這份規約的草約是由B10的委員黃健嘉花了很多時間所擬非常辛苦

不過這份規約還要先經過管委會討論決議以後才會提到區權會去

因此有些細節內容或許還會有所變動，先提供大家參考和指教

在這要謝謝黃委員(eason)的辛苦，用一堆腦細胞換來這份規約，感恩吶!!{:4_160:}

第二條應追加以下項目：

一、本社區建物周圍上下及外牆面、屋突（外牆及其上方）為共用部份，除本規約有特別規定或經區分所有權人會議決議外，不得懸掛或設置廣告物或其他構造物。

說明：為了要維護整個社區的外觀一致而設定此條款。

二、本社區法定空地、頂樓平台為共用部份，應供全體住戶使用，除本規約有特別規定者外，非經區分所有權人會議之決議，不得約定為專用。

說明：公共區域不可因私人的原由任意擺放私人物品。

三、本社區非僅供本社區共同使用之公共設備需經區分有權人會議決議通過始得設置外，受託管理業務或承包工作者、台灣電力公司、自來水事業處、電信機構（含約定之網路、有限電視業者）、天然瓦斯公司或其他提供本社區共同使用設施之機構，基於業務之必要，得於經管理委員會同意後使用本社區共用部分或約定共用部分之或及公共設備。

說明：為了防止廠商在未經管委會同意之前擅自進入社區安裝其它相關儀器（如基地台等）。

四、一樓店鋪產權登記之陽台、廊道、騎樓不得放置任何物品，並應無償提供予公眾通行，不得禁止他人通行或搭建圍隔設施。違者經社區管理委員會通知仍不改善者，除報請主管機關取締外，違反者之管理費將提高一倍至完成改善為止‧

說明：一樓騎樓的地方嚴格來講應該要無償讓過路人通行。不太適合在騎樓人行道上放置商品架等等。會有損整體社區的美觀。

五、本社區為住宅社區，除一樓店舖外，其餘各棟僅供住宅居住使用。一樓店面之公司營業登記使用用途，不得為工廠或舞廳、酒家、指壓、按摩、賓館旅社、美容院、MTV視聽中心、網路咖啡店，或其他影響鄰居生活安寧與善良風俗之營利事業。違者，管委會得逕予制止或報請有關主管機關處理。

說明：為了整個社區的安寧及住戶品質特別加了此條款限制八大行業入駐此社區。

六、一樓店鋪人員需檢修與其相關設備時，應通知管理委員會派員隨同進入檢修管理委員會無正當理由不得拒絕。反之若管理委員會需進入店鋪內檢修社區相關設備時店鋪人員無正當理亦由不得拒絕。

第三條、第三款應追加以下條款：

（七）本社區因嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞需重建者。

說明：會有這類的狀況通常需要較龐大的資金，故更需要區權會通過才可以實施方能讓此相關議題透明化。最主要的是這一部份將危及所有的住戶，故更有必要網羅更多人的意見而非管委會十幾人而以。

第三條、第五款應追加以下條文：

同一區分所有權人擁有本社區區分所有權五分之一以上者，其超過部份不予計算。

說明：社區或許會有投資客一次買多戶。在這個情況下應該要設一個上線不然所有的決議可能就落在一個人的手上了。到時社區就會很難去運作。供參考～

第六條、第四款應追加以下條款供參考：

（四）出席委員之簽到及簽退表並標明日期與時間。

說明：管委會目前開會只有簽到制度。但是倘若委員有提早離席的情況下也理應簽退。提早離席的委員才不會因此而須要去負擔離席後所做的任何決議的相關責任。簽退的同時也應該要標明日期與時間以利未來參考時有個依據。

第七條、第七款需要再確認：

說明：此追加的條款說明了當委員無法出席會議之時可以委託其它區分所有權人來做代表。可是我覺得若隨便委託一位可能對於管委會過去所做的議題討論完全沒有任何概念的區權人，這樣的做法是否恰當就需要管委會再討論了。

第八條的委員之消極資格：

一、曾犯組織犯最防制條例規定之罪，經有罪之判決確定，服刑期滿未逾五年者。
二、任期中死亡、受破產或禁治產宣告。
三、喪失住戶資格（主任委員、副主任委員、監察委員及財務委員喪失區分所有權人資格者。管理委員喪失住戶資格者）。
四、經該棟區分所有權人二分之一以上決議罷免。
五、任期中積欠管理費累積達三個月。
六、主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員（含管理負責人）任期屆滿，自任期屆滿日起，視同解任。
七、與其他委員具３親等內之親屬關係。
八、曾違反本規約及相關管理規範且經管理委員會發現或警告達５次以上。
九、將房屋出租而未居住於本社區。
十、曾擔任管理委員遭罷免者。

說明：這一些條款是我認為有必要做出的限制。基本上曾經遭罷免者、與其它委員有親屬關係者、不依規約及所有管理條例居住於此者（例：管委會應該要做好榜樣才能要求其它住戶配合，管理者都不依法行事了，要如何讓其它住戶配合呢？）或根本就不居住於本社區者都不太適合參與管委會。

哇!!好棒喔~~~~~有生力軍加入了!!!

我看到條文頭就昏....謝謝eason跟U不辭辛勞修改規約~~~

剩下的...要不要開一個規約試讀班哪??

(抱歉~~~~大家一起讀...我可能才不會睡著....){:4_96:}

第十一條應該要特別加上『管理費之收費標準』。

如：

一、按月區分所有權坪數（含共同使用部份）每坪每月新台幣肆拾元整，地下層平面停車位每位每月新台幣Ｘ佰元整，地下層機械式停車位每位每月新台幣Ｘ佰元整並授權管理委員會得調整之。
二、投資興建人（起造人）未售空戶之區分所有權部份及停車位其管理費案前開繳納標準計收。
三、管理費有逾期未繳情行者，經管理委員會限期催繳後仍不繳納者，應自逾期之日起加收應繳管理費百分之十計算之遲延利息，必要時管理委員會得予斷水、斷電或停止服務之處份，並得訴請法院命期給付。

現在應該還有空屋未售，不知道這部份的管理費是否也有收取管理費跟清潔費呢？畢竟那一些位置也在那裡～建商的業代也會使用到電梯等等之類的費用～不知管委會與對方是如何做這一部份的協議？

以上只是一些我目前所有的資訊。這一些資訊當然不是我自己天馬行空式的想出來的～所以內容部份倘若合乎貴社區的理念再自行做修正。

規約對我而言一定要比公寓大廈管理條例更加的嚴格。我想不出有任何道理是要把規約搞的比政府訂的更鬆才對。

同時還要確認執行層面是否會有問題！如果無法執行～那訂出來的規約也就只是紙上談兵不俱任何意義了。但是若可執行，那將會是管委會與物管公司下一個課題了。雖然經過上一次會議裡所通過的其中一個條款可能就會讓我現在提的這一些會有執行層面上的困難了。所以～再三思。

我應該也盡了我1/24X戶的力了！若還有想到別的～會再陸續ＰＯ上來給各位委員參考。

有很多細節或者是常識都得一一寫進來才不會讓有心人士有灰色地帶可走。

小叡 發表於 2011-7-19 09:23
這份規約的草約是由B10的委員黃健嘉花了很多時間所擬非常辛苦

不過這份規約還要先經過管委會討論決議以後 ...

ㄟ...我只是把原本規約應修該之處修改而已
不足之處請其他委員與鄰居多多集思廣益

基本少係針對下列情形規範：
1.公共事業業者雖得無償使用共用部分或約定共用部分，但基於社區安全與門禁管理，進出時仍須管理委員會之同意。(第二條第四項)
2.增列委員因廢弛職務或無正當理由拒絕執行職務，導致社區事務延宕無法進行時之因應措施; 增列委員出席管理委員會之代理制度; 增列委員辭職人數過半時應總辭之規定。(第七條)



另, 小弟昨天看到有關私設電信基地台的新聞,認為應該再另加幾條：

第十條
................
二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。但第一次區分所有權人會議召開前或經區分所有權人會議之授權或區分所有權人會議未決議時，由管理委員會公告定之。如買賣契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其房屋所有權登記之總坪數及車位個數分攤之。機械車位所有權人應另行繳納機械停車位養護費用，上述費用應針對機械停車位之養護、維修專款專用，不得挪為他用。 (針對機械車位維修養護基金應專款專用之規定)

第 十五 條：公共環境維護
.......................................
（五）自家飼養貓狗的糞便應隨地立即清除，違者經檢舉，管委會得檢附相關證據向該住戶求償清潔費或依法應負之賠償費用，相關辦法、費用標準授權由管委會決議定之。管理委員會得委由管理服務人代為執行。(規範社區內貓狗亂大便飼主卻不清理之情形

第十六條
.................................
（十九）基於維護社區居民身心健康及公共生命安全利益，社區內專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分均不得以各種方式設置電信基地台、強波器。　(禁止管委會或社區住戶以各種方式私設基地台! 本規定係避免管委會為增加管理基金收入入，未經全體住戶同意而擅自同議電信業者設置基地台，以及住戶私自將自有住宅租給電信業者設立基地台的行為。)

嗯嗯~感謝提供這麼多寶貴的意見

真的需要一些有能力的住戶一起來完善整個規約

另外空屋空車位建商也是得繳交管理費

這個之前有跟他們講好了

回復 小叡 的帖子

小公電費也是吧？！

回復 u2194739 的帖子

是的，他們電錶都在所以一定會分攤的到

u2194739 發表於 2011-7-19 12:03
以上只是一些我目前所有的資訊。這一些資訊當然不是我自己天馬行空式的想出來的～所以內容部份倘若合乎貴社 ...

U大

以下僅小弟看法, 參考一下:
第二條應追加以下項目一、本社區建物周圍上下及外牆面、屋突（外牆及其上方）為共用部份，除本規約有特別規定或經區分所有權人會議決議外，不得懸掛或設置廣告物或其他構造物。
說明：為了要維護整個社區的外觀一致而設定此條款。
小弟個人意見:有時候為了增加社區收入, 是有可能懸掛廣告物, 至於要不要提至區大才能決議.......恩......有討論空間!
二、本社區法定空地、頂樓平台為共用部份，應供全體住戶使用，除本規約有特別規定者外，非經區分所有權人會議之決議，不得約定為專用。
說明：公共區域不可因私人的原由任意擺放私人物品。
小弟個人意見: 這點其實在本規約其他地方有類似規定了, 想必U大很重視的是梯廳鞋櫃或鞋子的問題, 不過在法律上因管委會飛法定授權之執法機關, 講白一點是無執法權, 管委會當然可以努力當面勸說並開勸導單 但無法任意移動他人私有財物(可能被告竊盜罪), , 所以可能就是要有人據檢舉, 由政府主管機關到現場會勘並開罰, 由於本社區多是雙拼戶,也就是梯廳由兩戶共用, 可以的話同樓層住戶協商一下是最快的解決方式.......

三、本社區非僅供本社區共同使用之公共設備需經區分有權人會議決議通過始得設置外，受託管理業務或承包工作者、台灣電力公司、自來水事業處、電信機構（含約定之網路、有限電視業者）、天然瓦斯公司或其他提供本社區共同使用設施之機構，基於業務之必要，得於經管理委員會同意後使用本社區共用部分或約定共用部分之或及公共設備。
小弟意見: 詳見後發表補充之規約內容


四、一樓店鋪產權登記之陽台、廊道、騎樓不得放置任何物品，並應無償提供予公眾通行，不得禁止他人通行或搭建圍隔設施。違者經社區管理委員會通知仍不改善者，除報請主管機關取締外，違反者之管理費將提高一倍至完成改善為止‧
說明：一樓騎樓的地方嚴格來講應該要無償讓過路人通行。不太適合在騎樓人行道上放置商品架等等。會有損整體社區的美觀。
小弟意見: 我們好像沒有騎樓耶.....這條規定期不太需要說......況且撇開我們沒有騎樓這個問題不談, 騎樓地仍是私有財只是供一般民眾通行, 而......還是一個問題, 管委會沒有執法權, 有這種情形實除了道德勸說外, 還是只能報請主管機關處理, 至於"明列"罰則.......通常會有爭議, 因為母法公寓大廈管理條例並沒有授權訂定罰則, 好像之前有幾個法院判例是認為管委會無權訂罰則的, 像我說狗大便不清理要收清潔費, 其實是以民法著訂清潔費用名義去收的(詳見後補之規約內容)

五、本社區為住宅社區，除一樓店舖外，其餘各棟僅供住宅居住使用。一樓店面之公司營業登記使用用途，不得為工廠或舞廳、酒家、指壓、按摩、賓館旅社、美容院、MTV視聽中心、網路咖啡店，或其他影響鄰居生活安寧與善良風俗之營利事業。違者，管委會得逕予制止或報請有關主管機關處理。
小弟意見: 這部份好像跟都市計畫分區使用的規定有關,這裡是住宅區, 好像只能從事特定的行業, 不過指壓跟按摩~網咖......好像真的就要區大上討論了+ E% M4 R; o) \說明：為了整個社區的安寧及住戶品質特別加了此條款限制八大行業入駐此社區。

六、一樓店鋪人員需檢修與其相關設備時，應通知管理委員會派員隨同進入檢修管理委員會無正當理由不得拒絕。反之若管理委員會需進入店鋪內檢修社區相關設備時店鋪人員無正當理亦由不得拒絕。
小弟意見: 這點好像在第16條(十六)中有規範喔!

第三條、第五款應追加以下條文：
同一區分所有權人擁有本社區區分所有權五分之一以上者，其超過部份不予計算。
說明：社區或許會有投資客一次買多戶。在這個情況下應該要設一個上線不然所有的決議可能就落在一個人的手上了。到時社區就會很難去運作。供參考～
小弟意見: 這個在同條第九款應該有規範限制了耶

第六條、第四款應追加以下條款供參考：
（四）出席委員之簽到及簽退表並標明日期與時間。
說明：管委會目前開會只有簽到制度。但是倘若委員有提早離席的情況下也理應簽退。提早離席的委員才不會因此而須要去負擔離席後所做的任何決議的相關責任。簽退的同時也應該要標明日期與時間以利未來參考時有個依據。
小弟意見: 我只能說......實務上無實益, 因為實務上的確是會有人遲到早退, 你一律簽到簽退....其實到最後很容易淪為paper work, 且這種非常細節的地方規範在規約當中,很容易變成開會決議會因為程序尚未完成搞到很多事情都無法成為正式決議, 真的不那麼建議!

第七條、第七款需要再確認：
說明：此追加的條款說明了當委員無法出席會議之時可以委託其它區分所有權人來做代表。可是我覺得若隨便委託一位可能對於管委會過去所做的議題討論完全沒有任何概念的區權人，這樣的做法是否恰當就需要管委會再討論了。
小弟意見: 本社區委員已經增加一倍, 經過半年多的實驗發現絕對會有出席的問題, 本草案中已針對決議規範事後確認機制, 小弟是認為ok~端看其他住戶的建議囉~總是要考量實務運作順利問題(真的是切身感想)

第八條的委員之消極資格:
四、經該棟區分所有權人二分之一以上決議罷免。
五、任期中積欠管理費累積達三個月。
六、主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員（含管理負責人）任期屆滿，自任期屆滿日起，視同解任。
七、與其他委員具３親等內之親屬關係。<---一般社區通常只針對主財監限制要具備區權人資格才能出任, 限制與其他委員三等親內不得擔任委員, 馬上就遇到個問題: 親戚兩都同時買這裡, 剛好都被選為管委, 但依本規定只能一人當選,請問誰能當管委? 說A不能當, A會同意嗎? 說B不能當,B會同意嗎? 而這兩戶也都是合法花了錢買這間房子, 僅因為親等關係變成權利受限, 非常有爭議喔八、曾違反本規約及相關管理規範且經管理委員會發現或警告達５次以上。
九、將房屋出租而未居住於本社區。
十、曾擔任管理委員遭罷免者。

說明：這一些條款是我認為有必要做出的限制。基本上曾經遭罷免者、與其它委員有親屬關係者、不依規約及所有管理條例居住於此者（例：管委會應該要做好榜樣才能要求其它住戶配合，管理者都不依法行事了，要如何讓其它住戶配合呢？）或根本就不居住於本社區者都不太適合參與管委會。

小弟意見: U大, 您的上述建議增列規定,ㄟ.....其實已經有點"嚴重"侵犯到區權人的重大權益(跟扣點數不太一樣喔),應為這等同於永久禁止上述資格者不得任委員, 法律上會有很大的爭議.....

其他諸如管理費未繳斷水斷電之規定, 仍然是個老問題: 管委會沒有執法權, 現行斷水斷電的相關法規似乎也沒有授權管委會可以這樣做; 我想在這裡跟U大分享一個觀念, 管理規約不管如何制訂, 仍不能違反現行法令的規範, 法令包括民法,刑法, 個法規命令與行政法規, 當然還有憲法, 絕對不可能說今天區大可以隨議制訂任何違反法令侵犯私人權益的規定, 所以我才會提到說訂訂罰則要有母法的授權規範會比較好, 如果沒有授權, 貿然執行下去很容易製造更多法律糾紛, 另外,管委會執行上有很多是現實面的考量(如果所有事情都可以照裡想走當然是最好的), 一切以取得最大公約數來做最好, 在此與U大您分享之, 如有見解錯誤之處還請多多見諒

easonhuang 發表於 2011-7-19 13:24
U大

以下僅小弟看法, 參考一下:

Eason大，
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很高興有人在乎規約一事～不過，你會回這也是我預料中的事了。呵呵呵～～～不管如何，任何的議題本來就都會有正反意見的，就多討論討論吧！

第二條應追加以下項目一、本社區建物周圍上下及外牆面、屋突（外牆及其上方）為共用部份，除本規約有特別規定或經區分所有權人會議決議外，不得懸掛或設置廣告物或其他構造物。3 E9 z/ f& g* I( ?/ k [
說明：為了要維護整個社區的外觀一致而設定此條款。
小弟個人意見:有時候為了增加社區收入, 是有可能懸掛廣告物, 至於要不要提至區大才能決議.......恩......有討論空間！
我的意件：這部份就要看管委會怎麼去訂定了。基本上我只想要知道這個社區的住戶是為了什麼而買這個社區？如果外面都掛了一大堆五花八門的看板，三不五時這個燈管還可能會因為快要壞掉而在那閃來閃去的～搞的好像沒有人打理的樣子～這是大家住戶所樂見的嗎？晚上當你在家裡睡覺的時候可能還會隱隱約約看到窗簾縫的燈光在那閃來閃去的！不知道那一些住戶會有什麼感受。為了額外的收入卻可能要犧牲掉外觀及有可能產生的問題～這是長期性的。所以～如你所說的～有討論空間。

二、本社區法定空地、頂樓平台為共用部份，應供全體住戶使用，除本規約有特別規定者外，非經區分所有權人會議之決議，不得約定為專用。
說明：公共區域不可因私人的原由任意擺放私人物品。% J3 K. k {; S& }% M, ~: s, {
小弟個人意見: 這點其實在本規約其他地方有類似規定了, 想必U大很重視的是梯廳鞋櫃或鞋子的問題, 不過在法律上因管委會飛法定授權之執法機關, 講白一點是無執法權, 管委會當然可以努力當面勸說並開勸導單 但無法任意移動他人私有財物(可能被告竊盜罪), , 所以可能就是要有人據檢舉, 由政府主管機關到現場會勘並開罰, 由於本社區多是雙拼戶,也就是梯廳由兩戶共用, 可以的話同樓層住戶協商一下是最快的解決方式....... u. ~: V$ L6 Z1 r6 N6 ]: y
基本上我不僅是很在乎鞋櫃的問題～正確來講應該說～我在乎的是公共場所是不可以放任何私人的物品的。不管是停車場也好，ＫＴＶ室也罷～甚至於中庭。這樣只會使得整個社區的管理人更難做事而以。當然，我知道很多社區根本就不在乎這個條例也因此而沒有規定。到最候會影響到的就是整個社區除了亂還是亂。當然，如果這也是各位樂見的～基本上，我是沒有看過有哪個社區可以在公共區域放置私人物品而還能夠整理的整整齊齊的。

住戶協商？這當然是普遍的方法（只是我對於此舉的成功率並不是很看好，至少我那一樓的就是個失敗案例）。就如同我無法接受梯聽放置私人物品，可是另外一戶可能就硬要。在這個還節下是很難去溝通的。也因此，才會覺得法規要定的清楚～至少有異議之時就直接把規約翻出來。畢竟依法本來就是不行的。這是大家共同的權益～現在我的權益被影響到了，那當然就是不可以放任的。（不知道是我一戶對此很在乎而以～還是有一堆人也在乎卻不吭聲？）
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三、本社區非僅供本社區共同使用之公共設備需經區分有權人會議決議通過始得設置外，受託管理業務或承包工作者、台灣電力公司、自來水事業處、電信機構（含約定之網路、有限電視業者）、天然瓦斯公司或其他提供本社區共同使用設施之機構，基於業務之必要，得於經管理委員會同意後使用本社區共用部分或約定共用部分之或及公共設備。/ Z. ]7 B7 K0 z- ? ?
小弟意見: 詳見後發表補充之規約內容
其實這部份是限制這些相關業者在未經大家同意的情況下私自因某委員或物管中心單方面同意而進來安裝一些可能會危害到住戶的健康及環境。如手機基地台等等～除非住戶對這類的影響認為無所謂。

四、一樓店鋪產權登記之陽台、廊道、騎樓不得放置任何物品，並應無償提供予公眾通行，不得禁止他人通行或搭建圍隔設施。違者經社區管理委員會通知仍不改善者，除報請主管機關取締外，違反者之管理費將提高一倍至完成改善為止‧ . o; c4 }3 O8 ?* j* o3 m; v4 [
說明：一樓騎樓的地方嚴格來講應該要無償讓過路人通行。不太適合在騎樓人行道上放置商品架等等。會有損整體社區的美觀。0 w: Q+ K! q' @9 }* e" v2 V+ J
小弟意見: 我們好像沒有騎樓耶.....這條規定期不太需要說......況且撇開我們沒有騎樓這個問題不談, 騎樓地仍是私有財只是供一般民眾通行, 而......還是一個問題, 管委會沒有執法權, 有這種情形實除了道德勸說外, 還是只能報請主管機關處理, 至於"明列"罰則.......通常會有爭議, 因為母法公寓大廈管理條例並沒有授權訂定罰則, 好像之前有幾個法院判例是認為管委會無權訂罰則的, 像我說狗大便不清理要收清潔費, 其實是以民法著訂清潔費用名義去收的(詳見後補之規約內容)

其實我指得就是人行道啦。如果未來有商家就把人行道拿來擺攤子用，不知是否為住戶所樂見？畢竟只要有出來擺攤子或桌子、椅子等～那個環境很可能就會變髒亂了。當然，如你所言管委會不能訂罰則。所以條文的出發點若也是能夠被認同的～那就修改其文字。

很抱歉，我並沒有法律背景～故我也只能夠從一個住戶的觀點去考量規約的完整性。當然，如Eason大如此有法令背景應該對於規約的設定很有幫助的。

五、本社區為住宅社區，除一樓店舖外，其餘各棟僅供住宅居住使用。一樓店面之公司營業登記使用用途，不得為工廠或舞廳、酒家、指壓、按摩、賓館旅社、美容院、MTV視聽中心、網路咖啡店，或其他影響鄰居生活安寧與善良風俗之營利事業。違者，管委會得逕予制止或報請有關主管機關處理。
說明：為了整個社區的安寧及住戶品質特別加了此條款限制八大行業入駐此社區。! Q T( [: Z- u: z# X1 R
小弟意見: 這部份好像跟都市計畫分區使用的規定有關,這裡是住宅區, 好像只能從事特定的行業, 不過指壓跟按摩~網咖......好像真的就要區大上討論了
住戶會不會願意有鄰居把自己家裡搞個指壓業？按摩業？網咖？或者是小型的舞廳呢？對我而言～規約沒有訂，有心人士就可以做。到時真的做了～管理人就要想看看到底違反了哪一條法則了。
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六、一樓店鋪人員需檢修與其相關設備時，應通知管理委員會派員隨同進入檢修管理委員會無正當理由不得拒絕。反之若管理委員會需進入店鋪內檢修社區相關設備時店鋪人員無正當理亦由不得拒絕。
小弟意見: 這點好像在第16條(十六)中有規範喔!
第十六條若有規範那就取其一嘍？但是第十六我看了一下找不到你所指的條款。

第三條、第五款應追加以下條文： t& v8 b5 G: {' c& R+ z3 w
同一區分所有權人擁有本社區區分所有權五分之一以上者，其超過部份不予計算。
說明：社區或許會有投資客一次買多戶。在這個情況下應該要設一個上線不然所有的決議可能就落在一個人的手上了。到時社區就會很難去運作。供參考～
小弟意見: 這個在同條第九款應該有規範限制了耶
我沒有看到這一條喔～可否再把實際的條文貼上來～～～
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第六條、第四款應追加以下條款供參考：
（四）出席委員之簽到及簽退表並標明日期與時間。* U0 q1 A* _3 T" [" q& L- [
說明：管委會目前開會只有簽到制度。但是倘若委員有提早離席的情況下也理應簽退。提早離席的委員才不會因此而須要去負擔離席後所做的任何決議的相關責任。簽退的同時也應該要標明日期與時間以利未來參考時有個依據。8 D. r& k4 w6 l/ d
小弟意見: 我只能說......實務上無實益, 因為實務上的確是會有人遲到早退, 你一律簽到簽退....其實到最後很容易淪為paper work, 且這種非常細節的地方規範在規約當中,很容易變成開會決議會因為程序尚未完成搞到很多事情都無法成為正式決議, 真的不那麼建議!
paperwork？我倒不覺得會有多～基本上在同一張簽到表上簽了就好啦？如果真的擔心紙張作業等問題～那我想連簽到也不用簽了。再說～管委會所討論的內容可是要非常嚴謹的看待，若一有閃失其後果就可大可小了！研究看看嘍～
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第七條、第七款需要再確認：
說明：此追加的條款說明了當委員無法出席會議之時可以委託其它區分所有權人來做代表。可是我覺得若隨便委託一位可能對於管委會過去所做的議題討論完全沒有任何概念的區權人，這樣的做法是否恰當就需要管委會再討論了。 1 W6 O) G2 Y5 `
小弟意見: 本社區委員已經增加一倍, 經過半年多的實驗發現絕對會有出席的問題, 本草案中已針對決議規範事後確認機制, 小弟是認為ok~端看其他住戶的建議囉~總是要考量實務運作順利問題(真的是切身感想)
這的確是個大問題。所以沒有心出來做的也就別硬著出來～不然就會像現在一樣。只是不知道社區要如何去知道委託者是否理想呢？會不會因此而搞到出席者根本就都不住在這的？會不會全部都是投資客委員？（雖然我不覺得他們會有那個閒來理這檔子事）

第八條的委員之消極資格:
四、經該棟區分所有權人二分之一以上決議罷免。* y, `( I% Q+ v5 M; J, J, A
五、任期中積欠管理費累積達三個月。
六、主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員（含管理負責人）任期屆滿，自任期屆滿日起，視同解任。
七、與其他委員具３親等內之親屬關係。<---一般社區通常只針對主財監限制要具備區權人資格才能出任, 限制與其他委員三等親內不得擔任委員, 馬上就遇到個問題: 親戚兩都同時買這裡, 剛好都被選為管委, 但依本規定只能一人當選,請問誰能當管委? 說A不能當, A會同意嗎? 說B不能當,B會同意嗎? 而這兩戶也都是合法花了錢買這間房子, 僅因為親等關係變成權利受限, 非常有爭議喔
八、曾違反本規約及相關管理規範且經管理委員會發現或警告達５次以上。0 y3 ?' `/ ~. E' f' R' N% Z* j
九、將房屋出租而未居住於本社區。
十、曾擔任管理委員遭罷免者。

說明：這一些條款是我認為有必要做出的限制。基本上曾經遭罷免者、與其它委員有親屬關係者、不依規約及所有管理條例居住於此者（例：管委會應該要做好榜樣才能要求其它住戶配合，管理者都不依法行事了，要如何讓其它住戶配合呢？）或根本就不居住於本社區者都不太適合參與管委會。- B6

我覺得如果住戶不擔心有一整個家族直接進來購買社區的房子～然後全部都出來選管委會～然後整個管委會都淪為這個大家族的家族會的情況下～當然！這只是住戶是怎麼樣去做防範～如果硬要說這樣子的事是不會發生的～那也就會有點太輕忽了。

再說，如果這個社區的住戶一併表決通過～何來的嚴重侵犯區權人的重大權益之說呢？這一些都可能會影響到整個社區，每一個住戶的權益。難到真的要等到出狀況了才來防？我倒覺得多數的人都可以當委員，並不會因此而無法當。相對的，如果曾擔任過管理委員者～而又曾因某些因素而遭罷免？試問～你會放心讓他再入管委會嗎？我現在所提的是整個社區住戶的利益。你們可以討論看看嘍～
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小弟意見: U大, 您的上述建議增列規定,ㄟ.....其實已經有點"嚴重"侵犯到區權人的重大權益(跟扣點數不太一樣喔),應為這等同於永久禁止上述資格者不得任委員, 法律上會有很大的爭議....., z% v2 y/ {" N( G
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其他諸如管理費未繳斷水斷電之規定, 仍然是個老問題: 管委會沒有執法權, 現行斷水斷電的相關法規似乎也沒有授權管委會可以這樣做; 我想在這裡跟U大分享一個觀念, 管理規約不管如何制訂, 仍不能違反現行法令的規範, 法令包括民法,刑法, 個法規命令與行政法規, 當然還有憲法, 絕對不可能說今天區大可以隨議制訂任何違反法令侵犯私人權益的規定, 所以我才會提到說訂訂罰則要有母法的授權規範會比較好, 如果沒有授權, 貿然執行下去很容易製造更多法律糾紛, 另外,管委會執行上有很多是現實面的考量(如果所有事情都可以照裡想走當然是最好的), 一切以取得最大公約數來做最好, 在此與U大您分享之, 如有見解錯誤之處還請多多見諒

的確～管理人是沒有所謂的執法權。倘若因此而不訂定出嚴格的標準，到時就算真的要去找相關政府單位就真的沒有辦法處理了。再說，規約是要報請新北市相關單位的。不是我們在區權會隨便寫一寫就成立了。一天這份資料不提供給政府單位～一天這份規約就是不效的規約。充其量就一大堆白紙加黑字而以～

規約本來就不可以違反法令。所以若我提出來的有違法令～那當然就得修飾～

關於管委會委員無法出席的事情

之前會議有決議過可以找代理人

但是代理人必須限定是管委會成員

且每個委員只能接受一個委員的委託

這樣的方法就不會說受委託的人搞不清楚狀況

u2194739 發表於 2011-7-19 15:38
Eason大，
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很高興有人在乎規約一事～不過，你會回這也是我預料中的事了。呵呵呵～～～不管如 ...

U大
ㄟ......個人是覺得~規約如果訂得太嚴卻有執行上的困難~那規約容易被住戶甚至管委會擺在一邊...
規約就是個最大公約數.......我只能說......大家盡量~ㄏㄏㄏ

至於我為何會說嚴重侵犯區分所有權人的權利
不知道您是否有注意到內政部版或大部分的社區規約都有個特性:
那就是"法有授權"
今天如果制訂的規約沒有法律授權, 那就容易引起極大的糾紛, 尤其目前法院對於公寓大廈的糾紛尚無統一見解
但大部分的判例其實是對於住戶是有利的, WHY? 那是因為以目前中華民國的基本大法(憲法)是保障人民基本權利的
一方面也避免行政機關或團體利用多數暴力或公權力任意侵犯私人權利
當然每種政治制度都有其弊病~民主制度就是這樣......講遠了....噗
所以如果說三等親內之親戚同時為區分所有權人時,其擔任委員權利遭受限制, 以我的理解出任委員對於區分所有權人應算是重大權利, 就算此規約真的通過了, 萬一被該區分所有權人提起提告, 上法院時,這份規約是很難站得住腳的! 我想此一規定與單一區分所有權人擁有同社區數棟房子的情形應該是不同情形, 所以公寓大廈條例有限制.... 另您所擔心親戚五十把持管委會...等等問題,我想在我們這種中大型社區應該不會出現才對,就算所有親戚都住同一棟, 那選出來的也只是10幾席委員裡面的1~2席.......

又如提到被罷免者或違反規約X次者不得任委員, 這一樣是侵犯民眾權利的事情, 法律一樣沒有授權, 真的上了法院......小弟覺得真的站不住腳

諸如此類的問題很多,,,比如說我們都知道周末假期有些住戶很喜歡叫親朋好友來訪,但卻任意停在他人的車位上, 物管中心發現了如果擅自把該車上鎖並言明要之付500元才能解鎖, 很遺憾~依照目前法院判例管委會犯了強制罪! 所以只能開勸導單, 甚至在車到口增設警衛哨來控管車輛出入, 再不然就是被占用車位之住戶檢具證據向侵占者提起民事訴訟或刑事竊佔罪的訴訟.....

又舉例, 住戶就是不繳管理費, 很抱歉! 依目前法院見解管委會就是不能擅自鎖卡不讓該住戶搭電梯~這也犯了強制罪! 只能技巧性地提醒他繳管理費, 再不然就是寄發存證信函~請法院強制執行, that`s it!

以上我舉的例子都是牽涉到"重大權利"的情形~
我也知道很無奈
but~
管委也都是社區居民組成
要這樣硬幹不是不行~只是....後果值不值得~
牽涉到重大權利的規範......真的不能不小心.......
呵呵

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其實光是東西可不可以放在停車場內光法的部份據了解就已有很多正反兩面的意見了～只要是以住戶的權益為最主要的考量（而非單獨哪一戶的利益）我覺得整體住戶應該都可以接受的。有很多規約的事項其實都是期望能夠備而不用～我對委員的資格其實並沒有太大的意見～如果社區認為限制的太嚴苛那也是區權會裡住戶的決議。後果當然也就都是大家一起承擔！

規約一定有某個層面上的法令效益。不然集合式住宅要規約來幹什麼？不是嗎？當然～前題是不能夠違法。

規約從嚴來規劃是為了避免有心人士從灰色地帶鑽來鑽去的～最後受傷的是住戶。所以～我並不覺得從嚴有問題！要如何執行這是下一個議題～就要看看到底住戶接受的是『規約去配合執行者』還是『執行者去配合規約』了。

期望其它住戶也有不同的見解～不然從頭到尾就我們兩個在這討論似乎也不會有太大進展。{:4_137:}

不過～至少總是一個開始！

回復 小叡 的帖子

可是Eason追加的部份是『可以隨便再找一個區權人代理』喔～～～除非我誤會了！{:4_137:}

以下是Eason的版本供參考:

主任委員、副主任委員、財務委員及管理委員於每次管理委員會議召開前，得以書面委任其他該區
分所有權人之其中之任一區分所有權人出席管理委員會議]，該受委任之其他區分所有權人於管理委
員會議之出席視為委託委員之出席，但不得參與會議之表決，管理委員會得於會後三日內針對該次
會議之表決事項以書面方式向該委託委員追認該次會議決議事項，委任委員未於前述期間內追認者
視為對該決議事項放棄表決權。

回復 easonhuang 的帖子

再補充一下～其實規約不管是否嚴苛就要看執行者跟管委會如何看待了！如果執行者本來就不當它是一回事～那規約根本就沒有存在的意義了！相反的～如果執行者看重這一份文件～那基本上就不會置之不理！同時～管委會若也不削規約～那住戶有什麼理由要理會呢？所以～我個人的觀點是要看管委會要如何去看待這一份文件！

不過～話又說回來～自從我參與了上一次的會議後～我心理對於管委會重不重視規約一事也已有個底了！但是～我還是願意抽出時間來做補充！我所提的種種基本上也未必能夠通過區權會～說不定我寫的對於整個社區的住戶而言根本就是個屁也說不定～當然～那是住戶個人的意見！我無所謂～

不管如何～我想這樣才會有討論的空間！但～如果硬要把〔人情〕面混在一起來討論的話～那基本上就沒有什麼好談的了！這也是我最擔憂的哩～～～

好了～我寫太多了～佔了那麼大的版面～有點不好意思了！哈哈哈～

回復 easonhuang 的帖子

剛剛看到您po上來的文:

第十六條
（十九）基於維護社區居民身心健康及公共生命安全利益，社區內專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分均不得以各種方式設置電信基地台、強波器。　(禁止管委會或社區住戶以各種方式私設基地台! 本規定係避免管委會為增加管理基金收入入，未經全體住戶同意而擅自同議電信業者設置基地台，以及住戶私自將自有住宅租給電信業者設立基地台的行為。)

跟我po上來的文:

第二條應追加以下項目一、本社區建物周圍上下及外牆面、屋突（外牆及其上方）為共用部份，除本規約有特別規定或經區分所有權人會議決議外，不得懸掛或設置廣告物或其他構造物。
說明：為了要維護整個社區的外觀一致而設定此條款。
小弟個人意見:有時候為了增加社區收入, 是有可能懸掛廣告物, 至於要不要提至區大才能決議.......恩......有討論空間!

不知有何看法？

說到外牆
B2棟外牆的建商帆布
何時可要求撤除
在陽台澆花看到都很礙眼
還綁鐵絲在我陽臺格柵上
還破壞我的陽台瓷磚

真的很礙眼...................= =

又是個人認知

ex.....
法律嚴格度80分，用60分程度去執行，人家會說你是好人
法律嚴格度50分，用60分程度去執行，人家會說你太過份

:lol

回復 香水星星 的帖子

你是無法做到所有住戶都滿意的啦！總是會有一些出來亂！

回復 香水星星 的帖子

同意+1~

我的陽台磁磚也被破壞了!!

其實外牆廣告我自己是不太贊成裝耶.......

因為

1.廣告租金不多
2.錢不是給我
3.破壞的是我家的磁磚

但是還是遵從大部分人的意見~

這是個民主的社會，而我是好公民{:4_113:}


再次感謝eason跟U大幫忙修改規約~~~

(終於可以在這篇插上一點話了...){:4_162:}

回復 u2194739 的帖子

沒關係~可能有漏掉沒改到

在請EASON幫忙修改一下就好了{:4_153:}

我個人覺得規約的部份在現階段能夠多設限，到時若管委會想要開所謂的規約研討會之類的臨時會議之時，至少已有了一堆條例然後再來做刪減的作業。我覺得刪除條例會比將所有的條例加進去要簡單的許多。

再者，我所提的條例也是從過去我所看過同時認為或許對於社區的利益比較有保障的角度去衡量。Eason大所顧慮的法令當然也需要留意，但是若別的社區的規約都可以列入規約內容裡，我想執行面應該還是有可能可以克服的。

不管如何～這也是我單方面的想法～管委會再研究看看～

之前廣告外牆出租是有其時空背景啦

那時候管委會沒有錢可以運作

只能透過這個和裝潢清潔費來維持社區基本運作

如果大家不喜歡的話是可以討論啦~~畢竟現在已經有錢了

我是有聽說過有的大樓光收外牆廣告費就夠運用

住戶的管理費甚至少繳或不用繳了

但那是地段超好戶數也少才有可能~我們應該是不可能啦

對於這個廣告收入有好有壞啦~~就讓大家去討論表決吧

甚至於對於被影響到的住戶或許也可提出一些補償方式做配套

廣告方式也可以好好討論，如在不影響住戶視野和困擾的前提下出租牆面

方式只限帆布廣告之類，廣告內容也可以討論~如不能是違反善良風俗廣告之類的

至於那些牆面磁磚被破壞的部份到時廣告到期一定會要求代銷負責復原

回復 小叡 的帖子

{:4_113:}