初次留言大家好

學者說奢侈稅的效應會再半年~一年才會慢慢顯現

看的我一頭霧水 不知道這番話的邏輯是什麼?

還是說 奢侈稅效應只會影響到開徵前的逃命潮?還是說對於之後根本沒有影響?

對於學者的說法不是很了解{:7_476:}

回覆 ufo003jason 的文章

跟股票一樣,無量就會無價,沒有一定的量能來支撐,價格會往下修,
只是房市需要長一點的時間來反應.

稅務這東西總是有辦法逃避的
唯一逃不了的只有小老百姓
沒見臺灣已經是萬萬稅了,有錢人還是有辦法"避稅"
消息總是在一開始出來的時候有用
感覺跟股市一樣,消息一確定影響總是短期的
任何東西要漲一定要有它的價值
難道有人會去追價他認為沒潛力沒價值的東西嗎
所以要看東西到底有沒有投資價值
只要還有價值,還是擋不了的
這只是個人小小的意見~{:4_87:}

以下是我在奇摩看到的新聞

貼出來與大家研討

還是說少了投機客的炒作 市場會漸漸往合理價格靠攏?
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http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/110509/78/2r6u6.html

記者鄭琪芳／專訪

為了平息高房價的民怨，政府推出奢侈稅打房，將於六月一日上路。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為，現在打房已錯過最佳時機，房價已經無法回到這一波上漲前的價位，套句熱門電視劇「犀利人妻」的經典台詞，房價「回不去了」。他表示，奢侈稅的效果，實施半年至一年後才會明朗，未來台北市房價頂多修正十至十五％，一般民眾還是買不起；新北市房價應修正二、三成，但起碼要等一、二年，想在新北市購屋的民眾可以再等等；至於大台北以外地區，雖然房價較低，但產業外移導致工作機會愈來愈少，很多人也買不起房子。

記者問：可否談談這幾年來國內房價飆漲的原因？

3、4年前就該做 住宅政策沒整合

莊孟翰答：這一波房價上漲應該是第四波，從二○○三年下半年開始，也就是ＳＡＲＳ結束後，原因有幾個，首先是全球利率很低，偏偏政府又在二○○九年一月二十三日調降遺贈稅，但錢回來後沒有投資機會，轉往炒房、炒股。

大約三、四年前，我們就開始對房地產問題提出警告，國內銀行對房地產的放款比率太高，目前房貸餘額五兆多、建築貸款餘額一．三兆、修繕貸款餘額也有幾千億元，加起來約七．一兆元。一般而言，房地產放款占ＧＤＰ比率不應高於四成，現在已超過四成；占總存款比率大約二成，目前是二十三％；占總放款比率頂多三成，現在已經到三十五％。

政府應踩煞車，房價問題牽涉賦稅署、金管會、營建署及地政司等單位，但政府沒有整合、缺乏整體住宅政策。結果，有史以來最低的利率、有史以來最多的資金氾濫、有史以來最高的租稅降幅，資金洪流進來快沖垮了，政府還不曉得。

問：目前房價偏離多少？合理價位應是多少？

答：以中位數房價跟中所得相比，美國房價所得比約三至五倍，北市已高達十四．三倍，這還是以聯合徵信中心的銀行鑑價資料計算，並非實際成交價，價格最少差二成，跟預售屋比又差二成，所以至少差了四成，實際房價所得比應該是二十倍。

北市房價排名全球二十六，這是國際化的結果，有些台商、中資或港資進來，一買就是好幾戶豪宅或整棟商辦，都會區本來就沒有太多供應量，北市好地段有限，內需加外需，房價炒上去，最可憐的是原本居住當地的民眾，附近有房子在賣，他們都買不到，因為漲到每坪一百多萬元，很難買得下手，都被國外或區域外的人買走。

大台北以外地區，雖然房價所得比較低，也沒有用，像宜蘭、花蓮或台東，就算房價所得比只有五倍，如果沒有收入，連租都租不起，有所得才能付貸款，現在很多人連工作機會都沒有。

問：奢侈稅預計六月一日上路，政府祭出奢侈稅打房，出手太快或太慢？力道太重或太輕？

答：現在才來打房，已經錯過最佳時機。從需求來看，影響房價最基本的是首購需求、其次換屋需求、投資性需求及投機性需求，奢侈稅只打掉投機性需求，還是有投資性需求，只要持有超過二年就打不到，如何期望房價回到首購或換屋需求？

即使奢侈稅帶動房價修正，也不可能回到二○○三年下半年開始漲價以前的價位，恐怕也回不到二○○三至今的中間價位，套句熱門電視劇「犀利人妻」的台詞，房價「回不去了」。

政府起碼三、四年前就要開始打房，出手實在太慢了，現在唯一的機會是，如果中國經濟「硬著陸」，全球跟著緊繃，很多資金可能落井下石，台商資金流動也會受影響，台灣房價才有機會拉回。

奢侈稅打房的力道，雖然稅負有點重，但只要超過二年就打不到，轉去炒作預售屋也可以，很多盲點跟規避方式，所有奢侈稅未必能夠杜絕投機；而且，就算把投機性需求打下來，投資性需求還是在，房價還是無法回到合理價位，所以還是有民怨，老百姓覺得打房力道不夠，尤其政府選前才出手，民眾當然更加憤怒。

房價問題本來應逐步解決，政府都不解決，現在又遇上利率、物價等問題，就更難解決了；現在有錢人太有錢、窮人則是太窮，將家庭所得二十等分位，最富有五％及最窮五％，貧富差距從六十五倍暴增至七十五倍，貧富懸殊太大，所以民怨很深。

問：奢侈稅上路後，房價將如何修正？能否回到合理價位？

答：可以分成北市、新北市及其他地區，北市十二行政區，今年三月預售屋價格在每坪一百萬元以下，只有文山、內湖、大同及萬華四區，其他區最高價都在一百萬元以上；奢侈稅實際效力，等實施半年至一年才會知道，我認為北市較好地段還是賣方市場，房價不容易修正，頂多修正十至十五％，一般民眾還是買不起。

至於新北市，有些區域因為捷運加持，加上北市房價太貴，部分投資性需求跑到新北市，導致整個市場都亂掉了，之前開出超高價格，房價修正二、三成是應該的，但也不是全面性修正，新莊、新店喊到每坪七十萬、板橋喊到九十萬，應先修正下來。

目前新北市還有很多預售屋在施工中，等到預售屋大量交屋，房價才有可能下來，因為建商有還款壓力、投資客也有貸款壓力，房價真正打下來起碼要一、二年；不過，三重、板橋、中和、永和及新店等，人口相當密集，房價要大跌不容易，漲價後幾乎就掛在那裡。

至於大台北以外地區，房價頂多修正一成至一成半，除了台中七期重劃區、高雄美術館附近，中南部房價幾乎沒什麼漲。

問：除了奢侈稅以外，政府打房應有哪些配套措施？

奢侈稅實際效應 至少半年才浮現

答：應該要有很多配套，最起碼有錢人的稅要課一點，可以調高公告地價及房屋評定現值，提高地價稅及房屋稅的稅基，讓房屋持有成本提高；房屋交易成本也要提高一點，目前資本利得不課稅，未來應採雙軌制，國內人士可以不課，但境外人士來買房地產，就要課資本利得稅，中資來台炒房就不容易了。

政府也要加強查稅，買賣房產有沒有繳所得稅？有沒有繳贈與稅？該課的都課了，有錢人也不會隨便亂買，只要透過財產總歸戶，這些都可以查得到，但政府以前卻沒有做。

其次是整體住宅政策，台灣應建立土地儲備制度，新加坡有七、八成民眾住在組屋（國宅），透過「公積金」制度，上班後五年內可以拿到國宅；最近經建會也要推出現代住宅，畫個餅可以，但應說明興建多少？價格多少？何時推出？

北市有一些土地可以賣掉，出售土地的錢拿去新北市蓋社會住宅，新北市不是規劃三環三線嗎？將捷運站附近土地留下來蓋社會住宅，捷運的共構宅也不應該賣，可規劃二十坪左右的房屋，廉價租給年輕人當中繼住宅。

另外，都市更新提供容積獎勵，北市大概一．三八倍，可以給一．四八倍，多十％是政府要的，透過容積移轉，變現後專款專用，北市都市更新案一年十幾件，每案最少十億元，一年就有一、二百億，以後可能有五百億、一千億，可用來支援社會住宅。

不過，如果外來龐大資金無法阻絕，房價要修正還是不容易，要阻絕真的很難，透過地下經濟，資金往來根本查不到，所以政府應引導資金投入直接投資，還可創造就業機會。

很多台商到中國或東南亞投資設廠，商品再走私或回銷回來，把國內的產業打垮了，加上農業、科技技術外流，中國複製技術後再搶台灣的外貿市場，國內就業機會愈來愈少，民眾沒有收入怎麼買得起房子？現在大學畢業生有三、四成找不到工作，有工作也薪資不高，年輕人當然會怨。

資本利得雙軌制 以抑制中資炒房

問：目前市場觀望氣氛濃厚，何時才是買房的好時機？如何推算合理房價？

答：北市房價很難修正，因為資金太多，撐住房價，如果要在北市購屋，有錢就可以考慮；在新北市購屋就不用那麼急，這幾年新北市推案量很大，等到預售屋陸續交屋，屆時投資客要賣、建商餘屋要出售，空屋、餘屋增加，價格才會明顯下修，大概要等一、二年。

房屋合理價格，本來有好幾種推算方式，例如中古屋可用重置成本推算再折舊、預售屋可用中古屋價格推算，但現在怎麼推算都沒有用，房價原本一坪一百萬元，但如果一百二十萬賣得掉，還會訂一百萬元嗎？以前北市房價一坪六、七十萬，土地成本大概七成左右，現在一坪超過一百萬，土地成本起碼八成，地價問題無法解決，房價也是無解。

ＥＣＦＡ預期心理 房價已經難下修

現在房市到底是買方或賣方市場，都搞不清楚了，明明要進入買方市場，但資金一進來，又亂掉了，過去經驗已不適用；所以我們開始擔心香港經驗會不會在台灣複製，一九九七年香港回歸後，房地產下來，但二○○三年香港與中國簽訂ＣＥＰＡ後，房地產又上去，台灣跟中國簽了ＥＣＦＡ，未來允許更多中資來台買房地產，加上ＥＣＦＡ引發外來需求的預期心理，房價很難下修。

回覆 ufo003jason 的文章

應說 會進入整理期.........

不過對於房型 地點 釋出量少 供不應求的 還是會有上漲突飛的可能........

社區戶數多的.....沒什麼特別的優點..........小套房太多的........

就不須太有期待了...........

以上是個人的解讀...........{:4_138:}

您好!

暫且發表一下小女子的淺見

奢侈稅在剛開始宣布時,我個人覺得只是短時間的影響
所打的只是小型投機客(我指的是用小資金配合銀行貸款玩房子差價的那種)
真正所謂的投機客,手邊幾乎是現金居多

奢侈稅對投機客而言,"沒關係,我閃不掉,就把稅加在房價上"
最終,倒楣的還是真正要買房子的人

以香港為例,在年初也曾實施類似奢侈稅的東東
有!房價真的有跌,但1個月後由回到原點....(需要相關簡報者,可PM我喔)

個人認為,除非政府有相關的配套措施(包括銀行的配合)
否則,房價應該還是差不多吧!!

--畢竟,會拿那麼多現金來玩房地產的人
早就"上有政策,下有對策"了,誰敢甘冒那麼大的風險呢?

不是嗎?


以上為個人拙見,請各位大大不吝賜教

對長期投資者或口袋深的
應該就沒影響吧

跌 不可能啦 漲的比較慢就是了 漲太快了 政府不出來喊一喊 難道要等泡沫化 對投資客而言 奢侈稅灌到房價中不就得了
現實是有需求就有供輸 現實是建材五金民生用品一直漲 現實是成交量沒有明顯大量萎縮 現實是需要房子的中產階級再不買會更難買到... 老實說這一波景氣回春, 自營(做生意.開店..開工廠,開公司),最先受益..實際上上班族未受其利先受其害(通膨,M型社會)....年收入尚未回到金融風暴前的水準....政府應該要想辦法提升藍領階級的收入與購屋 能力..並興建大量國宅(在必要的地方)平衡供輸...大禹治水之道..是疏通...非圍堵也...打投機好像也順便打到投資了...對中產(藍領)階級助益其實不多...

房價會修正幾成其實都是大眾心理預期的結果!要下修幾成是市場決定也不是那些專家說了算!動不動就說台北市只會下修x成!新北市應該下修x成才算正常!難道台北市的高房價就是理所當然的合理嗎?

想買便宜的買不到

想賣好價錢的賣不掉

ufo003jason 發表於 2011-5-10 21:09
以下是我在奇摩看到的新聞

貼出來與大家研討

{:4_113:}

CCHAHA 發表於 2011-5-11 00:33
跌 不可能啦 漲的比較慢就是了 漲太快了 政府不出來喊一喊 難道要等泡沫化 對投資客而言 奢侈稅灌到房價 ...

分析的很有道理~~
個人是認為：其實政府知道奢侈稅是沒啥用的，
但是可以讓市場降溫，初期價小跌，後平盤盤整，
並且縮大概一年左右，
正就是政府想要的結果，
剛好可以使房市價格正常撐過總統大選，
政府是貧富兩邊的人都不想得罪，
大家想想，如果每天新聞都在報房市創新高，
或者是金融風暴一樣，新聞每天都在報失業率破6破7，
GDP負5負10時，這兩種狀況拿得到票嗎？
個人也認為：跌 不可能啦 漲的比較慢就是了~~

請問..
如果銀行升息呢?

威廉 發表於 2011-5-12 10:25
請問..
如果銀行升息呢?

基本上銀行升息,應該也是影響到自住客

因為投資客都是有$$倫啊.....

我想奢侈稅的本意很好，就是阻斷短期的惡性買賣買賣，每轉手一次，房價就漲一次，
每一次的成本都變高了，我想這招基本上會讓巿場變正常一點吧，
不過大家對奢侈稅的期待太高了，如果房價通通下修2成，3成，那也很怪耶，
是發生了什麼可怕的事嗎？不然怎麼可能期待這奢侈稅發酵後有這種成果？
某些投機客被打到了，可能會抛出少數一丁點物件出來求現啦，但是也不是每個人都是現金不足的投機客，
2年寛限期只要繳利息他們也可以撐過2年再賣出去...

不過，除非有什麼重大的災變，不然1，2年後房價就會比較低？我倒沒那麼樂觀耶，
那天我問銀行小姐，利息真有可能昇到4﹪嗎，她說，這樣會有很多人跳樓耶，不要鬧了～:L

回覆 bibimorning 的文章

某些投機客被打到了，可能會抛出少數一丁點物件出來求現啦，但是也不是每個人都是現金不足的投機客，
2年寛限期只要繳利息他們也可以撐過2年再賣出去...
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樓上說的本人超同意
除非 沒有人買屋-
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不過，除非有什麼重大的災變，不然1，2年後房價就會比較低？我倒沒那麼樂觀耶，
那天我問銀行小姐，利息真有可能昇到4﹪?
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關於這一點我倒是存疑
因為台灣以前房貸利率有到6%
所以對於資金比較不足的首購或中產階級這要注意 要算
因為 沒有甚麼事情是不可能的

個人想法是 大選在即 我認為目前絕不會有利空的消息放出
等大選完了 大約是明年三四月份 政策比較明朗
也許是出手的好機會
但如果現在有殺到大家可以接受的價格就可以買(有需求/ 投資不建議)
雖說捷運動工的支票開出來
但政府之後也可能會有 財政困難或不符合經濟效應等說詞推拖
買房是大事
所有的可能性跟風險全部想清楚再下手會比較妥當

少了投資機客的操縱 理論上會降

重點是買方如果真的能堅定信心

該降的它是不會升的{:4_153:}

影響房價的因素太多了
跌~有可能
漲~也有可能
盤整~更有可能
未來的市場走向只有天知道......
多想無益
日子過得輕鬆快樂就好

威廉 發表於 2011-5-12 10:25
請問..
如果銀行升息呢?

哈哈! 再升息?政府拿GDP來換吧!

讓房價"暫時"緩漲,才能給自由行的那群人來撿便宜囉!!{:4_88:} 若是要自住的看喜歡還是就出手吧!!{:4_81:}

談到奢侈稅，簡單說說我的看法。如果只論奢侈稅，狹隘些。

未來政府對財產交易所得的公平正義才是關鍵。
目前的房屋稅，地價稅，土地增值稅等稅基，都是以房屋評定價值以及土地公告現值做為計算依據，而這些數字往往比起實際的價值有很大的落差。甚至個人綜合所得並不課徵土地以及股票的所得。
以目前國家財政困頓的狀況下，這些稅的公平正義將會得到朝野的共同興趣，也就是說未來無論誰執政，土地與股票納入個人綜合所得，房屋與土地交易的實價課稅，將會被一一落實。
奢侈稅應該是試水溫，看看民意是否支持財產交易所得稅的實價課徵。