請問一下北大對面全家旁邊那片很大ㄉ空地(應該是大學路ㄅ)有人知道要做什麼用途嗎?
那邊的容積率大概可以蓋到作多多高的樓層ㄋ?謝謝!

那塊空地已經錯過獎勵的黃金期
所以容積率應該又回到最原始的規劃
210% + 小小的獎勵
只要參考早安北大的建案,就可預見未來的高度
除非他留下大筆的空地,才能建出像南北大一樣的高樓

我也很好奇! 也很期待它蓋出"北大絕版驚世豪宅"! 這麼方正、地點這麼優的地很少了!
該不會??!..它在等...捷運...??! {:4_130:}
若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧!

台北大學特定區的容積獎勵條例
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
主要是當時 政府的土地標售乏人問津
開門300萬的利息負擔(一年約十億)
於是政府修改獎勵條例,限期開發
其實對於獎勵條例之前的開發案有諸多的不公
如麗寶 ABC 旁別墅的住家
被兩旁的大樓壓到喘不過氣
視野被遮蔽,陽光被阻擋

98年起所有逐年遞減的獎勵已經自動失效
未開發的土地也回歸到原始的規劃
所以位於國學街與國際一二街的未開發土地
將來開發時因成本的考量蓋大樓的機會相對降低很多(樓越高每坪成本越高)

將來可能開發出另外一種豪宅(高階別墅)也許會有另外一番風貌
但該片土地地主不下10個
而且位於大學附近,應該已經有建商嘗試整合
可能條件沒談攏或者有人不願意提早開發,
或者要坐等地價上漲,所以就一直空下來
附近有整合成功的案子如哈佛學園,南北大,巴黎花都
地主分回來的樓地板面積(自己不用出錢都可分回 210%以上的面積)
感覺上整體性比較好,但也增加土地的負擔(人口比規劃多)

仔細研讀 LDS 所查到的容積獎勵條例
條文為:都市更新建築容積獎勵辦法
開宗明義所指的是 都市更新,不知是否適用於區段徵收
更新獎勵條例主要的精神應該是讓提供者的收入=支出*120%
俗語說 魔鬼總是藏在細節中,這句話好像藏有很多玄機
二樓以上更新後平均單價:這個價格如何認定
若是實際銷售單價,建商是否可低報,政府有無圖利的空間
若是以土地成本+建築成本 而土地成本是指公告地價或者公告現值
一般而言公告地價遠低於市價,公告現值比較接近市價但仍有差距
若是這樣就很有誘因

容積轉移:但標的物應該有所限制

原來的獎勵條例,若充分使用最高可達到原來容積的 50% 的獎勵
最初的獎勵條例如下
第七條 為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施，訂定左列獎勵措施：
一、 有關設置公共開放空間獎勵部分依內政部訂定「實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法」
　　規定辦理。
二、 建築物提供部份樓地板面積供左列使用者，得增加所提供之樓地板面積。但以不超過基地面積乘以該基地容積率之百分之三○為限。
（一） 私人捐獻或設置圖書館、博物館、藝術中心、兒童、青少年、勞工、老人等活動中心、景觀公共設施等供公眾使用；其集中留設之面積在一百平方公尺以上，並經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
（二） 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
三、 凡建築物增設停車空間， 且提供公眾使用者，得依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」規定增加興建樓地板面積。
四、 住宅區為鼓勵大街廓整體發展，訂容積奬勵如左表：
基地規模 獎勵容積佔基準容積率之比例
1000m2至3000m2 5%
超過3000m2至5000m2 10%
超過5000m2 15%
全街廓 20%
五、 各分區獎勵依第一、二、四款及第四條規定合計之總獎勵容積不得超過基準容積之百分之五○

所以該基地若是千方百計取得容積獎勵,最高的容積率為 315%,若加上不計容積的部份
銷售的樓地板面積可能達到 400%,若以 60% 的建蔽率計算,有機會建出七層樓高度的大樓

台北大學特定區的容積獎勵條例
好像沒有看過認養公園可以容積獎勵 (或許其他的法規有規範)
其實原來北大特區原始設計是低密度開發 (住宅區容積率 210%,商業區 320%)
會變成今日高樓林立的模樣
主要是當時 政府的土地 ...
小海豚 發表於 2010-5-17 17:26

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好啊~
真是不解{:4_101:}

那麼無容積獎勵事可以蓋多少容積率?
我不解的是，
地主希望等價格漲上來而不願開發，
那也得價格漲超過有無容積獎勵的比例才行啊！
假設差50%好了，價格有辦法漲50%嗎？
這樣的話，啟不還是使用有獎勵容積條例才好 ...
owen 發表於 2010-5-20 01:37

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓吧.

一般而言假設100坪地坪,容積率210%,建蔽率算60%好了,一般利用容積轉移與停車獎勵等優惠大概增加1.8倍所以可以蓋100*2.1*0.6*1.8=226.8坪建坪(不含公設,陽台,露台),如果蓋滿60%地坪大概226.8/60=3.78,大概不會超過4樓 ...
柏非特 發表於 2010-5-21 08:36

正確的公式是這樣
假設土地面積 100P
不計容積部份:如公設梯,電梯梯間,機械房... 約 20%
取得各項獎勵 80%
所以可建的樓地板面積為 100*(1+0.8+0.2)*210%=420P
建蔽率(陽光直射時陰影部份佔地坪的比率) = 60%
所以建物的投影面積=100*60%=60P
建物的高度=420/60=7 樓

不對 ! 對地主而言 , 容積率沒了是你建商的事情 , 房價有沒有辦法漲那麼多也是你的事 , 我只管土地要賣多少給你 , 越久我要賣越貴 , 就是這樣 .
道明寺司 發表於 2010-5-21 02:13

道明兄弟所說沒錯,要賣的不管容積率多少,要買的卻需考慮投資報酬率，仔細精算

一般建商蓋房子有兩種方式
1.合建:由地主出土地,拿地主的土地向銀行融資(約可貸到七成,建商幾乎一毛錢也不出)
　　　以土地價值的七成，要完成硬體結構一般而言已經足夠，一般商業行為，付款
　　　都有一個月到三個月的緩衝期，所以裝修工程的款項，大概以交屋後的銀行貸款
　　　支付時程不會差太遠,所以合建對於財力比較輕巧的建商，資金壓力很小．
　　　合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪
　　　獎勵過後因地價上漲，建材人工的漲幅相對有限，所以理論上地主分為的比率應該
　　　大於 50%,才比較容易談得成.

2.買斷:需要較多的資金,財力雄厚的建商比較容易辦到
　　　目前北大特定區的土地行情，我不太清楚，但前些時候有地主託售土地（角地）約 380P
　　　開價 50W/P, 假設成交在 40W/P (我懷疑該行情)
　　　建商買下的每坪權狀成本為 40W/3=13.1W/P
　　　因為無法蓋高樓，所以建築成本比較便宜,假設 5W/P
　　　建商的成本已經拉高到 18.1W/P,加上管銷成本 售價約 22W以上才能有利潤
　　　那售價已經是特區內豪宅的等級

假設非豪宅一般購屋者可接受的價位 18W/p是天花板價格,建商要 20%的利潤，管銷 10%
反推合理的土地價格=(18*(1-0.2-0.1)-5)*3=22.8W/P
當然建物的標的物若含店面則上述公式要做適當的修正
致於目前特區內店舖的開價大約落在 40W~55W 之間(當然有特別高或特別低)
據說國學街的大英博物館曾有成交 50W/p 的案例 (不知是否有人可以證實)

對地主而言，在獎勵的黃金期，合建是最有利，可以分回最多的樓地板面積,目前特區內的空地，地價稅約為 203/p/year(辦理自用約４０元/坪/年:必須蓋房子，遷戶口，且限制 ３畝地),假設地主擁有千坪土地(特區內擁有上甲農地比比皆是)，但這些地主世代務農，有地卻未必有很多現金，目前每年的地價稅２０萬以上，也是很大的負擔

謝謝妳一直指導我們該在何時機和人做處理和計算~
讓我多了很多參考建議~
請問小海豚哥哥可以和你見面聊聊嗎?
亨亨 發表於 2010-5-21 10:16

看來亨亨兄也是特區內的原住民
或許是老鄰居呢
我家就住在 國際二街與國學街交會口
已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我 0939-748-753

當年拆遷後，因為希望回到原來住的區塊，所以一直沒有置產
先父所留下的土地面積很小，但足以窩身，雖然沒有多少存款
鑑於祖產不隨便出售的觀念，所以沒有和建商合建(貸款包給建商興建)
特別感謝樹林農會借我一筆錢，才有現在窩身的地方，而且將祖產
完整的保留下來，所蓋的房子部份出租，租金收入剛好足以支應
銀行本息及家裡開銷，最多 20 年就可以還完本息，將來人生要畢業時
可以很驕傲告訴子女，爺爺留下來的爸爸加倍留給你們，希望你們
能夠一樣交給我的孫子...

我一直希望本地的房地產維持合理穩定的價位，不要變成炒作的天堂
這樣會變成富人的金錢遊戲，轉手間賺進大把鈔票，然後拍拍屁股就走
留下高昂的房價(尤其店面),成本的提昇，導致店家的營業成本提高
使消費物價更高，將使得有意進駐本地的人卻步，而阻礙地區的發展
房價的高漲，對於我們不想出售祖產的人，恐怕沒甚麼好處,
只有望個年年增加的地價稅徒呼負負...這樣的論調對於投資客或者有意
出售土地的地主，可能不中聽，但對於要有高品質低物價的住民可能
會引起共鳴...

當年安置戶政府預計 8W/P賣給安置戶，加上車位 80W，400萬就可擁有４０P含車位的房子
個人也詳細估算過政府的成本， 也很喜歡政府規劃的格局
政府應該就是以成本賣給安置戶，也滿心期待安置戶早日完成
把安置戶的承購權轉給舍妹，也許是安置戶早已置產．也許想
用更低的價格取得，而願意繳頭期款的人很少，
所以安置戶就這樣一拖十幾年(理論上徵收完畢就可以蓋安置戶 民國８６徵收到現在已 13年),
到現在已經拖過容積獎勵的黃金期,上次開會時
單價據說已經拉到 12W/P,和三樹路與佳園路,佳字輩的所蓋的單價相當
誘因已經降低很低,若是蓋好我應該也會認購，然後轉讓給舍妹安身.

合建案通常地主與建商會事先磋商分配百分比.以政府未改變遊戲規則前，地主與
　　　建商分配比率通常是對半分,政府提高容積獎勵後大約是 58% (建商) 比 42% (地主)
　　　以實際可售面積而言 獎勵前的可售面積最大約達 300%, 獎勵後約可達 600%
　　　若地主有土地１００坪，可分回的權狀坪如下
　　　獎勵前=100*3*0.5=150坪
　　　獎勵期間=100*6*0.42=252坪

小海豚 發表於 2010-5-21 10:07

感謝小海豚大大之解說，
所以按大大解說，
就是差68%了，價格要漲68%，
又過了獎勵容積率期限，
是不是代表地主要價格要漲68%才會處理這些空地，
那啟不還是得等等等....
這裡畢竟還是北大，不是台北市，
而且我覺得現在就已經有點炒過頭了，
那要等多久啊？{:4_81:}

看來亨亨兄也是特區內的原住民
或許是老鄰居呢
我家就住在 國際二街與國學街交會口
已經退休，平常都在家裡，若有到大學散步，或附近用餐 隨時歡迎撥個電話給我 0939-748-753

當年拆遷後，因為希望回到原來住的 ...
小海豚 發表於 2010-5-21 10:30

不過價錢相當的情況下 , 這塊安置戶用地的位置明顯好很多 . 將來離捷運又近 , 舊市區也近 , 台北大學也近 , 高速公路也近 . 總之 ~ 近近近近近 ~~~~~~~~~~~~~~~~~

感謝小海豚大大之解說，
所以按大大解說，
就是差68%了，價格要漲68%，
又過了獎勵容積率期限，
是不是代表地主要價格要漲68%才會處理這些空地，
那啟不還是得等等等....
這裡畢竟還是北大，不是台北市，
而且我覺 ...
owen 發表於 2010-5-21 14:01

Owen大大 的分析非常道地
以下是我記憶所及的內容,提供參考
被徵收戶原始持有土地成本約為 >=10W/P(隨不同街廓會有不同成本),我記得最便宜的是大觀路(路寬只有八米,政府人行道只有一米),其次是鄰國學街國際一二街以及其他鄰十米路的位置,徵收時這片農地的公告(地價||現值)約為 3W/p,政府加碼40%的價格徵收,若不換回抵價地可以領取現金,若領取抵價地可換回 40%的土地(所以成本為10W/p),政府發還土地時(民國９０年前後，正確年份不太確定),政府將土地的單價拉高 50%(讓所有地主認為都賺到了),政府就以該價格成為,標售土地的單價，當時土地乏人問津，最早進入特區開發的建商為 佳豪建設(早安北大系列),開始在特區以政府開價的 85%以下的價位(13W/p)收購土地(如現在的超級大房東),後來政府為了促銷土地，大大提昇大面積開發的容積率(建商條款),等政府大面積的土地賣完,民間交易的價格才拉到公告現值

當政府土地賣完後，土地的供給就減少，民間土地的售價就提高了多年前(約四年前)就聽說有人土地轉手每坪就賺4w,某甲賣給某丙,某乙為中間人，土地由某甲直接過戶給某丙，而某乙在轉手之間淨賺 4W/P,所以現在土地的價格應該已經遠遠超過 20W/p,假設每坪成交 24W,那也超過政府公告現值的 50%,以目前的容積率以及房價而言，恐怕 24W/p是天花板價格，再高恐怕沒有建商有意購地開發.

民國91年，大學城土地開始動起來，92年時早安北大推出透天別墅每坪不到13W,店面的價格居然只有 18W/p,93 年時店面就看到飆漲的跡象，而一搬住宅頂多也是13W上下（如遠雄大學風呂),歐洲系列的價格約在 10-12 之間，還聽說有人買到９萬多的價位(風水地的位置),當時麗寶的康橋水花園舍妹以11W出頭買得一戶(聽說有優惠)

15# 小海豚
妳的觀念很傳統~和我父親從小像我灌輸的一樣~
亨亨 發表於 2010-5-21 17:06

Ha! Ha! 我的年紀也許和令尊差不多,所以想法也類似,(但我不是田僑阿)
我的衝勁和年齡剛好成反比
年輕時可從事股市等高風險投資
到了養老階段能夠守成就已心滿意足
像郭董年過六旬,不但衝事業,還要生兒育女,的確不簡單

其實年輕人就要像亨亨這般衝勁
比較容易衝出一番作為
但務必做適當的風險管控

小海豚年輕時，一直都是受雇於人，收入只足以養家
只夠生吃，沒有多餘可以曬乾，所以也沒有多少存款
但省吃儉用，臨老時生活過得還算很愜意

原來還想問 亨亨 葛哥 是否姓林 (我的鄰居)
記得當年政府所提供的 "綁架參考名單"
將法人除外，列名排行的前幾名都是姓林
補償數字高達９位數
差點以為 亨亨是那位從事法拍買賣的林姓鄰居
不過他的父親與尊翁的職業不同，所以確認不是

如果地主短期間這塊地沒有規劃.那裡設停車場相信地主與開車民眾都會很便利!地..也能多少有收入..

但有人認識地主嗎?可以給他建議嗎{:4_175:}..

若是，裡面的小樹變大樹了! 小狗當阿公... 捷運可能都還沒來咧! ...

應該是小狗變成列祖列宗了,捷運還沒來...{:4_161:}

那塊地總共有16個地主,除了已經開發的三個地主,
應該還有13個地主(當年政府有發一份地主明細圖表)
我的因為搬家時可能被當成資源回收品回收了
應該還有不少當地的徵收戶有留下資料

10# 道明寺司
被千代田的建商對付搞到現在哀哀叫~
亨亨 發表於 2010-5-21 07:50

一個非在地的局外人,給老地主一個阿Q的建議
有空到台北時(特別是過年前去迪化街時),
可以看看建成圓環的彰銀旁,那兩戶兩層樓透天

心情會好很多....
因為他這塊地還可以蓋七層樓(代銷說的)

那兩戶當年開價過高,彰銀改設計圖不跟他們買了
結果近20年還是那樣子,旁邊的大樓蓋的時候又沒找他們合建

大概等到兩旁的大樓下次要重建時才有機會吧....