我突然想發表一下意見,我們的物業管理公司是經過公開招標的程序遴選的,按民法採購相關規定,得標人於得標後如果棄標是要沒入押標金的,業主與得標公司也不能私自同意私下更改承攬公司,要不就要重新開標,如果其他參與投標的廠商提出異議,我們同意私下更改承攬公司,管委會是違法的,各位老爺請教一下法律顧問吧!別無給職還沾上官司,那才叫冤枉!

管理維護公司基本資料
公司名稱 齊家公寓大廈管理維護有限公司
公司代表人 高敏 登記證書字號 內營管維字第40G8900167號
營業地址 台北市中正區忠孝東路一段35號9樓 登記日期 089年04月12日
資本額 10,000,000 有效期限 101年04月11日
註記 設立狀態 變更登記


公司名稱 大鼎公寓大廈管理維護股份有限公司
公司代表人 高敏 登記證書字號 內營管維字第40G8900163號
營業地址 台北市中正區忠孝東路一段35號9樓 登記日期 089年03月23日
資本額 10,000,000 有效期限 101年03月22日
註記 設立狀態 變更登記

http://cpabm.cpami.gov.tw/SearchPage.jsp?url=/search/bma/MMCSearch.jsp
以上資訊來源為內政部全國建築管理資訊網

至於有無您所說的問題....請法學專家來做說明好了...{:4_204:}

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非也非也...........

原因在於 忠華保全集團高層想在北大特區 打響 齊家精緻物業 的名牌{:4_82:}

想說在不加價的前提下 做出口碑.....比照 信義計劃區 的方式 經營 單一品牌

避免 自家 品牌相互競爭.........(大鼎的品牌的確沒有 齊家 來得響亮........最少在業界是如此...)

而且可以整合旗下資源.........免得浪費多餘人力/物資成本....(這是偶猜的...){:4_131:}

算是昇級板.....加質不加價 {:4_153:}

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那..............(語塞)....{:4_137:}

那教教小弟 民間說法好了..........(爆){:4_155:}

(應該跟齊家收廣告費.............){:4_154:}

有沒有樓主所說的適法性問題..........倒是有些好奇......

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白大還不睡~~~~~


不乖~~{:7_492:}

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恕小弟無知...第一次聽到民法有採購相關規定～

1.大鼎得標後並無棄標...至少履約有1個月

2.小弟自認與此案有關部分的見解：民法債權篇(債總)...債務承擔之方式："第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認，對於債權人不生效力。"...民§301、民§302、民§300均有論述，民§303、民§304也有提到債務承擔之效力

補充一下...

小弟倒是粉想了解...本社區的物業承攬契約，是否有拆成保全與物管二份合約??又，有無訂定"相關罰則"以約制"齊家精緻物業"呢??

記得以前跟我配合的X翔保全蕭總常常被釘到得一再登門拜訪主委...

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委員會跟物管公司簽訂的..............是一大本 合約(厚度達3公分..........)

內含 行政/清潔/保全/園藝.............(機電另外簽了..)

幾乎是接近 政府採購法流程的樣本............{:4_127:}

比廠辦簽訂合約還要嚴謹...............

以社區來說 我是第一次看到這麼嚴謹的...........{:4_91:}

回覆 白色月亮 的文章


考偶.................他真正的目標又不在此...........{:4_82:}

而是放眼全北大...............{:4_199:}

不先把口碑做出來............如何拓展市場??{:4_110:}

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每月多出來的2人費用.................就煩請神奇的月亮來處理了.........(溜~~~~~~~~~~~~){:4_170:}

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還好公司不是偶開的..........{:4_123:}

不然要被月亮拗了.............{:4_170:} {:4_170:} {:4_170:}

我只是在提醒大家注意是否有適法性的問題,我覺得我們社區經常有人會去提告,我們 一般在園區公開招標,也許是金額龐大及廠商眾多,所以對投開標的過長都小心翼翼,對於得標著棄標除非是他的保證人為要承擔他保證的義務,可以以原條件接續承攬業務,如若不然原投標時的第2標如果金額也在底標以內應該是由第2標承接,或是重新開標,那棄標廠商的保障金應予沒入,我說的是正常程序,現在這個做法難免會覺得想是買黃牛票,我在想如果這種轉換他們在私底下有利益交換,就代表我們的服務可能縮水,或者是我們的價格太好,人家還可以在轉手中獲取利益,當然從公告中告知是為該公司的整體業務規劃云云,但是日後如果由黑道出面承攬各地的保全業務,一般保全公司都不敢來投標,得標後他們再轉手,可不可能發生?當然可能,屆時我們該如何去管?因為以前我們有先例在前
大家沒看蕭姓歌星住的南港社區,連閉路監視系統都不敢隨便開標,還有一些保全公司霸佔管理權的新聞,所以一切按規矩來,招標最好用投郵的方式,在公開場合當場拆封,有同價者才需則期議價,也許我老人家想太多了,不過規矩立好,日後少困擾

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小弟粉認同您的觀念～

只是...管委會不具法人人格的尷尬性，是個挺耐人尋味的怪象...

回到換約議題...大鼎與齊家果如真的是同一負責人(關係企業...至少算是關係人交易)，又經管委會同意換約...理論上並無不法！(除非規約有詳載限制條件)
這與棄標替補不同...民間組織亦無受政府採購法約制...除非該組織章程有明訂～

真正要怕的是圍標or投假標單～

管委會是有法人資格的吧...

回覆 恆之 的文章

法人（英語：Legal personality）是指法律上具有人格的組織，它們就像自然人一樣享有法律上的權利與義務，可以發起或接受訴訟。法人能夠以政府、法定機構、公司、法團等形式出現。具有民事權利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權利和承擔民事義務。就像自然人一樣，可以承擔刑事責任，不過跟自然人不同之處就是自由刑對法人而言並不適用，法人所接受的刑罰一般以罰款為限。
以上摘自維基百科

民法上之法人分社團及財團法人,依法需向法院或經濟部登記.
民法第45條:以營利為目的之社團，其取得法人資格，依特別法(公司法)之規定。
民法第46條:以公益為目的之社團，於登記前，應得主管機關之許可。
民法第59條:財團於登記前，應得主管機關之許可。
民法總則編施行細則第10條.依民法總則規定法人之登記，其主管機關為該法人事務所所在地之法院。法院對於已登記之事項，應速行公告，並許第三人抄錄或閱覽。
社區管委會是不具法人資格,因其非法律上之法人.
不過依民事訴訟法第40條:非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力。
公寓大廈管理條例第二條:本條例所稱主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣 (市) 為縣 (市) 政府。
第三條第九項:管理委員會：管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維 護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。
第36條管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。四、住戶共同事務應興革事項之建議。五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。六、住戶違反第六條第一項規定之協調。七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施 、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防 安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。九、管理服務人之委任、僱傭及監督。十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之 申報及改善之執行。十三、其他依本條例或規約所定事項。
因此在上述權限內,管委會具``準法人團體``之資格,有訴訟能力並可與自然人或其他法人簽訂契約

以上摘自奇摩知識

恆之 發表於 2011-5-15 16:21
管委會是有法人資格的吧...

最簡單的一點...管委會是否能像公司(法人)一樣地去銀行開個法人戶?!<---答案為否！

管委會開的帳戶只是戶名為"XXXX管理委員會"的類個(自然)人帳戶(至少信用與主委個人信用連結)，印鑑卡上留的印鑑多為"XXXX管理委員會"(俗稱大章)+"XXX"(主委私章...俗稱小章)+有些社區會增列1～多位委員私章(ex.財委、監委、副主委...)而已～

我先前接某園區的主委前夕，就是因為前主委的個人信用問題，差點讓整個園區的甲存(支票帳戶)給凍結！...後來才深入瞭解並另尋解套之途才得以讓園區免於被凍結帳戶之虞～

PS.主委不是正常人能幹滴...又要身家清白，還得耐操耐轟並且上的暸檯面(對內、對外還要能上法庭...)～尤其是不但無給職...出了包還得扛刑責......

在此謹向無私的孫教授致意～您多擔待唄！

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呵呵...糾正您一下
銀行開立管委會的帳戶是不會審核主委的信用狀況的喔
除非是以主委名義開立帳戶
另大小章的多寡由開戶的管委會決定
亦無要求一定要幾個章喔...

資料來源:因為曾在金融業混吃等死過...呵呵

問題
一、陳先生初次被選任為管理委員，其對於管理委員會之性質及法律地位並不了解，試問管理委員會之性質及其法律地位為何？
二、如管理委員會未向主管機關完成報備，是否會影響其法律地位？
解析
管理委員會或管理負責人是公寓大廈管理事務的執行機關，負責執行區分所有權人會議之決議，也是管理業務之主體，在整個公寓大廈的管理運作上，扮演相當重要的角色。依公寓大廈管理條例第三條第九款規定：「管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」同條第十款規定：「管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者。」依前揭規定即可明瞭，管理委員會或管理負責人乃是管理公寓大廈事務之執行機關。
管理委員會及管理負責人皆為公寓大廈之管理組織，而公寓大廈管理條例並未要求公寓大廈應成立管理委員會或是選任管理負責人。一般而言，如果社區戶數少、社區事務單純，可採用管理負責人之方式為管理組織即可；如果社區戶數多、區分所有權人數眾，事務較複雜者，則宜採管理委員會為管理組織之方式以分擔工作。事實上，一般之公寓大廈亦多採成立管理委員會作為管理維護之組織。故不管是成立管理委員會或是選任管理負責人，其性質上皆為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護事項而由區分所有權人選任之管理組織。
一、於民事程序法上具有當事人能力
依公寓大廈管理條例第三十八條規定，管理委員會具有當事人能力。而所謂當事人能力，係指於民事訴訟程序中以自己名義為請求法院解決私權糾紛之人或為其相對人之資格，即起訴或應訴之資格。故如依本條例規定設立之管理委員會，自有當事人能力。
而管理委員會成立後，雖依本條例之規定，應向直轄市、縣（市）主管機關報備，然管理委員會成立後向主管機關之「報備」僅為行政管理措施而已，與管理委員會是否成立無涉，故管理委員會依本條例之規定成立後，雖未向主管機關報備，亦不影響其依本條例第三十八條規定具有之當事人能力。
惟在本條例施行前由區分所有權人自行成立之管理委員會，其法律地位為何？依一般實務之看法，本條例雖在民國八十四年六月二十八日施行，然如公寓大廈管理委員會成立之時，係有多數管理委員，有一定之名稱（如：○○大廈管理委員會），有固定之事務所，並有一定之目的（目的在維護公寓大廈整體安全設備、公共秩序與公共衛生），且有獨立之財產，參諸民事訴訟法第四十條第三項及最高法院六十四年台上字第二四六一號判例意旨，具有當事人能力。故在本條例施行前已成立之管理委員會，其有無當事人能力，應視該管理委員會是否符合民事訴訟法第四十條第三項非法人團體之要件，如符合非法人團體之要件，依該法自有當事人能力。
二、於民事實體法僅具契約主體之地位，無權利能力
所謂權利能力，係指可以享受權利、負擔義務之能力，而法人之權利能力於解釋上，「始於成立，終於解散後清算終結之日」。而依前所述，公寓大廈管理委員會之法律地位，僅於民事訴訟上具有當事人能力而已，是否享有具有權利能力之法人資格，應視其他法令有無規定。依內政部於八十六年七月二十九日台內營字第八六七三三三九號函示：「公寓大廈管理委員會有當事人能力，公寓大廈管理條例第三十五條業有明定，至其是否具有法人資格，應視其是否依法辦理登記，惟在實體法律關係上，管理委員會得為契約主體」之意旨，管理委員會有無法人資格，應視其是否依法辦理登記。然依現行法令規定，管理委員會是不可能辦理法人登記的，即不可能享有法人格，故不具有民法上之權利能力，而依前揭內政部函示，公寓大廈管理委員會僅得為契約之主體而已。換言之，公寓大廈管理委員會雖不具法人格，但得以自己之名義與他人簽約，並受該契約之拘束。
三、公寓大廈管理委員會於刑事上不得為告訴人或自訴人，僅得為告發人
如前所述，公寓大廈管理委員會於民事實體法上得為契約主體；於民事程序法上具有當事人能力，但無法人格之身分。而依刑事訴訟法第二百三十二條規定：「犯罪之被害人，得為告訴。」同法第三百十九條規定：「犯罪之被害人得提起自訴。」而此所謂之被害人，係指因犯罪行為而直接受損害之人而言，包括自然人與法人。公寓大廈管理委員會僅是區分所有權人為管理維護公寓大廈事務所成立之組織，其法律地位僅得為民事實體法上契約主體及民事程序法上具有當事人能力而已，管理委員會本身並不具備法人格，當然不可能是刑事訴訟法第二百三十二條、第三百十九條規定之「犯罪被害人」，自不可以管理委員會之名義提起刑事告訴或自訴。若以管理委員會名義提起告訴者，偵查機關會將該告訴之提起視為刑事訴訟法第二百二十八條之告發，將管理委員會當作告發人而非告訴人；若以管理委員會名義提起自訴者，則為提起自訴不合法，應為不受理判決。
另依法務部檢察司研究意見認為：「按刑事訴訟法第二百三十二條規定『犯罪被害人得為告訴』，所稱『被害人』係指具有法律上人格之自然人或法人而言，非法人團體無獨立之人格，不得以該非法人團體之名義提出告訴。公寓大廈管理條例第三十五條雖明定『管理委員會有當事人能力』，惟其立法意旨係指管理委員會依民事訴訟法第四十條可以為訴訟當事人，尚不得據此而謂管理委員會可提出刑事告訴。又公寓大廈之庭院大門係屬該公寓大廈之共有部分，公寓大廈各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對該庭院大門部分有使用收益之權，對庭院大門遭人故意破壞乙節，各區分所有權人自得以被害人之身分提出告訴」（參照法務部公報第二一七期第一三九至一四○頁）。
四、結語
由上可知，依公寓大廈管理條例所成立之管理委員會，具有當事人能力，雖未向主管機關完成報備，並不影響其法律地位。而管理委員會之法律地位，依公寓大廈管理條例第三十八條規定及內政部函示，公寓大廈管理委員會於民事實體法上得為契約主體；於民事程序法上具有當事人能力，但無法人格之身分，故無權利能力。

本文摘自《管好你的公寓大廈》乙書

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點點點...小弟沒說過管委會開戶要審核主委信用狀況～至於要留幾顆章...本來就隨意(我有的帳戶就不留"章"...亦即印鑑為"個人簽名")

銀行開立管委會的帳戶是不會審核主委的信用狀況的喔

我96~100年中和某園區擔任主委...園區86年便在台灣(中小)企銀開戶(戶名：XXXXX科學園區管理委員會)...我上任前，銀行窗口提示相關文件並告知前述園區甲存恐有遭凍結之虞...因該帳戶與主委的信用連結...(該主委因案信用不良)...後來及早"應變"(恕不便詳述)...好加在!!

不知您是否"確定"...您服務的銀行，真的是將社區管委會當成法人來開法人戶?!<---如是，我肯定會去修理經理一番～
FYI：

大樓要存定存至銀行, 是以管委會為名稱的, 但由於管委會並不是完整的法人資格, 故是要加上管委會主委(管理負責人）為戶名. 此為基本條件. 至於要聯名印章才能取款, 那是從俗之行為而無法律上之規定, （有些社區規約有規定～那就一定要遵行, 大部份的規約無規定～也可以開聯名印章能取款的帳戶),一般皆是以社區管委會+主委的名稱為帳戶名稱.每當換主委時,就要換帳戶名稱. 也有極少數未上軌道的社區是以個人(管理負責人)為戶名..

另，法律上有行為能力跟具備法人人格，一般人容易混淆...您可能要再釐清囉～

本人回覆下列二項問題...........

依公寓大廈管理條例所成立之管理委員會，具有當事人能力，雖未向主管機關完成報備，並不影響其法律地位。
http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php?option=com_content&view=article&id=10472&Itemid=57
公寓大廈管理條例　第八條　公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。

本人就管理經驗上，曾就遇到上列紅字之問題，其事由為住戶於建商代管期間於第一次區分所有權人會議前二天，逕自於露臺區搭設鐵窗，因住戶規約不能溯及既往，且恰於第一屆區分所有權人會議召開後未完成主管機關核備，故該戶之違規行為，按台北市政府建築管理處公寓大廈管理科技正表示，因違建時間點不適用公寓大廈管理條例，僅能以民法　不當得利請求返還　之方式採民事訴訟處理，或要求起造人要求該違建戶復原，故『未向主管機關完成報備，並不影響其法律地位』根本是胡說．．．．．．．．{:4_138:}


大樓要存定存至銀行, 是以管委會為名稱的, 但由於管委會並不是完整的法人資格, 故是要加上管委會主委(管理負責人）為戶名. 此為基本條件. 至於要聯名印章才能取款, 那是從俗之行為而無法律上之規定, （有些社區規約有規定～那就一定要遵行, 大部份的規約無規定～也可以開聯名印章能取款的帳戶),一般皆是以社區管委會+主委的名稱為帳戶名稱.每當換主委時,就要換帳戶名稱.

本人所得見廠辦/社區委員會 帳戶，並不見得具有　管委會主委　名稱，其因應為不同銀行辦理委員會帳戶的方式不一所致：

本人曾看過原有帳戶本有主任委員名字，之後取消僅留管理委員會名（如：玉山銀行，高雄銀行）；

或存摺雖僅有管理委員會字樣．．事實在提存單據　電腦列印　仍有　管理委員會　主任委員０００字樣（如：華南銀行）

故就實務上所觀　並無絕對一致性　端看服務銀行的辦理配合方式為何