我有2個疑慮(1)我們的公設比32%，以前我在遠雄耶魯的公設比也差不多，但是遠雄耶魯它是有泡湯和游泳池，照常理我們公設比應該會降低，如果我們社區一戶平均公設的坪數(35坪*32%=)11.2坪，11.2坪*402戶=4502坪，他們花在公設上坪數有那麼多嗎？難道像代銷小姐說的戶數少公設就高，好像也不全然是這樣，我記得馥園或麗園公設比才22%，有誰能幫忙算算看？
(2)我最近再看看買賣契約書發現我們的公設占32%，主建物才占總坪數的45.33%，其餘都是附屬建物竟然占了22%，這在房子的構造上是不是有它一定的比率？這比率有否違反常理？請幫忙解或。

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是啊！我也有同感 ，可否請博学多才的月亮大大來向我們解惑呢？謝謝！

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真是感謝大大您看得起，不過這一點我也不太會算，有一點是小江大大所提的平均35坪是如何得到的數據，這點我不太了解；一般所謂的公設是指機房、中庭、樓梯、各樓層的電梯間、管道間...等等。我們地下室的腳踏車位應該也算是，至於公設比例大小說實在沒有建築圖的話，事實上有計算上的困難。
我算過以我為例：實際使用坪數大約是55%左右也就是大約20坪(這是以業代給我的房間尺寸套入繪圖軟體後推算出來的，還是要等交屋後實際丈量才準)，公設以32%計算約占12坪，因此雨遮大約是5~6坪，所以我們這個案子的雨遮面積真的佔得太大，以目前的行情，最少有超過價值130萬以上的空間是不能計入面積的。{:4_154:} 我寧可換部車，也不要這些雨遮。
因為以小江大大的計算方式，4千多坪是一個很可怕的數據，換算成平方米超過1萬多，不知道我們的中庭跟大門外面退縮的部分佔掉多少，如果有更了解的大大也可以提出說明。

回覆 月亮 的文章

我用平均35坪是約略計算的，因為有2.3.4房抓個中間數據，讓我更生氣的是打電話到銷售中心問他們一個推一個，到最後就說我現在很忙待會再回我電話，但一直到現在還未和我聯絡，所以我們一定要先了解他們有沒有灌水和重覆收錢，要求他們說清楚。

提供一個數據給大家參考：一條25M泳池水道約要19坪，以京都2水道含周邊空間(僅限水池附近)約佔60坪左右，泳池機房及更衣室浴室等空間約要佔60~80坪空間，因此至少需要約120坪的空間。因此戶數少的社區集結出來的公設面積(不是比例)也會比較少，能做的設施自然也會比較少。
另外以小江大估算的公設面積4500坪推算，建築坪數高達14062.5坪(約46400平方米)，不知道誰知道這個建案的總建築坪數多少?

公設的算法真的要跟建商確認清楚，小弟也很想知道。
:D

我想要問問群主或月亮大，我們家族裡的成員是不是都是北大愛悅的住戶，我看成員列表蠻多人，但我發現裡面有仲介的朋友。
我想個別去問建商他們跟本不理你，如果能找到40或50人左右他們會比較重視，但不知真正的住戶有那麼多嗎？

這部分的東西 銷售人員那邊一定是不了解的

因為這些應該都是牽涉到建築師設計的部分

我想如果有建築師朋友多問問應該會比較了解!!


這部分的東西我也不是很了解

但是以我的觀點來說

我覺得這些牽涉到專業的部分應該都不需要太擔心

正常來說都是按規定在做設計的!!



倒是良好的施工品質是比較重要的!!!

protecter 發表於 2011-6-2 00:10
這部分的東西 銷售人員那邊一定是不了解的

因為這些應該都是牽涉到建築師設計的部分

贊成+1
其實在建照圖中，就可以算出所有的空間面積大小，
我想建築師、建商也不敢拿自己的招牌開玩笑，
以前聽過一個案例：
某建商交屋後，住戶發現中庭面積被重複計算數次(依樓層數量重複計算)，
後來訴諸仲裁後，判決建商退回重複計算的面積費用給全體住戶。
因此，只要拿出建照圖就一目了然，不需要爭執。
至於業代人員，恐怕連建照圖都還沒見過吧！
交屋時大家注意一點，自家工程品質要加強把關才是。

我看這部份,在合約上都寫的很清楚,主建物室內多少,雨遮,陽台幾坪,
合計公設共幾坪等,只是是否跟現況相符,只有等交屋時仔細量一量,
再到地政去調閱相關資料核對,比較保險!若有不實,可以早期發現因應!

回覆 羽果 的文章

我們室內的在合約上寫的很清楚，這一部分應沒問題，我現在質疑的是我們每一戶被扣除的32%用於公設的坪數，整個公設的坪數是否都用於社區裡面的公共設施，舉例他們扣除4500坪公設，實際上只用3500坪，那短缺的1000坪我們就須要追回，這才是我比較在意的，這些在買賣契約書裡並無記載，如果要看可能須要求他們另外說明。

回覆 小江 的文章

對啊! 贊成你的說法,國外就不會有這種疑問. 弄的我糊塗了?????? 你們一定要加以監工,謝謝了!

一般公設點交都要管委會成立才由委員與建商點交洽談，還有就是委託給點交公司去點交，畢竟很多法條大多ㄉ住戶都不是很清楚，公設32真ㄉ很高又看不到設施與公共空間真ㄉ是要弄清楚，爵士悅也是32公設比，點交才知公設是車道，車位權狀上只有4坪多，其餘要算在32ㄉ公設比，這樣算竟然是合法，是建築法規ㄉ模糊地帶，真ㄉ不希望看到愛悅也是這種算法。

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後來是否也無「法」治建商？你們是在點交前就發現或點交後才發現？
我們的車位只登記編號及一個單位，因此車道納入公設內或納入權狀內有何差別？在我的認知裡，只要別重覆計價，總坪數都是由所有的住戶去分攤，應該是沒問題的。
又目前爵士悅住戶最為垢病還有哪些問題？能否說出來讓我們作為參考，因為北大愛悅也將於8月要對保，希望能對我們有所幫助！謝謝！

當時我交屋後就已經發現公設坪數不足，只是不知道到底少在哪裡，當時去問工務主任說坪數一定夠，不然建築執照是無法下來ㄉ，後來才得知是車道，車位坪數可以賣你4坪多，也可賣你10坪左右，爵士悅每間房屋都是二工，記得有一人去告建商結果只有拆自己ㄉ家，建商沒事真是傻眼，目前爵士悅還有300多項缺失，建商也是愛理不理，派一位年紀小小ㄉ經理隨便應付，健身房在閣樓是違法，後來被罰50萬這應該大家都知，但這對建商實在不痛又不癢，也把閣樓用木板封起，到現在爵士悅除了大廳沒有一樣公設能夠使用。

回覆 阿詹 的文章

小姐是跟我說8月對保，11月交屋，作業流程好像是銀行先貸款撥款下來後才交屋，因此要等到交屋時只剩些房屋的尾款，換言之大筆的款項他們已拿到手了，剩零頭對他們來說不痛不癢，我們手上就沒有籌碼和他們談判，就是要談也不會理你。
如果爵士悅當初未改善管委會不點交建商會怎樣？管委會有辦法制他們嗎？現在爵士悅的住戶準備如何應對補救？不然花32%的公設錢，到頭來只剩一個大廳。真是傷腦筋！

http://home.url.com.tw/index.php ... n=realestate_north2

這篇給您參考

感覺上 他們家蓋的房子 鐵門還挺多問題的


我不是危言聳聽，但我們要知道問題所在搜集更多的資訊才能夠想得更周延，我想他們除非以後都不在立足於建築業，否則不會一錯再錯的，拿公司的商譽來賭。

不點交會如何?我真ㄉ也不知道，爵士悅是交由太古點交公司去處理，剛開始派人來就說明要完全點交，時間要花一至二年的時間，目前建商不處理ㄉ也是尋求法律途徑，爵士悅是我人生第一間買ㄉ房子，小姨子是設計師也用心在裝潢我ㄉ新家，後來參與委員會議，看到建商ㄉ傲慢，不想每天回家看到花這麼多錢買ㄉ公設，沒有一項可以使用，只有忍痛割讓換到別ㄉ社區，我真的不希望你們跟我ㄧ樣，高高興興買一間房仔換來痛苦ㄉ回憶。
銀行要撥款之前會先通知貸款人是否確定要撥款，我們可以先暫緩撥款，所以可利用這項去與建商洽談，當然結合更多人力量就更大，他還有很多沒賣完利用這點去製造雙贏ㄉ結局。

我建議大家可以找個時間，約個地點坐下來商討，順便邀請爵士悅''張主委''了解更多，想出更好的對策。

這是當初漢翔開發的官司內容：
漢翔開發有限公司於三峽「爵仕悅」建案廣告不實罰50萬元
新聞來源： 發表日期：2010-05-26 10:44:50 撰稿人：公平會
� 行政院公平交易委員會第968次委員會議決議，漢翔開發有限公司（下稱漢翔公司）於「爵仕悅」建案廣告將陽台、機房標示為室內空間之一部分，就商品用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，爰命其自處分書送達之次日起，立即停止前述違法行為，並處漢翔公司新臺幣50萬元罰鍰。
��� 公平交易委員會表示，案關廣告（即傢俱配置圖）將陽台、機房位置標示為「臥室」之圖示，綜觀系爭廣告予人之印象，實易使消費者誤認系爭建案之室內空間除供陽台、機房用途外，亦可供臥室使用。然查系爭建案核發使用執照之竣工圖既記載陽台或機房，且依臺北縣政府工務局表示，系爭建案將陽台宣稱作「一房」使用，係屬陽台外推，與原使用執照竣工圖說不符乙節，應屬違章建築。故漢翔公司於傢俱配置圖將陽台、機房位置標示為室內空間之一部分，核為虛偽不實及引人錯誤之表示，已違反公平交易法第21條第1項規定。

小弟最近在看一本書 叫 "黑心建商不會說的事" 黑心投資客炒房告白...賣的很好
建議大家可以去買來看看喔,跟大家分享一下.
公設這個問題 小弟贊成跟建商問清楚....^^

當初買房時，代銷有否告知你們交屋後我們還須要將機房往外推做二次施工。

回覆 小江 的文章

當初買爵士悅是有簽一張二工同意書，但大部份ㄉ屋主也是簽得不清不楚，被代銷半哄半騙ㄉ簽下這張同意書。

這個建商的的特點就是公設高卻沒有公設

大家有去看過該建商的建案就知道

例如新莊的建案....

最重要的是因為車道也算在公設裡面

你們可以拿權狀請銷售中心幫忙算一下(我當時有請他們幫忙算公設,陽台的坪數)
算一下愛悅的車位應該和爵仕悅一樣都是4坪多

然後再去問別的社區,例如遠雄的 ,他們社區的車位都是9~10坪左右

因為他們車道坪數是算在車位裡面(這也應該是正常的算法)

我知前去看過萬寶龍他說他們設位平述約9~10坪
中北大代銷跟我說他們是6坪

不用指望什麼建築法規規範了
不然當初爵仕悅也不會被泰瑞莎搞到上報
最後還賠錢了事

現在只能安慰自己說當時買的便宜
沒有公設以後維修也就比較少

回復 阿肯 的帖子

我們看了樣品屋後，也是對公設比有很大的疑慮，當初售樓小姐是說因爲要建兩個消防樓梯，所以公設比大，但前幾週去看房時，發現消防樓梯非常的狹窄，我們現在住的房子也是雙消防梯，但是樓梯間很寬大，一個消防樓梯快相當於愛悅的兩個了，我們目前住的房子才80幾戶。（而且樓梯轉角處竟然有空隙，那個空隙是從頂樓直接通到最底下，如果小朋友頑皮的話，很容易從空隙裏掉下去）。另外在網路上查到有資料是說地上無建築物的比如中庭是不算在公設比裏的，這個不知道是否正確。

回復 fiona77 的帖子

b4-7f報到,應該是說只要下雨下的到的,就不算公設!