委會.

所以, 請考慮 是否可分開 研議...

小都都 發表於 2011-8-15 10:02
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可否請 財委 精算 各項支出費用

希望管委會能公佈一些財務數據作為參考，以便大家投票。

東月 發表於 2011-8-15 07:50
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發行公債向住戶借錢。如何?

方法之一，不過如果說。京都目前是在收支平衡狀態下。
無法開拓穩定的社區公基金財源收入，即使用發行公債的方式，社區能不能有足夠的能力還錢呢？

目前我也只知道 將資源回收賣出，可以有一筆收入之外，再來就是場地對外租借？
這些的收入是否足夠？

東月 發表於 2011-8-15 07:50
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發行公債向住戶借錢。如何?

哈 哈 哈.. 我猜東月兄應該是USA的前財政官員...{:4_121:}

耐心 發表於 2011-8-15 11:04
哈 哈 哈.. 我猜東月兄應該是USA的前財政官員...

最近美債風波讓我荷包大失血.....就....不要學人家舉債吧 {:4_147:}

回復 小當當 的帖子

最近美債風波讓我荷包大失血.....

想想巴菲特持股滿檔..還更慘... 就釋懷吧～
何況大有為政府為了年底選舉 一定會想辦法伸黑手製造“和諧”的...{:4_139:}

考拉熊 發表於 2011-8-15 10:58
希望管委會能公佈一些財務數據作為參考，以便大家投票。

我也贊成，請管委們若方便的話，提供支出平衡的試算表給住戶們參考吧！

這樣比較能了解實際的狀況到底在那？

小弟是支持維護居住品質優先，但總是會有一個限度！

回復 jimmysucm 的帖子

將資源回收賣出，可以有一筆收入之外，再來就是場地對外租借？

以萬寶隆為例.. 資源回收是用來抵部份的垃圾清運處理費...
再說場地外借會有社區被外人打擾及增加維安負擔的虞慮存在...

現在唯一想到的“小”收入 就是像紫京城一樣..向遠雄要多一點招牌點燈的電費...{:7_405:}

回復 jimmysucm 的帖子

請管委們若方便的話，提供支出平衡的試算表給住戶們參考吧

這樣很好... 個人舉雙手贊成～ 但就不知道其他管委的考量為何了...

考拉熊 發表於 2011-8-15 10:58
希望管委會能公佈一些財務數據作為參考，以便大家投票。

也許可以請財委說明大概的狀況跟數據, 但詳細財務明細報表不宜公布於此, 有需要的住戶應該可以跟管委會申請調閱 ??

遠雄那筆在完成點交後撥付的公共基金，就是為了支應一些重大工程修繕開支的預備金，短時間應該不會需要動用到才對(現在就有問題應該找遠雄負責吧)。

至於日常的水電、人事、清潔、維護等費用，個人覺得最關鍵的重點在"量入為出"，如果每個月僅只是收支平衡，這絕對是不夠的，至少都應該要有些結餘，以便應付不時之需。支持重新徹底檢討社區支出項目及金額，看看是不是有哪些是可以再節省的，如果真的都不能省了，那就表示原始遠雄訂的管理費NT$60/坪，是不切實際的，管委會有必要提出來跟住戶們溝通說明，在區權會中討論是否提高，這樣比較是長遠之計。當然，這個提案難度是非常高的。

東月 發表於 2011-8-15 07:50
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發行公債向住戶借錢。如何?

或是停用游泳池
將游泳池暫時改為許願池
除了節約開銷外
也可以賺一些外快!

小當當 發表於 2011-8-15 13:14
也許可以請財委說明大概的狀況跟數據, 但詳細財務明細報表不宜公布於此, 有需要的住戶應該可以跟管委會申 ...

為什麼詳細財務明細報表不宜公布於此~~?? {:4_144:}
那要如何公佈呢??

財務內容 不是應 透明化, 財務報表資訊 公開化, 不然 投資人如何依據該資訊 投資....
更何況 對於公設 京都住戶們 都是 債權人及債務人...
只不過.. 當公開報導時 該財務報表內容 之 深淺度~~

回復 愷愷爸 的帖子

如果真的都不能省了，那就表示原始遠雄訂的管理費NT$60/坪，是不切實際的

$60/坪是遠雄在北大每個雙字(三字的就更高)建案訂的標準管理費率..
聽說劍橋八百多戶..經過四年好像已經累積了一千萬左右的公積金..
紫京城戶數和我們差不多 但管理費應該比我們高.. 也是四年累積一千多萬...
所以管理費定價應該OK...
我們現在因為看到遠雄在維護京都社區品質的某些作為表現出始亂終棄的態度 而對他們沒信心..
所以萬一出了什麼緊急且不得不立即處理的事 而需要我們先墊付的話... 錢從哪裡來？
在明年二月之前碰到狀況 都還有下個月管理費可以挪用(這樣就比較合法嗎).. 但三月之後呢？
反正這是個大家該正視的問題..
同時希望在還沒找出解決方法之前京都都沒事..
即使有事.. 也希望遠雄會本著愛惜羽毛、客戶至上的商業良知 迅速做好售後服務讓大家滿意...

回復 verysimple 的帖子

或是停用游泳池
將游泳池暫時改為許願池

要改成許願池的話 前提是裡面要有美人魚.. 這樣才有賣點～{:7_464:}
....限丟50元硬幣...

建議將面學成路的茶棋室和音樂室出租，

也是小有補貼，這兩間很少使用。

當然要經過區分所有權人會議通過。

回復 LingXiong 的帖子

AF棟一樓的音樂廳及茶棋室雖屬於京都大公.. 但要變更用途 沒有當棟住戶同意是不行的～
就好像屋頂也是大公 但要做任何公共用途處置 就必須得到頂樓住戶同意一樣...
所以 我覺得還是先尊重過AF棟的鄰居們的意見再說吧～

之前住的社區做法是
每一戶遷進來繳1萬當公積金....新遷入換屋主也要繳(沒有退).....
8年後,公積金有盈餘,管理費60/坪降到35/坪,外加免費網路,回饙住戶.....

回復 耐心 的帖子

在現有設備之使用率下，若欠缺維修費，表示使用費(點數)太低，造成過度使用，應考慮受益者付費之原則，提高扣點標準，例如溫泉每次扣4點，如此可以減少水按摩機的使用次數；並可能籌到一些收入(付錢買點數)。:lol

回復 東月 的帖子

在現有設備之使用率下，若欠缺維修費，表示使用費(點數)太低，造成過度使用，

就目前入住戶數來看.. 湯屋的使用率仍未達到滿載 沒有過度使用的問題... 爆管完全歸因於品質太爛所致～

小都都 發表於 2011-8-15 14:14
為什麼詳細財務明細報表不宜公布於此~~??
那要如何公佈呢??

現實的狀況是，
目前是遠雄代管期間，所有費用都是遠雄支付。所以現下沒得公佈。

但聽說他們有將每個月的支出提供管委參考，做財務預測。
能不能丟出來給大家知道，就不得而知。
但是我是覺得，如果是預測的話，應該可以讓大家知道。

當所有的住戶知道，事情大條了！
沒錢可以維護社區品質時，那就是住戶們要一起保護社區的時候啦！
住戶若有共識，提供辦法 或資源給管委參考，這樣他們也能比較好做事！

回復 jimmysucm 的帖子

{:4_153:} 乎您了解一下ㄟ~~~
心六藝住戶348+店面25=383~~管理費55元/P
建商用印時有收了一筆200元/P的永久基金{:5_227:} ,如果加上預收的六個月管理費及建商所應提撥的基金
這筆數字將高達八百餘萬.....相信對社區的運作將是順暢的很{:5_264:}
目前物管公司已敲定.....每月近50萬元(含總幹事1+副總幹事1+秘書2+保全人員4+清潔人員4+機電維護1)
游泳池的維護將覓其他專業公司....也沒聽到財委大人苦惱會入不敷出{:5_256:}
京都的住戶有548+店面??~~~~管理費60元/P
收入理應要比C6E多出許多~~~{:4_182:}
是京都的財委大人及各位委員已經算出會每個月吃老本了,,,,,
還是???????
空口無憑吧.......是否可把數據公佈.以昭公信{:4_138:}
如果是因為目前是大雄代管,,無從查詢......希望大雄可自行提供
(其實京都在照明及空調的費用會很吃重的){:4_167:}

小都都 發表於 2011-8-15 14:14
為什麼詳細財務明細報表不宜公布於此~~??
那要如何公佈呢??

藉此闡述一下家族首頁中揭示的京都家族宗旨(由群主 凱凱爸 捉刀)
宗旨：提供社區住戶間聯絡情感、意見交流、訊息公佈的平台，您可以暢所欲言，但請務必遵守網路互動的原則與禮節。

而其中訊息公佈的內容屬管委會相關部分，是以管委會定案並經公告的訊息為原則，因此這一部分還是希望對社區關心的芳鄰，接洽管委詢問，或有空多多參與列席管委會議的討論。

回復 w21124 的帖子

我同事住在國際一街底的大社區(口甲冰站所在社區)
那是環泥蓋的
在用印的時候也是一戶收2萬當作管理基金
管理費另外預收
在管委會成立時全部移交給管委會
所以管委會幾乎沒缺過錢
甚至過了幾年還把2萬還給每一戶

LingXiong 發表於 2011-8-15 14:56
建議將面學成路的茶棋室和音樂室出租，

也是小有補貼，這兩間很少使用。

便宜租給京都農場賣有機蔬果如何? 但現階段只能四處調貨才能應付 :lol

回復 w21124 的帖子

建商提撥的基金通常要等到公設點交後才會撥下,
在公設未點交前,管委會是沒辦法拿到那筆基金的
請問W大,心六藝的公設已經點交給管委會了嗎?

會有基金不足的憂慮是因為前陣子和碧蓮天的管委會進行交流
他們也是說第一屆管委會因經費不足,差點連管委都要先自掏腰包以度過難關
事實上之前看過遠雄提供的數據的確也是和管理費的收入差不多打平
但別忘了我們有很花錢的游泳池和溫泉等公設
光俱樂部的水電費,一個月至少要二三十萬吧
詳細數字我不確定,可能要請教財委......

回復 w21124 的帖子

目前物管公司已敲定.....每月近50萬元(含總幹事1+副總幹事1+秘書2+保全人員4+清潔人員4+機電維護1)

看起來收費蠻有競爭力的... 能否告知是哪一家物業？

小當當 發表於 2011-8-15 13:14
也許可以請財委說明大概的狀況跟數據, 但詳細財務明細報表不宜公布於此, 有需要的住戶應該可以跟管委會申 ...

同意詳細財務明細報表不宜公布於此，但是可以考慮用百分比或比例的方式透露。譬如總支出是總收入的百分比；在支出里水電費的比重及其他重要開支的百分比。提供此類信息可以幫助住戶瞭解財務情況的嚴重性，作為支持或反對管委會以後決議的依據。也可以在數據中查看各項支出的比重是否合理，作為以後改進的參考。

回復 w21124 的帖子

京都的住戶有548+店面??~~~~管理費60元/P,
收入理應要比C6E多出許多~~~
是京都的財委大人及各位委員已經算出會每個月吃老本了,,,,,
還是???????

這個“還是???????”真的很傷人... 尤其對於財委的專業能力與操守 是一種極其不信任的質疑！

心六藝有湯屋爆管？車道漏水..景觀池漏水？ 中庭排水管破損把表土順道沖走..中庭植栽站著死..草皮陣亡一大片？ BE棟大門燈不亮卻沒留維修孔可換燈泡？ 電梯偶爾發神經來個失速？...等等諸多大小問題存在嗎？ 在心六藝有看到永裕居擺爛推拖拉嗎？

如果今天管委會就當橡皮圖章掩護遠雄公設驗收過關.. 就讓大家用那些沒品質保障的公設好了... 這樣我們大概也不需要那筆請檢驗公司的七八十萬花費 也不必準備應付突發狀況的緊急處理費用 更不必準備萬一遠雄吃我們夠夠時的律師費用... 因為放給它爛就根本不用花錢...
不過請想好一點.. 真的到那種地步的話 京都三五年後的資產價值 大概頂多就維持在最早一批人買的一樣..16、7W/P... 如果大家可接受的話.. 那OK..就不用再討論了～

Dear All,

首先, 個人要感謝版主 眼光遠大及未雨綢繆地點出, 京都即將面臨著未來的處境.
不可置否是 各位委員們,勞心勞力的辛苦付出, 尤其是第一屆的管委員們.
(實在是吃力又不討好! 委員們面臨著 公設的點交, 財務的移轉, 制度規章的制定, 合格廠商的選定, 及 住戶的聲浪等等, 在在都需要豐富的經驗去解決!)

我想, 癥結點在於 資金的缺口 有多少…??
並於在公設未點交前, 如何去籌措資金…?

預期可能會發生的重大費用之項目,
如 專業人員咨詢-律師 會計師 技師等等, 專業驗證公司-第三者專業驗證公司協助點交事宜, 保固已到期並已點交的設備 損害維修 及其他 等等.

是否, 只要提早付管理費 就可解決了, 還是 只是應急而已…??

或者 是 專案討論, 專款專用…?
( 是否有需要開臨時動會?? 如果 此事..滋事體大!)

又或者 是, 節省開銷, 慢慢存錢等等…

因為都沒有可參考之資料, 也就限制了可以考慮之因素.

如果之前的意見交流, 有造成冒犯之處, 敬請見諒!

回復 小都都 的帖子

都都大.. 大家都是成年人就事論事 沒什麼冒犯不冒犯的～
之所以丟出這個議題.. 誠如一開始所言 就遠雄給的財務數字來看 我們每個月的收支確實是剛好break even...
在這種沒有結餘的情況下 就只怕“萬一”真的有事時 錢從何處來？ 如此而已～
但或許是我杞人憂天多操心了..
搞不好我們社區就是八字超重 而且天佑京都..
所有公設都有金剛不壞之身 怎麼操都操不死.. 那麼根本就不需要準備什麼公積金.. 因為根本就用不到...