🔧 本文章最後由 chhmaggie 於 2011-4-27 21:58 編輯
經查證如下:分管契約於何時失其效力，應視當事人之約定而定，若分管契約訂
有期限，則於期限屆滿時失其效力 屆滿前，仍得經共有人全體協議終止
分管契約；反之，若該分管契約未定期限，因終止分管契約乃共有物管
理方法之變更，需經共有人全體之同意始得為之。
基於上述雖經區權大會同意停止該分管協書，但非共有人全體協議終止，
故在法律上應遵照原先契約書之約定。
但....本社區優質住戶應該會尊重區權大會表決，同時銷售人員似隱瞞告知分管契約可訂
有期限一事，希望大家一同檢視故不予置評。
屋頂由頂樓的人使用,似乎是建設刻意安排的,從電梯不達屋頂,電梯管制,分管協議書,管委會委員等等.........
濟弘老闆對外界似乎有很大的佛心,但對購屋客戶卻沒有.
我想大部份的人在和建商簽分管協書議書時, 都沒注意到頂樓約定使用的條款吧...{:4_137:}
也許, 大家可以分幾個方向去思考:
1). 訴訟一途...以理性和平處理為原則, 這應該是最後的選擇.
2). 就上次區權會的表決, 大多數人都同意頂樓為避難平台, 應該也有使權使用. 再者, 請大家看一下合約條文:
屋頂避難平台除電梯間, 樓梯間, 機械房, 水箱, 景觀台等共同使用部份外, 其屋頂避難平台同意歸屬直下方頂樓住戶依法管理使用, 惟使用管理人應依法使用, 不得增建任何違章建築或妨礙共用部份所有權人之維修與使用.
那即然景觀台是全社區也可以使用的, 那大家還是有權利可以上頂樓去. 至於要不要開放大家可以做電梯上15樓, 那就是另一個議題了.
所以要在頂樓做晒衣架, 在不違反分管協書議書, 較可行的方法是, 先訽問建商當初蓋的景觀平台佔多大面積, 再來討論其可行性...{:4_138:}
依公寓大廈管理條例第7條來看, 屋頂不得為約定專用
15條也說: "住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更", 請
請濟弘出示使用執照, 如果屋頂是避難平台的話, 那就不能擅自變更為15F約定專用的吧!
以上兩點, 濟弘的分管協議書就站不住腳了!
<第 7 條>
公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：
一、公寓大廈本身所占之地面。
二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。
三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。
五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。
<第 15 條>
住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理，並要求其回復原狀。
我認為濟弘應該那出誠意解決頂樓分管協議書違法之問題。
分兩部分：
1.與頂樓住戶之違法協議，應由建商與頂樓住戶一情、理、法解決之。
2.既然是共用平台卻無法經由電梯直達，如何發揮迅速避難逃生功能，此亦建商應盡速解決之公共安全問題。
我想依建築法規和使用執照核發等諸方面皆有堪議及疑慮，
希望能有懂得公寓和建築法規的鄰居或親友可以諮詢，畢竟大家都是生命共同體，再說濟弘也不應該再推託或打誆與吧！
再者，所謂依法使用管理，先決條件是必須依法，也就是必須合法才有所謂依法，
如果違法，不合法何來依法可言。所以舉凡民間的契約如果抵觸法律，只要有人據理向執法機關提出異議，
執法機關就必須實地調查，經查屬實則行文要求相關單位限期改善。而且，還有時效問題，
所以對法律條文及流程熟稔是關鍵。
小弟剛去查法律的網頁, 有人問到相關的問題, 如下:
http://www.justlaw.com.tw/ViewLawTxt.php?id=550
屋頂露台可否作為約定專用部分?
不可以!屋頂露台，屬共用部分，並不歸屬頂層住戶，若頂層住戶私自隔離圍繞屋頂露台，作為私用，即違反公寓大廈管理條例；若屋頂露台作為依法規設置之避難平台，更涉及危害公共安全。
公寓大廈管理條例第7條:公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：
一、公寓大廈本身所占之地面。
二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區 內各巷道、防火巷弄。
三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
四、約定專用有違法令使用限制之規定者。
五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用
大家瞭解其重要性，依“民法”物權編 最新修正 2.法院得變更分管契約之內容。共有物之管理，乃共有人內部間之法律關係，與公益無涉，自應允許共有人間自行約定其管理之方法，修正前台灣地區“民法”第820條第1項即表明此意旨[2]，共有人間就共有物所為此種管理約定，通稱為分管契約。分管契約既係共有人間之共同約定，本于私法自治之原則，其內容及方法自無限制，但共有人就共有物之管理，無法為共同約定時，實務上由於現行法欠缺規定遂認為不得請求法院就其方法及內容為裁定[3]。然為避免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益，修正條文第1項遂允許就多數決或應有部分超過2/3所定之共有物管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理。修正條文除對於共有人主觀之因素致管理方法不公平時，給予變更之機會外，更對於因情事變更之客觀因素，致難以繼續管理共有物時，使任何共有人均得聲請法院變更之，俾符實際。
3.少數共有人之權益維護。多數共有人依修正條文第1項之規定為共有物管理之決定時，固可對於少數共有人之意見不予接受，甚至與少數共有人之意見相悖，然仍應給予相當之尊重。若多數共有人之決定，係因故意或重大過失，致共有人受有損害者，為保護不同意該管理方法之少數共有人權益，修正條文第4項明定共有人應負連帶賠償責任。又該責任為法定責任，至於共有人之行為尚符合侵權行為之要件者，則仍應有侵權行為規定之適用。換言之只要不侵權就無裁定之必要，所以頂樓之控管更需注意及規範。
～共有物之管理，乃共有人內部間之法律關係，與公益無涉，自應允許共有人間自行約定其管理之方法，修正前台灣地區“民法”第820條第1項即表明此意旨[2]，共有人間就共有物所為此種管理約定，通稱為分管契約。分管契約既係共有人間之共同約定～
上述文字乃重點，很清楚說明，如果該分管契約並非共有人間所同意制訂的管理約定就根本毫無法律效力。
已在3/31管理委員會臨時會議達成初步協議，針對樓頂平台使用加以安全規範及使用管理，並在4/7管理委員會會議表決後，加註於社區公約中予以執行。
🔧 本文章最後由 恬恬 於 2011-4-2 17:53 編輯
chow1 發表於 2011-4-1 08:39 
那各樓層住戶的磁扣何時可設定至15樓?
15樓的磁扣開放已影響15樓住戶的權益,何以各樓層住戶均只能到達自己的樓層,15樓住戶的私領域及生命財產安全就要被犧牲,如是安全考量,遇緊急狀況(火災地震水患)電梯自是不能使用,如緊急狀況須開放電梯,那也不會只開放15樓就會安全,要嘛也要全開放,如是其他需使用頂樓之目的,那是建商"電梯建置"的問題,不應犧牲15樓住戶跟大家享有一樣保障,這不是公共區域的問題,不應是管委會能片面決定的吧......如果是,那請開放所有樓層供大家進出,......管委會有權決定嗎?很抱歉,我只要求公平不被犧牲,沒有打筆戰及唱反調的意思
回覆 恬恬 的文章
屋頂的門從內往外開時須用鑰匙,這與鎖住逃生門有何不同??
屋頂的避難空間有何意義??
這些都是建商要讓15樓使用屋頂的各種手段.
建議最好每層樓的磁扣皆可到達各層樓.
chow1 發表於 2011-4-2 22:35
回覆 恬恬 的文章
屋頂的門從內往外開時須用鑰匙,這與鎖住逃生門有何不同??
我沒住過大樓,所以不知道屋頂是否要有key,我只是認為唯獨開放15樓的磁扣是影響15樓權益,不開放並不影響大家使用公共空間,不應該犧牲15樓住戶,至於是否全區開放,哪要大家決定,如果大家都開放,15樓當然也就包含在內
就我所知通往頂樓平台的安全門(由內往外)是沒有上鎖的，
但由頂樓平台要進到安全梯(由外入內)內則需要鑰匙..
這的部份是正常設計..
如果大家願意爬安全梯上去頂樓平台，那應該不會遇到任何阻擋...
所以問題應該是頂樓住戶的生活隱私如何受到保障?!
而且就像恬恬所言"安全考量"的確不是電梯開放的最佳理由.. @@
相信許多住戶選擇居住在濟弘大廈時...電梯控管也是考量因素之ㄧ吧!?
{:4_138:}
通往頂樓平台的安全門(由內往外)有沒有上鎖,可否請14or13樓的住戶上去確認一下,因為要上屋頂查看水錶及如何安裝濾水器時,要向管理站借磁扣及鑰匙.
🔧 本文章最後由 QY1026 於 2011-4-27 23:17 編輯
要做電梯控管,電梯就要直達屋頂,建商的設計有問題, (以下刪除...)
回覆 恬恬 的文章
針對樓頂平台使用加以安全規範及使用管理，絕並非全面開放15F磁扣，而是基本先需要至管理中心說明原因後，由管理中心登記借出磁扣鎖方能進入，相關安全規範及使用管理細節，當然以不影響下方住戶為第一考量，故請所有住戶瞭解，若有有關問題歡迎參與會議，謝謝!。
🔧 本文章最後由 恬恬 於 2011-4-5 16:57 編輯
俠客 發表於 2011-4-5 01:58
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針對樓頂平台使用加以安全規範及使用管理，絕並非全面開放15F磁扣，而是基本先需要至管 ...
是所有樓層的磁扣均可有正當使用目的而借用
還是只有15樓的"開放"借用
如果只有15樓的被開放
那也是使15樓私有權益受害(即使"非全面開放"也已侵害15樓權益.....管委會不應在未經頂樓住戶同意下,就自行討論並強訂規範)
15樓的住戶權益應與其他樓層一樣
要如何使用頂樓平台這樣的"私人目的"
請委員不要犧牲頂樓住戶
建商的瑕疵不是頂樓住戶造成的....我只是跟大家一樣的承購戶
我感覺被15樓以下的住戶"霸凌""強迫"犧牲我個人生命財產安全
除非全區都有一致的做法
不然請不要"一國兩制"
又
磁扣可以複製
雖然經登記再借出
但是借出後有誰可以保證不會被複製了
那15樓的住戶的人身安全財產如何保障?
管委會負責嗎?
我非常CARE個人私領域被犧牲的問題
我強調我只要跟大家一樣就好
我沒有要求比別人多的保障或權益
不要為了針對住在頂樓的建商
犧牲我們也是用一輩子辛苦錢買一小間房子的辛苦人
另外
可以請問何時有開會嗎?
又有關"影響下方住戶"
在第一次區全會就已經用表決影響了
因為大家用多數決否決了建商買賣契約的規定
就已經影響我在我的買賣契約所應享有的權益...不是嗎?
那請問少數的15樓住戶就要"犧牲小我"嗎?
其實妳可仔細看一下分管協議書條文:屋頂避難平台除電梯間, 樓梯間, 機械房, 水箱, 景觀台等共同使用部份外, 其屋頂避難平台同意歸屬直下方頂樓住戶依法管理使用, 惟使用管理人應依法使用, 不得增建任何違章建築或妨礙共用部份所有權人之維修與使用. 有關不得妨礙共用部份所有權人之維修與使用，其管委員會已經可以如上辦理，然如果妳不願意讓同棟住戶坐電梯到妳家再上頂樓， 我相信其他頂樓住戶只要瞭解，在安全維護上把關，讓鄰居方便使用，相信應該也沒甚麼關係吧~如果真都不願意，我願提供13F磁扣作為鄰居上頂樓之臨時通路，不知這樣可以ㄇ?
formina 發表於 2011-4-5 19:37
回覆 恬恬 的文章
我想問有關"私人財產"是指哪裡
我並沒有提到私人財產這4個字阿.....我有寫到的財產是指我家門牌裡面的財產
我一直強調的是我只要和大家一樣的權益
如果電梯是分層控管
那...15樓也應該要分層控管
使用頂樓平台這樣的公共區域不應減少我的權益....我從沒說過頂樓平台是屬於15樓的....雖然我的契約說頂樓平台是頂樓住戶使用.....但是大家不是主張頂樓平台是公共區域嗎.....在大家用多數決否決後.....我契約裡的這一條已經不適用了.....我已經被大家的權益犧牲了.....請不要再犧牲我
建商電梯的設計又不是頂樓承購戶造成的
造成大家使用大公不方便
應該不是又叫15樓犧牲一些權益來成全吧.....不然你們就針對頂樓的建商住戶好了
如果有其他樓層願意主動開放自家的樓層供其他樓層的住戶自由進出
我很感謝他的無私
因為我不願冒著隨時可能有陌生人出現在我家那一層
也不願我家那一層的磁扣大家都借的到
我還得擔心會不會有有心人複製了
如果要有條件開放15樓
那就全區都有條件開放
要如何做到"安全的開放...在能保障我的人身財產安全"??
俠客 發表於 2011-4-5 20:43
其實妳可仔細看一下分管協議書條文:屋頂避難平台除電梯間, 樓梯間, 機械房, 水箱, 景觀台等共同使用部份外, ...
如您所寫....屋頂避難平台除電梯間, 樓梯間, 機械房, 水箱, 景觀台等共同使用部份外, 其屋頂避難平台同意歸屬直下方頂樓住戶依法管理使用, 惟使用管理人應依法使用, 不得增建任何違章建築或妨礙共用部份所有權人之維修與使用
......以上所述之共用部分所有權人之維修及使用是屬於公共事項,自當同意開放15樓電梯供使用
但是私人目的(曬衣服遛狗烤肉...)不應影響頂樓住戶應有的權益(是跟大家一樣的權益).....這我就不願意開放我的磁扣了
就醬
我只要權益不受損
屋頂的空間是連通的,是不是只有請E梯15樓的設定捐出,供大家使用公共空間用??????????????
4/7日晚上7:30開第2次委員會議 ，會中將討論樓頂安全維護及使用管理，其將由趙委員(濟弘建設執行長)說明並決議。歡迎住戶們旁聽~
曬衣服遛狗烤肉...這是不可以的，但若要曬被，則必需統一時間， 集體辦理較為適當， 所以請相信管委會絕不會犧牲您的權益，同時也希望您能參與會議瞭解. 謝謝~
🔧 本文章最後由 恬恬 於 2011-4-6 06:12 編輯
俠客 發表於 2011-4-5 22:32
曬衣服遛狗烤肉...這是不可以的，但若要曬被，則必需統一時間， 集體辦理較為適當， 所以請相信管委會絕不 ...
謝謝俠客告知開會時間
Hi 各位大大,
以小弟先前居住的社區, 有900多戶, 我也是住在頂樓15樓, 所以樓下的鄰居也會上去晒晒棉被, 目前倒是沒有什麼問題說, 說真的, 也不會有人吃飽沒事,閒閒上去頂樓吵鬧.
回歸正題, 首先, 在上次臨時會中, 建商有表明, 當初會把屋頂避難平台加入約定專用, 是擔心有人在頂樓上嬉鬧, 影響頂樓住戶品質.
也有委員建議基於安全考量, 擔心有人跳樓, 所以建議限定開放時間, 並去樓下管理中心拿感應卡.
限制時間上樓, 會有幾個問題:
1). 樓頂是大家共用的, 說不定哪天住戶興起, 晚上想上去看星星, 卻被限制上樓, 間接剝奪住戶權利, 不太合理.
2). 怕有人上去跳樓: 若真要跳, 還管白天或是晚上嗎? 難不成限制時間就不會有人跳樓?
3). 怕有人在上面走動, 會吵到頂樓住戶…這點更有趣了. 難不成住樓下的人, 也要限制樓上的人, 晚上不能走動嗎? 濟弘蓋的品質應該不會差到頂樓有人走動, 就會吵到15樓的住戶.
4). 限制上樓時間去晒棉被衣物, 這間接規定住戶何時要洗衣洗棉被...超過時間, 就只能把棉被放在洗衣機中皺掉.
5). 限制上樓時間及去管理中心拿感應卡, 萬一哪天下雨, 住戶還不能上去收衣服, 還要大家搶著去管理中心拿卡片, 晚一點到的人, 卡片都被拿走了, 就只能望天興嘆了.
總之, 因為資訊太過混雜, 所以小弟利用中午時間, 約律師見面咨詢, 並且詢問一下相關單位, 包含建管處及公寓課, 以下是他們的回答.
1). 社區大樓的頂樓避難平台是否可以是約定專用呢?
=> 理論上是不行, 但是若是有分管協議書的話, 就依上面的約定年限為準, 時間到了, 再由區權會表決使用方式.
但是, 建商在分管協議書上面, 並沒有載明約定年限, 這是比較有爭議的.
最主要, 這有涉及私權的問題, 所以不是區權會或是管委會表決就可以強行通過, 這跟”民法”第820條第1項多數暴力也沒有相關.
所以各位頂樓住戶, 除非當初在購買時, 有加錢給建商, 並在契約上有清楚載明那是屬於頂樓住戶的私有產權. 不然, 那都算是共有的產權, 也就沒有私權的問題.
所以律師跟相關單位的建議是:
1). 方法一: 去調閱峻工圖跟測量成果圖, 來看屋頂避難平台在當初設定時, 是否已規畫為頂樓住戶專用並為其私有產權, 若是沒有, 那基本上, 就沒有私權的問題, 比較好解決.
2). 方法二: 住戶可以把區分所有權人的結果, 向法院申請訴訟.
但是, 頂樓住戶的感受也要注意, 畢竟大家都可以上去15樓, 他們一定感覺權益受損.
我也同意恬恬的說法, 建商的瑕疵不是頂樓住戶造成的, 以分棟管理來取代分層管理, 一來公平, 二來鄰居要交流, 也方便多了.
裝設曬衣架時偕同頂樓住戶協調架設位置, 以不影響頂樓住戶居住安寧為原則.
聽說四期的電梯有到R樓,如此就沒有這些問題.
不知道建商老闆會不會住那裡的頂樓??
若要分層管理, 在最初的設計時, 就要把電梯規劃成能到R樓才行.
不然, 只會變成現在這個狀況...{:4_137:}
俠客 發表於 2011-4-5 22:04
4/7日晚上7:30開第2次委員會議 ，會中將討論樓頂安全維護及使用管理，其將由趙委員(濟弘建設執行長)說明並 ...
管委會可以開會討論頂樓安全維護及使用管理, 但是否有權 "決議" 就值得商確了!
🔧 本文章最後由 QY1026 於 2011-4-27 23:19 編輯
QY1026 發表於 2011-4-6 17:26
Hi 各位大大,
以小弟先前居住的社區, 有900多戶, 我也是住在頂樓15樓, 所以樓下的鄰居也會上去晒晒棉被, ...
謝謝QY大大這麼費心請教律師~~
律師跟相關單位的建議是:
1). 方法一: 去調閱峻工圖跟測量成果圖, 來看屋頂避難平台在當初設定時, 是否已規畫為頂樓住戶專用並為其私有產權, 若是沒有, 那基本上, 就沒有私權的問題, 比較好解決.
2). 方法二: 住戶可以把區分所有權人的結果, 向法院申請訴訟
既然4/7要開管委會, 那麼請QY大大跟執行長連絡,
請他在4/7開管委會時提供 峻工圖, 測量成果圖, 以及使用執照, 看看屋頂避難平台在當初設定時, 是否已規畫為頂樓住戶專用並為其私有產權, 如果沒有, 那就一切都好辦了, 如果有, 那我們是不是該集體請濟弘退屋頂大公的錢給大家
其實能住同社區是種緣份，誰會希望自己空間被騷擾ㄋ? 所以不僅應該制訂安全及使用方法免除紛爭，同時亦要合情合理。
這2天想到可能比較好的方式，或許全區解禁應該比較會沒爭議吧? 因為其實梯廳是小公的部分，也就是說:在你一走出你家大門所踩的每一步,其他的住戶都佔有一定比例的所有權，其同理我可以主張因為這棟大樓有電梯，我才買的所以電梯這項公設算我的，其它人不能使用的嗎!? 若有住戶侵犯個人私權問題，當訴諸法律解決，若管委會蠻橫擴權，讓住戶直接受到侵害，其該聯署罷免之。如上述，希望住戶們都能體諒第一屆委員們的辛苦，也請大家共同努力為這個美麗的社區盡一份心力，謝謝!
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chhmaggie 發表於 2011-4-6 20:31
謝謝QY大大這麼費心請教律師~~
律師跟相關單位的建議是:
約都簽了
簽約前也有審閱期
如果依契約自由原則....建商的定型化契約又無違反各項法律或要件
訴訟真的會贏嗎?
搞上法庭應該是下下策了吧????
人生沒多少錢可以買很多房子...或換房子
全區解禁是指該棟電梯可任意到各樓層，其他棟不能使用。