請教各位一下，
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
監督v.s指示!

管委會 監督+指示 物管公司
住戶 監督+指示 管委會

務業有參予權跟執行權
管委有參予權跟指示權
住戶有監督權....監督管委會跟物業公司

回覆 jushua1975 的文章

當然是以委員會為主.......

物管公司為委員會之決議執行者.......前提是 可行又不違反法規{:4_195:}

對住戶來說 物管公司 是委員會與住戶之間橋樑

有時又是委員會的決議執行者..........(不具公權力....仍有其能力的限制.....)

委員會集體共識的化粧師.........委員會的信任跟默契到那 會決定現場主管的主事決策能力到那

好的委員會 會傾聽物管公司客觀的建議......(不管是否為成熟的建議....){:4_183:}

會聽取物管公司 依法行政........

會按實況站在對方的立場 是否具體可行.........(沒有模擬兩可 過於偏頗 難以執行的問題...)

會使委員會與大多良善住戶零距離.........{:4_127:}

回覆 jushua1975 的文章

請教各位一下，
物管公司與管委會之間孰重孰輕!?
監督v.s指示

　　兩者都很重要。

　　管委會代表住戶，負責監督物管公司，賦予物管公司執行權力，並承擔事後責任。
　　物管公司則本於合約規範，為社區住戶提供服務，並執行相關社區業務。

　　簡單說，管委會是腦，而物管公司則是手腳，兩者缺一不可，都很重要。

　　不過兩者也可以有些角色重疊的地方，例如管委會也可以參與規劃跟執行工作，特別是當物管人力不足，而物管公司也可以基於專業提供意見給管委會，並參與討論，找到適當對策。

　　兩者若能有充足默契與信賴，那是再好不過的了...

回覆 寧靜海 的文章


我覺得
不瞭解相關的權利義務或出現認知差距。
即會出現一些不理性的現象。
提供一點淺見，請管委會要求物管公司依時效公佈大家看得懂的資訊及財報。
建立良好溝通的管道，才能朝向適合大家居住，管理良善的社區前進。

回覆 賢賢 的文章


很多的情形是...............物管公司有責無權　原因出在委員會未下達明確的方向指令............

或是眾說紛云.............意見難以整合　物管公司難以作為............

授權不足...往往造成行政效能低落 形成空轉

委員會常會要 物管公司當一些公告的打手 可是真遇到難剃頭的住戶反彈打議............{:4_172:}

責任往往推給物管公司買單 黑鍋往往也是物管公司背負...............{:4_102:} 一堆258 全是物管公司有問題....{:4_205:}

當社區很多的事務效能處理不彰時 除了物管公司本身現場人員的專業及能力外.........

也得看看 委員會處理事務是否 明快 方向正確又公正.............

物管公司最怕遇到 什麼都一知半解 主觀不聽建議 開會不提討論回頭馬後砲又拚命在背後下指導棋 的委員.............{:4_120:}

如果拿公司組織來比喻，住戶就是股東，區分所有權人會議就是股東大會，通常一年開一次。
因為召集那麼多人不容易，通常只有規定的重要大事才會丟到這層次來討論。一般性需要決策的事物，或是大樓財務、行政的監理，就會委託管理委員會。
而管理委員會就像是公司的董事會，委員們就像是董事，因為仍是有股份的區分所有權人，又是區分所有權人選任授權的人，因此有資格對社區事務進行議決。
而管理服務人，也就是物管公司，就是我們委任的專業經理人，基本上是承管理委員會之命，被授權處理事務性工作。在授權範圍以內，物管公司才有執行上的權限，不應執行未被授權的任務。
以公司來說，公司是否經營上軌道，董事會的監管作為與決策品質相當重要，專業經理人的執行能力也很重要；相對的，管委會是否有能力掌握社區經營方向做出正確的指示，物管公司是否有能力落實執行，當然也都很重要。

回覆 服務小弟 的文章

當然，這也是一種說法，也是很多總幹事及物管公司的無奈。
但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考。
如果主委跟委員要求不合理該如何?
如果要求不合法，該如何?
這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。

回覆 賢賢 的文章

本人就自身經驗 提供您參考...........

但物管公司收了服務費，該做些什麼?相關的法令規定能不能適時提供委員做參考

做委員會吩咐交辦事項 例行行政管理 財報公告 環境清整 機電維護陪同 "管理費提醒" 控管環境品質 提醒委員會定期修護

提供 公寓大廈管理條例及相關施行細則 民法 消防法條

如果主委跟委員要求不合理該如何?

先做溝通 利害分析 及 執行困難度在那 可行性(也需要時間去消化研究...........不可能像在變魔術一樣,,,)

如果沒有同一條船的共識 事情很難推行............真的很難配合推行社區事務..........

那當然就如您所說 這個社會很自由，每個人都有權力做選擇。{:4_131:}

而物管公司通常為了可以永續經營..................不合理 也會想法子接下來...........{:4_155:} {:4_94:}

如果要求不合法，該如何?

這也是物管公司常會跟委員會立場易砥觸的部份.............有的是不合法規,,,,,,,,,,,更常見的是 不合 規約........

當委員的住戶沒在看社區規約在寫什麼的 大有人在...................我只能說我遇到不合法的一定告知 ............

委員會要是硬要一意孤行 ,,,,,,,,,,,我也沒輒,,,,,,,,,,,,(自保措施先做好) 要我照辦 就跟他揮揮手 說88...........{:4_98:}

回覆 服務小弟 的文章

看到你的回文，應該是一個經驗豐富，有擔當的從業人員。
只不過，理想跟實際往往都會有差距。
有時，做對的事跟把事做對。端看人的選擇。

回覆 賢賢 的文章

只不過，理想跟實際往往都會有差距。

其實這個跟住戶的素質及認知是有關的..............就本人在廠辦園區/大型社區都曾服務過.........比較如下:

廠辦委員組成份子 85%為公司中高層主管(人事/總務/財務) 10%公司負責人 5%其他

所以委員會的管理方式比較朝公司化管理方式在進行........


社區委員組成份子 依社區地點地段...組成份子差異性頗大.........自然沒法跟廠辦委員組成份子比較
(社群因地點地價房價組成不同 本人曾遇過 組成份子醫生/律師 , 也有遇到土建/機電型...大都是熱心的住戶組成居多...)
討厭的是.................遇到不懂裝懂 倚老賣老的..........就很麻煩 有時具有一身 專業 又如何 ............(苦笑){:4_164:}

有時，做對的事跟把事做對。端看人的選擇。

往往都是事情簡單................因人而複雜................這是本人從業五年來之感想...{:4_81:}

小弟倒是有一些心得

樓上大人們說的我覺得都十分正向清楚,大家都是明白人。

以服務業角度來看物業VS客戶，似乎就可以明白其間關係，但是理想和實際真的總是存在差距。

委員如何選出，有無給職，委員及住戶之組成如何(各有專業，但不見得了解物業及社區事務運作)，對如何要求物業便會不同；物業、保全之組成(總幹事尤重)及專業水準，接案價格(一份錢一份要求)，便形成其對社區之表現。

重要的是彼此的合作溝通，認清實際，並不是花錢請來的一定能夠符合期望，也不是我們下的指示都是完美的，去管理中心走走了解，我想更能清楚分際所在，不然約一到就換物業或中途換總幹保全的，會常發生。

johnshuetw 發表於 2011-5-13 06:32
小弟倒是有一些心得

樓上大人們說的我覺得都十分正向清楚,大家都是明白人。

重要的是彼此的合作溝通，認清實際，並不是花錢請來的一定能夠符合期望，也不是我們下的指示都是完美的，去管理中心走走了解，我想更能清楚分際所在，不然約一到就換物業或中途換總幹保全的，會常發生。

其實重點只有一個............

就是委員會跟現場物管團隊 要有同一個團隊的想法 分享意見 雙向溝通 做得愈好 愈能發揮加乘作用

授權愈不足 不確定性增多 委員間的矛盾及看法紛爭 只會增加彼此熱情的磨耗及怯步不前

若委員會一直抱持"花錢是老大" 那通常物管人員 只能照章行事

社區事務想要更上一層樓 端看各社區遇到的現場任職人員能力/水平/素質 如何了...

回覆 服務小弟 的文章

服務業的準則:顧客永遠是對的。
委員會是社區的代表，主委是委員會的代表，如何與他們相處，就是一個大考驗。

目前物業的素質如何，相信你也有一定的體認。
但是一個不會尊重人的社區，能獲得什麼等級的服務，就…。
事情處理好，只要有一些基本能力，應該都能做到。但把人服務好，需要的條件就很多了。
即然在物業這一行，想要得到他人的尊重，自己一定要先付出。

服務小弟 發表於 2011-5-20 17:24
重要的是彼此的合作溝通，認清實際，並不是花錢請來的一定能夠符合期望，也不是我們下的指示都是完美的， ...

有人可能素養學識很高但專業並非管理實務,對於問題多在形而上的層面探討,而對於實質如何實行,及其困難或可行之處,較為缺乏,而總幹事也絶非樣樣精通,這樣一來,可想而知,事情總會一而再三討論再討論,而難以有效達到理想目標.講白點,就是知道要做,一遇問題因不了解問題點及如何去找出問題,便會由問題再生出新問題.這樣的情形,出現在主導人身上,那就......
社區硬體之維護,最後終到落到規格,價格,...等問題,但非人人真正了解,可想而知,常有買錯東西,裝錯設備,或找錯廠商,也是一樣事倍功半.而社區事務之維護,若只是貼公告,呼口號,沒考慮到人之行為本面及各種規約法令之限制,往往也只是成效不彰,適得其反.

請教各位，
如果有委員過度干涉、干擾物管作業，
甚至來陰的逼迫物管人員離職(只因看不順眼)的話，
那該怎麼辦?